Sentencia Civil Nº 293/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 81/2009 de 09 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00293/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7001312 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 81 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1835 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID

Ponente: LA ILMA. SRA. Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

AA

De: Adoracion , Casimiro

Procurador: JOSE JAVIER CHECA DELGADO, JOSE JAVIER CHECA DELGADO

Contra: Isaac , María del Pilar , Saturnino , Celsa

Procurador: LETICIA CALDERON GALAN, LETICIA CALDERON GALAN , LETICIA CALDERON GALAN , SIN PROFESIONAL

ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

En Madrid, a nueve de junio de dos mil once. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1835/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes- demandados: D. Casimiro y Dª. Adoracion y de otra, como apelados-demandantes: D. Isaac , Dª. María del Pilar y D. Saturnino , y apelada-demandada: Dª. Adoracion .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 9 de junio de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando como estimo la demanda presentada por doña Leticia Calderón Galán, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de don Isaac , doña María del Pilar y don Saturnino contra doña Adoracion , don Casimiro y doña Celsa , esta en rebeldía procesal, debo declarar y declaro, resuelto el contrato de compraventa en fecha 18 de abril de 2007 al haber sido incumplido por los demandados y, en consecuencia, se condena a doña Adoracion a abonar a los actores la cantidad de TREINTA MIL EUROS (30.000 euros), mas el interés legal de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda; todo ello, con expresa condena en costas a los demandados".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 14 de marzo de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 7 de junio de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO .- D. Isaac , Dª María del Pilar y D. Saturnino formularon demanda de juicio ordinario contra Dª Adoracion , D. Casimiro y Dª Celsa interesando se declara resuelto el contrato pactado entre los mismos con fecha 18 de Abril de 2007, que mantenían que no era sino un contrato de compraventa, al haber incumplido los demandados con las obligaciones que derivadas de tal contrato les correspondían, condenándoles a que les reintegraran la suma de 30.000 € que les habían entregado en concepto de parte de precio como consecuencia de lo convenido en él mismo.

Dª Celsa , debidamente emplazada no se personó en el procedimiento, siendo declarada en rebeldía, habiéndose personado en el procedimiento Dª Adoracion y D. Casimiro quienes se opusieron a las pretensiones frente a ellos deducidas, alegando la Sra. Adoracion su falta de legitimación respecto de la acción en la litis deducida, y ello en tanto que ella no había firmado el contrato de 18 de Abril de 2007, cuya resolución se interesaba, en nombre propio sino en representación de los Sres. Casimiro Adoracion , sin que por ello hubiera asumido obligación alguna derivada de dicho contrato, manteniendo que en todo caso el contrato pactado con fecha 18 de Abril de 2007 no era un contrato de compraventa sino de opción de compra, sin que desde luego los Sres. Casimiro y Adoracion hubieran incumplido las obligaciones asumidas en él, no habiendo llegado a formalizarse la correspondiente escritura de compraventa por causa imputable a los actores en la litis, razón por la que entendían no venían obligados a reintegrarles cantidad alguna de las que les reclamaban.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que, tras considerar que el contrato cuya resolución se interesaba en la litis no era sino un contrato de compraventa, y entendiendo que no llegó a formalizarse la correspondiente escritura de compraventa por causa imputable a la parte demandada, manteniendo que no había quedado acreditado que la actuación de la Sra. Adoracion estuviera dentro del límite de las facultades que le habían sido concedidas, vino a estimar las pretensiones deducidas en la litis por la parte actora, habiendo mostrado su disconformidad con esta resolución la representación de Dª Adoracion y de D. Casimiro , y ello por entender que debía haber sido estimada la excepción de falta de legitimación pasiva de Dª Adoracion , no estando conformes ni con que el contrato objeto de litigio fuera calificado como un contrato de compraventa en tanto que no era sino un contrato de opción de compra, ni con los incumplimientos a los Sres. Casimiro Adoracion imputados y en los que fundamentaba la Juzgadora de instancia la resolución al efecto adoptada.

SEGUNDO .- Para dar respuesta a las pretensiones ante esta Sala planteadas debemos partir de la certeza del contrato convenido con fecha 18 de Abril de 2007, por una parte, por D. Isaac y Dª María del Pilar , y, por otra parte, por Dª Adoracion quien intervenía como representante apoderada en escritura pública de fecha 6 de Febrero de 2007 de D. Casimiro , actuando asimismo éste como mandatario de su esposa Dª Celsa , como expresamente consta en este documento unido al folio 26 de las actuaciones.

En este contrato consta en su estipulación primera que los Sres. Isaac y María del Pilar adquieren el "derecho de opción en exclusiva" del piso y trastero que se reseñaba en él mismo como de propiedad de D. Casimiro y de Dª Celsa , señalándose textualmente en su estipulación segunda que "el precio de este derecho de opción es de 12.000 €."

En la estipulación tercera de este contrato se fijaron cuales serían las condiciones de venta del piso a que se refería, señalando el precio del mismo, cuando habría de procederse al pago de éste, así como fijando el momento en que habría de otorgarse la correspondiente escritura pública "a partir del 18 de julio de 2007", señalándose que la fecha fijada se demoraría si por circunstancias del estado de salud de Dª Celsa fuera preciso designarle judicialmente tutor y para entonces no lo hubiera sido, alcanzando la demora hasta el momento de la entrada legalmente en funciones del designado que posibilitara el otorgamiento de la escritura pública con plenitud de eficacia legal, indicándose que solventado este pormenor, o de ser innecesario, se otorgaría la correspondiente escritura pública de compraventa a solicitud de cualesquiera de las partes.

Es un hecho igualmente acreditado en las actuaciones que con fecha 30 de Julio de 2007 se convino un acuerdo adicional a este contrato, señalando nueva fecha en la que procederse al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, concurriendo un nuevo adquirente como interesado en la compra de la finca objeto del contrato, D. Saturnino , señalándose expresamente en la estipulación segunda de este acuerdo adicional "Que queda ampliado el precio del derecho al que este documento se refiere, a lo que corresponde el pago en efectivo de dieciocho mil euros (18.000 euros) que D. Isaac , por si y por su esposa Dª María del Pilar , realiza en este momento y que recibe la Sra. Adoracion , por cuyo importe da ésta a aquéllos amplia y eficaz carta de pago".

Es igualmente un hecho cierto y no discutido entre las partes en litigio que, debidamente citadas las mismas el día 23 de Octubre de 2007 a fin de formalizar la escritura de compraventa de la vivienda de la calle Hacienda de Pavones propiedad de los Sres. Casimiro Adoracion , y encontrándose preparada la escritura al efecto (folio 93), no llegó a firmarse la misma al dudar quienes comparecieron en ese momento como compradores de dicha vivienda de la capacidad de representación de Dª Adoracion , respecto de la que la misma decía tener de la Sra. Adoracion y ello en cuanto a la validez y eficacia de los poderes en base a los que decía actuar, como figura en el requerimiento que los mismos dirigieron a aquélla a fin de que solventara tales problemas, como consta en el acta de manifestaciones que ese mismo día realizaron ante el Notario Ilmo. Sr. Monedero San Martín, que figura unida al folio 31 de las actuaciones.

TERCERO .- Partiendo de los hechos que como declarados hemos probado entendemos que actuando Dª Adoracion en el contrato privado convenido con los hoy actores en la litis, cuya resolución precisamente se interesa, y tal y como consta en él mismo, en nombre y representación de D. Casimiro y de Dª Celsa , sin que en ningún momento lo hiciera en nombre propio, es evidente que al margen de las posibles acciones que aquéllos en cuyo nombre actuó pudieran ejercitar contra la misma si se hubiere excedido de los límites del mandato que de ellos hubiera recibido, como se dice por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, en cualquier caso y frente a los actores en la litis lo que es evidente es que la Sra. Adoracion actuó en dicho contrato en nombre y representación de aquéllos, y no en su propio nombre, refiriendo a los Sres. Isaac y María del Pilar el apoderamiento que de aquéllos tenía, y precisamente así se refleja en el contrato privado de 18 de Abril de 2007 objeto de litigio, habiéndole reconocido a la Sra. Adoracion precisamente los Sres. Isaac María del Pilar capacidad suficiente al efecto para la firma del mencionado contrato en nombre y representación de los Sres. Casimiro Adoracion , siendo por ello y en base a lo dispuesto en los arts 1725, 1727 y concordantes del Código Civil , y teniendo en cuenta las cuestiones en la litis discutidas, por lo que entendemos que debió haber sido estimada la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por la Sra. Adoracion al contestar a la demanda frente a la misma deducida, razón por la que no procede sino que estimemos el recurso de apelación que nos ocupa en este punto.

CUARTO .- Vistos los términos en que se ha planteado la discusión ante esta alzada, y discutiéndose la naturaleza jurídica del contrato convenido entre las partes en litigio, cuya resolución, partiendo de que se trata de un contrato de compraventa, interesa la parte actora en la litis, en tanto que la parte demandada, ahora apelante, considera que nos encontramos ante un contrato de opción de compra, no regulándose éste expresamente en nuestro ordenamiento jurídico, quizá convenga que recordemos los presupuestos o requisitos para que pueda hablarse de un contrato de opción de compra, teniendo en cuenta al efecto la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo.

En relación con este contrato de opción de compra, nuestro Tribunal Supremo ha venido indicando, por ejemplo en sentencia de 17 Septiembre 2010 (recurso de casación 1344/06 ), que es un "convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima"

Igualmente en sentencia de 23 abril 2010 (recurso de casación 1059/06) ha señalado este mismo Tribunal que "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo", implicando la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, de forma que, como se dice en esta sentencia, así como en otras muchas como por ejemplo en la de 12 de Mayo de 2009 (recurso de casación 932/04 ), el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración

Como se recuerda en sentencia de 15 Junio 2004 (recurso de casación 2243/098 ) " . . . la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( sentencia de 15 de octubre de 1993 ), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994 ), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada . . .".

En definitiva, como se dice en sentencia de 2 de Julio de 2008 (recurso de casación 2259/01 ) "en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima", señalándose igualmente en esta sentencia, recogiendo los términos de la de 5 julio 2006 (recurso de casación 4316/99 ) "que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes "para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )", recordando esta misma sentencia que "la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación".

QUINTO .- Pues bien, examinado el documento unido al folio 26 de las actuaciones, esto es el contrato de fecha 18 de Abril de 2007, cuya resolución se pretende, en relación con el anexo del mismo unido al folio 30, de fecha 30 de Julio de 2007, lo cierto es que de los propios términos de tales contratos, teniendo en cuenta al efecto las previsiones contenidas en los artículos 1281 y siguientes del C. civil , no cabe deducir sino que lo que se trató de convenir entre las partes ahora en litigio no fue sino un contrato de opción de compra, y así se desprende de la propia estipulación primera del contrato de 18 de Abril de 2007 en la que expresamente se dice que lo que adquieren D. Isaac y Dª María del Pilar no es sino "un derecho de opción en exclusiva", fijándose en la estipulación tercera de tal contrato, para evitar duda alguna al efecto, el precio de este derecho de opción, como textualmente se indica, resultando que en el Anexo a este contrato de 30 de Julio de 2007, en su estipulación segunda se dice que "queda ampliado el precio de derecho al que este documento se refiere", derecho éste que no puede ser otro que el derecho de opción de compra reflejado en el contrato de 18 de Abril de 2007, no mencionándose desde luego que se "amplíe" o incremente el precio de venta de nada.

Ahora bien, en dichos contratos lo que no se pactó fue el plazo durante el cual los optantes, esto es los Sres. Isaac , María del Pilar y Saturnino , pudieran ejercitar el derecho de opción por ellos adquirido en virtud de tales acuerdos, de forma que como ya indicamos en el fundamento jurídico anterior, siendo el señalamiento de este plazo o término en el que ejercitar el derecho de opción un elemento consustancial del contrato de derecho de opción de compra, en tanto que si no fuera así ello conllevaría dejar al libre arbitrio de una de las partes contratantes la posibilidad de celebrar el contrato de compraventa que finalmente se pretende, ello nos lleva a entender que la falta de este elemento esencial en el contrato de opción de compra convenido entre las partes en litigio priva al mismo de validez, debiendo por ello reintegrar los Sres. Casimiro y María del Pilar a los actores en el procedimiento las cantidades que de los mismos recibieron como precio de este derecho de opción de compra pactado y no válidamente formalizado ni constituido al no haber fijado un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por ello por lo que, aún no compartiendo los razonamientos efectuados por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, no procede sino confirmar en este punto el pronunciamiento condenatorio realizado en la sentencia dictada respecto de aquéllos.

Lógicamente lo expuesto nos evita entrar a analizar las consideraciones efectuadas por la parte apelante en lo referente a los incumplimientos a que se refiere como imputados a la misma en la sentencia dictada en instancia, teniendo en cuenta la diferente calificación que de la naturaleza jurídica que del contrato pactado entre las partes en litigio hemos realizado.

SEXTO. - En cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia, serán de cuenta de la parte actora en la litis aquéllas devengadas por su llamamiento al procedimiento de la Sra. Adoracion , siendo de cuenta de los demandados el pago del resto de las costas procesales devengadas, conforme a lo previsto en el Art. 394 de la LECv .

SEPTIMO .- No ha lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada (arts 394 y 398 de la lECv).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Checa Delgado, en nombre y representación de Dª Adoracion y de D. Casimiro , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Juzgado de 1ª Instancia número 8 de los de Madrid, con fecha veinticuatro de Junio de dos mil ocho , debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de estimar como estimamos la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por la representación de Dª Adoracion , manteniendo el resto de los pronunciamientos condenatorios en la misma contenidos, si bien serán de cuenta de la parte actora en la litis el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia a la Sra. Adoracion por su llamamiento a la litis, sin que proceda efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada.

La presente resolución es firme.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.