Sentencia Civil Nº 295/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 185/2011 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 295/11

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE TORREMOLINOS

ROLLO DE APELACIÓN Nº 185/2011

JUICIO Nº 16/2009

En la Ciudad de Málaga a uno de junio de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso INVESTCASA IURIS S L que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. ALEJANDRO IGNACIO SALVADOR TORRES. Es parte recurrida Avelino que está representado por la Procuradora D. MARIA JOSE GARCIA GARCIA, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 11/05/10, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando como estimo en su integridad la demanda deducida por Don Avelino , representado por la Procuradora Doña Lidia Andrades Perez, contra la entidad Investcasa Iuris S.l. representada por el Procurador Don Alejandro Ignacio Salvador Torres, debo condenar y condeno a èsta Sociedad a pagar al actor la cantidad de cuatro mil Euros ( 4.000,00 euros) que le adeuda mas los intereses legales desde la fecha de presentacion de la demanda

Asimismo condeno a dicha demandada al pago de las costas causadas."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 25/05/11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por Avelino en reclamación de la cantidad retenida por la demandada en concepto de comisión, condena a la entidad INVESTCASA IURIS S.L. a abonar al primero la suma de 4.000 €, se alza el demandado-apelante alegando: a) error en la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo", entendiendo la apelante que existe un contrato de compraventa en el que mediaron arras confirmatorias, cumpliendo la apelante su función de intermediación; b) la condición de la obtención del préstamo hipotecario por el comprador no es aplicable a la Agencia; c) Se han aplicado los honorarios correctos.

La parte actora-apelada se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994: Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Pues bien, en el presente caso debemos partir de la inexistencia de un contrato de agencia, mediación o corretaje, celebrado entre el comprador y la agencia inmobiliaria. El documento nº 1 de la demanda es un contrato de arras confirmatorias en relación con la compraventa de una vivienda, actuando como parte vendedora la demandada, que lo hacía en representación de la propietaria, y en dicho documento se entrega la cantidad de 3.000 €, fijándose como precio de la compraventa la suma de 170.000 €, y como fecha para la firma de la escritura de compraventa la de 17 de Diciembre de 2.007. Los documentos nº 2, 3 y 4 son recibos de cantidades entregadas por el comprador a la demandada en concepto de depósito, recogiéndose en el documento nº 4 que la cantidad depositada le sería devuelta al comprador en caso de que no lograse la cantidad necesaria en concepto de financiación. A través de una interpretación integradora, habrá que entender que dicha cláusula resultaba igualmente aplicable para los documentos aportados con los números 2 y 3 .

El documento nº 5 es un nuevo contrato de arras que sustituye al anterior, por el que las partes acuerdan prorrogar la fecha para la firma de la escritura, fijándola en el día 8 de Enero de 2.007 (sic), que habrá que entender que querría decir el día 8 de Enero de 2.008.

Pues bien, en los dos contratos de arras, la demandada dice actuar en representación de la parte vendedora, y como tal formaliza los mismos, y hay que entender, dada la conexidad de estos contratos con las entregas parciales e concepto de depósito, que también en estos documentos la demandada estaba actuando en nombre y representación de la parte vendedora. Y en ese nombre hubo de actuar para cuantas gestiones pudo realizar para la gestión del préstamo para la compradora.

No consta documento alguno en las actuaciones por el que la compradora encargara a la agencia inmobiliaria las gestiones para la compra de la vivienda, ni la gestión del préstamo, ni ninguna otra actuación que pudiera justificar el percibo de una comisión.

En el contrato de arras de 19 de Noviembre de 2.007, se dice que "si la parte compradora no obtuviese la cantidad necesaria en concepto de financiación para la compra de la vivienda, se le devolverá íntegramente por la parte vendedora a la compradora la cantidad que ahora entrega en concepto de arras confirmatorias".

Aún cuando esta estipulación no consta expresamente en el contrato de arras de fecha 15 de Diciembre de 2.007, habrá que entenderla aplicable, no sólo por los antecedentes de este contrato, sino por los actos posteriores de las partes plasmados en el contenido del contrato de fecha 1 de Febrero de 2.008, por el que las partes acuerdan la resolución contractual.

En consecuencia, sujeto como condición la efectividad del contrato a la consecución de la financiación necesaria, y no logrando ésta, procedía la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y e concepto de depósito, y así se reflejó en el contrato de 1 de Febrero de 2.008 celebrado entre el vendedor y el comprador, aún cuando se fijara una indemnización a favor del vendedor, de modo que, no existiendo documento alguno que justifique el percibo de una comisión al comprador por la gestión de la agencia inmobiliaria, no procedía la retención de cantidad alguna, entendiéndose que todas las gestiones realizadas por la apelante con la compradora lo fueron en representación de la vendedora, de modo que será a ésta a la que, en su caso, deba exigirle la comisión o contraprestación procedente.

El recurso, en consecuencia, debe ser desestimado.

TERCERO.- Que al ser desestimado el recurso de apelación procede imponer las costas de esta alzada al apelante, conforme a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INVESTCASA IURIS contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torremolinos, con fecha de 11 de Mayo de 2.010 , en los autos de procedimiento ordinario 16/09, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la referida sentencia, imponiendo al apelante el pago de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.