Sentencia Civil Nº 294/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 274/2011 de 18 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00294/2011

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) 0000274 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a dieciocho de Julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 274/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Castropol, Rollo de Apelación nº 274/11 , entre partes, como apelante y demandante PROMONORTE RIBADEO, S.L. representada por la Procuradora Doña Susana Gonzalo Martínez y bajo la dirección del Letrado Don Carlos Cima Orozco, como apelados y demandados DOÑA Daniela , representada por la Procuradora Doña María del Pilar Tuero Aller y bajo la dirección del Letrado Don José Luis Pérez de Castro, DON Jacobo Y DOÑA Justa , representados por la Procuradora Doña Paloma Telenti Álvarez y bajo la dirección de la Letrado Doña Carmen Carbajales Suárez, DON Ricardo , DON Jose Ramón , DOÑA María Inés , DON Ángel , DOÑA Concepción Y DON Constantino , representados por la Procuradora Doña Josefina Alonso Arguelles y bajo la dirección del Letrado Don Gonzalo Tapia Bodega y DOÑA Mariana , DOÑA Rosana , DOÑA María Cristina Y DON Landelino incomparecidos en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Castropol dictó Sentencia en los autos referidos con fecha cuatro de febrero de dos mil once, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Promonorte Ribadeo, S.L. contra Dña Mariana , Dña Justa , D. Jacobo , Dña Rosana , Dña María Cristina y D. Landelino , Dña Daniela y la herencia yacente de Dña María Antonieta , con imposición expresa de costas a la parte actora.

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Promonorte Ribadeo, S.L. y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L. E. C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la actora, la entidad mercantil Promonorte Ribadeo, S.L., se promovió demanda de juicio ordinario por incumplimiento del contrato de arras contra los Sres. Mariana Justa Jacobo Landelino Rosana María Cristina y Doña Daniela , solicitando se dicte sentencia en la que se declare resuelto el contrato de arras firmado el 4 de agosto de 2.007, debiendo abonar los demandados a la actora la cantidad de 120.000 €, es decir el doble de la cantidad que en su momento fue entregada por la actora a los demandados.

Sostiene la actora que el 4 de agosto de 2.007 se suscribió entre los litigantes un contrato denominado de arras, en virtud del cual los demandados le vendían a la actora una casa y finca llamada " DIRECCION000 ", situada en Tapia de Casariego, siendo el importe del precio 456.769 €. En el citado contrato se convino que la compradora abonaría a los demandados la cantidad de 60.000 € en concepto de arras, lo que así se hizo; a cambio la parte vendedora se comprometía a formalizar ante fedatario público la escritura pública de compraventa en el plazo de tres meses a contar desde la firma del citado documento. Asimismo se estipuló en la cláusula cuarta que: "el incumplimiento del presente contrato se regirá por lo establecido en el art. 1.454 del CC , de tal forma que si fuera la parte vendedora quien desistiera del contrato, devolverá duplicadas las arras a la compradora y si el incumplimiento fuera de la parte compradora ésta perderá la cantidad entregada en concepto de arras". Sostiene la actora que del contrato se infiere, concretamente de la estipulación segunda apartado E)la obligación a cargo de la vendedora de formalizar la escritura de compraventa ante fedatario público, que debería comunicarlo a la parte compradora en un plazo no inferior a 20 días de la fecha en que se habría de realizar la transmisión. Como quiera que a la fecha de esta demanda -23 de octubre de 2.009- había transcurrido con creces el plazo de tres meses establecido en el contrato de arras para la formalización ante fedatario público de la escritura pública de compraventa, es por lo que la actora procedió a reclamar por vía amistosa a la parte demandada la devolución de las arras entregadas, y a tal efecto se aporta copia de burofax remitido a la contraparte el 30 de mayo de 2.008, y aunque la parte demandada ha requerido a la actora posteriormente al plazo estipulado en el contrato de arras para la firma de la escritura pública de compraventa la respuesta del actor ha sido negativa, ya que no le interesa la compra a esta parte fuera del plazo establecido, y se concluye que el fin del contrato y la voluntad de las partes era el cumplimiento en sus estrictos términos y plazos .

A la pretensión actora se opusieron los demandados, todos ellos comparecidos excepto uno declarado en rebeldía, sosteniendo que el plazo no era esencial y que hubo un acuerdo tácito de prórroga del mismo a la vista de una serie de circunstancias ajenas a las partes, como era el hecho de que el bien que se pretendía vender forma parte de una testamentaria, habiéndose dictado el auto de aprobación del cuaderno particional el día 3 de enero de 2.008, falleciendo seguidamente uno de los vendedores el 17 de enero de 2.008, siendo preciso proceder a la declaración de herederos del fallecido, extremos todos ellos conocidos por la parte actora quien, según los demandados, no opuso obstáculo alguno al respecto. Habiendo surgido los problemas cuando la actora pretende una rectificación de cabida de la superficie que constaba en el Registro como relativa al predio que se pretende enajenar, a lo que al parecer se opusieron los demandados, quienes estimaban que no estaban obligados a ello en virtud del contrato suscrito y que tal rectificación con la que se pretende acomodar la superficie del Registro a la del Catastro no se correspondía con la realidad y que, en todo caso, es una rectificación que podía hacer la parte actora cuando lo tenga por conveniente pero que no les obligaba a ellos a hacer una escritura de rectificación, mostrándose todos ellos contestes en que en ningún momento desistieron del contrato como tampoco habría manifestado una voluntad de desistir la actora, puesto que publicitó la promoción de los apartamentos que pensaba construir en el inmueble adquirido aún después de la fecha de 4 de noviembre de 2.008, es decir cuando ya habían trascurrido los tres meses que establecía el contrato de arras. En todo caso además sostienen los demandados que tal como está redactado el contrato ambas partes habían acordado que la firma de la escritura se efectuara en el plazo máximo de tres meses a partir de la firma del contrato. Asimismo se señala que el 30 de mayo de 2.008 y el 4,5 y 2 de junio de 2.008, días en que se remitieron los burofaxes que se aportan con la demanda y se recibieron los mismos, la entidad demandante continúa actuando de manera tal que resultaba evidente su conformidad con el aplazamiento, como lo evidencia el que pidiera una prórroga de la licencia de obras en diciembre de 2.008 y en junio de ese mismo año.

La Juzgadora de primera instancia desestimó la demanda y argumentó que la cuestión planteada se encuadraba en la figura de las arras, examinó la naturaleza y clase de las mismas, describió el objeto del contrato de arras y, tras señalar que en el mismo se convino entregar una casa finca en Tapia de Casariego de 8 areas y 63 centiáreas en la que se halla enclavada la casa terreno y otra edificación dedicada a vivienda, una bodega y otro local, hallándose inscrito en el Registro de la Propiedad de Castropol bajo el núm. NUM000 y como referencia catastral NUM001 , argumento que, tal y como reconoce el administrador de la actora en el acto del juicio, éste era plenamente conocedor que para elevar a escritura pública dicho documento previamente había que aprobar el cuaderno particional que se tramitaba ante el Juzgado de Castropol por la división de la herencia, trámite este necesario para que se adjudicara a los vendedores la finca en cuestión, de modo que desde la firma del contrato es un hecho acreditado que los vendedores llevaron a cabo todas las actividades tendentes a dar por cumplida la correlativa obligación asumida, de modo que ya con fecha 3 de enero de 2.008 se dictó como ya se dijo por el Juzgado un auto de homologación del cuaderno particional de la herencia que era de fecha 20 de noviembre de 2.007 y en el que el inmueble objeto del contrato de arras aparece con el valor que se fija en el referido contrato. Asimismo se argumenta que ya era conocido por la actora los problemas de salud de una de las vendedoras llamada Doña María Antonieta , a la que se promovió una declaración de incapacidad por su familia el 22 de noviembre de 2.007, falleciendo aquélla a principios de 2.008, efectuándose la declaración de herederos abintestato el 21 de febrero 2.008, siendo el 30 de mayo de 2.008 cuando la actora desiste del contrato comunicando su resolucion a los compradores, a los que concede un plazo de 60 días para devolver por duplicado las arras, no obstante lo cual posteriormente se procedería a la renovación de la licencia de edificación. Finalmente, consta que los vendedores acudieron a la notaría para la firma de la escritura el 30 de julio de 2.008, no haciéndolo la compradora, quien había comunicado previamente la resolución del contrato. La juzgadora concluyó desestimando la demanda al entender, tras lo expuesto en líneas precedentes, que fue la actora quien se apartó voluntariamente del contrato, no pudiendo resolver el contrato por incumplimiento de los vendedores ni exigir a éstos que le devuelvan las arras por duplicado, ya que fue la propia demandante y no así los vendedores quien se apartó del contrato, debiendo en consecuencia desestimarse su pretensión. Frente a esta sentencia interpuso la actora recurso de apelación.

SEGUNDO. - Alega la parte recurrente como motivos del recurso, en primer lugar error en la valoración de la prueba y existencia de incumplimiento evidente imputable a la vendedora. Señala la parte apelante que la finalidad del contrato de arras era el cumplimiento del mismo en sus estrictos términos y plazos, de modo que yerra la juzgadora en lo que se refiere al conocimiento por parte del legal representante de la actora de las vicisitudes existentes para la aprobación del cuaderno particional, alegación esta que se desvirtúa por el propio contenido del motivo del recurso, en el que sí se admite que el representante de la actora sabía que debían de realizarse por parte de los vendedores determinados trámites para poder realizar la escritura de compraventa, de ahí que se estableciera el plazo de tres meses. De otro lado introduce la parte apelante en el escrito del recurso el tema referido a las diferencias existentes en cuanto a la superficie de la finca adquirida, mas debe señalarse que este hecho no se introdujo en la demanda y por lo tanto se trata de un hecho nuevo, ello con independencia de que el Registro de la Propiedad no da fe de los datos meramente físicos como la superficie, así como que si bien es un hecho pacífico que existía discrepancia en cuanto a la superficie entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, no existe prueba de cuál era la superficie real, y en todo caso, en el supuesto de que existiera menos superficie el representante de la actora manifestaba que a ella esto le resultaba indiferente a efectos de la compra, si bien insistió en su declaración en que quería hacer constar la superficie real en el registro; en cualquier caso éste es un dato que la parte compradora podía rectificar en cualquier momento y lo que es esencial a efectos del recurso es una cuestión que no se fijó en la demanda.

En segundo lugar se alega error en la valoración de la prueba,inexistencia de incumplimiento,desistimiento unilateral por parte de Promonorte e inexistencia de prórrogas tácitas en el contrato y finalmente se alude a la jurisprudencia aplicable al caso. En este extremo debemos señalar que el tema de las arras ha sido abordado por el TS en numerosas ocasiones, entre otras en la sentencia de 29 de junio de 2.009 , en la que el Alto Tribunal declaró: "En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1660) (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 ( RJ 2004, 3529), que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 (RJ 2002, 8974), que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 »,señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 ( RJ 1956, 3410), 7 de febrero de 1966 (RJ 1966, 793 ) y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 (RJ 1986, 1167)") ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1992 (RJ 1992, 6505), «el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico.

La proyección de la meritada doctrina al presente caso conduce a mantener la calificación de arras confirmatorias que hace la Sentencia recurrida por resultar acorde con la jurisprudencia hasta ahora reseñada, ajustarse a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito y no presentar visos de ilogicidad. Ciertamente, que la literalidad de la cláusula 5ª del documento privado apunta a la intención de las partes de sancionar el incumplimiento con la pérdida de lo entregado, para caso de que aquél fuera imputable al comprador, o con la devolución del doble de lo recibido, si lo fuera a la parte vendedora, no determina -en contra de la tesis del recurrente- la existencia inequívoca de unas arras de carácter o naturaleza penitencial, en la medida en que aquella previsión no es exclusiva de éstas sino que encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato".

Pues bien, en el presente caso aúnque las partes están de acuerdo, según señala la juzgadora de primera instancia, en que lo que se convino fueron unas arras penitenciales, estima la Sala que dados los términos empleados en la cláusula referida, esto es la cláusula cuarta , que comienza acotando con el incumplimiento y continúa su dicción empleando para una de las partes -la vendedora- la facultad de desistir y para la otra -la compradora- el término incumplimiento, y a la vista de la doctrina jurisprudencial anteriormente citada, se entiende que las arras pactadas eran penales, sólo así puede entenderse que la litis haya gravitado no sobre el desligamiento del contrato, lo que sería puramente facultativo para las partes con los efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil , sino sobre el incumplimiento y la sanción al mismo.

Sentado lo anterior debe señalarse que la parte apelante se muestra discrepante con la calificación que hace la Juzgadora de primera instancia en cuanto a la existencia de una prórroga tácita, figura ésta que no encuentra el Letrado apelante en el CC en el ámbito de los contratos de compraventa ni en los preceptos referidos al término. Mas es lo cierto que con independencia de la denominación que quiera darse existen, y la prueba así lo acredita, unos actos propios de la parte demandante que evidencian que el plazo inicialmente estipulado no tenía carácter esencial y que voluntariamente la actora se mostró de acuerdo con el aplazamiento por la concurrencia de los trámites a los que hicimos referencia en líneas anteriores no mostrando objeción alguna, como tampoco hizo requerimiento al respecto a la contraparte en el momento en que vencía el plazo inicialmente estipulado y tal conclusión no queda desvirtuada por la alegación de la parte apelante sobre la inexistencia de novación en el contrato inicial, porque lo que realmente subyace en la sentencia es que el plazo inicial se prolongó sin objeción por parte de la actora como lo evidencia los actos realizados por la misma con posterioridad a ese cumplimiento del término inicialmente fijado. En razón a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el art. 398 de la LEC .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Promonorte Ribadeo, S.L. contra la sentencia dictada en fecha cuatro de febrero de dos mil once por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Castropol , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA .

Se imponen las costas del recurso a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.