Sentencia Civil Nº 293/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 285/2014 de 30 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0040080

Recurso de Apelación 285/2014 -1

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1163/2010

APELANTE:GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE SA

PROCURADOR D./Dña. RAQUEL SANCHEZ-MARIN GARCIA

APELADO:PROYECTOS ANAIRDA, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ANA ISABEL NESOFSKY CERVERA

SENTENCIA NÚMERO: 293

RECURSO DE APELACIÓN Nº 285/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

DÑA. MARÍA FELISA HERRERO PINILLA

DÑA. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

En Madrid, a treinta de junio de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario Nº 1163/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 285/2014, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada PROYECTOS ANAIRDA, S.L., representada por la Procuradora Dña. Ana Isabel Nesofsky Cervera; y, de otra, como demandada y hoy apelante GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ, S.A., representada por la Procuradora Sra. Raquel Sánchez-Martín García; sobre reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Madrid , en fecha cuatro de marzo de dos mil trece se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por PROYECTOS ANAIRDA, S.L. contra GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSE, S.A. y desestimando la reconvención formulada

Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 14 de septiembre de 2007.

Debo condenar y condeno a Grupo Empresarial San José, S.A. a la devolución del precio abonado por Proyectos Anairda, S.L. en relación al contrato de 14 de septiembre de 2007.

Debo absolver y absuelvo a dicha demandada del resto de pedimentos formulados en la demanda.

Debo absolver y absuelvo a la reconvenida Proyectos Anairda, S.L. de los pedimentos de la reconvención.

No se hace especial condena en costas.'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día veinticinco de junio del presente año.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto no contradigan los que se exponen a continuación.

PRIMERO.- La representación procesal de Proyectos Anairda, S.L., con fecha 29 de abril de 2010 presentó demanda de juicio ordinario solicitando la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre Proyectos Anairda, S.L., en concepto de compradora y la mercantil Parquesol Inmobiliario y Proyectos, S.L., en calidad de vendedora ( entidad ésta última que después fue absorbida por el Grupo Empresarial San José, S.A.), celebrados los días 14 de septiembre de 2007 y 13 de diciembre de 2007, ejercitando también la acción de reclamación de la cantidad ya pagada a la demandada, solicitando la devolución de la misma más los intereses correspondientes.

Alega la parte demandante que en el primer contrato de 14 de septiembre de 2007 compraba una oficina, una plaza de garaje y un almacén y en el segundo contrato de 13 de diciembre de 2007 compraba un almacén. Manifiesta la actora que la parte demandada, incumplió las obligaciones contraídas en los contratos porque la demandada no realizó la gestión encomendada y comprometida con relación a la financiación y posibilidad de subrogación de la demandante en un préstamo hipotecario; porque ha incumplido el plazo fijado para la entrega de las fincas sin causa que lo justifique y porque ha incumplido su compromiso de vender las fincas libres de cargas.

Por todo ello, la actora solicitó la resolución de los contratos en ejercicio de la facultad resolutoria expresa prevista en el contrato ( Cláusula Novena) a instancia de la compradora por incumplimiento de la vendedora en fecha 11 de enero de 2010.

La entidad demandada Grupo Empresarial San José, S.A. contestó a la demanda (folio 151) y formuló reconvención, alegando que la parte incumplidora fue la actora porque no compareció a firmar las escrituras ante Notario cuando fue requerida para ello y que, como consecuencia de ello, no ha pagado parte del precio que quedaba por abonar; que de los dos contratos de compraventa objeto de la litis,únicamente el primero de ellos, que se firmó el día de 14 de septiembre de 2007, contiene una referencia a la obtención de financiación por el vendedor, para realizar las obras de construcción de los inmuebles.

Si bien la parte demandada Grupo Empresarial San José, S.A., reconoce en su contestación que no pudo obtener financiación de las entidades bancaria por las condiciones económicas impuestas por éstas, no obstante manifiesta que, pese a ello, ha construido la promoción inmobiliaria con fondos propios, sin que en ningún caso se estableciera en el contrato que aquella financiación era una obligación esencial del contrato sino simplemente una mera posibilidad.

Por ello, el suplico de su reconvención solicita: 1) que se condene a Proyectos Anairda, S.L., al cumplimiento de los contratos de compraventa de fechas 14 de septiembre y 13 de diciembre de 2007 por incumplimiento de sus obligaciones contractuales; 2) se declare el derecho de Grupo Empresarial San José, S.A. a hacer suyo el 100% de las cantidades recibidas de Proyectos Anairda, S.L. por causa de incumplimiento de ésta última; 3) se condene a Proyectos Anairda, S.L., al pago del 7% de las cantidades pendientes de abono en concepto de interés de demora; y 4) subsidiariamente, para el supuesto de que el cumplimiento de los contratos de 14 de septiembre y 13 de diciembre de 2007 no resultare posible, declare resueltos los mencionados contratos suscritos entre las partes, con condena en costas.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia el día 4 de marzo de 2013 en la que, tras interpretar los contratos de referencia, consideró que respecto del primero de los contrato de 14 de septiembre de 2007 a la parte compradora no se le dio la oportunidad de optar en relación con la financiación, es decir que existió la ausencia de posibilidad de subrogarse en el crédito, lo cual motivó la imposibilidad de cumplimiento del contrato que ha de configurarse como causa resolutoria del mismo, si bien entendió que no era imputable a ninguna de las partes por lo que la resolución supondría únicamente la restitución del precio abonado pero no de los interese previstos en la Cláusula Novena estipulada para el caso de incumplimiento de la parte vendedora.

También argumentó que la resolución contractual no se podía extender al segundo de los contratos de compraventa de fecha 13 de diciembre de 2007 porque en éste no se prevé la posibilidad de que el comprador pueda subrogarse en ningún préstamo, sin que la vinculación entre los dos contratos se haya acreditado.

En definitiva, entendió que existía causa de resolución del contrato de fecha 14 de septiembre de 2007 pero no la existencia de un incumplimiento por parte de la demandada. Por esos razonamientos, estimó parcialmente la demanda interpuesta por Proyectos Anairda, S.L., contra el Grupo Empresarial San José, S.A., y desestimando la reconvención formulada, acordó lo siguiente:

Se declara resuelto el primero de los contratos de compraventa suscrito entre las partes con fecha 14 de septiembre de 2007

Se condena al Grupo Empresarial San José a devolver a la actora el precio abonado en relación al contrato de 14 de septiembre de 2007.

Se absuelve a la demandada del resto de los pedimentos.

No se estima la reconvención de San José y se absuelve a Proyectos Anairda, S.L., de los pedimentos de la reconvención.

No se imponen costas.

Contra la citada sentencia de fecha 4 de marzo de 2013 se alzan ambas partes litigantes.

La demandada reconviniente Grupo Empresarial San José, S.A., presentó recurso de apelación, alegando, en síntesis, que procede revocar la sentencia de instancia en cuanto a lo que ha admitido en parte respecto de la demanda principal, por cuanto no procede resolver el primero de los contratos de compraventa de fecha 14 de septiembre de 2007 ni condenar a la apelante a tener que devolver el precio abonado por Proyectos Anairda, S.L. (104.977,35 euros).

Los motivos que alega son los siguientes: 1) Dice la apelante que la sentencia funda la resolución del primero de los contratos suscritos en una cuestión nueva no invocada en la instancia por la demandante, cual es la imposibilidad sobrevenida de incumplimiento ( por no concesión del préstamo) que no se alegó en la demanda; 2) que la falta de financiación para pagar la parte del precio pendiente de abono no constituye una causa de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del primero de los contratos y que en ningún caso tal imposibilidad ha quedado acreditada en el procedimiento, siendo lo cierto que la sentencia de instancia indica que no ha existido incumplimiento por la parte demandada, añadiendo que la sentencia no ha tenido en cuenta que la compradora pudo buscar financiación bancaria por su cuenta; 3) que Proyectos Anairda, S.L., parte compradora, ha sido quien verdaderamente ha incumplido el contrato, dado que no cumplió sus obligaciones porque no acudió al acto de otorgamiento de la escritura pública cuando fue convocada para ello y, como consecuencia, también incumplió con su obligación de pago del precio que faltaba por abonar; 4) por último, solicita que también se revoque la sentencia en cuanto a su demanda reconvencional porque entiende que debe ser estimada.

La parte demandante principal reconvenida Proyectos Anairda, S.L., impugnó la sentencia de instancia, solicitando que se desestime el recurso de apelación formulado de contrario y que se estime su impugnación en cuanto a los siguientes pronunciamientos: a) la sentencia de instancia no ha considerado como uno de los motivos de resolución del contrato de compraventa de 14 de septiembre de 2007 el hecho de que el Grupo Empresarial San José, S.A., se obligó a entregar la finca libre de cargas y lo cierto es que la finca estaba gravada; b) que la sentencia de instancia ha declarado la resolución del contrato de compraventa de 14 de septiembre de 2007 pero, sin embargo, no ha imputado el incumplimiento al Grupo Empresarial San José cuando fue dicha entidad la que no cumplió con sus obligaciones por lo que procede que sea condenada, además de a la devolución de la parte del precio abonado por Proyectos Anairda, S.L., al pago de los intereses pactados en la Cláusula Novena del contrato; c) por último, considera que debió condenarse al Grupo Empresarial San José, S.A., a pagar las costas causadas en primera instancia por su reconvención, ya que ésta fue desestimada.

SEGUNDO.- El recurso de apelación interpuesto por la demandada reconviniente Grupo Empresarial San José, S.A ( en adelante San José) y la impugnación realizada por la demandante principal Proyectos Anairda, S.L. ( (en lo sucesivo, Anairda) , están totalmente relacionados, por lo que algunas de las alegaciones vertidas por las partes litigantes se irán resolviendo por la Sala conjuntamente.

La entidad vendedora apelante, promotora San José, imputa el incumplimiento del contrato de compraventa de fecha 14 de septiembre de 2007 a la parte compradora Anairda por no acudir a elevar el contrato a escritura pública cuando fue requerida para ello y por no abonar la parte del precio que faltaba por entregar. La entidad Anairda, en calidad de impugnante, recurre la sentencia porque imputa el incumplimiento del contrato a la promotora vendedora San José, y dado que la Juzgadora de instancia resolvió el contrato pero sin estimar que el incumplimiento se produjo por parte de la vendedora, en la impugnación solicita que se declare el incumplimiento de dicha parte vendedora y se condene a la vendedora a restituir la parte del precio pagado más los intereses pactados en la Cláusula Novena del contrato de compraventa anteriormente transcrita.

Recordemos que la sentencia de instancia resolvió el contrato, pero manifestando que ninguna de las partes había incumplido el mismo.

Para poder dilucidar el incumplimiento del contrato, bien de la parte compradora o bien de la vendedora, debemos tener en cuenta el contenido de las cláusulas pactadas y su interpretación, de conformidad con las reglas de interpretación de los contratos establecidas en el Código civil.

El artículo 1285 del Código civil dispone que 'las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'. Este artículo proclama el principio de interpretación sistemática por el cual la interpretación de la totalidad del contrato es insoslayable para indagar la intención de las partes, habiendo reiterado el Tribunal Supremo su doctrina al decir que la interpretación del contrato ' no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye'( STS de 19 de febrero de 1996 ). En igual sentido, las SSTS de 20 de febrero de 1996 , 19 de octubre de 1995 , 20 de abril de 1993 , 21 de febrero de 1991 , 5 de febrero de 1985 , 30 de octubre de 1963 y 18 de octubre de 1962 ).

El contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes en fecha 14 de septiembre de 2007, en lo que aquí interesa, contiene las siguientes estipulaciones:

'SEGUNDA.- Precio.

A)El precio de la compraventa queda estipulado en la cantidad global de TRECIENTOS UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS (301659,00.- €), más la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS EUROS (48.265,44.-€) en concepto de IVA cuyo montante pagará el comprador a la vendedora de la siguiente forma:

a) En este acto entrega la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL EUROS (65.000,00.- €) más la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS EUROS ( 10.400,00 euros) en concepto de IVA, por las que mediante el presente documento se le otorga la más eficaz carta de pago.

b) VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS EUROS ( 25.497,72.- €) más la cantidad de CUATRO MIL SETENTA Y NUEVE ERUSO DON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS EUROS (4.079,63.- €) en concepto de IVA, mediante cuatro vencimientos, que se detallan a continuación:

FECHA IMPORTE IVA TOTAL

15/03/2008 6.374,14 1.019,86 7.394,00

15/06/2008 6.374,14 1.019,86 7.394,00

15/09/2008 6.374,14 1.019,86 7.394,00

15/12/2008 6.375,30 1.020,05 7.395,35

c) La cantidad de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON OCHANTA Y UN CENTIMOS EUROS (33.785,81.- €) en concepto de IVA, correspondiente a las cantidades satisfechas a la entrega de llaves, en su caso, mas la cantidad del préstamo hipotecario en la que se subrogará, si lo desea.

d) La cantidad de DOSCIENTOS ONCE MIL CIENTO SESENTA Y UNO CON TREINTA CENTIMOS EUROS (211.161,30.- euros), que se corresponde con la cantidad del préstamo hipotecario al que puede subrogarse el comprador, si lo desea, en las condiciones que más adelante se establecen.

Las cantidades que corresponda abonar a la entrega de las llaves habrán de ser pagadas mediante cheque bancario nominativo.

B)El VENDEDOR dos meses antes de la fecha prevista para la puesta a disposición de las la/s finca/s, informará a EL COMPRADOR -mediante carta dirigida al domicilio designado en este contrato para notificaciones- de las condiciones ofrecidas por la entidad financiera para la constitución del préstamo hipotecario.EL COMPRADOR deberá contestar en plazo no superior a 15 días dando instrucciones a EL VENDEDOR, dentro de las condiciones que le han sido notificadas, sobre el importe del préstamo que interesa sea constituido y su plazo. En el caso en que no se conteste a dicha notificación, EL VENDEDOR entenderá que EL COMPRADOR renuncia a que se le tramite el préstamo hipotecario y que quiere que se le entregue libre de cargas por lo que abonará la cantidad establecida en el párrafo anterior, al momento de la puesta a disposición de la/ finca/s

C) Del precio que se acaba de describir, EL COMPRADOR, en el caso de que se obtenga el préstamo hipotecario, lo acepte y se subrogue, retendrá en su poder y descontará la cantidad que se ha previsto obtener de la entidad crediticia como principal del préstamo hipotecario, por cuyo motivo EL COMPRADOR autoriza a EL VENDEDOR para percibir tal cantidad de aquella entidad, comprometiéndose a asumir la condición jurídica de deudor y, consecuentemente, a hacer efectivas la amortizaciones , interese y comisiones que corresponden en los plazos y condiciones que se hayan fijado, subrogándose en las garantías personales y reales que se hayan establecido en la escritura de constitución de préstamo hipotecario.

D) A fin de que EL VENDEDOR pueda formalizar el préstamo hipotecario a que se refiere el párrafo anterior, EL COMPRADOR confiere poder tan amplio como en Derecho se requiera y sea necesario para que EL VENDEDOR pueda, en relación con la finca objeto de este contrato, concertar y formalizar el préstamo con garantía hipotecaria. Igualmente confiere poder a EL VENDEDOR par que pueda modificar, novar y dividir el préstamo, distribuyendo las responsabilidades que lo garanticen, pudiendo firmar liquidaciones y percibir directamente el importe total del préstamo en una o más entregas y, en definitiva, ejecutar, cuantos actos y otorgar cuantos documentos públicos o privados sean precisos a tales fines.

E) En el supuesto de que se produzca la subrogación en el préstamo hipotecario por la parte compradora en las condiciones señalada en esta estipulación, serán de cuenta y cargo de ésta los intereses, desde el momento en que se ponga a su disposición totalmente terminada al despacho profesional objeto de este contrato, aunque la escritura pública se otorgue posteriormente, y por tanto la formal subrogación de aquel préstamo.

La fecha en que comenzará a amortizarse el mencionado préstamo hipotecario, su plazo y condiciones, serán fijados por la Entidad que lo conceda, estando obligado el comprador a aceptar e iniciar el pago de toda clase de intereses y de las cuotas de amortización cuando para ello sea requerido.

De optarse por la mencionada subrogación, hasta tanto no sean expedidos por la Entidad de crédito los recibos individualizados a nombre de la parte compradora, del período de amortización, el adquirente aceptará los recibos que le sean facilitados por la Sociedad Vendedora como justificante de los pagos a los que viene obligado en virtud de lo establecido en los párrafos anteriores.

Igualmente, de optarse por la subrogación en el préstamo, corresponde a la parte compradora el abono de todas las cantidades que devengue el préstamo hipotecario desde la subrogación en la escritura pública de compraventa, hasta el consentimiento a la misma que ha de prestar la entidad financiera. La Sociedad Vendedora podrá retener a la parte compradora, dichas cantidades en la orden a su efectiva satisfacción.

En el mismo supuesto de subrogación en el préstamo, la no percepción de la totalidad o parte de la cantidad prevista por préstamo hipotecario, significaría para la parte compradora el consiguiente incremento en los pagos anteriores hasta completar el valor final de las fincas.

A fin de que la entidad crediticia autorice la subrogación en el préstamo hipotecario, EL COMPRADOR deberá, en las condiciones que exija dicha entidad

Abrir en dicha entidad una cuenta para domiciliar los pagos.

Asegurar de incendios la finca, designándose como beneficiario a lamentada entidad. A tal fin, EL COMPRADOR apodera expresamente a EL VENDEDOR para que, sumando este apoderamiento al de los demás propietarios del conjunto, contrate una Póliza de Seguros que cubra el riesgo de incendio del Conjunto, obligándose EL COMPRADOR a sufragar el importe que le corresponda de la prima.

En todo caso, el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario que concierta con el vendedor, por lo que las cantidades señaladas en este contrato tiene carácter meramente orientativo, debiendo ser abonadas íntegras a la entrega de las llaves junto con el resto de las que han sido señaladas si el comprador no manifestara expresamente su deseo de subrogarse en la forma y plazos que en este apartado han sido descritos.

NOVENA.- RESOLUCIÓN A INSTANCIAS DE LA COMPRADORA.

Incumplida cualquier obligación de las asumidas en este contrato por la promotora, y muy especialmente trascurridos los ciento ochenta días señalados en estipulación séptima, y a salvo las causas de retraso señaladas en la citada estipulación que, de producirse, los días que efectivamente dure no se computarán a estos efecto sy así se notificará por escrito a la parte compradora si se produce, y a salvo de cualquier prórroga que pudieran acordar las partes, la parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato, en cuyo caso las cantidades recibidas por la vendedora le serán devueltas a la compradora en unión de los intereses legales sin más trascendencia para las partes'.

TERCERO.- La parte apelante Grupo Empresarial San José, S.A., en su escrito de contestación a la demanda, admitió que no pudo obtener el préstamo hipotecario por las condiciones económicas impuestas por las entidades bancarias, pero añadió que pudo llevar a cabo la construcción de la promoción inmobiliaria con sus fondos propios. En el recurso de apelación alega que la no obtención del préstamo no es una causa de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del primero de los contratos y que en ningún caso tal imposibilidad ha quedado acreditada en el procedimiento y argumenta en su favor que la sentencia de instancia indica que no ha existido incumplimiento por la parte vendedora. Sin embargo, argumenta que la sentencia no ha tenido en cuenta que la parte compradora no intentó buscar financiación bancaria, cosa que podría haber hecho por su cuenta, para así haber podido acudir al acto de elevación del contrato a escritura pública

Por su parte, la entidad impugnante Proyectos Anairda, S.L., considera que quien incumplió de forma esencial el contrato fue la vendedora porque no le dio la oportunidad de optar para poder subrogarse en el préstamo hipotecario, por lo que, además de la condena reconocida en la sentencia relativa a que la promotora debe restituirle el dinero pagado, pide que también se la condene al pago de los intereses pactados, en virtud de lo dispuesto en la Cláusula Novena del contrato.

Procede analizar la prueba obrante en autos de la que se desprende que la entidad promotora San José, en fecha 18 de septiembre de 2009, envió un burofax a don Rosendo , administrador único de la entidad Proyectos Anairda, S.L., ( burofax que se presenta como documento núm. 10 de la demanda, obrante al folio 81 y siguientes de los autos), en el que indicaba que la obra ya había terminadoy que se estaba a la espera de obtener la licencia de actividad de las zonas comunes, advirtiendo a los compradores lo siguiente: ' Es indispensable que nos haga llegar toda la información relativa a la entidad que vaya a tramitar su préstamo hipotecario para la preparación de la firma correspondiente...'

El día 14 de octubre de 2009, don Rosendo (administrador único de la compradora Anairda), contestó al burofax de 18 de septiembre de 2009. El Sr. Rosendo , en dicha comunicación, hizo referencia a la Estipulación Segunda, párrafos A (letra d) y B del contrato de compraventa de fecha 14 de septiembre de 2007, indicando a la vendedora que de conformidad al contenido de las cláusulas estaba incumpliendo el contrato por cuanto se había pactado que, con un mínimo de 2 meses de antelación a la entrega del inmueble, le tenían que enviar las condiciones del crédito hipotecario para poder subrogarse en él, tal y como era su derecho. Por ello, el comprador dejó claro en dicha misiva que dejaba sin efecto el contenido del burofax de 16 de septiembre por no ajustarse al contrato (doc. nº 11 de la demanda, a los folios 85 y ss de los autos)

El día 11 de enero de 2010, el administrador de la entidad compradora don Rosendo , envió otro burofax a la demandada que lo recibió el día 12 de enero, en el que, tras indicar los incumplimientos del contrato por la parte vendedora San José , entre los que se encontraba la no entrega de la vivienda, y haciendo referencia a que todavía no se había otorgado escritura,anunció la resolución unilateral de los dos contratos de compraventa de referencia, requiriendo a San José para que procediera a devolver las cantidades abonadas más los intereses legales correspondientes según lo pactado ( doc. nº 12 de la demanda, obrante a los folios 88 y ss de los autos)

La entidad vendedora San José, haciendo caso omiso a la comunicación anteriormente citada, envió burofax a la compradora el día 28 de enero de 2010 en el que, tras indicarle que la construcción se encontraba terminada y que ya contaban con la licencia de primera ocupación desde el día 13 de enero de 2010, informó a la parte compradora acerca de la Notaría donde tendría lugar la formalización de la escritura de compraventa, convocándoles para el día 29 de enero de 2010.

La Sala entiende que tras la interpretación armónica del contrato de compraventa de fecha 14 de septiembre de 2007 cuyas cláusulas, en lo que aquí interesa, hemos transcrito y teniendo en cuenta las comunicaciones que se cruzaron las partes, debemos llegar a la conclusión de que la parte vendedora Grupo Empresarial San José, S.A., ha sido la que incumplió el contrato de fecha 14 de septiembre de 2007. La cláusula que en concreto se incumple es la Segunda, apartado A) - en su subapartado b- y la misma Cláusula Segunda en su apartado B).

La interpretación de las cláusulas en su conjunto de manera armónica y sistemática pueden llevar a considerar que en la intención, espíritu o voluntad de las partes, estaba la obtención de un crédito hipotecario en el que el comprador podía subrogarse y, si bien es cierto que en algunas de las cláusulas transcritas la obtención del crédito no se señala como una obligación del vendedor, no es menos cierto que en otra de las cláusulas, como refleja el contenido de la Clausula Segunda, apartado B) se creó unas expectativas en el comprador encaminadas a poder contar con la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario previamente obtenido por el vendedor, máxime cuando con carácter imperativo se dispone que:

' El vendedor, dos meses antes de la fecha prevista para la puesta a disposición de la finca, informara al comprador -mediante carta dirigida al domicilio designado en este contrato para notificaciones - de las condiciones ofrecidas por la entidad financiera para la constitución del préstamo hipotecario. El comprador deberá contestar en plazo no superior a 15 días dando instrucciones a el vendedor, sobre el importe del préstamo que interesa sea constituido y su plazo. En el caso en que no se conteste a dicha notificación, el vendedor entenderá que el comprador renuncia a que se le tramite el préstamo hipotecario y que quiere que se le entregue libre de cargas por lo que abonará la cantidad establecida en el apartado anterior, al momento de la puesta a disposición de la/s finca/s.

Considera la Sala que el hecho de que la promotora vendedora Grupo Empresarial San José, S.A., no enviara la carta en cuestión que se señala en laClausula Segunda, apartado B) del contrato de compraventa, a la parte compradora,ya supone un incumplimiento del Grupo Empresarial San José, S.A., pues se había obligado a informar sobre el préstamo a la parte compradora y lo cierto es que en nuestro caso no informó en ningún momento. En otras palabras ,la parte vendedora podría haber comunicado a la compradora que no había posibilidad de subrogación en ningún préstamo por cuanto las entidades financieras no lo había concedido y así dar tiempo a la parte compradora a que pudiera tramitar el préstamo hipotecario por su cuenta. En definitiva, creemos que lo que no se puede hacer, sin dar ninguna explicación a la parte compradora, es citarla en un corto plazo para elevar a público el contrato de compraventa teniendo que pagar el precio al contado, pues las expectativas creadas en el contrato permitían considerar que se informaría a la compradora acerca de la existencia de una subrogación, cosa que no se hizo.

Por otro lado, la promotora tampoco ha acreditado qué negociaciones hizo y con qué entidades negoció.

CUARTO.- La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) de 12 de abril de 2013 (RJ 20133385) trató un caso de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor. El Alto Tribunal, en el citado asunto, analizaba una serie de cláusulas cuyo contenido era muy similar al de las cláusulas que ahora analizamos nosotros; el Tribunal Supremo consideró que en su caso se produjo la denegación de financiación sin que se hiciera por la vendedora la oferta vinculante del préstamo pactada en el contrato a la compradora. El tribunal Supremo entendió que se trataba de una cláusula oscura de la que la compradora podía razonablemente deducir que la vendedora se comprometía a conseguir del Banco esa oferta vinculante de préstamo, lo que constituía un aliciente esencial para la compra, y que no era solo una mera información sobre la posibilidad de subrogación en él sin garantizarla. También indicó el Tribunal Supremo que, como tantas veces ha reiterado en su doctrina, que la oscuridad no puede beneficiar a la vendedora que la ocasionó .

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013 indica en el Fundamento de Derecho Tercero lo siguiente:

"Tercero.- Motivo único. Infracción por inaplicación, interpretación errónea o, en su caso, aplicación indebida de los arts. 1091 , 1100 , 1113 , 1114 , 1256 , 1258 , 1281 , 1282 , 1283 , 1284 , 1285 y 1286 del C. Civil (LEG 1889, 27) , todos ellos puestos en relación con el art. 1124 del mismo cuerpo legal y jurisprudencia que lo desarrolla .

Se desestima el motivo.

Alega la sociedad recurrente que tan solo tenía obligación de facilitar a la compradora información sobre el préstamo y ninguna otra más y dicho compromiso fue cumplido, pero sin que ese compromiso supusiese garantizar a la compradora la subrogación en el préstamo hipotecario, pues ello dependía del consentimiento de un tercero ('la entidad acreedora').

Analizada la cláusula tercera del contrato, antes transcrita observamos que en la misma se dice que '...estará a disposición de la COMPRADORA, en el domicilio de la VENDEDORA, la información sobre las condiciones del préstamo obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a ésta'.

Esta Sala viene declarando que:

Dejando al margen cuestiones formales, es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación -inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto, ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del tribunal de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS, entre las más recientes, de 6 de febrero de 2007 [RC nº. 941/2000 ], 13 de diciembre de 2007 (RJ 2007, 8927) [RC nº 4994/2000 ], 21 de noviembre de 2008 (RJ 2009, 143) [RC n.º 2690/2002 ], 20 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1994) [RC n.º 128/2004 ], 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ], 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 2010 (RJ 2010, 7307) [RC n.º 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011 (RJ 2011, 2876) [RC n.º 200/2007 ]).

En la sentencia recurrida se declara que no se efectuó oferta vinculante, sin aclarar excesivamente lo que entendía por tal. No concretaba la sentencia si era una oferta de información u oferta de subrogación.

A la luz de los artículos del Código Civil 1281 (intención de los contratantes), 1284 (efectividad de los contratos), 1285 (interpretación sistemática y contextual) 1286 (sentido propio de los términos, en función del contrato) debemos declarar que la redacción del contrato es altamente confusa, pues de los términos de la misma la compradora pudo entender razonablemente que se le iba a efectuar una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que sin duda era un aliciente esencial para la compra .

La recurrente entiende que solo se comprometió a facilitar información sobre el préstamo, pero dicha interpretación sin ser ilógica, es también compatible con la antes efectuada, por lo que en aplicación del art. 1288 del C. Civil , debemos concluir que las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ocasionó la oscuridad, a saber la vendedora y promotora.

Por tanto, habiendo defraudado la vendedora las expectativas de financiación en las que justificadamente confiaba la compradora, procede mantener la resolución del contrato, conforme al art. 1124 del C. Civil ."

La doctrina anteriormente expuesta es de plena aplicación a nuestro caso: las cláusulas del contrato de fecha 14 de septiembre de 2007 antes analizadas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos del Código Civil 1281 (intención de los contratantes), 1284 (efectividad de los contratos), 1285 (interpretación sistemática y contextual) 1286 (sentido propio de los términos, en función del contrato), debemos declarar que la redacción del contrato es altamente confusa, pues de los términos de la misma la compradora pudo entender razonablemente que se le iba a efectuar una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que sin duda era un aliciente esencial para la compra .

La recurrente entiende que solo se comprometió a facilitar información sobre el préstamo, pero dicha interpretación sin ser ilógica, es también compatible con la antes efectuada, por lo que en aplicación del art. 1288 del Código Civil , debemos concluir que las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ocasionó la oscuridad, esto es la parte vendedora y promotora Grupo Empresarial San José, S.A.

Por tanto, habiendo defraudado la vendedora las expectativas de financiación en las que justificadamente confiaba la compradora, procede mantener la resolución del contrato, conforme al art. 1124 del C. Civil , pero declarando esta Sala que tal resolución se debe al incumplimiento de la parte vendedora Grupo Empresarial San José, que además de deber abonar a la parte compradora el precio que había pagado, deberá también abonar los intereses en la forma pactada en la Cláusula Novena del contrato que regula la resolución del contrato a instancia de la compradora, en la que se indica que: '...la parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato, en cuyo caso las cantidades recibidas por la vendedora le serán devueltas sin más trascendencia para las partes.

QUINTO.- Teniendo en cuenta los anteriores razonamientos, no podemos admitir el segundo de los motivos de apelación alegado por Grupo Empresarial San José, S.A., que ya ha sido contestado en los anteriores Fundamentos de Derecho de la presente resolución y que debe ser desestimado.

El primero de los motivos de apelación alegado por Grupo empresarial San José, S.A., se refiere a que la sentencia funda la resolución del primero de los contratos de compraventa en una cuestión nueva no invocada en la instancia, que es la relativa a la imposibilidad sobrevenida de incumplimiento (por no concesión del préstamo), porque entiende que no se hizo referencia a tal cuestión en el escrito de demanda.

La Sala no está de acuerdo con esta alegación de la promotora apelante. La parte compradora Proyectos Anairda, S.L. , argumentó en el Hecho Segundo de su escrito de demanda cuales habían sido los incumplimientos de la parte vendedora y, en el primer de ellos, manifiesta textualmente lo siguiente:

'Incumple el contrato la sociedad vendedora, al no realizar ninguna de las gestiones encomendada y que le fueron comprometidas con relación a la financiación y posibilidad de subrogación de mi mandante en un préstamo hipotecario ( ni siquiera formalizó préstamo hipotecario sobre las fincas)'.

En consecuencia, no podemos admitir este motivo.

También alega la promotora San José que la compradora Anairda ha incumplido la obligación de pago porque no acudió al otorgamiento de la escritura pública.

Como hemos indicado en el anterior Fundamento de Derecho, la parte incumplidora fue Grupo Empresarial San José, S.A., y es doctrina reiterada la que indica que la parte incumplidora no puede invocar el incumplimiento de la otra parte contratante ( art. 1124 del Cc ). Además la compradora Anairda tenía motivos suficientes para no acudir a elevar a escritura pública un contrato de compraventa que había sido incumplido por la parte contraria. El motivo también perece.

En definitiva, procede rechazar todos los motivos alegados en el recurso de apelación interpuesto por la entidad Grupo Empresarial San José, S.A., sin que proceda la estimación de su demanda reconvencional por cuanto procede la resolución instada por la entidad reconvenida, sin necesidad de entrar en más consideraciones.

SEXTO.- Impugnación de la sentencia de la demandante principal Proyectos Anairda, S.L.

Se alega como motivo de impugnación que procede declarar, como causa de resolución del contrato de 14 de septiembre de 2007, el incumplimiento por parte del Grupo Empresarial San José, del contrato de compraventa de 14 de septiembre de 2007 por ser imputable a dicha demandada el incumplimiento contractual

La Sala ha apreciado que la resolución del contrato de fecha 14 de septiembre de 2007 se produce por incumplimiento de la parte demandada Grupo Empresarial San José, S.A., tal y como hemos indicado anteriormente y la prosperabilidad de este motivo trae como consecuencia que se aplique la Cláusula Novena del contrato, en el sentido de que la parte vendedora, además de tener que devolver la cantidad de dinero entregada hasta la fecha por la compradora, deberá de abonar el pago de intereses de conformidad con lo pactado. Por tanto, este motivo prospera.

También solicita que se declare que hay otro incumplimiento por parte de la promotora, que sería el no haber cumplido con la obligación de entregar la finca libre de cargas.

Esta alegación no puede prosperar, porque la Juzgadora de instancia ha argumentado en la sentencia objeto de apelación, de conformidad con la prueba aportada en autos, que las anotaciones preventivas fueron objeto de cancelación.

Por último, alega la impungante que procede condenar al Grupo Empresarial San José a pagar las costas causadas por la reconvención por ella formulada.

La Juez no impuso las costas de la reconvención al Grupo empresarial San José debido las dudas serias de hecho que pudieran plantearse respecto a la reconvención. Sin embargo, tras las argumentaciones que se han expuesto en la presente alzada y dado que la oscuridad de las cláusulas contractuales se han causado por la promotora, procede condenar al pago de las costas de la reconvención a la entidad Grupo Empresarial San José, dado que su reconvención fue totalmente desestimada.

En consecuencia, se estima en parte la impugnación de Proyectos Anairda, S.L., frente a la sentencia de instancia, en el sentido de que se mantiene la resolución del contrato de compraventa de fecha 14 de septiembre de 2007 pero por incumplimiento de la promotora vendedora Grupo Empresarial San José, S.A., que deberá ser condenada a devolver a la actora el precio abonado en relación con el contrato de 14 de septiembre de 2007 más los intereses pactados de conformidad con la Cláusula Novena del contrato.

SÉPTIMO.- Las costas quedan fijadas de la siguiente manera:

Costas de primera instancia: al mantenerse estimada en parte la demanda principal, cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( art. 394 de la LEC ); al desestimarse la reconvención, se condena al pago de las costas de la misma a la parte que ha visto desestimadas sus pretensiones, esto es al Grupo Empresarial San José, S.A. ( artículo 394 de la LEC ).

Costas de segunda instancia: al desestimarse el recurso de apelación de la entidad Grupo Empresarial San José, S.A., deberá abonar las costas causadas en apelación por su recurso., de conformidad con lo señalado en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC ; al estimarse en parte la impugnación de Proyectos Anairda, S.L., no se condena en costas por dicha impugnación a ninguna de las partes litigantes ( art. 398.2 de la LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada, GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ, S.A., contra la sentencia dictada con fecha cuatro de marzo de dos mil trece por la Ilma. Sra. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Madrid , en los autos de Procedimiento Ordinario allí seguidos con el número 1163/2010, debemos declarar y declaramos NO HABER LUGARal mismo, y, en consecuencia, CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.