Sentencia Civil Nº 294/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 215/2011 de 25 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 215/11

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1351/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 294/2012

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1351/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers, a instancia de Don Bartolomé y Doña Valentina , representados por el Procurador Don Jordi Ribó Cladellas y asistidos por el Letrado Don José Luis Aguilar Jiménez, contra la mercantil RAMA GUILLEN ROS INMOBILIARIA, S.L., representada por el Procurador Don Francesc Fernández Anguera y asistida por el Letrado Don Rafel Net Camús; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de julio de 2010, por la Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada por Valentina Y Bartolomé frente a RAMA GUILLEN ROS INMOBILIARIA, S.L. debo condenar a ésta al pago a la actora de la cantidad de 90.999,78 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y el pago de las costas del proceso. Se declara resuelto el contrato de fecha 26 de octubre de 2007."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de febrero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores ejercitan una acción de reclamación de cantidad por importe de 90.999,78 euros, alegando que el 10 de abril de 2007 entregaron a la mercantil "Rama Guillén Ros Inmobiliaria, S.L." la cantidad de 6.000 euros en concepto de paga y señal y compromiso para la reserva de la vivienda NUM000 NUM001 y plaza de garaje, de la promoción DIRECCION000 NUM002 , sita en la CARRETERA000 de Sant Celoni, nº NUM003 , NUM004 y NUM005 de Villalba Sasserra (documento nº 2 de la demanda), y que el 26 de octubre de 2007 suscribieron ambas partes un contrato de arras, en el que se fijó el precio de la compraventa de dicha vivienda y plaza de parking en la suma de 244.371,95 euros, IVA incluido, entregando los compradores la cantidad de 42.545,39 euros en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil . Se indica en dicho documento, aportado como nº 3 de la demanda, que la mercantil demandada se propone construir un edificio plurifamiliar en base al proyecto acompañado, en el que se ubicará el piso y el parking adquiridos, y que el resto del precio, 195.917,56 euros, se abonará coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se efectuará en el plazo máximo de 30 meses a contar desde la concesión de la licencia de obras, cuya solicitud debía presentarse en el plazo máximo de seis meses a partir de la fecha del contrato.

La mercantil demandada solicitó la licencia para la edificación proyectada que le fue concedida en fecha 19 de octubre de 2007, a pesar de lo cual la empresa no ha iniciado las obras y el Ayuntamiento de Villalba de Sasserra ha declarado la caducidad de la licencia (documento nº 6).

La demanda se presentó el día 1 de julio de 2009 e indican los actores que el plazo para entregar los inmuebles litigiosos finalizaba el siguiente 26 de abril de 2010, si bien alegaban ya el incumplimiento absoluto de los plazos de inicio de la obra y que no cabía duda del incumplimiento de finalización de la obra, conforme al informe emitido por el aparejador Don Jose Pablo y aportado como documento nº 7, teniendo en cuenta, además, que con fecha 27 de abril de 2009 el Ayuntamiento de Vilalba Sasserra había declarado la caducidad de la licencia concedida en su día y la extinción de sus efectos por incumplimiento de los términos estipulados en la misma (documento nº 6).

Mediante burofax remitido el 20 de mayo de 2009, entregado el siguiente día 21 de mayo, los actores comunicaron a la empresa demandada la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de dicha empresa y la obligación de devolver duplicadas las cantidades entregadas a cuenta del precio (documento nº 18).

La mercantil demandada se opuso a la demanda alegando que el plazo pactado aun no había vencido y que había obtenido nueva licencia de obras con fecha 6 de octubre de 2009, aportada como documento nº 1, por lo que no se le puede atribuir incumplimiento alguno.

La Juzgadora de instancia considera que la prueba practicada pone de manifiesto que ni siquiera se han iniciado los trabajos de ejecución de la obra y que el perito Sr. Jose Pablo manifestó en el acto del juicio que el solar se encontraba en el mismo estado que en la fecha en que hizo el dictamen, y que no era posible acabar la obra en abril, pues se precisaban de 14 a 16 meses, por lo que, ante el incumplimiento de la demandada, que ni siquiera llegó a iniciar la obra, procede estimar la demanda, declarar resuelto el contrato de fecha 26 de octubre de 2007, y condenar a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 90.999,78 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas.

SEGUNDO.- La mercantil demandada se alza frente a la sentencia dictada y alega error de derecho, indicando que se ha vulnerado el artículo 1124 en relación con el artículo 1125 del Código Civil , en cuanto para que pueda existir incumplimiento de la obligación es necesario que ésta sea exigible, y en el presente caso la obligación de entrega no había vencido cuando se presentó la demanda; asimismo alega errónea calificación del contrato como de obra, tratándose de un contrato de arras, de forma que su objeto no era la construcción sino la entrega de un inmueble, y la penalización se preveía por tal falta de entrega pero no por la falta de ejecución de obra alguna.

Los motivos del recurso no pueden prosperar. No existe cuestión sobre la naturaleza del contrato suscrito por las partes, ni se ha discutido en absoluto que se trata de un contrato de arras, y así lo entiende la Juzgadora de instancia, pues si hace referencia a la ejecución de la obras no es porque considere que se trata de un contrato de obra, sino porque la ejecución de la obras era necesaria para poder cumplir la obligación de entrega de inmueble adquirido.

En efecto, el objeto del contrato de arras litigioso era un piso de un edificio plurifamiliar que proyectaba construir la mercantil demandada y que cuando se suscribió dicho contrato no se había iniciado aún, por lo que, se preveían los plazos para solicitar y obtener la licencia de obras así como para terminar la ejecución del mismo y proceder a la entrega del piso adquirido a los compradores aquí actores.

Por tanto, es obvio que la realización de la obras era necesaria para el cumplimiento de la obligación de entrega del objeto de la compraventa, y ésta no podía realizarse en el plazo establecido si las obras no se hacían en los tiempos previstos en el contrato.

Según se ha indicado, con fecha 27 de abril de 2009, el Ayuntamiento de Vilalba Sasserra declaró la caducidad de la licencia de obras otorgada el 19 de octubre de 2007 por incumplimiento de los términos establecidos en la misma, al haber emitido un informe los Servicios Técnicos Municipales el 29 de enero de 2009 sobre el estado de las obras, constatando que no se habían iniciado las mismas.

El perito Don Jose Pablo manifestó en el acto del juicio que aquel mismo día había pasado por el lugar donde debía construirse el edificio, y que presentaba idéntica situación, comprobando que no se habían iniciado las obras y que hasta crecía vegetación en el solar. Afirmó sin dudas que, aún cuando las obras comenzaran inmediatamente, se precisaban de catorce a dieciséis meses para su finalización.

TERCERO.- Cuando se presentó la demanda existía ya la imposibilidad de entregar el piso litigioso a los compradores actores en la fecha prevista porque la empresa vendedora no había iniciado siquiera las obras necesarias para poder cumplir su obligación, imposibilidad que se mantenía a la fecha del juicio y también el mes siguiente, abril de 2010, en que debía efectuarse la entrega del piso.

Por tanto, la imposibilidad de entregar el piso en la fecha prevista supone un incumplimiento por parte de la mercantil demandada que conlleva la resolución contractual, pues no se trata en este caso de un mero retraso, sino de la inexistencia del inmueble objeto de la compraventa, y es esto lo que toma en consideración la Juzgadora para concluir que procede estimar la demanda.

En consecuencia, el recurso no puede prosperar y debe confirmarse la sentencia impugnada por sus propios y acertados fundamentos.

La desestimación del recurso conlleva que las costas de esta alzada deben imponerse a la parte apelante, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil RAMA GUILLÉN ROS INMOBILIARIA, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Granollers en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1351/09 de fecha 22 de julio de 2010, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir al que se dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.