Sentencia Civil Nº 295/2011, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 43/2010 de 26 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00295/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2010 0100045

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000043 /2010

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0001274 /2008

RECURRENTE : Aquilino , BISUTERIA DUQUE S.L.

Procurador/a : VIRGINIA VELEZ DE MENDIZABAL SOLOZABAL, VIRGINIA VELEZ DE MENDIZABAL SOLOZABAL

Letrado/a :

RECURRIDO/A : ING RPFI ACTIVOS INMOBILIARIOS S.L.U.

Procurador/a : MARIA DE LAS MERCEDES URBIOLA CANOVACA

Letrado/a : MARTA PERERA ORCASTEGUI

S E N T E N C I A Nº 295 DE 2011

ILMOS/ILMAS. SRES/SRAS:

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistradas:

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

Dª BEATRIZ SAENZ DE JUBERA HIGUERO

En la ciudad de Logroño a veintiséis de septiembre de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA PAGO Nº 1274 /2008, procedentes del JUZGADO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo Nº 43/2010, en los que aparece como parte apelante BISUTERIA DUQUE S.L. y J. Aquilino , representadospor la procuradora Dª VIRGINIA VELEZ DE MENDIZABAL SOLOZABAL, y asistido por el letrado D. CAMILO DE LA RED MANTILLA, y como apelado, ING RPFI ACTIVOS INMOBILIARIOS S. L. U. representada por la procuradora Dª MARIA DE LAS MERCEDES URBIOLA CANOVACA, y asistido por la letrado Dª. MARTA PERERA ORCASTEGUI, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª BEATRIZ SAENZ DE JUBERA HIGUERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 25 de septiembre de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Que estimando la demanda promovida por ING RPFI ACTIVOS INMOBILIARIOS SLU contra BISUTERIA DUQUE S.L. y contra D. Aquilino , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local sito en la localidad de Logroño, Centro comercial Berceo, planta baja, módulo nº 44 celebrado en fecha 16 de junio de 2003 condenando al demandado a dejar el citado local libre, vacuo, expedito y a disposición de la parte actora dentro del plazo legal y bajo apercibimiento de lanzamiento, condenado al demandado así mismo a abonar a la parte actora la suma 24.002,67 euros correspondientes a las rentas devengadas y no pagadas hasta la fecha de la interposición de la demanda, más sus intereses legales, al interés pactado por las partes desde la fecha de la interpelación judicial, más las rentas y demás cantidades cuyo pago hayan asumido en el contrato, que se devenguen durante la tramitación del presente procedimiento hasta la completa puesta a disposición de la parte actora del local en cuestión."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de BISUTERIA DUQUE S.L. y J. Aquilino , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, si bien la deliberación y votación del recurso de apelación estaba inicialmente señalada para el día 12 de mayo de 2011, por razones de organización del trabajo en este Tribunal dicha deliberación y votación tuvo lugar finalmente el día 24 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fecha 25 de septiembre de 2009 el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño dictó una sentencia por la que se estimó la demanda presentada por "ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L.U." frente a D. Aquilino y "Bisutería Duque, S.L.".

Por la representación procesal de la parte demandada se presentó contra la referida sentencia recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba e incongruencia, por no considerar recibida la posesión del local por la propietaria demandante a fecha 31 de enero de 2009. Afirma que el contrato se extinguió a tal fecha, por rescisión unilateral de ellos como arrendatarios, con preaviso a la arrendadora y aceptada por ésta; que se dejó vacío el local y se puso a disposición de la arrendadora, entregando a un empleado de la misma los medios de acceso al local; que la negativa a firmar el documento que les exigía la actora no puede entenderse como un obstáculo al libre acceso al local por la propiedad; y que nunca se ha impedido el acceso y toma de posesión del local por la propiedad. Además advierte que no debió declararse la resolución del contrato pues éste ya estaba extinguido a fecha 31 de enero de 2009, de modo que no cabe el devengo de cantidades por rentas posteriormente.

Por la representación procesal de la demandante se presentó escrito de oposición al recurso interesando su desestimación.

SEGUNDO.- La controversia en este procedimiento recae sobre la determinación de los efectos que debe reconocérsele a la decisión del arrendatario, aceptada expresamente por la arrendadora, de rescindir el contrato de arrendamiento que les unía con efectos desde el 31 de enero de 2009.

En primer lugar debe advertirse que esa rescisión unilateral del arrendatario está amparada por lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (folio 30 de las actuaciones): de acuerdo con esta cláusula el contrato duraría siete años a contar desde la apertura del centro comercial (que tuvo lugar como señalan ambas partes el 25 de noviembre de 2003), si bien se facultaba al arrendatario para rescindir unilateralmente el contrato pasados cinco años con un preaviso de seis meses; el 18 de julio de 2008 (meses antes de la presentación de la demanda de la que se deriva el presente procedimiento) el demandado preavisó a la arrendadora con esos seis meses estipulados de que daría por rescindido el contrato a fecha 31 de enero de 2009; a la fecha de la rescisión (que es la que debe tenerse en cuenta y no la de preaviso de seis meses, pues el contrato sigue vigente pese al preaviso hasta la fecha de la efectiva rescisión anunciada) ya habían transcurrido cinco años de duración del contrato.

En todo caso, la arrendadora aceptó la rescisión del contrato y recepcionar las llaves del local a esa fecha; así lo señala expresamente en el documento obrante a los folios 141-143, indicando como motivos de esa aceptación: por coherencia con su demanda de desahucio y porque sabía que el arrendatario "había desalojado y cerrado definitivamente su tienda"; de modo que aceptó recuperar la posesión del local.

Lo relevante en este caso es que ambas partes estaban de acuerdo en la extinción del contrato de arrendamiento con efectos desde el 31 de enero de 2009; es más, aun no estando de acuerdo la arrendadora, la rescisión unilateral del contrato por el arrendatario era válida pues estaba amparada, como se ha indicado, en el propio contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes; el contrato se extinguió a fecha 31 de enero de 2009.

El hecho de la efectiva puesta a disposición del local o efectiva entrega de la posesión del local por el arrendatario a la arrendadora no es un requisito ni presupuesto de la extinción del contrato de arrendamiento. Como tampoco lo es la firma del documento que pretendía la arrendadora que firmase el arrendatario en esa fecha en relación con el estado del local y la reclamación de rentas debidas; la negativa a firmar ese documento no puede ser utilizada por la arrendadora para entender vigente el contrato cuando el mismo se había extinguido ya por la rescisión válida del arrendatario, unilateralmente ejercitada pero también aceptada por la arrendadora, quien en cualquier caso no estaba legitimada para oponerse a esa rescisión o condicionar sus efectos a la firma de ese documento; en el contrato se facultaba al arrendatario a rescindir unilateralmente el contrato sin someterlo a ninguna condición salvo la de preaviso (que se cumplió).

La falta de entrega de la posesión podría justificar el desahucio no por falta de pago sino por expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento, sin que ello justifique el devengo de rentas con posterioridad a la extinción del contrato. E incluso podría dar lugar, en su caso, a exigir una indemnización de los posibles daños y perjuicios que ello le hubiera causado a la arrendadora al supuestamente impedir el acceso al local, siempre y cuando fueran acreditados efectivamente por ésta, lo que en este caso no se ha acreditado ni planteado ni interesado de ninguna forma por la arrendadora, no pudiendo entenderse que esos daños por la supuesta falta de entrega de la posesión son automáticamente las cantidades que cobraba al demandado de renta mensual, pues tras la extinción del contrato esas cantidades dejadas de percibir por el alquiler a terceros del local no tienen por qué ser las mismas que cobraba del demandado (de hecho, dadas las circunstancias económicas existentes en general, no podría darse por supuesto el que se alquilase de inmediato el local y por la misma renta que antes).

Aun con todo, en relación con la entrega de la posesión del local, entiende esta Sala que de la diversa prueba practicada y aportada a autos cabe concluir que la actora, quien, por lo indicado anteriormente, debía ser plenamente consciente de que el contrato se extinguió a fecha 31 de enero de 2009, podía haber accedido con total libertad al local como propietaria del mismo que era y al no existir otro poseedor legitimado ni arrendatario con contrato de arrendamiento vigente a tal fecha. Reconoce la propia demandante que sabía que el arrendatario "había desalojado y cerrado definitivamente su tienda"; y se ha acreditado también que el local estaba vacío, que el arrendatario dio de baja todos los servicios del local y liquidó las relaciones laborales con sus trabajadores. Pero no se ha acreditado ni la existencia de actos de posesión del local por el demandado desde el 31 de enero de 2009 ni ningún acto efectivo del demandado de obstaculización de la toma de posesión del local por la actora ni de la posibilidad de ésta de volverlo a arrendar a otra persona. En definitiva, extinguido el contrato a 31 de enero de 2009 la propietaria estaba legitimada desde entonces para acceder al local libremente, lo cual le resultaba fácil habida cuenta de que el demandado había desalojado el local y no lo poseía ya.

TERCERO.- Con base en todo lo antedicho, procede la estimación del recurso de apelación presentado y la revocación de la sentencia recurrida en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a los demandados al abono a la actora de 36.062,69 euros que reconocieron que adeudaban en concepto de renta hasta el 31 de enero de 2009, más los intereses moratorios pactados por las partes en el contrato, debiendo entenderse extinguido el contrato de arrendamiento que unía a las partes a fecha 31 de enero de 2009, sin que quepa el devengo de rentas con posterioridad a esa fecha. Dada la estimación parcial de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes (art. 394.1 LEC ).

Respecto de las costas de esta segunda instancia, dada la estimación del recurso, no procede su expresa imposición a ninguna de las partes (arts. 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación al supuesto de autos.

Fallo

LA SALA ACUERDA : Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación presentado por la representación procesal de "Bisutería Duque, S.L." y D. Aquilino , contra la sentencia de fecha 25 de septiembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño en autos de juicio verbal núm. 1274/2008, del que dimana el presente rollo de apelación núm. 43/2010, la cual debemos revocar y revocamos en el sentido de estimar parcialmente la demanda presentada por "ING RPFI Activos Inmobiliarios S.L.U." frente a D. Aquilino y "Bisutería Duque, S.L.", condenando a los demandados al abono a la actora de 36.062,69 euros, más los intereses moratorios pactados por las partes en el contrato, debiendo entenderse extinguido el contrato de arrendamiento que unía a las partes a fecha 31 de enero de 2009, sin que quepa el devengo de rentas con posterioridad a esa fecha, todo ello sin expresa imposición de las costas de la primera instancia a ninguna de las partes.

Sin expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.