Sentencia Civil Nº 295/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 275/2011 de 05 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00295/2011

Rollo núm.: 275/11

S E N T E N C I A Nº 295

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña María Rosa Rigo Rosselló

Don Guillermo Rosselló Llaneras

En Palma de Mallorca a cinco de julio de dos mil once.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. siete de Palma, bajo el número 798/07 , Rollo de Sala numero 275/11, entre partes, de una como actor-apelante don Clemente , representado por el Procurador don Francisco Barceló y asistido del letrado don Miguel Oliver Trobat, de otra, como demandada-apelada la entidad Es Pla des Born SA, representada por la Procuradora doña Olga Terrón y asistida del letrado don Miguel Reus Méndez.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña María Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Palma, se dictó sentencia en fecha 7 de enero de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Francisco Barceló, obrando en nombre y representación de don Clemente , contra la entidad Es Pla des Born SA, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas, con imposición de las costas causadas a la demandante".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora-apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 5 de julio de 2011.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.- Don Clemente interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra Es Pla Des Born SA, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare el derecho del demandante y la obligación de la demandada de otorgar, con efectos al 1 de mayo de 1999, compraventa de la porción de 4.353 m2 mediante segregación de la finca NUM000 , por el precio de 37.585,75 euros e indemnizar al demandante de todos los daños y perjuicios que le haya ocasionado la falta de cumplimiento puntual y voluntario de dicha obligación.

La entidad demandada se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, por entender que: 1º) ha caducado o vencido el plazo para el ejercicio del derecho de compra, 2º) nulidad de la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes hoy litigantes el 1 de mayo de 1994 , ya que la porción de 4.353 m2 se encuentra dentro de una zona clasificada como suelo rústico protegido, y su segregación no es posible y 3º) no procede fijar indemnización de daños y perjuicios.

En fecha 7 de enero de 2011 recayó sentencia en la que la juez a quo considera que si bien no puede estimarse caducidad o dejación en la pretensión, la misma ha devenido imposible, siendo igualmente improcedente la indemnización de daños y perjuicios al no haberse concretado los mismos, por ello, se desestima íntegramente la demanda y se absuelve de sus pedimentos a la entidad demandada.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por el demandante don Clemente .

SEGUNDO.- En fecha 1 de mayo de 1994 actor y demandado suscribieron un contrato de arrendamiento de los almacenes ubicados en la zona comercial de la Urbanización Es Verger, por un período de cinco años y renta de 15.000 pesetas mensuales, pactándose que las obras de acondicionamiento y conservación serán a cargo del Sr. Clemente .

Según cláusula 7ª , "en el supuesto de que durante el período de vigencia de este contrato, la entidad propietaria recibiere alguna oferta firme de adquisición de los mismos, se le reconoce al Sr. Clemente derecho preferencial de adquisición y, en el supuesto de no hacer uso del indicado derecho, las dos partes aceptan la cancelación anticipada y en el plazo de 30 días del presente contrato, sin que de lugar a indemnizaciones o reclamaciones por ninguna de las dos partes".

De no presentarse el supuesto mencionado, a la finalización del contrato de 1.999, la sociedad se compromete a vender la zona comercial de una extensión de 4.353 m2 al precio de 2.100.- pesetas el metro cuadrado y considerándose los alquileres abonados a cuenta del importe total.

El 6 de mayo de 1994, ambas partes suscriben contrato de arrendamiento de la denominada zona deportiva de la urbanización "Es Verger", concretamente las dos piscinas con sus instalaciones y motores correspondientes, por un período de 3 años y alquiler mensual de 20.000.- pesetas.

Según cláusula 5ª, "el arrendatario se compromete a realizar los trabajos de limpieza, acondicionamiento y puesta en marcha de las piscinas y a su conservación, teniendo las inversiones que realice y que habrán sido previamente autorizadas por la propiedad, el carácter de pago a cuenta del arrendamiento".

A tenor cláusula 6ª , "en el supuesto de que durante el periodo de vigencia de este contrato, la entidad propietaria recibiere alguna oferta firme de adquisición de los mismos se le reconoce al Sr. Clemente el derecho preferencial de adquisición y, en el supuesto de no hacer uso del indicado derecho, las dos partes aceptan la resolución anticipada y, en el plazo de treinta días del presente contrato, sin que de lugar a indemnizaciones o reclamaciones por ninguna de las dos partes.

De no presentarse el supuesto mencionado a la finalización del contrato en 1.997, la Sociedad se compromete a vender al Sr. Clemente las mencionadas instalaciones una superficie de ----- m2 por la cantidad de 25 millones, considerándose los alquileres abonados a cuenta de la citada cantidad".

En fecha 31 de mayo de 1999 se dictó por el Juzgado de Primera Instancia número nueve de esta capital sentencia no dando lugar al desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento de las piscinas o zona deportiva, sentencia revocada por la de 7 de octubre de 1999 dictada por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, que estimó la demanda y decretó el desahucio.

El 15 de septiembre de 1.999 se dictó por el Juzgado de Primera Instancia núm. cuatro, sentencia dando lugar al desahucio por expiración del término del arrendamiento de la zona comercial o almacenes, sentencia confirmada por la de 14 de abril de 2.000 dictada por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial .

En fecha 30 de noviembre de 2001 se dictó sentencia por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial que confirmaba la sentencia de instancia en cuanto apreciaba litispendencia respecto del arrendamiento de los almacenes o zona comercial (por cuanto la sentencia dictada por esta Sección 3ª en fecha 14 de abril de 2000 estaba pendiente de recurso de casación que fue posteriormente inadmitido por el Tribunal Supremo por auto de 25 de febrero de 2003 ) y revocaba aquella resolución de instancia en el sentido de estimar en parte la demanda declarando, entre otros particulares:

1º.- Que el actor ajustadamente a los contratos de arrendamiento de las fincas de autos ha efectuado inversiones por importe de 4.353,141 pesetas + IVA en las piscinas y 2.501,400.- pesetas + IVA en los almacenes, teniendo tales desembolsos el carácter o concepto de a cuenta de la renta de los arrendamientos.

2.- Que la finalización del contrato de arrendamiento de las dos piscinas con sus instalaciones y motores sitos en la urbanización "Es Verger", es simultánea a que la demandada le venda los mismos por el precio estipulado de 25 millones de los que deben deducirse las inversiones realizadas en concepto de renta.

TERCERO.- Considera la parte hoy apelante en su recurso que es obligada la estimación del primer pedimento de su demanda de condena de la entidad demandada a otorgar compraventa de la porción de 4.353 m2 previa su segregación de la finca NUM000 , por el precio de 37.585,75 euros en estricta aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada que contempla el artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que la sección 4ª de esta Audiencia el 30 de noviembre de 2001 resolvió una cuestión idéntica entre las mismas partes y con igual objeto.

La protección judicial carecería de efectividad, si se permitiera reabrir el análisis de lo ya resuelto por sentencia firme en cualquier circunstancia ( Sentencias del Tribunal Constitucional 77/83 ; 67/84 y 189/90 ). Este efecto, no sólo puede producirse con el desconocimiento de un órgano Judicial de lo resuelto por otro en los supuestos en que concurren las identidades propias de la Cosa Juzgada (artículo 1252 del Código Civil ), sino también surge cuando no se tiene en cuenta lo resuelto por sentencia firme, dentro de procesos que examinan cuestiones que guardan, con aquella, una relación de estricta dependencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional 171/91 y 207/1989 ). La intangibilidad de lo decidido en resolución Judicial firme, fuera de los supuestos legalmente establecidos, goza de una íntima conexión con el derecho fundamental a la Tutela Judicial efectiva, tal como lo consagra el artículo 24.1 de la Constitución, de suerte que quebrantada aquella el derecho fundamental mencionado también lo es ( Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de junio de 1994 ). No es Constitucionalmente aceptable el que se abra un nuevo proceso para revisar una decisión Judicial firme, y con ello interpretar el juicio de valor que acerca de la prueba ha realizado otro Juzgador en otro proceso.

En el supuesto hoy enjuiciado la sentencia de 30 de noviembre de 2001 no se pronunció sobre la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 1994 que tenía por objeto los almacenes que aquí se contemplan, ni se planteó en aquel procedimiento el tema relativo a la imposibilidad de cumplimiento derivada del carácter imperativo de la normativa urbanística.

CUARTO.- Dispone el artículo 24 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias :

"1.- La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima del cultivo.

2.- Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.

El artículo 13 de la Ley del Suelo Rústico de las Islas Baleares establece:

"1.- En el suelo rústico sólo podrán realizarse actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, segregación o división de terrenos o fincas cuando sean conformes con lo dispuesto en esta Ley y en la legislación agraria propia de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares.

2.- Los actos a que se refiere el punto anterior estarán sujetos a la obtención de licencia municipal previa. Serán nulos los que se efectúen sin esta licencia".

Por su parte la Comisión Insular de Urbanismo en fecha 23 de noviembre de 2001 aprobó definitivamente las normas subsidiarias de Esporlas, por las que el núcleo rural de la zona de Es Verger pasaba a estar calificado como suelo rústico Área Natural de Especial Interés de Alto nivel de Protección, en la que únicamente se puede realizar una segregación por motivos agrarios de acuerdo con el Decreto 147/2002 que establece la unidad mínima de cultivo del término de Esporlas en 35.000 m2 , condición que han de cumplir todas las parcelas resultantes de la segregación.

Es claro que tanto a la fecha en que devino firme la sentencia de desahucio por expiración del término el 25 de febrero de 2003 como a la fecha en que se presenta la demanda origen de los autos de que deriva el presente rollo, en que se insta el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de 1 de mayo de 1994, la segregación no era posible ya que la normativa urbanística aplicable no lo permite, tratándose de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico.

La norma urbanística aplicable es una norma prohibitiva, cuyo efecto inmediato, en el caso de contravención, implica la nulidad de pleno derecho del acto, que por ello no es susceptible de transmitir el dominio (en concurrencia con el modo) ni es susceptible de otorgamiento de escritura pública ni de inscripción registral.

Aún siguiendo la tesis, que no se comparte, de la parte hoy apelante de que tal imposibilidad no existía al momento en que debió hacerse efectiva la obligación el 1 de mayo de 1999, se trataría de una imposibilidad sobrevenida para el cumplimiento de la prestación de entrega, que determina la extinción de la obligación según dispone el artículo 1184 del Código Civil .

La obligación de venta contemplada en la cláusula séptima del contrato de 1 de mayo de 1994 se contrae a una parte de la total finca registral, perfectamente descrita en el contrato. Una vez perfeccionado el contrato de compraventa la parte vendedora ha de proceder a la entrega de esa parte de la finca, para así poder cumplir su obligación contractual y lograr la consumación del contrato. El cumplimiento de esa obligación contractualmente asumida deberá efectuarse con arreglo a lo dispuesto en las leyes y cumplimento las formalidades legales que rigen los actos de disposición. Y como lo que se vendió no fue una parte alícuota o indivisa de la finca sino sólo una parte perfectamente determinada por su superficie, y concreta ubicación dentro de la total finca, resulta incuestionable que para proceder a la entrega de la cosa vendida la parte vendedora ha de segregarla previamente de aquella finca matriz en la que se integra y de la que forma parte, y como tal segregación resulta inviable con arreglo a la normativa urbanística la conclusión que se obtiene es que lo que se está exigiendo a la parte demandada es el cumplimiento de una prestación de imposible cumplimiento legal, y según lo dispuesto en el artículo 1.184 del Código Civil , el deudor queda liberado de la prestación cuando ésta resultare legal o físicamente imposible.

Considera la parte apelante que en el supuesto de autos se está ante la excepción contenida en el artículo 25b de la Ley 19/1995 que establece que:

"Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación".

El hecho de que las partes hoy litigantes establecieran en el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 1994 que su objeto lo constituían "los almacenes ubicados en la zona comercial" no significa que la normativa urbanística la tuviera como tal. La Ley 19/1995 no exige que las fincas rústicas estén cultivándose, lo que, por otra parte, no resultaría razonable porque entonces bastaría dejar de cultivar la finca para que pudiera tener lugar la división, frustrándose de tal modo la finalidad de la ley, tal como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de marzo de 2009 .

Además, de la notificación del Ayuntamiento de Esporlas del folio 215 se desprende claramente que el núcleo rural de la zona de Es Verger, donde se ubica la parcela de autos es, desde el 23 de noviembre de 2001, Área natural de Especial interés de Alto Nivel de Protección, tratándose de una parcela de 4.353 m2 que no cumple la unidad mínima de cultivo ni se justifican motivos agrícolas.

Independientemente del órgano competente para otorgar licencia urbanística de segregación, como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de marzo de 2009 , "debe desestimarse el argumento de que la sanción de nulidad (ex artículos 6.3 y 1.255 del Código Civil ) no se reputa aplicable a supuestos de vulneración de normas administrativas, porque, con independencia de que la doctrina jurisprudencial aludida al respecto estaba sujeta a importantes matices, y aparte de que la jurisprudencia actual ha sometido a importante revisión la orientación general anterior ( Sentencias de 30 de septiembre y 19 de noviembre de 2008 , en las que se sienta que no cabe seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas), en cualquier caso, la norma del artículo 24 de la ley 19/1995 es una norma civil porque afecta al derecho de dominio (artículo 348 del Código Civil ) y singularmente a una de las facultades que lo integran, la de disposición, la que se limita por razones de función social, por lo que constituye uno de los límites que conforman el régimen normal y ordinario de la propiedad, todo sin perjuicio de su incidencia en otras ramas del ordenamiento jurídico y su evidente perspectiva constitucional...", concluyendo esta misma sentencia que la vulneración de la normativa de indivisibilidad de determinadas fincas rústicas establecida en la Ley 19/1995 acarrea la sanción de nulidad, lo que obviamente es competencia de los tribunales civiles.

Alude la parte hoy apelante en su recurso a una falta de legitimación pasiva de Es Pla des Born SA, alegación sorprendente al ser la misma parte hoy apelante quien ha dirigido su demanda contra la citada entidad, de la que se solicita su condena al cumplimiento de lo convenido por ambas en el contrato de 1 de mayo de 1994, correspondiendo con carácter general y de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil la legitimación tanto activa como pasiva a quienes son parte en el contrato o a sus herederos, aparte de que por el principio procesal de la perpetuatio iurisdictionis hay que estar a la situación existente al momento de la interposición de la demanda.

QUINTO.- Solicita el Sr. Clemente en su demanda la condena del demandado a indemnizarle por todos cuantos daños y perjuicios le ha ocasionado el incumplimiento de la obligación por parte de Es Pla Des Born, sin concretar en que han consistido estos daños y perjuicios que reclama, motivo por el que la Juzgadora de instancia en su sentencia desestima dicha pretensión.

Ahora dicha parte reproduce su petición en el recurso de apelación, en los siguientes términos:

"Acabamos esta alegación solicitando que sea acogida la pretensión final del Suplico (condena en costas además) que consistirá en declarar en la Sentencia el que don Clemente pueda reclamar los daños y perjuicios que se le ocasionen en el caso, derivados del incumplimiento de las obligaciones exigibles a la demandada.

La estimación que se pide es pertinente pues consiste en una simple declaración que tiene sobretodo por finalidad proclamar que no se renuncia, siquiera implícitamente, a tal contingencia y será en un momento posterior, si ha lugar, cuando se interponga la pertinente y concreta demanda, en cuanto a alegación, prueba y petición de condena por los quebrantos que puedan haberse producido a esta parte".

Dicha petición no puede ser atendida ya que vulnera lo prevenido en el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que:

"Cuando se reclame en juicio el pago de una cantidad de dinero determinada o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase, no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa del derecho a percibirlos, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética.

En los casos a que se refiere el apartado anterior, la sentencia de condena establecerá el importe exacto de las cantidades respectivas, o fijará con claridad y precisión las bases para su liquidación, que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución".

SEXTO.- Como consecuencia de lo hasta aquí expuesto procede la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación de la resolución de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1º.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Francisco Barceló Obrador en nombre y representación de don Clemente contra la sentencia de fecha 7 de enero de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de esta ciudad en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2º.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3º.- Con pérdida del depósito constituido.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.