Sentencia Civil Nº 295/2009, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 561/2008 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 561/2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 720/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. DOS DE VALLS

SENTENCIA Nº

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

Dª. Mª ANGELES GARCÍA MEDINA

MAGISTRADOS

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

Dª. Mª ANGELES BARCENILL VISÚS (Suplente)

En Tarragona, a dieciocho de septiembre de dos mil nueve.

Visto ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por D. Pelayo , representado en esta alzada por el Procurador Sr. Gracia Marías y defendido por el Letrado Sr. Guillén García, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. Dos de Valls el 15 de julio de 2008 en Juicio Ordinario nº 720/2005 en los que figura como demandante D. Pelayo y como demandada Dª. María Rosa , no personada en esta alzada.

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

"Desestimo la demanda interpuesta por D. Pelayo contra Dª. María Rosa .

Con imposición de costas a D. Pelayo ."

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por D. Pelayo en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado, la parte apelada no se personó en esta alzada, declarándose precluído dicho trrámite, teniéndose a la parte por decaída en su derecho a personarse.

CUARTO.- En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Mª ANGELES BARCENILL VISÚS.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución de instancia que desestimó la demanda formulada por D. Pelayo , en la que el mismo ejercitaba una acción resolutoria del contrato de compraventa de una vivienda y unas naves estipulado con la demandada, interesando la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio pactado, así como la entrega de las rentas que según el contrato debía de percibir del arrendatario de la vivienda, se alza aquél alegando que nunca tuvo intención de desistir del contrato, sino que su voluntad fue la de llegar a una solución amistosa, que le permitiera recuperar el dinero entregado a cuenta del precio y posibilitara a la contraparte la venta de la finca a un tercero, voluntad que afirma haber manifestado en sucesivos burofax que envío a la demandada, hoy apelada, a los que esta hizo caso omiso, llevando a cabo la compraventa a un tercero, con anterioridad a expirar el plazo convenido para el cumplimiento del contrato .

Pues bien, y teniendo en cuenta que la primera de las acciones ejercitadas en la demanda formulada por el hoy apelante, lo es la de resolución del contrato de compraventa fundada en el incumplimiento de la contraparte, deberemos comenzar señalando los requisitos que respecto al artículo 1124 del Código Civil ha venido señalando la jurisprudencia del Tribunal Supremo como presupuesto de su aplicación, cuales son: a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron (STS de 10 diciembre 1947 y de 9 diciembre de 1948 ); b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (STS de 28 septiembre 1965 y de 30 marzo 1976 ), así como su exigibilidad (STS de 6 julio 1952 y de 1 febrero 1966 ); c) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (STS de 9 diciembre 1960 y de 18 noviembre 1970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia (STS de 17 diciembre 1976 y de 17 febrero 1977 ; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste, que de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (STS de 5 mayo de 1970 ); e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían (STS de 6 julio 1977 y de 29 marzo 1977 ), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario, y le libera de su compromiso (STS de 10 febrero 1925, de 1 abril 1925 y de 24 octubre 1959 ). También la Jurisprudencia ha reiterado que el art. 1124 CC no entra en juego cuando lo incumplido son obligaciones que, aún estando incorporadas a un contrato bilateral, tienen un carácter puramente accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que, en su caso, constituyen el objeto principal del contrato.

Partiendo de lo expuesto, y analizando nuevamente el resultado de la prueba practicada, la conclusión a la que llega la Sala resulta radicalmente opuesta a la que el juez a quo expone en su sentencia, desde el momento en el que si bien es un hecho admitido por la parte a quien perjudica ,esto es, por el hoy apelante, que el mismo no satisfizo los 9.000 ? que se había comprometido a abonar ,como máximo, antes del día 27 de mayo de 2005, también lo es que el 13 de julio de dicho año y con anterioridad a la fecha pactada para el otorgamiento de la escritura pública y entrega del resto del precio, la actora vendió la finca al Sr.. Benjamín , quien al deponer como testigo en el acto del juicio, admitió que la había comprado en dicha fecha.

Así las cosas, la circunstancia de que el Sr. Pelayo remitiera vía burofax tanto a la Sra. María Rosa como Don. Benjamín , una carta en la que les manifestaba su voluntad de resolver el contrato en su día estipulado y de recuperar la cantidad entregada a cuenta, no puede interpretarse como así lo hace el juzgador a quo, como un desistimiento unilateral del contrato, que permitiera a la contraparte vender la finca a un tercero, puesto que en la fecha en la que consta enviado el burofax la finca ya había sido vendida Don. Benjamín por la aquí apelada, quien ni siquiera fue a recoger el burofax a la oficina de correos pese a haber sido avisada el día 25 siguiente, ni dirigió requerimiento resolutorio alguno al comprador, ante la falta de pago del segundo plazo pactado en el contrato, amén de que como más adelante razonaremos ninguna de las partes tenía la facultad de desistir unilateralmente del contrato.

En efecto, en el contrato de fecha 23 de mayo de 2005, se pactó que el precio total fijado (78.131,57 ?) se pagaría en diversos plazos, siendo así que el último pago de 66.131,57 ?, había de coincidir con el otorgamiento de la escritura pública, fijándose como fecha para su otorgamiento el día 31 de julio de 2005.

Asimismo, se acordó por las partes que la renta correspondiente al contrato de arrendamiento sobre la vivienda y naves sitas en la finca se abonaría desde el día 1 de junio al Sr. Pelayo , entregándose al mismo el contrato de arrendamiento de la vivienda, el día fijado para el otorgamiento de la escritura pública.

Poniendo en relación tales hechos, con la doctrina jurisprudencial antes expresada, resulta evidente que cuando el aquí apelante manifiesta su intención de "romper" el contrato, la Sra María Rosa también había incumplido las obligaciones que en virtud del mismo le incumbían, al proceder a vender la finca a un tercero, antes de que expirara el plazo para el otorgamiento de la escritura pública.

Y aún siendo cierto, como afirma el juez de instancia, que en ningún momento se condicionó la venta, a que el actor percibiera el crédito que ,al parecer, el banco no le concedía sin la previa inscripción registral de las edificaciones existentes en la finca, no lo es menos, que la obligación fundamental del comprador de pago del precio, no puede desligarse del resto de las obligaciones que afectan al vendedor, siendo la fundamental la de entregar la cosa vendida, esto es, la de poner la cosa en poder y posesión del comprador (artículo 1462 del C.c .), resultando evidente que la Sra María Rosa no lo hizo, ni en el momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa, ni antes de la fecha pactada para el pago del segundo plazo, el 27 de mayo de 2005.

En efecto, el hecho de que la vendedora no recogiera el burofax enviado por el Sr. Pelayo con posterioridad a que aquélla estipulara la venta con Don Benjamín , no hace sino demostrar que la Sra. María Rosa , no tenía ninguna intención de cumplir su obligación de entrega de la cosa, puesto que ya había contratado con el nuevo comprador, lo que explica que no dirigiera al Sr. Pelayo requerimiento alguno, cuando el mismo dejo de abonar la cantidad que según el contrato debía satisfacer el día 27 de mayo.

De lo anteriormente expuesto se desprende, que lo que realmente se produjo fue un mutuo disenso por no convenir el contrato a ninguna de las partes y este incumplimiento recíproco, conduce a una conclusión distinta de la alcanzada por el Juez de Instancia, que no ha de ser sino la resolución contractual por mutuo disenso y la liquidación de las relaciones contractuales existentes entre las partes, lo que conduce a la estimación parcial del primero de los motivos del recurso pues, como hemos dicho, la situación de incumplimientos recíprocos, impide la resolución unilateral del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil señalando la STS de 14 julio 2003 que "la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el art. 1124 CC , exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben".

SEGUNDO.- Sentado lo anterior, procede pasar a analizar las consecuencias de que ha de tener ese incumplimiento recíproco, lo que constituye la cuestión nuclear que se dilucida en el pleito, esto es, a determinar, si el demandado tiene derecho a recuperar los tres mil euros que afirma haber entregado a cuenta del precio total pactado, en concepto de arras confirmatorias.

Pues bien, el juzgador a quo considera que la cantidad entregada en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, lo fue en concepto de arras penitenciales, por lo que en aplicación del articulo 1454 del Código Civil concluye, que el comprador incumplidor pierde la cantidad entregada.

La Sala no comparte dicha conclusión, dado que conforme ha declarado reiteradamente la jurisprudencia, cuando como en el supuesto que nos ocupa en el contrato constan expresiones como "a cuenta del pago" o "a cuenta del precio", nos encontramos ante las arras confirmatorias, como así lo expresa entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1992 , cuando declara que "no sólo se entregó en concepto de señal sino que fue "a cuenta", expresión ésta que, naturalmente, ha de entenderse en la idea de que estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto".

A mayor abundamiento dicho Alto Tribunal (sentencias de 31 de diciembre de 98 y 23-7-99 ), sólo aprecia arras penitenciales cuando así consta la voluntad de constituirlas de forma clara indubitada, manifestando en este sentido la sentencia de 15 de marzo de 1994 que "... el contenido del artículo 1445 del C.Civil ...para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que ,en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

En consecuencia y ante la inexistencia de un pacto expreso que posibilitara a las partes a desistir o desligarse del contrato una vez perfeccionado, la convergencia de conductas incumplidoras, se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, lo que conduce a decidir que procede la devolución de las arras confirmatorias que, como hemos expuesto, sólo con tal carácter fueron entregadas.

Cuestión distinta, es que el Sr. Pelayo tenga derecho a percibir las rentas correspondientes al arrendamiento de la vivienda y naves, sitas en la finca litigiosa en el mes de junio de 2005, teniendo en cuenta que con anterioridad a dicha fecha, ya había manifestado su voluntad extintiva del contrato e incumplido su obligación de pagar el segundo plazo pactado en el contrato, por lo que de acuerdo con el repetido artículo 1124 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, no podía exigir a la contraparte el cumplimiento de las obligaciones que en virtud del mismo le incumbían.

En consecuencia y como quiera que lo anteriormente razonado conduce a la estimación parcial de la demanda y revocación de la resolución recurrida, no es preciso analizar la impugnación que el recurrente realiza respecto al pronunciamiento relativo a las costas procesales, si bien la Sala estima que la demandada ha litigado con mala fe, al no haber procedido siquiera a allanarse a la devolución de la cantidad percibida en concepto de arras confirmatorias, cuando ya al momento del inicio del procedimiento había vendido la finca a un tercero, por lo que al amparo de lo dispuesto por el artículo 394.2.2 de la L.E.C ., procede imponer a la Sra. María Rosa las costas procesales causadas en la primera instancia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto por el artículo 398.2 de la L.E.C ., dado el tenor de esta resolución que estima parcialmente el recurso interpuesto, no procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por Pelayo , contra la sentencia dictada en fecha 15 de julio de 2008, por el Juzgado de Primera Instancia núm.Dos de Valls , en los autos de juicio ordinario número 720/2005, REVOCAMOS dicha resolución dictando otra por la cual disponemos :

1º Que estimando en parte la demanda interpuesta por la representación procesal Pelayo contra María Rosa ,

1º-a) Declaramos resuelto por mutuo disenso, el contrato privado de compraventa de fecha 23 de mayo de 2005, suscrito entre Pelayo y María Rosa , sobre la finca registral número NUM000 , inscrita al folio NUM001 , del Tomo NUM002 del archivo, Libro NUM003 del Ayuntamiento de la Masó

1º-b) Condenamos a la demandada a abonar al actor la suma de TRES MIL EUROS (3.000 ?), más el interés legal de dicha suma contado desde la fecha de la interpelación judicial ,incrementado del modo previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a partir de la fecha de la presente resolución.

2º Imponemos a la demandada, las costas procesales causadas en primera instancia.

3º No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.