Sentencia Civil Nº 293/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 854/2011 de 22 de Mayo de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA (Ponente)

Magistrados

D./Dª. ROSALÍA MERCEDES FERNÁNDEZ ALAYA

D./Dª. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT

En Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de mayo de 2013.

VISTAS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Arrecife de Lanzarote en los autos referenciados verbal nº 966/2010 seguidos a instancia de D. Fausto , representado por la Procuradora Dª. Juana Agustina García Santana y dirigida por la letrada Dº. Eileen Izquierdo Lawlor, contra Dª. Carolina , representada por la Procuradora Dª. Mercedes Ramírez Jiménez y dirigido por el letrado Dª. Santiago Ruiz Menéndez, siendo ponente el Sr. /a Magistrado/a RICARDO MOYANO GARCÍA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia Nº Dos de Arrecife de Lanzarote, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece Que debo estimar y estimo integramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Cabrera Pérez, en nombre y representación de Don Fausto , y, en consecuencia, debo condenar y condeno a Doña Carolina a abonar al anterior la cantidad de cuatro mil ciento cincuenta y tres euros con setenta y cuatro céntimos de euro (4.153.74€) más intereses moratorios desde la fecha de interposición de la demanda, intereses legales desde el dictado de la presente resolución y costas.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de 16 de Mayo de 2011 , se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , . Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para para deliberación, votación y fallo 15 de Mayo de 2013.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitó el demandante reclamación de rentas arrendaticias y gastos de suministros adeudados por la inquilina demandada. Si bien la reclamación inicial alcanzó hasta octubre de 2010, posteriormente se amplió la demanda a las mensualidades restantes hasta la extinción del arrendamiento el 1/4/2011. La demandada objetó, entre otros motivos que no se reproducen en la apelación, que abandonó la vivienda en octubre de 2010, poniendo las llaves a disposición del actor, por lo que desde esa fecha no adeuda renta alguna. Igualmente, en el recurso se introduce por el contrario un argumento de oposición a la acción que no se había deducido en primera instancia, que el contrato quedó resuelto en 25/9/2009 por el burofax resolutorio girado por el propio arrendador a la demandada en esa fecha, por lo que desde esa data existió en realidad un nuevo contrato, con lo cual éste nuevo contrato, concertado por un año, concluía el 25/9/2010, lo cual supone por este distinto argumento que tampoco se pueden reclamar las rentas desde octubre de 2010, y por tanto sólo se adeudan las rentas entre julio y septiembre de 2010 (tres meses) más los atrasos por I.P.C. reclamados.

SEGUNDO: Dado que como decimos no se mantienen en alzada motivos de oposición a la demanda expuestos en la contestación al escrito rector de la causa -como la compensación con la fianza arrendaticia, o con los daños derivados de cortes de suministros- hemos de ceñirnos a lo expuesto en el recurso.

1.- Oposición por abandono del inmueble.- La inquilina manifestó de forma unilateral al propietario en correo electrónico que abandonaría la vivienda a finales de septiembre de 2010, lo cual fue rechazado por el mismo medio por el arrendador, procediendo la inquilina el día 6/10/2010 a depositar las llaves ante Notario, y requerir por este medio al propietario para que recibiera la posesión de la vivienda. Sin embargo, el arrendador no aceptó el desistimiento del contrato y dedujo demanda que ha dado origen a este proceso el 22/10/2010.

El art. 11 de la L.A.U . 29/1994, de 24 de noviembre, no admite el desistimiento unilateral del arrendatario salvo en contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, art. 11. En contratos de otra duración, así como en los de uso distinto a la vivienda, por vía jurisprudencial se ha admitido sólo de forma excepcional el desistimiento por aplicación extraordinaria de la cláusula 'rebus sic stantibus', cuando varían de forma inesperada y objetiva las circunstancias en que se basa el contrato. Nada de ello sucede en este caso, en que la inquilina manifiesta sin alegar motivo sustancial su decisión de poner fin al arrendamiento, limitándose en la apelación a añadir de forma vaga que la vivienda no cubría sus expectativas, lo que evidentemente nada tiene que ver con la desaparición de la base del negocio a aplicación de la cláusula implícita 'rebús sin stantibus'. Fueron razones personales las que llevaron a la arrendataria a abandonar, a pesar de la oposición del arrendador, el uso de la vivienda, pretendiendo resolverlo muchos meses antes de que se cumpliera el año de tácita reconducción del mismo. El arrendador no aceptó la entrega de las llaves ni la posesión de la vivienda, por lo que tampoco es aplicable la teoría del abuso del derecho, que impide reclamar el pago de la renta a quien está disfrutando de la posesión del inmueble, lo que supondría una resolución tácita del contrato locativo, que en este caso no se ha producido.

2.- Extinción del contrato el 25/9/2010.- La segunda y última alegación del apelante es que en realidad el contrato original se extinguió por el burofax de 25/9/2009 en que el arrendador denunció el incumplimiento de contrato de la inquilina, ya que en ese burofax se daba el arrendamiento por resuelto. Y que dado que se mantuvo la relación arrendaticia hay que entender que en dicha fecha surgió un nuevo contrato por un año, que vencía pues el 25/9/2010.

Esta causa de oposición no fue alegada por la demandada en primera instancia, por lo que no puede ser tenida en cuenta. En cualquier caso, es claro que tampoco el actor podía resolver el contrato unilateralmente, por lo que el burofax de 25/9/2009, al no ser atendido por la inquilina, que se mantuvo en posesión de la vivienda y continuó pagando las rentas, quedó sin efecto, como una simple propuesta de resolución de contrato que no fue aceptada ni instada judicialmente. Así, el contrato continuó con su duración ordinaria y la tácita reconducción tuvo lugar el 1/4/2010, rigiendo hasta el 1/4/2011.

La propia demandada, en los documentos extrajudiciales por los que pretendió el desistimiento del contrato, no hizo referencia en ningún momento a que el contrato venciera el 25/9/2010, sino simplemente a que deseaba abandonar la vivienda a finales de ese mes, y en octubre cuando consignó las llaves ante notario del mismo modo no hizo referencia alguna a la extinción del arriendo, sino a su deseo unilateral de resolución del contrato.

En cualquier caso, como ya hemos dicho, esta alegación planteada 'ex novo' en la apelación introduce razonamientos y excepciones nuevas que pudieron y debieron ser alegados en primera instancia.

ULTIMO: Las costas del recurso se atribuyen, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la L.e.c ., al apelante vencido.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por Dª. Carolina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife de 16 de Mayo de 2011 en los autos de juicio verbal nº 966/2010, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos/as. Sres./as Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico