Sentencia CIVIL Nº 293/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 374/2018 de 06 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección 2a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.2)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001
TEL.: 972942368
FAX: 972942373
EMAIL:aps2.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1718042120168126635
Recurso de apelación 374/2018 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Santa Coloma
de Farners
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 405/2016
Parte recurrente/Solicitante: NOVA EUROFIBRA,S.L.
Procurador/a: EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ
Abogado/a: Manuel RODRIGUEZ REGUERA
Parte recurrida: FAMICS 2003,S.L., Leoncio , Lorenzo , Marcial , Nicolasa
Procurador/a: Carmina Janer Miralles
Abogado/a: NURIA CABALLE PORTABELLA
SENTENCIA Nº 293/2018
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. Jose Isidro Rey Huidobro
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
Girona, 6 de julio de 2018

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 7 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 405/2016 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Santa Coloma de Farners a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ, en nombre y representación de NOVA EUROFIBRA,S.L. contra Sentencia de 12 de marzo de 2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª. CARMINA JANER MIRALLES, en nombre y representación de D. Leoncio , D. Lorenzo , D. Marcial y Dª. Nicolasa y FAMICS 2003,S.L.



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por la procuradora de los Tribunales EVA GARCÍA FERNÁNDEZ, en nombre y representación de NOVA EUROFIBRA S.L. contra Lorenzo , Marcial y Nicolasa y contra FAMICS 2003 S.L., condeno a los demandados a efectuar las obras de reparación necesarias en la nave industrial sita en la Calle Girona 131 de la localidad de Caldas de Malavella, en los términos indicados en el fundamento tercero de esta resolución.

Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 18/06/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Jose Isidro Rey Huidobro.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por NOVA EUROFIBRA S.L. contra la entidad FAMICS 2003 S.L., en situación de rebeldía procesal y los Sres Alonso , Dn Lorenzo , Dn. Marcial , y Dñª Nicolasa , rechazando la petición de rebaja del precio del alquiler de la nave arrendada a la actora en los términos económicos y temporales que solicita en base a la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'. Y acogiendo en gran medida la condena a efectuar las obras de reparación necesarias en la nave industrial arrendada, según informes periciales.

Muestra su disconformidad la parte demandante con lo resuelto en primera instancia y formula recurso de apelación alegando error en la apreciación de la prueba, incongruencia omisiva y falta de aplicación de cláusula 'Rebus sic stantibus' de acuerdo con la jurisprudencia más reciente.



SEGUNDO .- Ha de partir este tribunal de la aceptación de los fundamentos de la sentencia apelada, en lo que no se contradigan con los que a continuación se desarrollan, por entender que en aquellos se ha valorado la prueba conforme a las reglas de la sana crítica y se ha aplicado el derecho de forma ajustada a los preceptos legales en que se apoya y a los criterios hermenéuticos jurisprudencialmente existentes.

Trata el recurso de cuestionar la valoración probatoria en el hecho de que el valor de la nave alquilada era muy superior en la fecha de la compra, años 2003/2004, que en la actualidad, entrando en franca contradicción con lo que sostenía en la demanda, en la cual se alega que la hipoteca concedida por importe total de 720.000 € era superior al valor del inmueble, cuando en el recurso se le aplica un valor en aquellas fechas de aproximadamente 1.000.000 €.

Es el primer indicio de que los argumentos de la apelación mantienen afirmaciones fácticas contradictorias con tal de obtener unos designios favorables a su postura, pero carentes de auténtico sustento.

Y es más, resultan irrelevantes los valores que se intentan aplicar a la nave en la fecha de su adquisición en el año 2003, porque detrás del contrato de arrendamiento de 3 de septiembre de ese año, donde se establecían las condiciones contractuales, se han suscrito otros contratos en 1 de diciembre de 2006, en 29 de diciembre de 2010 o 2009, (folio 49) y 31 de diciembre de 2011, mediante condiciones anexas, en los cuales se han modificado aquellos aspectos del contrato inicial que las partes tuvieron por conveniente.

Y en ninguno de ellos se planteó ajustar el importe de la renta en función de la diferencia entre el valor del objeto arrendado, al producirse el alquiler original, y el que tendría con el transcurso del tiempo, ya que la base negocial inicial no ha desaparecido (continúa siendo la misma), independientemente de que el transcurso del tiempo o la coyuntura económica general o particular de producción de la arrendataria hayan podido afectar al valor actual del inmueble, que no será diferente al que tenía en el año 2011, fecha de la última modificación de la renta, con previsión para el año 2012 y 2013, pues en esa fecha ya nos encontrábamos en plena crisis, acordando las partes una reducción de la renta mensual en un 10% durante el año 2013 y posible prórroga del 2013.

Otro tanto ha de sostenerse respecto a la reducción en la facturación de la empresa arrendataria y a la pérdida que para ella supondría el pago de las rentas en la cantidad estipulada, manteniendo así el inaudito criterio de que la renta a pagar será la que decida la parte arrendataria a partir de los ingresos que ella considere obtenidos, defendiendo de este modo la infracción del art. 1256 del Código Civil , que consagra el principio básico del derecho de obligaciones por el que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, impidiendo así que se erija en parte dominante de la relación contractual o que se produzca una novación por decisión unilateral, SSTS de 17/05/2008 , 23/10/2009 , 19/02/2010 , entre otras.

El mantenimiento del importe del contrato de alquiler no constituye un enriquecimiento injusto, sino que ha de pagarse el importe que contractualmente se pactó, porque es el que resultó convenido por acuerdo de voluntades plasmado en el contrato y el eventual enriquecimiento que obtenga la parte arrendadora, sujeto a las reglas del mercado y de la oferta y la demanda, responde a una causa válida y eficaz, mientras no sea contraria a la ley, a la moral ni al orden público, cosa que en modo alguno se ha acreditado.



TERCERO .- La alegación de que se trata de un contrato a largo plazo, para fundar en ello la modificación de las circunstancias que justifique la aplicación de un supuesto pacto verbal carente de la menor prueba de su existencia, parece olvidar, en la línea de indicación fáctica selectiva que informa toda la apelación, que tal y como señala la sentencia apelada, fue el propio representante legal de NOVA EUROFIBRA, S.L.

quien manifestó que teniendo en cuenta lo bien que iba la empresa acordaron una prórroga de 15 años, siendo él quien ponderó, a conveniencia de la empresa, el plazo de duración del arriendo, lo cual desvirtúa un eventual desequilibrio que además de no existir, fue una condición contractual promovida y provocada por quien ahora la cuestiona, vulnerando de esta forma la doctrina de los actos propios, art. 111- 8 CCCat .

Y sin perjuicio de la valoración pericial del alquiler de la nave sin tener en cuenta la repercusión de la adaptación de la misma a la actividad que en ella se desarrolla, fue el mismo representante de la entidad actora el que reconoció que cuando compró su parte en la industria a la familia Lorenzo Marcial Leoncio Nicolasa , no compró también el local porque era demasiado caro, evidenciando que ya entonces conocía el elevado valor de la nave, así como que el traslado a otra tendría un alto coste, superior a los 300.000 €, lo que también revela un conglomerado de circunstancias favorables a un importante valor del inmueble, ya conocidas y tomadas en consideración a lo largo de la relación entre las partes, que devalúan la pretensión de aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'.

En cuanto a la existencia de un pacto verbal en el sentido de acomodar el importe del alquiler de la nave al precio de mercado una vez pagada la Hipoteca que la gravaba y que según el recurso habría servido para su adquisición, no obra la menor prueba de la existencia de dicho pacto que la parte demandada niega.

Todos los pactos y circunstancias que afectan al contrato de arrendamiento y en particular las relativas a la duración del mismo e importe de la renta, fueron reguladas de manera pormenorizada en el contrato y las sucesivas condiciones anexas modificadoras de esas concretas condiciones.

Así, en el primer contrato de 3 de septiembre de 2003 se regulan: '5. Durada.- L'arrendament tindrà una durada de cinc anys, termini que comerçarà a comptar des del tres de setembre de 2003.

6. Pròrrogues.- Per a tenir dret a les successives pròrrogues, l'arrendatari haurà d'estar al corrent del pagament de les rendes.

8. Renda.- La renda per l'arrendament es pacta en QUATRE MIL EURUS (4.000 eurus) mensuals, que cal pagar per endavant en els cinc primers dies de cada mes. Aquesta renda s'incrementarà un cop transcorregut el plaç per fer obres contemplat en la condició 12, i a partir de l'ú d'abril del 2004 passarà a ser de SET MIL SIS-CENTS EURUS (7.600 eurus) al mes.

9. Actualització de la renda.- La renda, en la data en que s'acompleixi cada any de vigència del contracte, podrà esser actualitzada per qualsevol de les parts, aplicant a la renda corresponent a l'anualitat anterior, la variació porcentual experimentada per l'Índex General Nacional del Sistema d'Index de Preus al Consum, en els dotze mesos inmediatament anteriors a la data de cada actualització prenent com a mes de referència per a la primera actualitzación l'últim índex publicat en la data del present constracte, corresponent al mes de Juliol de l'any 2002. En la primera revisió el percentatge corresponent s'aplicarà sobre la renda pactada en aquest contracte i, en les successives, a la resultant de la revisió precedent.

La renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en què l'arrendadora la notifiqui a l'antra part.' En el contrato de 1 de diciembre de 2006, se regulaban: '5. Durada.- L'arrendament tindrà una durada de cinc anys, termini que comerçarà a comptar des del 1 de desembre de 2006..

6. Pròrrogues.- Per a tenir dret a les successives pròrrogues, l'arrendatari haurà d'estar al corrent del pagament de les rendes.

8. Renda.- la renda es pacta en VUIT MIL VUIT-CENTS EUROS (8.800 euros) mensuals, que cal pagar per endavant en els cinc primers dies de cada mes.

El pagament es domicilia al compte núm. NUM000 , obert a nom de l'arrendadora a l'entitat Banco Guipuzcoano. En cas de supressió d'aquest compte, si no se'n notifica un de nou a l'arrendadora, es considera automàticament que el lloc de pagament és el domicili de l'arrendadora.

9. Actualització de la renda.- La renda en la data en que s'acompleixi cada any de vigencia del contracte, podrà ésser actualitzada per qualsevol de les parts, aplicant a la renda corresponent a l'anualitat anterior, la variació porcentual experimentada per l'Índex General Nacional del Sistema d'Index de Preus al Consum, en els dotze mesos anteriorment anteriors a la data de cada actualització prenent com a mes de referència per a la primera actualitzación l'últim índex publicat en la data del present constracte, corresponent al mes d'octubre de 2006. En la primera revisió el percentatge corresponent s'aplicarà sobre la renda pactada en aquest contracte i, en les successives, a la resultant de la revisió precedent.

La renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en què l'arrendadora la notifiqui a l'antra part.' En el Annex novatorio de 29 de diciembre de 2009, o 2010 se pacta: ' DIUEN I PACTAN I.- Que el passat 1 de desembre de 2.006 ambdues parts van firmar un contracte d'arrendament per a ús diferent al de vivenda, en el que FAMICS 2003, S.L. arrendava a NOVA EUROFIBRA, S.L. la finca situada a Caldes de Malavella, carrer de Girona número 131, destinada exclusivament a ús industrial.

II.-Que en la condició 5ª del citat contracte d'arrendament, es va establir que la durada de l'arrendament era de cinc anys a comptar des de l'1 de desembre de 2.006.

III.- Que mitjançant el present annex, ambdues parts estableixen que la durada del citat contracte d'arrendament serà de quinze anys, a comptar a partir del 29 de desembre de 2.009.

IV.- Que durant els propers cinc anys es mantindrà la renda anual sense efectuar cap augment.

V.- Que un cop hagin transcorregut cinc anys, la renda anual s'incrementarà tenint en compte la variació precentual experimentada per l'Índex General Nacional del Sistema d'Índex de Preus al Consum (I.P.C.), en els dotze mesos anteriors a la data de l'actualització, és a dir la variació de l'I.P.C. experimentada durant el 2.014.

VI.- Amb excepció de les modificacions introduïdes en el present document, les parts ratifiquen íntegrament el contracte d'arrendament, al que s'unirà el present document com a Annex 1.' En el Annexe de 31 de diciembre de 2011 se estipuló: Folio 52 y 53.

' DIUEN I PACTEN I.- Que amb data 1 de desembre de 2006 ambdues parts van signar un contracte d'arrendament per a ús diferent al de vivenda, en el que FAMICS 2003, S.L. arrendava a NOVA EUROFIBRA, S.L. la finca situada a Caldes de Malavella, carrer de Girona nº 131, destinada exclusivament a ús industrial.

II.- Que amb data 29 de desembre de 2010, les parts van subscriure un annexe al contracte d'arrendament per el qual s'acordava l'ampliació de la durada del lloguer així com el manteniment de la mateixa renda anual sense fer cap tipus d'augment fin l'any 2014.

III.- Que per part de l'arrendatària s'ha demanat a la part arrendadora la reducció de la renda del contracte d'arrendament que els vincula, al que aquesta ha accedit, per el què de comú acord porten a terme la modificació parcial del mateix, d'acord amb les seguënts: ESTIPULACIONS PRIMERA . Els compareixent, amb el caràcter amb el que intervenen, acorden reduir la renda mensual en un 10% exclusivament per el període comprès durant l'any 2012, de la fomra que a continuació s'estableix: -Durant el període entre el 1 de gener i el 31 de desembre de 2012 la renda serà de VUIT MIL CINC- CENTS EUROS (8.500 euros), més I.V.A.

III.- Aquesta rebaixa es podrà prorrogar durant l'any 2013 sempre que la propietària doni la seva conformidat.

IV.- Es manté tot el clausulat i demés condicions signades en els contractes de referència que no hagin sigut modificades per el present acord.

En proba de conformitat, i per a que així consti a tots els efectes pertinents, les parts contractants, signen per duplicat exemplar, en el lloc i data indicats a l'encapçalament.'

CUARTO .- En todos ellos se razonan los motivos concretos de la duración y rentas pactados, sin vinculación alguna del importe de las rentas con el pago de las cuotas hipotecarias o con la cancelación de la hipoteca que gravaba la nave.

En ningún caso se ha desligado el importe de la renta con la utilidad y el interés por los que era contratado el alquiler de la nave, por lo que aquellas rentas respondían al valor de mercado, atendiendo a la necesidades de quien arrendaba y a las prestaciones que el inmueble le proporcionaba, lo cual fue la razón del contrato.

Luego si no existe la menor referencia a otros acuerdos de limitación de rentas diferentes a los pactados, en los documentos que han venido regulando las condiciones contractuales desde su origen, no se comprende que no se reflejara documentalmente un pacto tan importante y relevante para la partes como el de relacionar las rentas estipuladas con el pago de las cuotas de la hipoteca que gravaba el inmueble, para reducir su importe a partir de la cancelación de la misma.

Y si no existe la menor referencia a dicho pacto es porque simplemente no existió, por mucho que la parte recurrente se empeñe en señalar aspectos fácticos de la relación, de los que extraer un acuerdo verbal que nunca existió ni aquellos hechos demuestran, coincidiendo este tribunal con el criterio valorativo del órgano 'a quo' al respecto.



QUINTO .- En cuanto a la aplicación del 'rebus sic stantibus' invocada en la demanda y en el recurso, conviene recordar los elementos exigidos por la Jurisprudencia para la aplicación restrictiva de dicha cláusula: '1º.- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; 2º.- Una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; 3º.- Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.' Exigencias que pese a haber sido matizadas y atemperadas en alguna STS como la de 15/10/2014 , con cita de otras, por un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura, no concurren en el caso que nos ocupa.

En el caso examinado, la alteración de las circunstancias entre el 31 de diciembre de 2011, en que se revisaron las rentas pactando una reducción del 10% para el año 2012, prorrogable para el año 2013, y la fecha de interposición de la demanda, 01/07/2016, no se ha producido, pues en el momento de la revisión estipulada ya estaba plenamente consolidada la crisis económica y de la construcción, de manera que en modo alguno pueden apreciarse circunstancias excepcionales que justifiquen la aplicación invocada.

Otro tanto ha de decirse de la ruptura del equilibrio de las prestaciones, pues en la última fecha de revisión de la renta pactada, ya se revisó su importe estableciéndose una rebaja del 10% y aceptando ambas partes la cuantía resultante como proporcional a las prestaciones que la nave proporcionaba.

Y por último, la aparición de circunstancias como el descenso de la producción de la empresa arrendataria, ya que la crisis económica era plenamente vigente en la fecha de la última revisión de la renta y por ello no se trata de una circunstancia sobrevenida, no se trata de un hecho imprevisible, pues razonable es prever circunstancias menos favorables para una actividad industrial.

En consecuencia no concurre ninguno de los requisitos exigibles para apartarse del 'pacta sunt servanda', principio de autonomía de toda persona para regular libremente sus intereses que se corresponde con la exigencia de responsabilidad derivada de la vinculación por el alcance de sus propios actos y por los compromisos asumidos en el ejercicio de su libre voluntad expresada contractualmente.

Mas aun cuando no consta que la parte demandada hubiese manifestado su voluntad de poner fin al arrendamiento, alquilando otra nave para desarrollar su industria, lo cual había sido sopesado, pero saldría muy caro. Una muestra más del equilibrio prestacional entre la renta y la utilidad de la nave alquilada.

Y la larga duración pactada a instancia de la propia arrendataria, no es desequilibrante cuando se estipulan unas condiciones de congelación de la renta por cinco años y posteriormente con actualización conforme al IPC.



SEXTO.- En cuanto a la Jurisprudencia que se pronuncia sobre el 'rebus sic stantibus' por alteración sustancial de las circunstancias, particularmente en contratos de arrendamiento distintos del de vivienda, baste citar las SSTS de 03/04/2018 , 03/10/2017 , 16/05/2017 , que refiriéndose a arrendamientos distintos del de vivienda, como el que nos ocupa, han rechazado la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'.

Los argumentos de improcedencia de la moderación de la renta que se utilizan en la primera de las citadas, dicen que el contrato fue negociado por dos empresas y en los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos; la decisión de contratar una duración larga, (en nuestro caso de 15 años), no resulta irrazonable, cuando se hizo en interés de la propia arrendataria congelando la renta durante los cinco primeros años y ceñida su revisión posterior al IPC; no se puede reprochar a la arrendadora la búsqueda de un alquiler sustitutorio cuando se dio la recuperación del local (que en el presente caso no ha existido); la inaplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto ante el cumplimiento por la parte arrendadora de lo previsto libremente; y la inaplicación al supuesto de arrendamiento distinto del de vivienda de la 'rebus sic stantibus'. Son plenamente extrapolables al presente caso.

Y la consecuencia no puede ser otra que la de desestimación del recurso de apelación.

SÉPTIMO .- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta instancia, conforme al art. 398.1 de la LEC en relación con el art. 394.1 de la misma norma .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª. EVA MARIA GARCIA FERNANDEZ, en nombre y representación de NOVA EUROFIBRA,S.L. contra Sentencia de 12 de marzo de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Coloma de Farners , dictado en los autos de Procedimiento Ordinario nº 405/2016, de los que el presente rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación.

Dese al depósito para recurrir el destino legal.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez firme, remítanse las actuaciones originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.