Sentencia Civil Nº 293/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 93/2013 de 11 de Junio de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0001568

Recurso de Apelación 93/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 516/2011

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 ALGETE

Procurador; Elisa Alcantarilla Martín

APELADO:D./Dña. Alfonso

Procurador: Ludovico Moreno Martín-Rico

Ponente: Ilma. Sra. Dª Cristina Doménech Garret

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D./Dña. MARÍA CARMEN MARGALLO RIVERA

D./Dña. Cristina Doménech Garret

En MADRID , a once de Junio de dos mil trece.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 516/2011, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandada-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 , NUM000 DE ALGETE (Madrid) , representada por la Procuradora Dª Elisa Alcantarilla Martín y defendida por Letrado, y de otra como demandante-apelado D. Alfonso , representado por el Procurador D. Ludovico Moreno Martín-Rico y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Cristina Doménech Garret.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torrejón de Ardoz, en fecha 9 de Julio de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : 'ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Alfonso Y DECLARO LA NULIDAD DEL ACUERDO adoptado en la Junta de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 de Algete según el cual el local A1 de la referida comunidad deba contribuir de forma igualitaria con las viviendas de la comunidad al sostenimiento de los gastos de portal. DECLARO válidos el resto de los acuerdos adoptados. CONDENO a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 nº NUM000 DE ALGETE a estar y pasar por las anteriores declaraciones. Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 27 de mayo de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 4 de Junio de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes

PRIMERO.-D. Alfonso dedujo demanda contra la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , de Madrid, ejercitando acción de impugnación de acuerdos y solicitando la declaración de nulidad del adoptado en la Junta de Propietarios de dicha comunidad celebrada en fecha 14 de marzo de 2011 relativo al reparto de los gastos por coeficientes sin excluir al Local A1 del pago de los gastos del portal.

Partiendo de los términos del título constitutivo la sentencia de instancia considera que el mismo establecía el pago de los gastos generales por coeficiente de participación y el pago de los gastos del portal por partes iguales entre las viviendas y el local de negocio, siempre que este último tuviera su entrada por el portal. Asimismo aprecia que el acuerdo impugnado retorna al título constitutivo, excluyendo de los gastos correspondientes al portal los locales B2y C3, no así el local A1, propiedad del demandante, el cual se considera que debe contribuir por partes iguales con las viviendas al sostenimiento de los gastos originados por el portal. Siendo incontrovertido que hasta la fecha del acuerdo impugnado el actor, propietario del local A1, venía pagando la comunidad desde 1995 lo mismo que las viviendas, en aplicación de la doctrina jurisprudencial sentada al respecto considera que si bien el acuerdo adoptado en 1995 no reunió la mayoría legalmente necesaria, fue adoptado en forma válida para una anualidad y en el resto de las anualidades habrían sido tácitas prórrogas del acuerdo, sin que existiera obligación alguna para los propietarios de cara al futuro, al poder pedir la vuelta al sistema cuotas en proporción al coeficiente de participación, lo que tuvo lugar mediante el acuerdo impugnado, cuya validez no requería unanimidad sino que bastaba la mayoría simple por la que fue adoptado. En consecuencia desestima la petición de nulidad por tal causa. No obstante, partiendo de la exclusión de contribución a los gastos de portala los locales que no tengan su entrada por aquél, aprecia que este es el caso del local propiedad del actor pues, pese a que cuente con una puerta que comunica el mismo con el portal, tiene su entrada exclusivamente por la calle, considerando que dicha puerta interior es un mero elemento accesorio no utilizado ni por el propietario ni por la clientela, situado allí por razones de utilidad o seguridad. Razona que de los términos del título constitutivo se desprende que la norma según la cual se excluyen de los gastos de contribución al portal a los locales que no tuvieran su acceso por el mismo tiene como finalidad no imputar a dichos locales unos gastos de un portal que no utilizan, dejando abierta la posibilidad de que si alguno de los locales explotase su negocio a través del portal, debería contribuir asimismo a los gastos generados en él, circunstancia que no se produce en el caso del local A1. Con base a ello considera que la inclusión implícita del local A1 entre los propietarios que deben contribuir a los gastos del portal de forma igualitaria a las viviendas, es nulo por cuanto para su adopción debió ser acordado por unanimidad, al constituir una modificación del título constitutivo, que excluía de la contribución a tales gastos a los locales que tuvieran acceso por la calle. En consecuencia estima parcialmente la demanda, declarando nulo el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios según el cual el local A1 de la comunidad demandada deba contribuir de forma igualitaria con las viviendas de la comunidad al sostenimiento de los gastos del portal, declarando válidos el resto de acuerdos adoptados, y condenando a la comunidad demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Frente a dicha resolución se alza la comunidad demandada solicitando en esta segunda instancia la íntegra desestimación de la demanda. A tales efectos alega que carece de trascendencia que su propietario y clientes accedan al local a través de la calle, siendo por el contrario decisivo el hecho demostrado que aquél tiene dos puertas, una de acceso desde la calle y otra de acceso desde el portal, lo que atendido el título constitutivo no se deduce que el actor no deba pagar gastos del portal, sino que tales gastos deben ser sufragados por todos los propietarios de viviendas y el local A1 a partes iguales entre ellos. Asimismo alega infracción de los artículos 3 , 5 y 9 LPH que imponen la contribución a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, expresión esta que permite que se determinen otros sistemas distintos de contribución a dichos gastos siempre que se hayan establecido en los estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios, como puede ser la dispensa de determinados gastos o el establecimiento de un sistema de reparto distinto para una determinada partida de gastos. Entiende que el acuerdo adoptado no implica una modificación de reglas contenidas en el título constitutivo, sino que lo que trata es de aplicar lo estipulado.

SEGUNDO.-La revisión de lo actuado lleva a este Tribunal a disentir de la apreciación de la Juzgadora de instancia y a compartir por el contrario los motivos del recurso.

En la demanda inicial fueron objeto de impugnación dos acuerdos adoptados en el punto segundo del orden del día de la Junta de 14 de marzo de 2011. Por un lado, uno referente a gastos generales, y por otro, el relativo a los gastos del portal: '2º) Pago de cuotas y derramas por coeficiente: cuota de participación en los gastos comunes y derrama para la rehabilitación del edificio: se aprueba por unanimidad que todos los locales paguen por coeficiente la derrama del préstamo comunitario, pues tal, va a ser utilizado para pagar las obras de rehabilitación tanto exteriores como interiores al portal. También se acuerda por: 7 votos a favor, 4 abstenciones y 1 voto en contra, que todos los propietarios con independencia de poseer viviendas o locales, paguen las cuotas comunitarias para gastos comunes por coeficiente, modificando así la cuota de participación de los propietarios de las viviendas y del local A1, que hasta ahora estaban siendo abonadas por cuota fija. Para los locales B2 y C3 se aprueba en la misma votación quitarles de la cuota de gastos comunes, todos aquellos gastos producidos dentro del portal, como se viene haciendo durante muchos años'. El acuerdo adoptado en este último inciso, que a contrario sensuobliga al aquí apelado a contribuir al pago de los gastos del portal, es declarado nulo por la sentencia apelada y es objeto del recurso.

Según lo expuesto, funda la declaración aquí impugnada los términos del título constitutivo, el cual establece: 'a) Los propietarios actuales o futuros del local podrán instalar cualquier clase de industria (...), quedando autorizados expresamente para efectuar todas las operaciones de división, segregación y agregación cuantas veces lo juzguen necesario, sin la autorización de la Junta de Propietarios y fijando la cuota de participación a cada nuevo local o vivienda, proporcionalmente a su superficie, sin la alteración de las cuotas de los restantes. b) Los gastos de uso y entretenimiento y los de luz eléctrica del portal serán sufragados por todos los propietarios de las viviendas y el local a partes iguales entre ellos, estando exentos de estos gastos el local que no tenga su entrada por dichos elementos comunes'. Pues bien, consideramos que atendidos los términos estrictamente literales de este último apartado pudiera entenderse que sólo los propietarios de los locales que no tengan la entrada del mismo a través del portal quedan exonerados del pago de los gastos del portal, sin embargo no se puede olvidar que la interpretación de tal cláusula de exoneración debe ser restrictiva, en cuanto es norma general que todos los propietarios vengan obligados a contribuir a las cargas de la comunidad. Y en este sentido, se ha de tener en cuenta que si bien el local A1 propiedad del aquí apelado tiene salida independiente a la calle, constituyendo ésta la vía de acceso del público, no lo es menos que cuenta con otra puerta de acceso a través del portal, lo que permite a aquél utilizar esta entrada y por tanto utilizar también los servicios del portal. Además, aunque en la actualidad esta no sea la entrada habitual de clientes y proveedores del negocio instalado en el local, en cualquier momento puede dicho propietario decidir establecerla a través del portal. Por todo ello y toda vez que precisamente el espíritu de toda exención de gastos atiende a la no utilización de los servicios que los generan, el acuerdo que obliga al aquí apelado a contribuir a los gastos del portal no puede ser declarado nulo.

TERCERO.-De cuanto antecede resulta la estimación del recurso, lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 398 LEC conlleva no hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada.

Al propio tiempo la estimación del recurso comporta la íntegra desestimación de la demanda, lo que conlleva la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante ( artículo 394 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOSel recurso interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Algete (Madrid) contra la Sentencia dictada en fecha 9 de julio de 2.012 , por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Torrejón de Ardoz, en autos de Juicio Ordinario núm. 516 de 2.011, REVOCAMOSdicha resolución, y DESESTIMAMOSla demanda formulada por la representación procesal de D. Alfonso contra la comunidad de propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid ABSOLVEMOSa dicha demandada de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición de las costas causadas en la instancia y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las generadas en ésta alzada.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales, al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Se acuerda la restitución a la parte recurrente del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 93/13,lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala nº 93/13, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para unión al rollo. Doy fe.