Sentencia Civil Nº 293/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1101/2013 de 23 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE FUENGIROLA.
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1.940/2010.
ROLLO DE APELACIÓN 1.101/2013.
S E N T E N C I A Nº 293/16
En la ciudad de Málaga a veintitrés de mayo de dos mil dieciséis.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento
ordinario 1.940/2010, procedente del juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola, por don
Jorge y doña Clara , que en la instancia han litigado como demandados y que comparecen en esta alzada
representados por la procuradora doña Elisa Rodríguez Macías, defendidos por el letrado sr. Romero Pareja.
Es parte recurrida Parroquia Anglicana de San Andrés Costa del Sol (Este), representada por el procurador
don Alejandro Rodríguez de Leiva, defendida por el letrado sr. Florido Martín.

Antecedentes

PRIMERO .- El Magistrado-Juez del juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia el 12 de abril de 2011 , en el procedimiento ordinario 1.940/2010, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando íntegramente como estimo la demanda deducida por la Procuradora de los Tribunales Sra. Durán Freire en nombre y representación de La Parroquia Anglicana de San Andrés Costa del Sol (Este) contra D. Jorge y Dª. Clara , I.-) Resuelvo el contrato de compraventa de 18 de agosto de 2009 por incumplimiento de los demandados.

II.-) Condeno a los demandados a abonar a la actora la suma de 15.000 euros, incrementada en la que resulte de aplicarle el interés legal del dinero desde el 27 de septiembre de 2010.

III.-) Impongo a los demandados las costas de esta instancia '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por los demandados y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 16 de mayo de 2016, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Ilmo. sr. Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interponen los demandados recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia, que ha estimado la demanda promovida en su contra por Parroquia Anglicana de San Andrés Costa del Sol (Este), declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito en su día con condena a la devolución de la parte del precio abonado e intereses legales, alegando como motivo del recurso errónea valoración de la prueba por el juzgador de instancia, que basa el pronunciamiento condenatorio en los artículos 1.445 y 1.504 del CC ., sin atender a la cuestión básica cual es si las arras pactadas por las partes tenían o no carácter penitencial, pese a que la voluntad era clara al respecto, al someterse expresamente a lo dispuesto en el art.

1.454 CC ., pactando arras penitenciales en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( arts. 6.3 , 1.255 y 1.258 CC ), por lo que la sentencia yerra en las consecuencias jurídicas de las mismas, que no pueden ser distintas a las convenidas entre las partes, quedando acreditado que se concedió un plazo que operaba como término final, que implicaba la pérdida de la cantidad entregada, pacto que tiene valor de ley por aplicación del art. 1.091 CC ., sin que pueda imputársele responsabilidad por los retrasos de la compradora para conseguir la financiación para el pago del precio aplazado, ya que la fecha de otorgamiento de la escritura pública era elemento esencial del contrato.

La demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.



SEGUNDO .- Los antecedentes fácticos de la cuestión sometida a consideración de esta Sala pueden sintetizarse del modo siguiente: 1.- El 18 de agosto de 2009 don Jorge y doña Clara concertaron contrato privado de compraventa con Parroquia Anglicana de San Andrés Costa del Sol (Este), por el que los primeros vendían a la segunda la finca nº NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Fuengirola.

2.- El precio de la compraventa se fijó en 350.000 euros, abonando los compradores 15.000 euros a la firma del contrato, 'en concepto de arras' mediante un cheque bancario nominativo, pactando las partes que 'De conformidad con el artículo 1.454 del Código Civil , la compradora perderá dicho importe si no cumple lo pactado por el presente contrato, y la vendedora se obliga a devolvérselo por duplicado si es ella quien incumple'.

El resto del precio, deducidas las arras (335.000 euros), se abonaría antes del 10 de octubre de 2009 con el otorgamiento de la escritura de compraventa.

3.- Llegada la fecha pactada ninguna de las partes requirió el otorgamiento de la escritura pública, remitiendo la compradora burofax el 18 de noviembre de 2009 comunicando a los vendedores que había conseguido el préstamo hipotecario, citándola en notaría el 26 de noviembre de 2009 para el otorgamiento de la escritura, contestando los vendedores mediante burofax de fecha 25 de noviembre de 2009, comunicando a la compradora que la vivienda había sido vendida a un tercero.

4.- Parroquia Anglicana de San Andrés Costa del Sol (Este) formuló demanda de juicio ordinario frente a don Jorge y doña Clara , cuyo conocimiento correspondió al juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola (autos 1.940/2010), solicitando la resolución del contrato de compraventa y la condena de los demandados al pago de 15.000 euros en concepto de parte del precio abonado, más sus intereses legales y costas procesales.

5.- Don Jorge y doña Clara presentaron escrito de oposición a la demanda alegando el carácter penitencial de las arras entregadas, por lo que al incumplir la compradora el plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio convenido quedaba resuelto el contrato, sin que tengan derecho a la devolución de la cantidad reclamada.

6.- El Magistrado-Juez del juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia el 12 de abril de 2011 estimando la demanda, pues tras rechazar que las arras tengan la consideración de penitenciales, razona en el párrafo último del fundamento de derecho tercero lo siguiente; ' (...) la suma pactada como arras confirma la conclusión de la venta y, en el caso de las arras penales, liquidan de modo similar a los arts. 1152 y ss. la indemnización de daños y perjuicios a satisfacer al contratante cumplidor quien podrá siempre reclamar el cumplimiento (por todas, S.T.S., Sala I, 1156/1995, de 30 de diciembre ). Se insiste, pues, en que nos hallamos ante una compraventa en firme sometida al régimen de resolución específico que para el caso de inmuebles contempla el art. 1504 C.c .(....).

Añade, en el fundamento de derecho cuarto, lo siguiente: 'Efectivamente, este último precepto impide el acogimiento de la oposición deducida toda vez que, aún en el supuesto de que la cláusula segunda previera expresamente la resolución del contrato por falta otorgamiento de escritura pública (y correlativo pago del precio) en el plazo pactado, en el caso de la compraventa de inmuebles el art. 1504 C.c . concede al comprador la facultad de pagar mientras no haya sido requerido judicial o notarialmente de resolución ( S.T.S. de 30 de julio de 2002 ). Es decir, mientras el vendedor no resuelva expresa e inequívocamente el contrato mediante un acto recepticio ( S.T.S. nº 860/2001, de 28 de septiembre ), éste sigue vigente de modo que, a falta de tal requerimiento, el comprador que ofrece el pago y cita para la elevación a público al vendedor, aún extemporáneamente, se entiende que ha cumplido con su obligación por expresa previsión legal y es el vendedor el que falta a la suya por no haber comparecido, presumiéndose su consentimiento al retraso en el pago por falta de oposición.

Descendiendo al caso, a falta de tal requerimiento, se entiende que la actora podía pagar aún el 26 de noviembre de 2009, como había notificado al vendedor, el cual al no comparecer al acto de otorgamiento y al haber transmitido la finca previamente incumplió la obligación de entrega que contempla el art. 1461 C.c ., por muy esencial que el plazo pactado fuera para él: debió hacer notar esta circunstancia en el requerimiento resolutorio que omitió. Por ello, pudiendo optar el comprador por el cumplimiento o la resolución con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos ( art. 1124 C.c .), procede estimar la demanda en su integridad y condenar a los demandados a abonar a la actora la suma de 15.000 euros, a la que habrá de añadirse la que resulte de incrementarla en el interés legal del dinero desde el 27 de septiembre de 2010, fecha de la presentación de la demanda ( arts. 1100 , 1101 , 1108 y 1109 C.c .)'.



TERCERO .- El motivo del recurso denuncia errónea valoración de la prueba y de las consecuencias jurídicas del pacto de arras, que insiste, eran penitenciales, a lo que añade el carácter esencial del plazo para el otorgamiento de la escritura pública incumplido por la compradora.

Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015 , el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española , ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre , destacó que ' concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración '. En la número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, ' inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia '.

Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012 es necesario que concurran los siguientes requisitos: 1º) Que se trate de un error fáctico, - material o de hecho -, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

La anterior doctrina jurisprudencial, extrapolada al supuesto sometido a consideración de la Sala, en virtud de la facultad revisora que en el recurso de apelación atribuye el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , nos lleva a concluir que las cuestiones suscitadas por la recurrente en su recurso, repetición de las planteadas en la instancia, fueron resueltas de manera explícita y razonada por el juzgador, sin que las conclusiones a que llega puedan tildarse de ilógicas, absurdas o contrarias a las máximas de experiencia, pudiendo anticiparse que el recurso ha de ser desestimado.

La cuestión controvertida es estrictamente jurídica, pues no existiendo controversia entre las partes sobre los hechos acontecidos, se trata de dilucidar la naturaleza de las arras pactadas y sus consecuencias por la aplicación del artículo 1.454 del C.C .

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 , con cita en las anteriores sentencias del 24 octubre de 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 , aborda el concepto de arras, en los términos siguientes ' Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.' Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2013 , ' No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 ).

Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art.

1454 del Código Civil .

Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor'.

Continúa exponiendo dicha sentencia: ' Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).

Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.

Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. La numerosa jurisprudencia se ha referido a este pacto, en cuanto a si lo hay verdaderamente, no a su ejecución, que, en principio, no plantea problemas'.

Comparte la Sala los razonamientos del juzgador de instancia para rechazar el recurso formulado por los vendedores demandados, pues siendo perfecto el contrato de compraventa desde el momento en que concurrían los requisitos exigidos por el art. 1.445 CC ., llegada la fecha pactada para el pago de la parte del precio aplazado y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, debieron instar la resolución contractual por incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones ( art. 1.504 CC ), con la consiguiente facultad de retener la parte del precio entregado, en uso de la facultad prevista en el art. 1.454 CC . Al no hacerlo así la compradora podía, como ocurrió, requerir la elevación a público del contrato con entrega de la vivienda adquirida, previo pago de la parte del precio pactado, pues el retraso que le era imputable en el cumplimiento de esa obligación de pago no podía considerarse resolución automática del contrato, como pretenden los recurrentes, sino que exigía una declaración de voluntad recepticia, que el no producirse mantenía su vigencia, independientemente de las arras pactadas y del carácter esencial del plazo, y puesto que la vivienda ya no podía ser entregada por haber sido vendida a un tercero, fueron los vendedores, como razona el juzgador de instancia, quienes incumplieron dicha obligación ( art. 1.461 CC ), lo que legitima la reclamación de la compradora, que en definitiva hace uso de la facultad prevista en el art. 1.124 CC ., con el correlativo derecho a la devolución de la parte del precio entregado, sin invocar el pacto de arras ante dicho incumplimiento, que en este caso deben calificarse como penales, no como penitenciales, pues del tenor literal de la cláusula se desprende, sin ningún género de dudas, que la intención de las partes era sancionar con las arras el incumplimiento por las partes de sus respectivas obligaciones, anudándose así al art. 1.124 CC .

que exigiría una declaración de voluntad resolutoria que liberara a los vendedores de la obligación de entrega y les dejara en libertad para poder vender la vivienda a cualquier tercero una vez expirado el plazo para el pago de la parte del precio aplazado, insistiendo en la necesidad del requerimiento en la forma establecida en el art. 1.504 CC .

Por las razones expuestas, procede desestimar el recurso interpuesto, confirmando en su integridad la resolución recurrida.



CUARTO .- Desestimado el recurso de apelación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a los recurrentes las costas devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación general.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Elisa Rodríguez Macías, en nombre y representación de don Jorge y doña Clara , frente a la sentencia dictada el 12 de abril de 2011 por el Magistrado-Juez del juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola , en el procedimiento ordinario 1.940/2010, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a los recurrentes las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de la presente sentencia, al Juzgado de su procedencia, a los efectos oportunos.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente de lo que doy fe.