Sentencia CIVIL Nº 294/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 228/2018 de 20 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0088704
Recurso de Apelación 228/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 682/2017
APELANTE: BANKIA SA
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL
APELADO: D./Dña. Marco Antonio y D./Dña. Azucena
PROCURADOR D./Dña. JAVIER RUMBERO SANCHEZ
DEMANDADO: HAYA REAL STATE SLU
SENTENCIA Nº 294/2018
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
D./Dña. GUILLERMO CORTÉS GARCÍA MORENO
En Madrid, a veinte de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 682/2017
seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid a instancia de BANKIA SA apelante - demandada,
representado por el/la Procurador D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL y defendido por Letrado, contra D./
Dña. Azucena y D./Dña. Marco Antonio apelados - demandantes, representados por el/la Procurador D./Dña.
JAVIER RUMBERO SANCHEZ y defendidos por Letrado y HAYA REAL STATE SLU, apelado - demandado;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 11/12/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. GUILLERMO CORTÉS GARCÍA MORENO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/12/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente:'Que estimando la demanda planteada por D. Marco Antonio Y Dª Azucena , representados por el Procurador Sr. RUMBEWRO SÁNCHEZ debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad BANKIA S.A. representada por el procurador Sr. ABAJO ABRIL a que abone a los demandados la cantidad reclamada en cuantía de TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS, más sus intereses desde la fecha de la interposición de la demanda en los precedentes autos de juicio monitorio hasta su completo pago, aplicándose desde la fecha de la presente sentencia los previstos en el artículo 576 de la LECv, CONDENANDO a la indicada demandada al abono de las costas procesales devengadas en la tramitación del procedimiento en esta instancia y ABSOLVIENDO a HAYA REAL ESTATE S.L., representada por el Procurador Sr. RODRÍGUEZ NOGUEIRA de toda responsabilidad civil derivada del presente procedimiento' .



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 28 de mayo de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de junio de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN en su integridad los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada,
PRIMERO.- Los demandantes Marco Antonio y Azucena , formularon demanda de proceso monitorio contra BANKIA y contra la entidad HAYA REAL ESTATE SLU, en la que solicitaban que los demandados pagasen solidariamente 3.351 euros. Formulada oposición por ambas demandadas, por decreto se declaró finalizado el procedimiento monitorio por conversión en juicio verbal, dando traslado de las oposiciones al actor que las impugnó. No considerando ninguna de las partes necesaria la celebración de vista, se dictó sentencia, que estimó la demanda formulada contra BANKIA, absolviendo a HAYA REAL ESTATE SLU.



SEGUNDO. - Frente a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la demandada condenada BANKIA, alegando error en la valoración de la prueba, por infracción del artículo 326 de la LEC y errónea interpretación del documento de arras.



TERCERO. - Frente a la escueta regulación que en materia de arras contiene el art. 1.454 Cc , fueron reconocidas por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 Cc , unas diferencias clasificadoras y de conceptos. Así las cosas, existen en nuestro Ordenamiento dos grandes clases de arras, a saber: a) Las arras confirmatorias, pues son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos, de un lado las confirmatorias puras, de otro lado las confirmatorias penales. Las primeras son sencillamente una señal externa de la perfección del contrato, e incluso del comienzo de su ejecución, es decir, son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, y confundiéndose en la práctica con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta del precio. Por el contrario las segundas además de prueba garantizan, por encima de lo que es normal, el cumplimiento del contrato. Así si se produce un incumplimiento por parte de quien las entregó, éste las perderá y si lo es por culpa del que las recibió, éste vendrá obligado a devolverlas, en ocasiones hasta dobladas en cantidad. En consecuencia estas arras tienen lugar cuando lo entregado no se imputa en el precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1.154 Cc , es decir, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; b) Las arras penitenciales o de desistimiento, que parece contemplar el art. 1.454 Cc y que si bien son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió, es decir que son concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato ( SSTSº 12/7/86 ; 24/12/92 ; 25/53/95 ).



CUARTO .- Considera la parte apelante que la ocupación era una condición esencial para la fijación del precio, y por tanto, al quedar la vivienda desocupada en el momento de la venta no se cumplía la condición esencial fijada para la venta en los términos acordados.

El recurso debe desestimarse, pues en el contrato de arras de fecha 12 de diciembre de 2016, en ningún momento se fija como condición esencial para que se lleve a cabo la venta de la vivienda el que esta siguiera ocupada en el momento de firmarse la escritura pública de venta, como las partes podían haber fijado en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, de conformidad con el artículo 1.255 del Código Civil .

Hay que tener en cuenta además que el contrato de arras fue elaborado por la entidad Haya Real Estatte, que actuaba en representación de la propiedad Bankia, siendo la otra parte consumidores, luego la autora del documento, dedicada de manera profesional a la venta de inmuebles y en consecuencia a la elaboración y firma de este tipo de contrato de arras, debe sufrir las consecuencias de no haber previsto expresamente como condición para la venta que la vivienda estuviera ocupada, al existir y conocer la posibilidad de que la vivienda fuera desocupada antes de formalizar la escritura pública de venta, como así ocurrió.

Ni entre las causas de resolución del contrato de arras, ni entre los supuestos de desistimiento, ni en el apartado de validez y efectos del contrato, que se recogen en el contrato, se refiere al supuesto de que la vivienda quede desocupada, por lo que no puede pretender la propietaria la resolución del contrato por causa no pactada, aún siendo posible y previsible que se produjera la desocupación. Y cuando se refiere el contrato de arras al estado de ocupación existente en el momento de firmarse el mismo, tampoco se condiciona la venta a que dicha situación se mantenga en el momento de perfeccionarse la compraventa, pudiendo las partes haber previsto y pactado otra cosa. Se especifica en el contrato que debe ser el interesado, esto es los demandantes, los que instaran cualquier acción que entiendan conveniente frente al ocupante del inmueble, manteniendo indemne a la propiedad, condición esta última que se ha cumplido con independencia de cual haya sido la causa de la desocupación.

No existe por tanto error alguno en la valoración de la prueba, existiendo una arras penitenciales, y un desistimiento unilateral del contrato de compraventa por parte de la entidad demandada Bankia, siendo la consecuencia la devolución del doble de la cantidad entregada en concepto de arras, según lo convenido libremente por ambas partes, al haber cumplido la parte demandante sus obligaciones.



QUINTO .- De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso, por lo que conforme a lo previsto en el artículo 398 LEC se deben imponer al apelante las costas de la alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BANKIA, contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 59 de Madrid fecha 11 de diciembre de 2017 , en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 682/2017, y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas de la alzada al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0228-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo nº 228/18, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe