Sentencia CIVIL Nº 293/2019, Juzgados de lo Mercantil - Murcia, Sección 2, Rec 336/2011 de 07 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 2

MURCIA

SENTENCIA: 00293/2019

AVDA. DE LA JUSTICIA S/N, FASE 2, MÓDULO 2,2ª PLANTA, CP. 30011 MURCIA

Teléfono:968277312 Fax:968277325

Correo electrónico:mercantil2.murcia@justicia.es

Equipo/usuario: MMC

Modelo: M68330

N.I.G.: 30030 47 1 2011 0000782

I72 INC.CONC. RESCI/IMPUG.ACTOS PERJ.MASA(72 ) 0000336 /2011 0001

Procedimiento origen: CNA CONCURSO ABREVIADO 0000336 /2011

Sobre OTRAS MATERIAS

DEMANDANTE D/ña. ADMINISTRADOR CONCURSAL

Procurador/a Sr/a.

Abogado/a Sr/a. JAVIER PALAO YAGO

D/ña. PROCLAMI COSTA BLANCA S.L., LA RAYA DE CASTILLA S.L.

Procurador/a Sr/a. ALVARO CONESA FONTES, FRANCISCO ALEDO MARTINEZ

Abogado/a Sr/a. ,

S E N T E N C I A

MAGISTRADO-JUEZ: D. FRANCISCO CANO MARCO

En Murcia, a 7 de noviembre de 2019.

Vistos por mí, Francisco Cano Marco, Magistrado- Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 12de Murcia, los presentes autos de incidente concursal i72-1 derivado de procedimiento concursal nº 336/2011, promovido por la administración concursal de PROCLAMI COSTA BLANCA SL, defendida por el Letrado YAGO PALAO, contra la concursada PROCLAMI COSTA BLANCA SL, y contra LA RAYA DE CASTILLA SL, representada por el Procurador ALEDO MARTINEZ, y defendida por el Letrado MARTINEZ ESCRIBANO, sobre acción de reintegración, y atendiendo a los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO- Que por la representación de la parte actora se interpuso demanda incidental en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que;

1º.- DECLARE la rescisión e ineficacia de las compraventas impugnadas, otorgadas entre las partes mediante Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Alfredo Gómez Hita, con número de su Protocolo 77, de fecha 15 de Enero de 2.010 y la Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Iñigo Guillermo Revilla Fernández, con número de su Protocolo 93, de fecha 25 de Enero de 2.010, por ser perjudiciales para la masa activa.

2º.- Se CONDENE a la mercantil LA RAYA DE CASTILLA S.L. a la restitución de las prestaciones, con sus frutos, e intereses, en los siguientes términos.-

a.- Respecto a la Finca Registral número NUM000, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM001 de Pinatar, Folio NUM002, inscripción 1ª, que continúa en el patrimonio de la adquirente, LA RAYA DE CASTILLA S.L., se condene a esta a la restitución de la misma al patrimonio de la concursada, debiendo realizar todo lo necesario para la inscripción registral de la finca bajo titularidad de la concursada, libre de cualquier carga y gravamen.

b.- En relación a las Fincas Registrales número NUM003 y NUM004, que en la actualidad no se encuentran en el patrimonio de la codemandada, LA RAYA DE CASTILLA S.L., en aplicación de lo dispuesto en el artículo 73.2 de la Ley Concursal, se condene a LA RAYA DE CASTILLA S.L. a entregar el valor que los inmuebles tuvieran cuando salieron del patrimonio de la concursada, más el interés legal del dinero.

b.1.- Dado que con respecto a la Finca Registral número NUM003, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM001 de Pinatar, Folio NUM002, inscripción 1ª, el precio real de la misma determinado mediante Escritura de Compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario suscrito entre la concursada y la mercantil LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR S.L., con fecha 30 de Junio de 2.010 (apenas 6 meses después), para comprobar como lejos del precio pactado, la vivienda pareja a las que componen el objeto de la presente, con idéntica tipología, metros, ubicación, etc..., fue el de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS EUROS (112.800 Euros), será este el importe por el que se deberá de condenar a LA RAYA DE CASTILLA S.L., a restituir a la concursada, más los intereses legales, y los impuestos que legalmente correspondan (IVA, Transmisiones Patrimoniales etc.., según corresponda).

Caso de que resultase acreditado de contrario, haber realizado algún pago a la concursada de los que se dicen en la Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Alfredo Gómez Hita, con número de su Protocolo 77, de fecha 15 de Enero de 2.010, el importe cuya satisfacción resultase acreditada, deberá de ser descontado a la cantidad reclamada de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS EUROS (112.800 Euros), debiendo de ser condenada LA RAYA DE CASTILLA S.L., al pago de la diferencia, más los intereses legalmente devengados y los impuestos que legalmente correspondan (IVA, Transmisiones Patrimoniales etc.., según corresponda).

b.2.- Dado que con respecto a la Finca Registral número NUM004, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM005 de Pinatar, Folio NUM006, inscripción 1ª el precio real de la misma determinado mediante Escritura de Compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario suscrito entre la concursada y la mercantil LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR S.L., con fecha 30 de Junio de 2.010 (apenas 6 meses después), para comprobar como lejos del precio pactado, la vivienda pareja a las que componen el objeto de la presente, con idéntica tipología, metros, ubicación, etc..., fue el de CIENTO DOCE MI L OCHOCI ENTOS EUROS (112.800 Euros), será este el importe por el que se deberá de condenar a LA RAYA DE CASTILLA S.L., a restituir a la concursada, más los intereses legales, y los impuestos que legalmente correspondan (IVA, Transmisiones Patrimoniales etc.., según corresponda).

Caso de que resultase acreditado de contrario, haber realizado algún pago a la concursada de los que se dicen en la Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Alfredo Gómez Hita, con número de su Protocolo 77, de fecha 15 de Enero de 2.010, el importe cuya satisfacción resultase acreditada, deberá de ser descontado a la cantidad reclamada de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS EUROS (112.800 Euros), debiendo de ser condenada LA RAYA DE CASTILLA S.L., al pago de la diferencia, más los intereses legalmente devengados, y los impuestos que legalmente correspondan (IVA, Transmisiones Patrimoniales etc.., según corresponda).

c.- Se declare la mala fe de las demandadas en los actos objeto de rescisión, acordando la SUBORDINACION de cualquier hipotético crédito que a su favor pudiera surgir, como consecuencia de la declaración de reintegración.

d.- SUBSIDIARIAMENTE, y a efectos de lo dispuesto en el ARTICULO 73.2 de la Ley Concursal, en relación a las Fincas Registrales número NUM003 y NUM004, que en la actualidad no se encuentran en el patrimonio de la codemandada, LA RAYA DE CASTILLA S.L., para el supuesto de que no fuese considerado por S.Sª. como ajustado el precio real de las mismas determinado por esta parte mediante Escritura de Compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario suscrito entre la concursada y la mercantil LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR S.L., con fecha 30 de Junio de 2.010 en la cantidad de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS EUROS (112.800 Euros), se tome como importe a restituir por LA RAYA DE CASTILLA S.L., aquél que resulte de las Escrituras Públicas de Compraventa que hayan sido otorgadas a favor de quiénes en la actualidad resultan ser los propietarios, terceros de buena fe, de los inmuebles, aplicándose a este solicito subsidiario, lo solicitado en los párrafos segundos, de los apartados b.1 y b.2 que con carácter principal se solicita.

e.- Se CONDENE a los demandados al pago de las costas, para el supuesto de que se opusiesen a la presente demanda.

SEGUNDO- Que admitida a trámite la demanda, se dispuso el emplazamiento de los demandados para que el término legal comparecieran en autos y contestaran a la demanda, habiendo contestado a la demanda LA RAYA DE CATILLA SL oponiéndose a la misma.

TERCERO- Solicitada por las partes personadas la celebración de vista, se citó a las partes para que comparecieran a la celebración del juicio verbal, que se llevó a efecto en el día y hora señalados. En el acto del juicio, las partes se ratificaron en sus escritos iniciales, llevándose a cabo la práctica la prueba propuesta declarada pertinente con el resultado que obra en autos y se declaró conclusa la vista, quedando los autos vistos para sentencia.

CUARTO- Que en la tramitación el presente procedimiento se han cumplido las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia dada la acumulación de asuntos.

Fundamentos

PRIMERO- Ejercita la administración concursal en el presente incidente acción de reintegración ex artículo 71 de la Ley Concursal por la que se pretende que se declare la rescisión de las compraventa efectuadas entre la concursada y LA RAYA DE CASTILLA SL en fechas 15 de Enero de 2.010 y 25 de Enero de 2.010 sobre las fincas registrales número NUM003, NUM004 y NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de San Javier. Considera la administración concursal que se trató de actos a título gratuito dado que no se pagó precio alguno o, en su caso, por un precio muy por debajo de su valor real con evidente perjuicio de los acreedores y de la masa activa del concurso. Además, solicita que se declare la mala fe de los demandados con la posible subordinación de cualquier crédito a su favor.

LA RAYA DE CASTILLA SL se opuso a la demanda en base a las siguientes razones; 1) que las tres fincas indicadas ya no son propiedad de la demandada habiéndose transmitido las mismas en el año 2013 y 2014 por la suma de 55.000 euros iva incluido cada una de ellas. 2) que todos los pagos que constan en las escrituras de venta de la concursada a LA RAYA fueron realizados por la mercantil La Raya de Castilla a través de sus cuentas bancarias y de las personas de sus socios D. Raúl, D. Rodolfo y Dña. Noelia tal y como se detalla en la contestación a la demanda. 3) que para acreditar los pagos en efectivo se aporta como Documento nº Cuatro escritura de elevación a público de acuerdo sociales y de ampliación de capital de fecha 25/9/12, con seis años de antelación a esta demanda, donde se refleja que los pagos realizados a Proclami S.L., donde D. Raúl aporta 30.000 euros correspondiente al pago por cuenta de la Raya de Castilla del precio de la vivienda del DIRECCION000 del San Pedro del Pinatar, según escritura otorgada el 21/1/2010, y cuyos pagos fueron realizados el 7/12/07 en la cuenta del Banco Sabadell. 4) que la acción se ejercita fuera del plazo legal pues las ventas se perfeccionaron con los primeros pagos, es decir, el 25/5/05 en cuanto a las fincas NUM000 y NUM003, que fue la fecha del primer pago 12.000 euros y el 7/12/07, en cuanto a la finca NUM004 puesto que fue la fecha del primer pago de 15.000 euros. 5) que los años de 2007 al 2010 son los de la crisis inmobiliaria y las viviendas entregadas a la demandada no estaban terminadas. 6.) Todas las viviendas cuyos contratos se aportan fueron objeto de subasta como se acredita con el Documento nº Cinco, certificación de cierre de subasta en el portal de subastas electrónicas Las viviendas se compran en el año 2006, 2007, pero no se otorgan las escrituras hasta el año 2010 en el que las viviendas siguen en construcción, y no se venden viviendas de la promoción , lo que obliga a la concursada a otorgar una dación en pago; es decir cualquier precio que se hubiera obtenido por las viviendas compradas por nuestros representados suponen un beneficio para la sociedad, nunca un perjuicio, pero es que además el precio que figura en las escrituras es el de mercado.

SEGUNDO- El artículo 71 de la Ley Concursal establece que declarado el concurso serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta, estableciendo, a continuación, una presunción iuris et de iure en el caso de los actos de disposición a título gratuito y en el caso de actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso excepto si contasen con garantía real, y, una presunción iuris tantum de perjuicio patrimonial respecto de los actos dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado, de los actos de constitución de garantías reales a favor de obligaciones persistentes o de las nuevas constituidas en sustitución de aquellas y de los pagos u otros actos de extinción de obligaciones que contasen con garantía real y cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración de concurso. Añade que fuera de los dos supuestos anteriores de presunción susceptible de prueba en contrario, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria. Concluye estableciendo que en ningún caso podrán ser objeto de rescisión los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del concursado realizados en condiciones normales, ni los actos comprendidos en el ámbito de las leyes especiales reguladoras de los sistemas de pagos y compensación y liquidación de valores e instrumentos derivados, ni las garantías constituidas a favor de los créditos de derecho público y a favor del Fondo de Garantía Salarial en los acuerdos o convenios de recuperación previstos en su normativa específica. Finalmente, el citado artículo establece que el ejercicio de acciones rescisorias no impedirá el de otras acciones de reintegración que proceden conforme a derecho.

En relación al perjuicio patrimonial, eje central de la acción de reintegración, la doctrina discrepa respecto a qué deba entenderse por perjuicio para la masa activa. Una parte sostiene un criterio estricto, limitando el concepto de masa activa al concepto concursal, de tal forma que sólo serán perjudiciales, y por tanto rescindibles, aquellos que suponen su merma o disminución. Otro sector de la doctrina, mayoritario y a juicio de este Juzgador más acorde con la regulación que nos proporciona la norma legal, entiende el concepto de perjuicio para la masa activa en un sentido más amplio, que tiene que ver más con el principio de la par conditio creditorum o igualdad de trato entre acreedores. El perjuicio se produce no sólo si lo es para la masa activa sino también si se produce para la masa pasiva como conjunto de acreedores en tanto que el acto beneficia a unos sobre los otros. Si adoptáramos la tesis estricta, no serían rescindibles algunos de los actos a los que la ley concede presunciones de perjuicio. Como ejemplo, la constitución de una garantía real sobre un bien inmueble propiedad del concursado no perjudica a la masa activa, en tanto que dicho inmueble no sale del patrimonio, pero en tanto que constituida en el periodo sospechoso, sí altera el principio de paridad, por conceder un privilegio en el concurso- privilegio especial al acreedor que la constituye del que, de otra forma, no disfrutaría.

TERCERO- Vistas las alegaciones de las partes y la regulación sobre la materia, con carácter previo al análisis de la concurrencia de los requisitos propios de las acciones de reintegración, indicaremos los hechos que han quedado probados en relación a las ventas notariales de las viviendas y en relación a su pago. Haciendo constar que las primeras resultan con claridad de las escrituras de venta y que las segundas, es decir, las relativas a los pagos, resultan de la contestación a los oficios bancarios obrantes en estas actuaciones.

Viviendas fincas registrales número NUM000 y número NUM003 del Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier

2.A.1.1.- Las demandadas, con fecha 15 de Enero de 2010, suscribieron Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Alfredo Gómez Hita, con número de su Protocolo 77, interviniendo PROCLAMI COSTA BLANCA S.L. como vendedora, y LA RAYA DE CASTILLA S.L. como compradora.

2.A.1.2.- El objeto de esta Escritura Pública de Compraventa, quedo compuesto por las dos viviendas, cuyos datos se exponen a continuación.-

a.- Vivienda Unifamiliar Tipo ' NUM007' en Planta NUM008, identificada en el Conjunto con el número NUM009 de la Manzana NUM010, Fase 2 del Residencial DIRECCION000, siendo la Finca Registral número NUM000, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM001 de Pinatar, Folio NUM002, inscripción 1ª.

Libre de cargas.

El precio dado por las partes a esta vivienda fue el de CINCUENTA MIL EUROS (50.000 Euros), más IVA, asciendo a un total de CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS (58.000 Euros).

b.- Vivienda Unifamiliar Tipo ' NUM007' en Planta NUM008, identificada en el Conjunto con el número NUM011 de la Manzana NUM010, Fase 2 del Residencial DIRECCION000, siendo la Finca Registral número NUM003, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM001 de Pinatar, Folio NUM002, inscripción 1ª.

Libre de cargas.

El precio dado por las partes a esta vivienda fue el de CINCUENTA MIL EUROS (50.000 Euros), más IVA, asciendo a un total de CINCUENTA Y OCHO MIL EUROS (58.000 Euros).

2.A.1.3.- En cuanto al precio global de la venta, tal y como ha sido expuesto, quedó fijado por las partes en la cantidad de CIENTO DIECISEIS MIL EUROS (116.000 Euros), correspondiendo CIEN MIL EUROS (100.000 Euros) al importe de las viviendas, y DIECISEIS MIL EUROS (16.000 Euros), al IVA de la anterior cantidad.

2.A.1.4.- Con respecto al PRECIO en la CLAUSULA SEGUNDA de la citada Escritura se dice.-

'que la parte transmitente confiesa haber recibido íntegramente antes de este acto de la parte adquirente de la forma que a continuación se indica, y le confiere carta de pago:

- La cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 Euros) satisfecha el día 25 de Mayo de 2.005, mediante transferencia efectuada desde la cuenta nº NUM012 de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, a la cuenta nº NUM013 de la entidad Banco Pastor. Esta transferencia la realizó Noelia, socia de LA RAYA DE CASTILLA SL, con el concepto Edificio San Adrián que promovió en su día PROCLAMI MAR MENOR SL e indicando como beneficiario a PROCLAMI MAR MENOR SL. La cuenta de destino de dicha suma en dicha fecha era titularidad de PROCLAMI MAR MENOR SL.

- La cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS (18.000 Euros) satisfecha el día 11 de Agosto de 2.005, mediante ingreso en efectivo efectuado en la cuenta de la parte transmitente nº NUM014 de la entidad Banco Pastor. No consta la persona que realizó el ingreso y la cuenta de destino de dicha suma era titularidad de GRUPO PROCLAMI SL.

- La cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 Euros) satisfecha el día 2 de Febrero de 2.006, mediante transferencia efectuada desde la cuenta nº NUM012 de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, a la cuenta nº NUM013 de la entidad Banco Pastor. Esta transferencia la realizó Noelia, socia de LA RAYA DE CASTILLA SL, indicando como beneficiario a PROCLAMI MAR MENOR SL. La cuenta de destino de dicha suma en dicha fecha era titularidad de PROCLAMI MAR MENOR SL.

-La cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL EUROS (74.000 Euros), satisfecha en el día de hoy, mediante cheque bancario nominativo nº NUM015 de la entidad Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, emitido a favor de la mercantil transmitente, con cargo a la cuenta corriente nº NUM016 de dicha entidad, fotocopia del mismo, fiel reflejo de su original de lo que yo el Notario doy fe, me entregan e incorporo a la presente matriz. Este cheque fue abonado el día 29 de enero de 2010 a una cuenta titularidad de PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL, cuyo administrador es a su vez administrador de LA RAYA DE CASTILLA SL.

Solicitado por mí el Notario a los comparecientes la acreditación de los medios de pago anteriormente reseñados en las fechas citadas, respecto a las tres primeras entregas efectuadas, éstos manifiestan su imposibilidad de acreditar tales extremos, por lo que yo el Notario pregunto por las causas de la no acreditación, respondiendo éstos que no disponen en este momento de los documentos originales expedidos, haciéndolo yo las advertencias legales relativas a sus manifestaciones

Vivienda finca registral número NUM004 del Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier

2.B.1.1.- Las demandadas, con fecha 25 de Enero de 2010, suscribieron Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Iñigo Guillermo Revilla Fernández, con número de su Protocolo 93, en la que nuevamente intervinieron PROCLAMI COSTA BLANCA S.L. como vendedora, y LA RAYA DE CASTILLA S.L. como compradora.

2.B.1.2.- El objeto de esta Escritura Pública de Compraventa, quedo compuesto por la vivienda, cuyos datos se exponen a continuación. -

a.- Vivienda Unifamiliar Tipo 'G' en Planta Baja, identificada en el Conjunto con el número NUM017 de la Manzana NUM010, Fase 3 del Residencial DIRECCION000, siendo la Finca Registral número NUM004, de las inscritas en el Registro de la Propiedad Número Dos de San Javier, Libro NUM005 de Pinatar, Folio NUM006, inscripción 1ª.

Libre de cargas.

El precio dado por las partes a esta vivienda fue el de TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36.000 Euros), más IVA, lo que hace un total (IVA incluido) de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS SESENTA EUROS (41.760 Euros).

2.B.1.3.- En la CLAUSULA SEGUNDA de la citada Escritura se dice con respecto al precio.-

'que la parte transmitente confiesa haber recibido íntegramente antes de este acto de la parte adquirente de la forma que a continuación se indica, y le confiere carta de pago:

La cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000 Euros) satisfecha el día 7 de Diciembre de 2.007, mediante ingreso en efectivo efectuado en la cuenta de la parte transmitente número NUM018, de la entidad de crédito Banco Sabadell S.A., sucursal San Pedro del Pinatar, según manifiestan. Este ingreso fue realizado por Tomás y la cuenta de destino era titularidad de PROCLAMI COSTA BLANCA S.L.

La cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000 Euros) el día 7 de diciembre de 2.007, mediante ingreso en efectivo efectuado en la cuenta de la parte transmitente número NUM018, de la entidad de crédito Banco Sabadell S.A., sucursal San Pedro del Pinatar, según manifiestan. Este ingreso fue realizado por Tomás y la cuenta de destino era titularidad de PROCLAMI COSTA BLANCA S.L.

Y el resto, esto es la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS SESENTA EUROS (11.760 Euros), en este acto, mediante cheque bancario nominativo de la entidad Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, emitido a favor de la mercantil transmitente, con cargo a la cuenta corriente nº NUM016 de dicha entidad; fotocopia del mismo, fiel reflejo de su original que he tenido a la vista, de lo cual yo el Notario doy fe, incorporo a la presente matriz. Este cheque fue abonado el día 29 de enero de 2010 a una cuenta titularidad de PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL, cuyo administrador es a su vez administrador de LA RAYA DE CASTILLA SL.

Solicitado por mí el Notario a los comparecientes la acreditación de los medios de pago anteriormente reseñados en las fechas citadas, respecto a las dos primeras entregas efectuadas, éstos manifiestan su imposibilidad de acreditar tales extremos, por lo que yo el Notario pregunto por las causas de la no acreditación, respondiendo éstos que no disponen en este momento de los documentos originales expedidos, haciéndolo yo las advertencias legales relativas a sus manifestaciones en relación con el artículo 6º , número tres, de la Ley 36/06, de 29 de Noviembre'.

CUARTO- Visto lo anterior, y alegando la parte actora que la transmisión de las viviendas citadas por parte de la concursada a LA RAYA DE CASTILLA SL se produce a título gratuito dado que no se abonó precio alguno, por lo que concurriría la presunción del artículo 71.2 LC, procede concluir tras la valoración de la prueba practicada que asiste la razón a la parte actora, por lo que la demanda en este punto debe ser estimada.

Y lo anterior se afirma dado que de la prueba se desprende que diez meses antes de que la concursada realizara la comunicación del artículo 5.3 LC se transmiten la únicas tres viviendas libres de cargas que pertenecían a la concursada a LA RAYA DE CASTILLA SL por un precio que no consta que haya sido ingresado en el activo de la concursada.

1. Así, por un lado, la mayor parte del precio se abonó mediante dos cheques por valor de 74.000 Euros y 11.760 Euros que fueron emitido por LA RAYA DE CASTILLA SL pero que finalmente no fueron cobrados por la concursada, sino por PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL, cuyo administrador es a su vez administrador de LA RAYA DE CASTILLA SL.

Constatada esta situación por la prueba bancaria practicada, la demandada, que nada de esto dijo en la contestación a la demanda, afirma que dichas cantidades eran debidas por la concursada a PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL en virtud de los servicios profesionales de asesoría fiscal, laboral y contable realizados a favor de la concursada en los cuatro o cinco años anteriores a la fecha de la venta. A cuyo efecto la parte demandada afirma no tener en su poder las facturas que justifique dichos pagos, si bien aporta un libro de facturas emitidas por PEREZ ALARCON Y ASOCIADOS SL del cual resulta que en fechas 31 de enero de 2010 se emitió una factura por valor de 36.000 euros frente a PROCLAMI MAR MENOR SL y otra factura por valor de 36.400 euros frente a la concursada PROCLAMI COSTA BLANCA. Además, la demandada propuso y se ha practicado la declaración testifical de un empleado de PROCLAMI COSTA BLANCA SL y de un empleado de la demandada tendentes a constatar dichas circunstancias.

Y este juzgador no puede tener por acreditada dicha deuda de la concursada, que en todo caso sería de 36.400 euros, frente a PEREZ Y ALCARCON ASOCIADOS SL.

Así, no resultando controvertido que PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL prestaba algún tipo de servicio profesional a favor de la concursada, no resulta creíble que no se minutara por dichos servicios durante cuatro o cinco años, y que unos meses antes de la solicitud del procedimiento 5 bis LC, y con ocasión de las ventas analizadas en el presente procedimiento, se emitieran las facturas indicadas. En este sentido ninguno de los testigos resultan creíbles en su explicación de los hechos, no aportando un relato detallado y suficientemente coherente sobre la práctica comercial y de pago que se trata de acreditar. Y si bien es cierto que el largo tiempo transcurrido pudiera justificar la falta de aportación de las facturas, también es cierto que no existen indicios suficientes de su real existencia. Así, la mera aportación de un libro de facturas emitidas elaborado unilateralmente por PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL y aportado por primera vez en el acto de la vista no puede justificar la real existencia de las mismas, siendo que de los documentos aportados por la concursada sobre su propia contabilidad no resulta dicha suma.

No duda este juzgador que se pudiera adeudar alguna suma a PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS SL, pues no resulta controvertida la prestación de algún tipo de servicios profesionales, sin perjuicio de que esas cantidades se pudiera abonar en metálico o a través de otras compensaciones dado el interés de PEREZ Y ALARCON ASOCIADOS por invertir en la actividad inmobiliaria de la concursada, pero esta mera circunstancia, en ausencia de otros medios de prueba, no puede justificar una deuda por 85.760 euros como se pretende.

2. Por otro lado, en la escritura notarial se identifican como medios de pago dos transferencias realizadas por Noelia, socia de LA RAYA DE CASTILLA SL, indicando como beneficiario a PROCLAMI MAR MENOR SL siendo que la cuenta de destino de dichas sumas en aquella fecha era titularidad de PROCLAMI MAR MENOR SL y que en uno de los pagos aparece como concepto Edificio San Adrián.

No duda este juzgador que la citada Noelia a título individual pudiera haber efectuado ciertos pagos a cuenta para efectuar la compra de un inmueble en el citado Edificio San Adrián a la entidad PROCLAMI MAR MENOR SL, sociedad que según resulta del informe provisional pudiera presentar una relación de grupo empresarial con la concursada. Pero una cosa es lo anterior, y cuestión distinta es que dichos pagos pueda imputarse a LA RAYA DE CASTILLA SL respecto de una compra a PROCLAMI COSTA BLANCA SL que se efectúa años después, siendo que, como destaca la parte actora y resulta acreditado a la vista de las escrituras notariales, al tiempo de efectuar estos pagos por Noelia todavía la concursada PROCLAMI COSTA BLANCA SL no había efectuado la compra del solar en el que finalmente se construye el llamado Residencial DIRECCION000, al que pertenecen las viviendas que finalmente se transmiten.

Afirma uno de los testigos que algunas personas realizaron entregas de dinero para el Edificio San Adrián, y que finalmente, debido a los problemas en la fachada de dicho edificio, optaron por comprar en Residencial DIRECCION000. Si bien todo ello se afirma sin aportar contratos ni documentación de ningún tipo que acredite una novación en el objeto del contrato.

En cuanto a la relación de grupo que pudieran tener PROCLAMI MAR MENOR SL, entidad que recibió dichos pagos, y PROCLAMI COSTA BLANCA SL, no se duda de dicha relación de grupo en el informe de la administración concursal, pero no se llega a acreditar que existiese una caja única, por la que la concursada haya aprovechado los pagos a PROCLAMI MAR MENOR SL.

3. En tercer lugar, se indica como medio de pago en la escritura un ingreso en efectivo, sin que conste quien lo ha realizado, a favor de una cuenta titularidad de GRUPO PROCLAMI SL. No existe razón alguna para imputar este pago a LA RAYA DE CASTILLA SL a favor de la concursada.

4. Por último se indican como medios de pago en la escritura dos ingresos en efectivo realizados por Tomás en cuentas titularidad de PROCLAMI COSTA BLANCA SL por valor total de 30.000 euros en diciembre de 2007.

Parece indicarse que el citado es hijo de Raúl, administrador de LA RAYA DE CASTILLA, pero, al margen de que el indicado no haya sido citado como testigo para declarar sobre dichos pagos, de nuevo pudiera justificarse que el citado a título individual realizó dichos pagos para adquirir una vivienda a la concursada, pero dicha circunstancia no es razón suficiente para que aquellos pagos sirvieran para la compra a favor de la RAYA DE CASTILLA de las viviendas a que se refiere el presente procedimiento.

5. En suma, ninguno de los pagos que se indican en la escritura fueron a ingresar los activos de la concursada, por lo que las compraventas deben ser consideradas simuladas por falta de precio, siendo que su rescisión está amparada por la presunción de perjuicio iuris et de iure contemplada en el artículo 71.2 de la Ley Concursal, y en consecuencia debe ser estimada la demanda en este punto.

Como ya hemos avanzado no descarta este juzgador que personas relacionadas con LA RAYA DE CASTILLA SL hubieran realizado algunas inversiones en la concursada o en sociedades del grupo, como muchas otras personas a la vista de la construcción de viviendas, pero ello no puede amparar que estos pagos se 'cuadren' meses antes de la declaración de concurso para transmitir a la demandada tres de las únicas viviendas libres de cargas de la concursada en evidente perjuicio de acreedores.

6. Y todo ello teniendo en cuenta que las compraventas que tienen lugar los días 15 y 25 de enero de 2010 se encuentran dentro del periodo de los dos años anteriores a la declaración de concurso, que se produce el 22 de diciembre de 2011.

No pudiéndose aceptar la versión de la defensa de la demandada de que las operaciones de compraventa tienen lugar cuando se efectuaron algunos de los pagos en 2006 y 2007, y, por lo tanto, que la acción estaría fuera del plazo del artículo 71 LC. Y ello ya que no consta en modo alguno que dichos pagos de 2006 y 2007 fueran destinados a la compra de las viviendas que finalmente se transmiten a la demandada, siendo que en algunos de los casos, como decíamos, los pagos se producen incluso antes de que la concursada fuera la propietaria del terreno donde se encuentran las viviendas finalmente transmitidas.

QUINTO- En cuanto a los efectos de la rescisión, se encuentran regulados en el artículo 73 LC, que establece que la sentencia declarará la ineficacia del acto impugnado y condenará a la restitución de las prestaciones objeto de aquél con sus frutos e intereses.

No obstante en el presente caso, resultando no controvertido, que las tres viviendas han sido vendidas a terceros de buena fe, resulta de aplicación y así se pide por la parte actora, el artículo 73.2 LC que establece '2. Si los bienes y derechos salidos del patrimonio del deudor no pudieran reintegrarse a la masa por pertenecer a tercero no demandado o que, conforme a la sentencia, hubiera procedido de buena fe o gozase de irreivindicabilidad o de protección registral, se condenará a quien hubiera sido parte en el acto rescindido a entregar el valor que tuvieran cuando salieron del patrimonio del deudor concursado, más el interés legal ; si la sentencia apreciase mala fe en quien contrató con el concursado, se le condenará a indemnizar la totalidad de los daños y perjuicios causados a la masa activa.'

Estando de acuerdo la demandada en la aplicación del mencionado efecto en el caso de estimación de la demanda, discrepa del valor de los bienes que indica la parte actora.

Así, la parte actora indica en el suplico de la demanda que el valor de los bienes sería de 112.800 Euros determinado según Escritura de Compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario suscrito entre la concursada y la mercantil LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR S.L., con fecha 30 de Junio de 2.010 (apenas 6 meses después) sobre viviendas similares a las que trata el presente procedimiento.

Igualmente para acreditar el precio de las viviendas aporta una serie de contratos firmados en 2006 y 2007 en los que se concierta la venta de viviendas similares por valor de 155.000 euros. Por último, informa de una tasación realizada por la entidad AKRA URBANA en fecha 2 de junio de 2010 con ocasión de la venta proyectada a la entidad CAM en el que el precio de una vivienda similar a la del presente procedimiento se fija en 149.000 euros.

La parte demandada se opone a dicha cuantificación afirmando 1) que si bien es cierta la escritura citada también es cierto que dicha operación con LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR SL es una mera entrega de bienes en construcción subrogándose el comprador en las hipotecas existentes y que fueron concertadas mucho antes 2.) que los años de 2007 al 2010 son los de la crisis inmobiliaria y las viviendas entregadas a la demandada no estaban terminadas. 3.) que todas las viviendas cuyos contratos se aportan fueron objeto de subasta como se acredita con el Documento nº Cinco, certificación de cierre de subasta en el portal de subastas electrónicas por precios próximos a los cincuenta mil euros. 4) que el precio de venta fijado en las escrituras de venta era el precio de mercado siendo que la demandada únicamente ha podido vender esas viviendas por un precio de 50.000 euros más IVA en los años 2013 y 2014.

Vistas las alegaciones de las partes sobre este punto, procede, en primer lugar, desestimar la alegación de la parte demandada sobre que no se ha producido perjuicio alguno a la concursada, ya que, acreditado que no se abonó precio alguno, y siendo que las viviendas estaban libre de cargas, es evidente que se podrían haber vendido en fase de liquidación concursal o incluso antes del concurso por el oportuno precio.

En segundo lugar, procede indicar que la parte actora, quien tenía la carga de la prueba sobre esta cuestión, no logra demostrar que el valor de las viviendas fuera de 112.800 euros cuando salieron del patrimonio de la concursada. Y ello ya que, como acertadamente indica la defensa de la demandada, la escritura de compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario suscrito entre la concursada y la mercantil LEVANTE VIVIENDA Y HOGAR S.L no es útil para acreditar los precios de mercado de las viviendas al tiempo de la salida, siendo que se trata de un singular contrato realizado con un nuevo promotor de viviendas por terminar que asume la propiedad de las mismas subrogándose en un préstamo hipotecario existente, y no consta que ese promotor finalmente vendiera esas viviendas por aquellos precios o superiores obteniendo un beneficio.

Tampoco acreditar la actora un precio superior como pretende con la aportación de determinados contratos firmados en 2006 y 2007, en época de notoria burbuja inmobiliaria, y que no consta que finalmente se ejecutaran, ni con una supuesta tasación judicial con la finalidad de realizar una operación con una entidad bancaria.

Dada, pues, la falta de prueba sobre este punto, y teniendo en cuenta que las ventas se realizan en 2010 en plena crisis del mercado inmobiliario y que la demandada únicamente ha podido vender las viviendas en 2013 y 2014 por la suma de 50.000 euros cada una de ellas según resulta de las escrituras notariales aportadas, coincidiendo este precio en parte con el precio que se fijó en los contratos cuya rescisión se acuerda y con los precios de la venta en subasta de varias fincas similares, no puede más que fijarse dicho precio por cada una de las viviendas al tiempo de la salida del patrimonio de la concursada, no existiendo otros medios de prueba que acrediten un precio superior. Por tanto, será la suma de 150.000 euros la que deberá reintegrar la parte demandada a la masa activa del concurso.

Solicita además la parte actora el abono intereses legalmente devengados, a lo que debe accederse desde la fecha de la venta según el tenor literal del artículo 73.

Finalmente se solicita el pago de 'los impuestos que legalmente correspondan (IVA, Transmisiones Patrimoniales etc.., según corresponda)'. Y no debe estimarse esta última petición dada la falta de concreción sobre las cantidades efectivamente abonadas por la concursada por los indicados impuestos que impide el oportuno debate sobre si fueron efectivamente abonados y la oportuna concreción de la cantidad lo que abocaría a una posible determinación en ejecución de sentencia prohibida por nuestra legislación procesal. No existiendo, pues, una petición superior a la del valor de los bienes y el interés legal, ni resultando de la rescisión ningún crédito a favor de los demandados, resulta innecesario analizar si existió o no mala fe.

En base a todo lo anterior, la demanda debe ser esencialmente estimada en los términos que se establecen en la parte dispositiva de la presente resolución.

SEXTO- En cuanto a las costas en aplicación del artículo 196.2 Ley Concursal en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deben ser impuestas a las demandadas en la medida en que la demanda se estima esencialmente.

Fallo

Que estimando esencialmente el suplico de la demanda promovido por la administración concursal de PROCLAMI COSTA BLANCA SL, defendida por el Letrado YAGO PALAO, contra la concursada PROCLAMI COSTA BLANCA SL, y contra LA RAYA DE CASTILLA SL, representada por el Procurador ALEDO MARTINEZ, y defendida por el Letrado MARTINEZ ESCRIBANO, procede efectuar los siguientes pronunciamientos;

1.- Debo declarar y declaro la rescisión e ineficacia de las compraventas impugnadas, otorgadas entre las partes demandadas mediante Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Alfredo Gómez Hita, con número de su Protocolo 77, de fecha 15 de Enero de 2.010 y la Escritura Pública de Compraventa ante el Notario D. Iñigo Guillermo Revilla Fernández, con número de su Protocolo 93, de fecha 25 de Enero de 2.010, sobre las fincas registrales número NUM003, NUM004 y NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de San Javier.

2º.- Debo condenar y condeno a la mercantil LA RAYA DE CASTILLA S.L. al abono a la masa activa del concurso de la suma de 150.000 euros más los intereses legales de dicha suma desde el 25 de enero de 2010.

3.º- Debo condenar y condeno a las partes demandadas al abono de las costas del presente procedimiento.

Notifíquese a las partes el dictado de la presente resolución.

Contra la presente sentencia de conformidad con el artículo 197.4 LC cabe recurso directo de apelación ante la Audiencia Provincial que, en su caso, deberá ser interpuesto ante este Juzgado, en el plazo de veinte días siguientes a su notificación.

Se le hace saber a las partes que para entablar el mencionado recurso deberán consignar el importe que, al efecto, señala la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dicha consignación deberá efectuarse en la cuenta de este Juzgado, mediante ingreso en la cuenta expediente correspondiente al órgano y procedimiento judicial en que se ha dictado, debiéndose especificar en el campo concepto del documento Resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo de recurso de que se trate ( 00- Reposición; 01- Revisión de resoluciones Secretario Judicial, 02- Apelación y 03- Queja); caso contrario no se admitirá a trámite el recurso.

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos lo pronuncio, mando y firmo