Sentencia Civil Nº 294/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 435/2014 de 14 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0084574

Recurso de Apelación 435/2014

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Collado Villalba

Autos de Procedimiento Ordinario 682/2012

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE TORRELODONES

PROCURADOR D. /Dña. MARIA ISABEL HERRADA MARTIN

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 DE TORRELODONES

PROCURADOR D. /Dña. PEDRO MORENO RODRIGUEZ

SENTENCIA Nº 294/2015

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO SR. PRESIDENTE:

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

En Madrid, a catorce de septiembre de dos mil quince.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Collado-Villalba, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado C.P. URBANIZACIÓN000 de Torrelodones, representado por el Procurador D. Pedro Moreno Rodríguez y asistido de la Letrada Dª. Mª José Moreno Alastrue, y de otra, como demandado-apelante C.P. ' DIRECCION000 ' de Torrelodones, representado por la Procuradora Dª. Mª Isabel Herrada Martín y asistido del Letrado D. José Luis Limones Esteban, y siendo Magistrado-Ponente el ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2, de Collado-Villalba, en fecha 10 de marzo de 2014, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Torrelodones contra debo declarar y declaro que la demandada adeuda a la actora la suma de 18.204,39 euros, condenando a la demandada al pago de la referida cantidad más los intereses legales de la misma desde la fecha de admisión a trámite de la demanda hasta la fecha en que su pago tenga lugar, con expresa imposición de costas a la demandada '.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha cuatro de julio 2014, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día nueve de septiembre de dos mil quince.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE TORRELODONES, se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 10 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Collado Villalba , que estimó la demanda presentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 DE TORRELODONES contra aquella en reclamación de la cantidad de 18.204,39 € más los gastos derivados de la misma, e intereses legales, basando su pretensión en el impago por la demandada a la parte proporcional (5,705%) de los gastos de la actora correspondientes al mantenimiento de los depósitos de agua así como de la red de abastecimiento de la organización y que en su momento serán transferidos al Ayuntamiento de Torrelodones, al que ya cedió mediante escritura de 15 de octubre de 2007 REALIZACIONES PATRIMONIALES S.A., entidad que en su día absorbió a CIUDADES RESIDENCIALES S.A., las zonas verdes y viales de la URBANIZACIÓN000 de Torrelodones. Alega la parte apelante, en síntesis, error en la valoración de la prueba. Frente a tales alegaciones la representación procesal de la parte apelada se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.-Ante la íntegra estimación de la demanda que se contiene en la sentencia de primera instancia comienza alegando la parte recurrente que la Comunidad demandante no se encuentra válidamente constituida, careciendo de título y de estatutos.

Sostiene dicha parte litigante que frente a la valoración de la prueba contenida en la sentencia de primera instancia, fundamentalmente la certificación expedida por el Registro de la Propiedad de Torrelodones, la segregación de la Comunidad demandada no implica su inclusión inmediata en una comunidad ajena sino que la Comunidad DIRECCION000 tiene su propia entidad de servicios e intereses, pero separada de la actora; que lo único que liga a las dos comunidades es el anómalo suministro de agua corriente, que ha conllevado pérdidas en la conducción de la misma; y que la totalidad de los elementos que pretende en propiedad la actora son titularidad del Ayuntamiento de Torrelodones.

Frente a tal alegación, de la prueba documental obrante en autos se infiere la existencia de las dos comunidades que ahora litigan. Así, la propia prueba documental aportada por la demandada contiene abundantes referencias al 'Conjunto Residencial Los Robles'. El hecho de que no se inscribiese el proyecto de parcelación que se redactó en desarrollo del Plan Parcial de la URBANIZACIÓN000 , figurando 'REALIZACIONES PATRIMONILES S.A.' como titular registral de la finca cedida al Ayuntamiento de Torrelodones mediante escritura de 15 de octubre de 2007 (folio 91 y siguientes), no obsta para reconocer la existencia de la actora de la que posteriormente se segregaron, entre otras, la Comunidad ahora recurrente.

Quiebra la doctrina de los actos propios el que la demandada cuestione ahora la existencia de la actora cuando ha reconocido la misma asistiendo a la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 de Torrelodones celebrada el día 28 de noviembre de 2010 (folio 38 y siguientes de las actuaciones) en la que no sólo no cuestionó la recurrente la constitución de la actora, sino que consta al final del Punto 4º de su Orden del Día que '(...) se invita a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 parcela NUM000 a tratar de resolver la situación de impago como ya se ha hecho en otros casos y se le pide una respuesta. La Sra. Representante de la Comunidad manifiesta que su Junta Directiva está separando el dinero correspondiente a esa deuda lo que significa una cierta asunción de la deuda con la Comunidad pero que en estos momentos no puede decir más ya que deberán manifestarse al respecto el resto de copropietarios de su Comunidad '. Consta igualmente en el acta de dicha Junta que, dentro de la renovación de cargos, se nombró como vocal de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 a Dña. Enma , representante de la parcela NUM000 ( DIRECCION000 ). Reconocimiento extrajudicial de la válida constitución de la Comunidad de Propietarios demandante que se remonta, al menos, al 19 de septiembre de 1999, fecha en la que se celebró la Junta General Extraordinaria de la actora a la que igualmente asistió la demandada (folios 298 y siguientes) y que, como en el caso de la Junta de 28 de noviembre de 2010, no consta en autos que haya sido impugnada por la actual apelante.

En cuanto a la cesión de viales y zonas verdes efectuada por la promotora REALIZACIONES PATRIMONIALES S.A. al Ayuntamiento de Torrelodones el 15 de octubre de 2007, no contempla la red de abastecimiento de agua a cada una de las parcelas que conformaban la Urbanización por lo que hasta la firma de la Adenda al 'Convenio de Gestión Integral del servicio de distribución de agua de consumo humano entre la Comunidad de Madrid, Canal de Isabel II y el Ayuntamiento de Torrelodones' suscrito en fecha 21 de diciembre de 2012 (folios 397 y siguientes) fue la Comunidad demandante la que, además de ocuparse del mantenimiento y reparación de las instalaciones existentes, abonó a Canal de Isabel II la totalidad del agua suministrada a la urbanización incluyendo la que se perdió, como consecuencia del mal estado de la red de distribución desde el contador de entrada de agua en la urbanización, hasta la acometida de cada una de las fincas particulares que se integraban en la misma, entre las que figuraba la demandada.

Por lo expuesto rechazamos el presente motivo impugnatorio reconociendo la válida constitución de la Comunidad de Propietarios demandante, sin que obste a ello la falta de inscripción registral de la actora. Al efecto es doctrina reiterada de este Tribunal seguida, entre otras resoluciones, en sentencia de 20 de diciembre de 2010 (Rollo 609/2010 , Ponente: Sr. de Bustos Gómez-Rico) que '(...) La circunstancia de que el título constitutivo de la propiedad horizontal no conste incorporado a escritura pública-mucho menos, en el presente caso, la falta de su inscripción registral- no constituye un óbice insoslayable para que exista y produzca plenos efectos, pues como dijimos en nuestra sentencia de 12 de marzo de 2010 (Recurso 439/2009 ): 'Junto a las fincas urbanas y edificios en general sujetos formalmente al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 del Código Civil y desarrollado por la Ley de 21 de julio de 1960, existen innumerables urbanizaciones o conjuntos constructivos, en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad tumbada en los que aparecen ubicados edificios de pisos circundados por espacios libres, complejos deportivos, viales e incluso locales, de modo que junto a los elementos comunes propios de cada bloque o edificio, como fachadas, portales, muros, portería, etc., existen otros generales a toda la urbanización, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar su integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvertir a su mantenimiento, lo que, a falta de una regulación específica, origino que su constitución y funcionamiento quedasen sujetos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, según una unánime y coincidente jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias 13 de noviembre de 1985 , 18 de abril de 1994 y 26 de junio de 1995 , entre otras).

En la actualidad la laguna ha quedado integrada por la Ley de 8/1999, de 6 de abril, que introduce un nuevo artículo, el 24, en la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo apartado 4 prevé que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades reseñadas en el apartado anterior. En sentido análogo las sentencias del Tribunal Supremo 6 de julio y 29 de noviembre de 1999 , 13 de diciembre de 2001 , 15 de abril y 22 de junio de 2004 , 16 de febrero y 19 de julio de 2006 , 14 de mayo de 2007 y 17 de enero de 2008 , entre otras muchas.

Para que surjan los derechos y sean exigibles las obligaciones propias del régimen de la propiedad horizontal conforme a las disposiciones de la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, no se exige el otorgamiento de escritura pública en la que conste el título constitutivo de la propiedad horizontal ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la falta de tales presupuestos únicamente determinan la inoponibilidad de sus pactos (estatutos) o estipulaciones específicas a terceros, ya que no puede confundirse el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que aquélla existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado varias propiedades privadas y, por otro, diversos elementos comunes, siendo plenamente admisible la existencia de un régimen de facto sin necesidad de que se haya otorgado formalmente un título constitutivo, que no es esencial para su nacimiento y funcionamiento, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, que, como hemos señalado, sólo producen efectos de publicidad y de oponibilidad a terceros, mas no excluyen la sujeción de los propietarios al régimen legal regulador de la propiedad horizontal, como tienen declarado las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1995 , 25 de marzo y 7 de abril de 2003 , 5 de mayo de 2004 , 17 y 19 de julio de 2006 .'

De lo actuado se infiere la discordancia de la Comunidad de Propietarios demandada con los coeficientes de participación constituye el verdadero motivo de oposición a la cantidad que ahora se reclama; sin embargo, tampoco se ha probado que la demandada, a falta de acuerdo con la actora, acudiese a la vía judicial para corregir el error que pudiera comportar el coeficiente que le correspondía por lo que el mismo resulta exigible en los términos contenidos en la sentencia de primera instancia.

Debe rechazarse, por tanto, lo manifestado por la demandada en el curso de su interrogatorio de parte en el sentido de reconocer que desde 2008 han pertenecido a una 'Comunidad de hecho' así como su intención de asumir el importe de las pérdidas de agua pero sólo con base en coeficientes reales, no aplicando los que sirven de base a la demanda. Como en los casos anteriores, además de no haberse impugnado judicialmente los coeficientes de participación, se trata de meras alegaciones de la parte demandada carentes de prueba que las refrenden, incumbiendo a la misma su onus probandia tenor de lo dispuesto en el art. 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Resultan de gran relevancia las declaraciones de los testigos D. Celestino que, en su condición de Concejal de Urbanismo, reconoció que hasta la firma de la Adenda la Comunidad de Propietarios demandante se ocupó del mantenimiento de la red de distribución interna del agua dentro de la urbanización; de D. Eusebio , que, como miembro integrante de la Junta de Gobierno de la actora, ratificó lo anterior precisando que tenían un empleado que se ocupaba del control de agua dentro de la urbanización así como de reparar las fugas que se produjesen; y, finalmente, de Dña. Visitacion , empleada en Canal Isabel II que reiteró que desde 2008 el mantenimiento de la red de abastecimiento interna de la urbanización la llevaba la actora; que desde la firma de la Adenda en el año 2012 dicho se produjo su cesión al Ayuntamiento y que en la actualidad era la empresa para la que trabajaba la que se encargaba del cuidado de dicha red; que en el contrato de abastecimiento figuraba la actora como titular de la red -extremo este corroborado por el 'Convenio de Colaboración en la Gestión Comercial entre la URBANIZACIÓN000 y el Canal de Isabel II' de 12 de junio de 2002 (folios 405 y siguientes) como en la Adenda al mismo de fecha 21 de diciembre de 2012 (folios 397 y siguientes)-; que la actora pagó toda la deuda por el suministro de agua entre la que se comprende el importe por pérdidas que ahora se reclaman; que desconocía las cuotas de participación vigentes en dicha Comunidad; y que aun cuando la demandada se había dirigido a Canal de Isabel II esta empresa carecía de la información suficiente para poder precisar la parte de aquella deuda por pérdidas de agua que era exigible a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 .

Finalmente cuestiona la demandada la procedencia de su condena al pago de los intereses reclamados de contrario alegando su carácter abusivo toda vez que se le reclamaba un interés de 1% mensual cuando el interés legal del dinero del año 2006 era del 4% anual.

Alegación que igualmente rechazamos por cuanto los intereses moratorios de 1% mensual fueron aprobados en Junta General Ordinaria de la actora por unanimidad -y por tanto con el beneplácito de la demandada- para los recibos que no hubiesen sido satisfechos dentro de plazo considerando que las cuotas se pagaban trimestralmente por adelantado. La demandada, que no impugnó dicho acuerdo, incurrió en mora debiendo responder de su deuda en los términos pactados. El hecho de que en la demanda se reclamen los intereses legales correspondientes desde la presentación de la aquel escrito rector del procedimiento no es sino aplicación de lo previsto en el art. 1101 del Código Civil , que bien pudo haber sido solventado por la demandada pagando o consignando la cantidad reclamada de contrario, al menos, la que razonablemente considerase adeudada.

Por cuanto antecede sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE TORRELODONES, contra la sentencia dictada en fecha 10 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Collado Villalba , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 682/2012, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución Contra la presente resolución cabe recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DIAS desde el siguiente al de la notificación de la sentencia.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósitoque, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal del Santander 3569, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 435/2014 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico