Sentencia Civil Nº 295/2007, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 272/2007 de 15 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00295/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000272 /2007

SENTENCIA Nº 295

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D.JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a quince de Octubre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000696 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000272 /2007, en los que aparece como parte apelante LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 LAGUNA DE DUERO, representado por la procuradora Dª. Mª DEL CAMINO PEÑIN GONZALEZ, y asistido por el Letrado D. F.J. MARTIN MELENDEZ, y como apelado: URBANIZACION INMOBILIARIA FADESE SA FADESA, representado por el procurador D. CARLOS MUÑOZ SANTOS, y asistido por la Letrada Dª. MARIA DEL CARMEN ALONSO MARTINEZ; sobre: Defectos construcción.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 19 de Marzo de 2007 se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Camino Peñín González en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la C/. DIRECCION000 número NUM000 -- NUM001 - NUM002 de Laguna de Duero, contra la mercantil Urbanizadora Inmobiliaria Fadesa SA. (Fadesa) debo:

1.- Declarar la existencia de los vicios y defectos indicados en la Fundamentación jurídica de esta resolución, fundamento de derecho segundo, que se atribuyen a la responsabilidad de la demandada.

2.- Condenar a la Entidad demandada a la reparación o subsanación de tales defectos tal y como se indica -coste y solución técnica- en el fundamento segundo de esta resolución.

3.- Condenar a la Entidad demandada a que abone a la parte actora el coste de reparación de anclajes de bajantes deducidas las partidas de limpieza de canalones y sellado de uniones, más los intereses legales de dicha suma.

4.- Todo ello sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 3 de Octubre de 2007.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento la Comunidad de Propietarios de un edificio reclama de la empresa promotora y a la vez constructora del mismo, la reparación a su costa de una multiplicidad de vicios y defectos constructivos, accionando tanto al amparo de lo dispuesto en el art. 1591 del Código Civil , respecto de los que reputa ruinógenos, cuanto de lo preceptuado en los arts. 1101, 1103,1104 y 1124 respecto de los que reputa integran incumplimientos contractuales.

La sentencia recaida en primera instancia estima parcialmente la demanda, rechazando por distintos motivos el condenar a la demandada a reparar una serie de defectos de los reclamados. Frente a dicho pronunciamiento se alza la Comunidad actora a través del presente recurso, reproduciendo las pretensiones que formuló en la demanda.

SEGUNDO.- Vamos por tanto a analizar los distintos motivos de impugnación esgrimidos en el recurso en relación a cada uno de los defectos a los que hacen referencia, así:

a) Anclaje de las bajantes.- La sentencia apelada imputa a la demandada el defectuoso anclaje de las bajantes, que motivó el que comenzaran a desprenderse debiendo intervenir la Comunidad para solventar el problema con urgencia, dado el peligro que ello suponía para los transeúntes. Es cierto que se acompañó la factura que emitió la empresa encargada de dicha intervención, sin que la demandada impugnase dicho documento. Ahora bien, el admitir su autenticidad no significa admitir la responsabilidad en el vicio cuya reparación documenta, bastando la lectura de la contestación a la demanda para constatar que se rechaza asumir su pago por imputar los problemas que las reparaciones facturadas sanaron bien a actuaciones indebidas de terceros o copropietarios, bien a una falta de mantenimiento. En su consecuencia y a la vista de lo expuesto en dicha contestación, incumbía a la actora demostrar que las reparaciones cuyo importe pretende cargar a la demandada obedecen a defectos causados por malas prácticas constructivas o de diseño. Ello ha quedado acreditado en lo relativo a las operaciones precisas para sustituir las bridas, anclaje de tornillos, etc..., mas no en lo referente a la limpieza de los canalones y sellado de uniones, operaciones estas que la pura lógica indica se trata de mero mantenimiento y que se realizaron, tal y como se dice en el presupuesto, aprovechando que se iba a desplazar un aparato elevador. No cabe por tanto intentar confundirlas con reparaciones de defectos constructivos, por lo que entendemos se descuenta acertadamente su importe en la sentencia apelada.

b) Grietas en paredes de las cajas de escalera y ventana de la sala de máquinas.- El juzgador de primera instancia deniega su reparación argumentando se trata de defectos de poca importancia, ubicados en zonas no destinadas a la habitación ni al paso de personas y con repercusión meramente estética, sin afectar a la carpintería que cierra el hueco ni provocar la entrada de agua. Todo ello es cierto, así como que en lugares destinados a espacios comunes y poco frecuentados la terminación o acabado no cabe exigir sean tan esmerados como en zonas habitadas o de paso. Ahora bien, una cosa es que el acabado no sea estéticamente perfecto y otra que los muros presenten grietas de notable extensión, pues se trata de un defecto constructivo que con el tiempo lógicamente irá a mas y que no tienen porque soportar quienes adquieren y pagan tanto las viviendas como los elementos comunes del edificio en teórico buen estado. Procede por tanto reparar tales imperfecciones con las soluciones y costes presupuestados por el perito judicial.

c) Falta de aislamiento bajo cubierta.- La sentencia impugnada reconoce que no se ha construido la cubierta tal y como se proyectó, así como que la solución finalmente adoptada tampoco se ejecutó correctamente, ya que no se completó la proyección interior de poliuretano y no se extendieron todas las mantas de fibra aislante sobre el forjado. Ahora bien, condena a la demandada meramente a subsanar tales defectos de ejecución, terminando de proyectar el poliuretano y de extender las mantas aislantes, por considerar que con dicha solución correcta y completamente ejecutada se cumple la normativa de aislamiento térmico y acústico. Cabe decir al respecto que durante el proceso constructivo se varió sustancialmente la solución que en el proyecto se había previsto para la cubierta del edificio, sustituyéndose la teja sobre fibrocemento ondulado por una chapa metálica. Ninguna explicación razonable se ofrece al respecto y no cabe imaginar otra que no consista en un abaratamiento del coste. Ello integra no solo un evidente incumplimiento contractual, sino que repercute negativamente en las condiciones de aislamiento acústico y térmico de las viviendas ubicadas en la última planta. En efecto, cuando llueve o graniza bate sobre la chapa, provocando un ruido particularmente molesto y perceptible de noche, y en verano la chapa se recalienta, incrementando notablemente la temperatura del espacio bajocubierta sin que en invierno aisle del frio, todo lo cual termina por transmitirse a las viviendas ubicadas bajo el forjado, que en épocas de calor trabaja bajo una cámara recalentada y por tanto en peores temperaturas que las exteriores. Para subsanar dicho problema no parece que baste con terminar de extender bajo la chapa el poliuretano ni sobre el forjado las mantas de aislante, solución que, al margen de reputarse insuficiente por el perito que informa a instancia de la Comunidad, no se aproxima siquiera a la prevista en el proyecto y por la que se pagó el precio pactado. Entendemos procede por tanto condenar a la demandada a adoptar la solución constructiva mas barata de las consideradas adecuadas en el informe pericial acompañado a la demanda para procurar un total aislamiento térmico y acústico de las viviendas. Es decir, terminar de extender el proyectado de poliuretano y proceder a la colocación de una segunda chapa sobre la actual con relleno del espacio intermedio mediante fibra de vidrio aislante de 80 mm, formando así una especie de sándwich que garantice la resistencia térmica y acústica del conjunto, ello conforme a la solución y costes propuestos en el informe pericial acompañado a la demanda.

d) Falta de presión de agua en plantas superiores.- El juzgador reconoce se ha acreditado la falta de presión de agua en las plantas superiores del inmueble, incluso en horas no puntas de consumo, de suerte que ello incide muy notablemente en las condiciones de habitabilidad de las viviendas que en las mismas se ubican, así como que la solución al problema pasa por la instalación de un grupo o bombas de presión. Ahora bien, no condena a la promotora demandada a la instalación de dicho grupo razonando que no se hallaba prevista en el proyecto, que se otorgaron las licencias administrativas de obra y primera ocupación sin exigir tal condicionamiento y que la instalación del suministro se adecua a la normativa correspondiente y por ello recibió la aprobación y certificación pertinente de la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León. Hemos de precisar al respecto que ciertamente el grupo de presión no se contemplaba en proyecto, mas lo que si se proyectó, se ofreció en venta y por lo que se cobró el precio fueron unas viviendas dotadas del caudal de agua potable mínimo e imprescindible para su habitabilidad. No se trata de un problema sobrevenido con el paso de los años y debido al crecimiento urbanístico que haya podido experimentar el municipio sin la correlativa reforma de la red de abastecimiento, sino que ya se detectó ab initio y así se hizo constar en la Junta de la Comunidad celebrada a los tres meses de concluirse la obra, allá por noviembre de 1999, presentando tal dimensión que en junio del año siguiente se celebra una Junta monográfica sobre el tema. Ello era perfectamente previsible, bastando repasar la documental obrante en autos para constatar como en la primera reunión del Ayuntamiento para conceder la licencia se deja la cuestión sobre la mesa a fin de recabar información sobre la problemática que va a presentar el suministro de agua al edificio, emitiendo informe el Servicio Municipal de Aguas en el sentido de que la ausencia de grupo de presión posiblemente acarreará problemas en el suministro a los pisos altos, tras lo cual termina por concederse la licencia de primera ocupación con el expreso condicionamiento de que "si surgieran problemas de presión de agua potable en los pisos altos, deberá resolverse de acuerdo con lo dispuesto en la Orden de 9-12-1975, cuya copia se adjunta". En definitiva, la Administración competente ya previó los problemas que la ausencia del grupo de presión iba a comportar en el suministro de agua potable, condicionando la licencia de primera ocupación a que se solventasen, de lo cual ha hecho caso omiso la demandada, teniendo que sufragar la Comunidad la instalación del grupo en cuestión para procurar las imprescindibles condiciones de habitabilidad a los pisos altos. Debe por tanto ser condenada la promotora y al mismo tiempo constructora al pago de la suma reclamada por tal concepto.

e) Retirada de escombros en el bajocubierta.- Las fotografías acompañadas a los autos desvelan que en dicho espacio existen una serie de escombros que indudablemente tienen su origen en la obra, pues se trata de restos de materiales de construcción empleados en el edificio y no retirados cuando se concluyó la edificación. Junto a ello existen otros restos como botellas, latas, etc... que no son desechos constructivos, mas que perfectamente pueden provenir de los comestibles y bebidas consumidos por los obreros, sin que parezca lógico se hayan reunido o utilizado para fines lúdicos el bajocubierta, dadas las condiciones en que se encuentra y las temperaturas que en el mismo se alcanzan, los integrantes de la Comunidad de vecinos. Ciertamente no se trata de un vicio ruinógeno ni de un defecto constructivo, tal y como razona la sentencia recurrida, mas si constituye un incumplimiento contractual, pues los espacios comunes del inmueble han de ser entregados a los propietarios en unas condiciones mínimas de tránsito, utilización e higiene. Deberá por tanto proceder la demandada a la retirada de los desechos y limpieza de dicho espacio, en la forma y con los costes previstos por el perito judicial.

f) Cámara bajo forjado.- En la cimentación del edificio y dado el nivel freático de la zona en la que se alza, se decidió de conformidad con el estudio geotécnico la realización de una cámara bajo el forjado que sustenta el garaje. Se constata de las periciales practicadas que dicha cámara presenta un nivel de inundación considerable, de entre 15 y 20 centímetros, así como que existen en la misma restos y escombros procedentes de la obra. El juzgador niega la necesidad de intervención alguna sobre dicho elemento, salvo la realización de una puerta de acceso para el adecuado mantenimiento, revisiones, etc.., argumentando que la presencia de agua se hallaba ya contemplada en proyecto y se adoptaron las precauciones necesarias para que no afectase a la resistencia de la cimentación, tanto en el diseño de esta cuanto en los materiales sulforesistentes empleados, sin que se haya demostrado que de ellos se derive daño alguno a la edificación. Ciertamente el perito que informa a instancia de la demandada desaconseja la práctica de huecos de ventilación en la cámara, arguyendo que con ello penetrará en la misma el aire y comenzará el desarrollo de vida con la consiguiente insalubridad. Ahora bien, se aparta dicho criterio no solo del expuesto por el perito de la actora y por el perito judicial, sino también en el propio estudio geotécnico del edificio, bastando acudir a este en su página 35 para constatar como aconseja "dejar una cámara bufa ventilada entre dicho forjado y el terreno, para evitar así humedades por variaciones de cota en los niveles mas superficiales de agua". Deberá por tanto realizar la demandada los huecos ventilación en la manera dispuesta por el informe pericial acompañado a la demanda, así como proceder a la limpieza del escombro restante en dicho espacio, pues esto último resultará imprescindible tanto para la realización de las obras a que se refiere la presente resolución cuanto al futuro mantenimiento de la cámara. Es cierto por otra parte que en la cimentación se han empleado materiales sulforesistentes, que le permiten trabajar sumergida. Huelgan por tanto las catas y ensayos al respecto. Ahora bien, donde no se han empleado materiales impermeables ha sido en el forjado que cierra la cámara por su parte superior y que constituye a su vez el suelo del garaje. Dada la gran cantidad de agua existente en dicha cámara, ello produce un elevado grado de humedad que empapa el forjado y se filtra por el mismo, ascendiendo por capilaridad y ocasionando humedades en los paramentos verticales del garaje, tal y como constatan tanto el perito de la actora cuanto el judicial. Por ello, para evitar tales daños y procurar un debido saneamiento de la cámara, a la ventilación y a la puerta de acceso se añadirá el sistema de drenaje y achique de agua, conectado a la red municipal, condenando a la demandada a la práctica de tales reparaciones así como a la de los paramentos del garaje afectados, todo ello conforme a las soluciones y costes recogidos por el perito judicial.

Se revoca por tanto la sentencia apelada en los aspectos antedichos con parcial estimación del recurso y de la demanda.

TERCERO.- La estimación del recurso conlleva no se efectúe expresa imposición de las costas de esta alzada, sin efectuar tampoco expresa imposición de las de primera instancia dado que se acoge parcialmente la demanda, no solo rechazándose la limpieza y sellado de bajantes, sino también las intervenciones que en el informe pericial acompañado a la demanda se contemplaban en torno a la cimentación del edificio, todo ello conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 de Laguna de Duero frente a la sentencia dictada el dia 19 de Marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid , en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente rollo de Sala, revocamos dicha resolución en el sentido de añadir a los vicios y defectos constructivos reseñados en el fundamento jurídico segundo de la misma los que se relacionan en el segundo fundamento de la presente, condenando a la entidad demandada a su reparación o subsanación con los costes y soluciones técnicas que así mismo se detallan, así como al abono a la Comunidad de Propietarios actora de las sumas reclamadas por los conceptos ya reparados o subsanados con la excepción que en la sentencia de primera instancia se efectúa respecto de la limpieza y sellado de las bajantes, mas los legales intereses de dichas sumas desde la interpelación judicial, todo ello sin efectuar expresa imposición de las causadas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.