Sentencia Civil Nº 294/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 112/2010 de 27 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00294/2010

Rollo Núm. ................. 112/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Talavera.-

J. Verbal desahucio Núm. 923/09.-

SENTENCIA NÚM. 294

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a veintisiete de diciembre de dos mil diez.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 112 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, en el juicio verbal desahucio núm. 923/09, en el que han actuado, como apelante Coral , representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Marco Gutiérrez y defendida por el Letrado Sr. Lazaro Ruiz; y como apelado D. Isidro , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Hipolito Gonzalez y defendido por el Letrado Sr. Piñas Fernández.

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrado Doña GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha quince de Enero de dos mil diez, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que estima totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rosa Casas, en nombre y representación de D Isidro , contra Dª. Coral y, en su virtud, DEBO ACORDAR Y ACUERDO la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las parte en fecha 1 de Octubre de 2.007 declarando el desahucio de la demandada del local sito en calle Olivares nº 9 de esta ciudad, con apercibimiento de lanzamiento en el día ya fijado en resolución sobre admisión, no siendo necesario lanzamiento, caso de que la arrendataria no se encuentre ya en posesión del local o haya entregado las llaves a la parte arrendadora, así como a abonar a la actora la cantidad de 2.048 euros más los intereses correspondientes.

Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Coral , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Antes de entrar en el examen del recurso planteado debe entrar la Sala a conocer de las causas de inadmisión del mismo alegadas en la oposición formulada por el apelado. Se alega en primer termino que no ha consignado la apelante el deposito obligatorio para recurrir que prevé la Disposicion Adicional 15ª de la LOPJ y que tampoco se ha efectuado la consignación de las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato debía pagar adelantadas el apelante ( art 449 de la LEC )

En cuanto al deposito de la Disposicion Adicional 15ª citada obra al folio 108 de la causa el justificante del mismo que la parte debió consultar antes de efectuar alegaciones inútiles y respecto de la consignación debe señalarse que conforme al art 449 de la LEC esta ha de hacerse de las rentas vencidas y de las que se debían pagar adelantadas "a la fecha de preparar" el recurso de apelación. Aquí se preparo el 11.2.10 y las rentas vencidas reclamadas en la demanda (junio-julio de 2009) y las rentas que se habían devengado hasta la preparación del recurso (agosto a febrero) suman las de nueves meses (9116 euros) que no supera la suma a la que ha respondido la ejecución del aval de la apelante (10680 euros) que ha cobrado el apelado en la causa . La apelada admite ademas que el aval se habia constituido en garantía del pago de rentas y no consta que exista otra obligación de pago derivada bien del estado en que se abandono el local (para lo que tambien se constituía el aval) o bien de sus desperfectos a los que esta suma del aval (mas la fianza) haya de imputarse ni que ello sea por encima del valor total de las garantías a los fines de dudar aquí si efectivamente estas rentas no está cumplida la finalidad de la consignación que prevé el art 449 de la LEC para poder recurrir, por lo que atendiendo al principio pro recurso evitando exigir formalidades que conviertan cualquier cuestión formal dudosa en un obstaculo insalvable al derecho de acceso a los recursos, estos motivos de inadmisión alegados no pueden prosperar

SEGUNDO: Entrando asi en el examen del recurso se alza la apelante contra la sentencia apelada alegando que incurre en infracción de normas o garantías procesales por desestimación de la excepción de falta de legitimacion pasiva de la apelante y de la excepción de inadecuación de procedimiento por existencia de cuestiones complejas ajenas al objeto de un juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y asimismo que incurre en error en la valoracion de la prueba practicada.

En relacion a lo alegado como infracción de normas procesales debe realizarse la distinción entre la segunda que efectivamente es una cuestión netamente procesal que, sin entrar en el fondo del asunto, puede determinar la revocación de la sentencia en caso de prosperar y la primera de las descritas que no constituye infracción de normas procesales sino una cuestión perteneciente al fondo del asunto puesto que se alega sobre la base de entender la apelante que ella no era la arrendataria al tiempo de interponer la demanda por existir una previa cesion a terceros (no demandados) del local consentida por el arrendador, quedando la apelante desvinculada del contrato de arrendamiento y por tanto se trata de una excepción de fondo para cuya resolucion ha de atenderse a los derechos subjetivos materiales y obligaciones de cada parte en razón del contrato y no a normas procesales, por lo que es cuestión a resolver junto con las demás planteadas sobre las obligaciones de las partes por virtud del contrato.

En relacion a la inadecuación del procedimiento señala el recurso que seria necesario un juicio con intervención de las posteriores arrendatarias que ventilara cuestiones de pago de desperfectos, resolucion de ambas relaciones arrendaticias, posesión del inmueble, etc que son cuestiones complejas que en el juicio verbal del desahucio no pueden ser decididas pues este solo tiene por objeto la existencia de pago o no, la resolucion del contrato y el lanzamiento. Lo cierto es que la demanda se dirige a exigir el cumplimiento de la obligación de pago de la renta, y el actor reclama en su demanda lo que le aparece oportuno, no lo que la parte demandada pretenda que debe demandarse, y las cuestiones acerca de la cesion del contrato son alegadas por el demandado en su contestación y deben ser examinadas desde esta perspectiva. La sentencia apelada determina que la complejidad incompatible con los estrictos tramites del proceso de desahucio no es la que crean los litigantes con argumentos meramente defensivos sino la que surge de la naturaleza del titulo invocado, citando Jurisprudencia consolidada que se da aquí por reproducida para evitar innecesarias repeticiones, que es la que determina que son las cuestiones complejas afectantes al titulo las que quedan fuera del desahucio por falta de pago de la renta y las que derivan en la indeterminación del titulo pero no cuando la pretensión de concurrencia de cuestión compleja solo trata de oscurecer una situación jurídica o no se aporten prueba suficientes.

La Sala comparte plenamente este criterio, siendo que, conforme a reiterada Jurisprudencia, es en el procedimiento no sumario correspondiente donde se solventan las cuestiones complejas relativas a un arrendamiento , si bien esta doctrina es aplicada de forma flexible permitiendo examinar en el juicio sumario cuestiones íntimamente conexas con el arrendamiento por integrarse directa o necesariamente en la relacion jurídica arrendaticia. Por ello el que cualquier demandado se oponga a la accion de desahucio por falta de pago con fundamento en la concurrencia de cuestiones complejas no supone de forma automática que haya de terminar el juicio de desahucio sin resolucion de fondo para acudir al juicio ordinario porque ya señalo la STS 7.3.69 que la complejidad requiere la concurrencia real y efectiva de la misma en el caso concreto sin que sea recomendable su aplicación extensiva a situaciones en que tal complejidad no es mas que un argumento defensivo de la parte que lo alega a fin de dilatar la resolucion de cuestiones que la Ley, por urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación de un proceso sumario. En conclusión, la cuestión compleja alegada debe contar con prueba suficiente de los derechos que alega el demandado y de que realmente existen porque en otro caso el proceso sumario de desahucio por falta de pago de la renta seria prácticamente inútil bastando para eliminar su eficacia que cualquier demandado alegara una cuestión ajena al pago como concurrente aunque no aportara prueba de la misma.Asi pues en este caso debe examinarse primero si las cuestiones complejas que se alegan afectan o no a la accion que se ejercita pues si no afectan no ha de remitirse a las partes al juicio ordinario y en segundo lugar han de examinarse los elementos probatorios que la fundamentan para apreciar si realmente concurren.

Pues bien, el no reclamar por desperfectos es decisión del actor en la que del demandado no puede entrar ni válidamente alegar para pretender que existe una cuestión compleja en algo que no es objeto de la demanda , siendo que tanto sobre esta reclamacion como sobre la devolución de la fianza, nada ha resuelto por ello la sentencia apelada pues no se han sometido estas cuestiones a conocimiento del Juez en las alegaciones de la demanda y con ello no se ha decidido nada en la sentencia apelada sobre esta cuestión alegada como compleja, que por esta razon no puede ser revocada. La resolucion y posesión del inmueble arrendado por el arrendador es una cuestión propia de este juicio de desahucio dada su intima relacion con la decisión de extinción del contrato y lanzamiento netamente objeto del mismo. En la cuestión de cesion del contrato y de con ello si era necesario ventilar el juicio con intervención de aquellos a los que se le cedió, debe considerarse que no ha sido aportada prueba suficiente de tal cesion consentida con la eficacia que se pretende, todo lo contrario el propio recurso reconoce que como las "cesionarias" no podían prestar la garantía (aval) prevista en el contrato pactado con la apelante, el actor se negó a resolver el contrato con la apelante y formalizar nuevo contrato con aquellas terceras, lo que supone que tal "cesion" de los propios argumentos de la apelante no aparece que fuera consentida, quedando vigente a la fecha del impago de las rentas reclamadas el contrato con la apelante. Si se entendiera que puede haber suficiente base en el desahucio para considerar la sustitución de la persona del arrendatario por cesion o traspaso, podria entrarse a valorar si esto es cuestión compleja, pero si no existe base alguna, mas alla de la alegación de la parte, de la vigencia de esta cesion es claro que tal cuestión no puede considerarse no concurrente a los fines del desahucio decidiéndolo en este mismo juicio sumario pues no es obstáculo para que pueda decidirse el desahucio y consiguiente lanzamiento y la condena al pago de las rentas, puesto que se puede decidir lo asi planteado con base al titulo mismo en virtud del cual se ejercitaba la accion, que no padece indeterminación.

TERCERO: La cuestión es que, entrando ya en la resolucion de los demás motivos de recurso, íntimamente relacionados todos con la pretension básica de la apelante de la existencia de una cesion a tercero que es oponible al arrendador por vincularle su consentimiento a la misma, consta en la causa que en el contrato de arrendamiento entre demandante y demandada (1.10.07) sobre el local litigioso se establecia (clausula 9ª) que quedaba expresamente prohibida la cesion, traspaso o subarriendo del local por parte del arrendatario sin la "expresa autorización de la propiedad". Toda la argumentación del recurso se basa en un consentimiento tacito a la cesion del arrendador. Es Jurisprudencia reiterada la que determina que fuera de aquellos casos en que se exige por Ley o por contrato declaración expresa de consentimiento, en los negocios jurídicos este puede ser prestado de forma tacita, siempre que aun asi sea clara, terminante e inequívoca su prestacion, mas alla de actitudes de dudosa significación, es decir, basada en actos que revelen la voluntad de crear, modificar o extinguir un derecho. Señalo la STS 26.5.86 que esta voluntad tacita existe cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su voluntad mediante la palabra, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del trafico ha de ser valorada como expresión de una voluntad interna por hechos concluyentes que lo revelan sin duda. En este caso y de principio el contrato no admitia autorizaciones tacitas por parte del arrendador sino que exigia una autorización expresa, fuera verbal o escrita, pero ademas aparece que el arrendador no llevo a cabo esa conducta inequívoca que revela concluyentemente un consentimiento tacito ni guardo silencio cuando debía realizar alguna manifestación de objeccion, todo lo contrario como la propia apelante admite, se negó a formalizar contrato con las terceras personas como arrendatarias con extinción del anterior con la apelada y asimismo esta Sala ha comprobado en el visionado de la grabación del acto del juicio, en la línea que describe la sentencia apelada, que efectivamente el arrendador conoció que se quería ceder o traspasar el contrato pero no lo consintió. La propia apelante en su interrogatorio reconoce que los problemas se plantearon porque las cesionarias no podían obtener el aval que exigia el contrato concertado entre demandante y demandada de forma que el arrendador le manifestó que sin aval no se cambiaba el contrato y que si quien seguía prestando el aval era la apelante el contrato seguiría con ella y a su nombre, es decir, seguía siendo ella la arrendataria y vinculada por el pacto, sin aceptar como nuevas arrendatarias a la terceras. Ello es conocer la cesion o el intento de la misma pero no consentirla y no puede confundirse el mero conocimiento con el consentimiento cuando ante aquel conocimiento lo que se manifiesta y se actua es revelador de que no se admite la cesion que se pedia autorizar. Todo ello lo corroboro una de las "cesionarias" Dña. Gema al señalar que no hicieron aval y no tenian permiso del arrendador para la cesion que pactaron solo con la apelante, y se corrobora por otros datos indiciarios que constan en la causa como el que la renta no se subió por razón de la cesion a lo que el arrendatario tenia derecho de consentirla y producirse esta válidamente. Entre tanto si algo existio, cuestión que no puede decidirse aquii, fue un pacto solo concertado entre la apelante y unos terceros sin consentirse por el arrendador y por lo que determinan las reglas de eficacia vinculante de los contratos únicamente entre los que los conciertan o sus causahabientes ( art 1257 del C. Civil ) es claro que este pacto no era oponible ante el arrendador cuando este reclama a la arrendataria sus obligaciones conforme al contrato pactado con el y la arrendataria ni aun menos podía tener eficacia para dar por extinguido sin mas el pacto entre arrendador y arrendataria cuando el arrendador no consintió aquel contrato por el que se pretende en el recurso que se sustituyo el pacto existente entre ellos. Ante ello el pago de las rentas por las cesionarias, ni siquiera a su nombre sino realizado por una sociedad, que se alega en el recurso no permite sin mas deducir el consentimiento tacito del arrendador a tener por arrendatarias a otras personas, siendo que el arrendador puede admitir un pago por tercero ( arts 1158 y 1159 del C. Civil ) sin que ello implique necesariamente su consentimiento a tener otro deudor distinto, sobre todo cuando consta que la propia apelante por si misma pago algunas rentas del arrendamiento tras la cesion, lo que supone que admitia que seguía vinculándole el contrato en cuya garantía mantenía ella misma y no los terceros el aval que el contrato exigia, por lo que ahora no puede acogerse su pretensión de que se resolvió dicho contrato de facto con la cesion y que existía desde entonces un nuevo contrato del que ella estaba desvinculada, nuevo contrato que por lo descrito nunca consintió el arrendador por lo que en nada puede serle opuesto ni exigirisele vinculación al mismo para la accion de desahucio. Asi pues de todo lo que consta en el titulo e incluso en la fundamentación del recurso interpuesto aparece que, cualquiera que sean los derechos que la apelante quiera hacer valer y las obligaciones cuyo cumplimiento quiera exigir a aquellos terceros con lo que alega que pacto un contrato sobre el local que tenia arrendado, lo cierto es que ante el demandante esta seguía siendo su arrendataria y la accion de desahucio y la accion para cobro de las rentas debidas debe esgrimirse frente a esta y solo frente a esta, porque no existio resolucion del mismo previa al devengo de las rentas impagadas

CUARTO: A lo anterior no es obstáculo lo que se alega acerca de la ejecución del aval o el que el apelante tuviera conocimiento de que el local habia sido abandonado o que la apelante no tenia las llaves de este porque las tenia el arrendador desde Julio de 2009 y ello porque realmente nunca se ha alegado en la causa, y seria cuestión nueva si ahora quisiera indirectamente que se entrara a conocer de ella, que por la ejecución del aval haya concurrido enervación de la accion que tampoco menciona el recurso, mas alla de lo cual lo único que aparece es que, tras la formulación de la demanda en Julio de 2009, en Octubre del mismo año se ejecuto este aval lo que tiene efectos en ejecución de esta sentencia de tenerse por abonadas las rentas asi reclamadas (junio y julio 2009) y las que hubieran de integrar la ejecución (auto de aclaración de la sentencia apelada de 29.1.10 ), y conllevara las consecuencias inherentes, sin perjuicio de que la sentencia deba contener pronunciamiento de condena al pago de las rentas porque eran indebidas al momento de la presentación de la demanda, si bien de entenderse pagadas no se dara lugar a que haya de seguirse ejecución por ellas. En relacion a la falta de posesión de las llaves por la arrendataria y apelante, como ello derivaría de su voluntad de querer entregárselas a un tercero sin consentimiento o autorización del arrendador, es claro que ante este ultimo ella es la poseedora del local arrendado al que debe reclamarsele el reintegro en esta posesión y era ella ademas la que debía responder ante el arrendador de la devolución de la disponibilidad de este local, por lo que el que las terceras personas lo devolvieran antes o después no es oponible ante el arrendador y si consta que el arrendador tenia la posesión desde Julio de 2009 precisamente la sentencia apelada determina que en tal caso no se producirá el lanzamiento que es la consecuencia de esta posesión del arrendador, pero no la desestimación de la demanda como se pide en el recurso, todo ello teniendo en cuenta que el mero desalojo no basta para que el arrendador se vea reintegrado en su posesión sino que esta debe serle dada mediante la puesta a su plena disposición del local arrendado con entrega de las llaves y que entre tanto y a los efectos que aquí constan el contrato sigue vigente y la posesión sigue en la persona del arrendatario.

QUINTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Coral , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha quince de Enero de dos mil diez, en el procedimiento núm. 923/09 , de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilma. Sra. Magistrado Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE, en au diencia pública. Doy fe.-