Sentencia Civil Nº 295/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 171/2013 de 22 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00295/2013

Rollo núm.: 171/13

S E N T E N C I A Nº 295

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a veintidós de julio de dos mil trece.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 23 de Palma de Mallorca, bajo el número 266/12 , Rollo de Sala número 171/13,entre partes, de una como demandada-apelante, doña Celia , representada en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Nancy Ruys Van Noolen, dirigida por el letrado don Andrés Rosselló Trujillo y, de otra, como actoras-apeladas, doña Enriqueta y doña Gracia , representadas en este segundo grado jurisdiccional por el procurador de los tribunales don Luis Enríquez de Navarra Muriendas, dirigidas por el letrado don Sebastián Romaguera González.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 23 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 28 de diciembre de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Se estima parcialmente la demanda formulada por el procurador don Luis Enríquez de Navarra, en nombre y representación de doña Enriqueta y doña Gracia y se declara: La responsabilidad contractual por incumplimiento de la demandada, referido de arrendamiento con opción de compra otorgado el 25 de mayo de 2011. Se condena a la demandada a estar y pasar por la precedente declaración, a que devuelva a la actora la suma de 15.000 € en concepto de devolución de la prima de opción más los intereses legales correspondientes, desde la presentación de esta demanda y a indemnizar a las actoras en la cantidad de 2.000 €por daños morales más los intereses legales desde la sentencia. Así como al pago de las costas del presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 18 de julio de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-El 25 de mayo de 2011 doña Celia , por un lado, y doña Enriqueta y doña Gracia , por otro, celebraron contrato de arrendamiento y opción de compra que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 de Sa Vileta, término municipal de Palma de Mallorca. El precio de la compraventa era 220.000 €, el plazo para el ejercicio de la opción de tres años, la renta mensual 800 € y la prima 15.000 €.

El 22 de noviembre de 2011 las inquilinas y optantes remitieron un burofax a la Sra. Celia en la que le ponían de manifiesto la existencia de humedades por filtración en los muros de la vivienda.

El 7 de enero de 2012 el técnico Sr. Francisco , por encargo de la propiedad, realizó un informe en el que constata la existencia de humedades.

El 2 de febrero del mismo año, y a requerimiento de las arrendatarias, el arquitecto Sr. Conrado confeccionó un nuevo informe en el que cuantifica en 22.345,92 € el valor de las obras a realizar en la vivienda para la reparación definitiva de las humedades.

El 28 de febrero de 2012 las arrendatarias y optantes remitieron un telegrama a la arrendadora y optataria, resolutorio del contrato. En marzo de 2012 las Sras. Enriqueta y Gracia abandonaron el inmueble y dejaron las llaves en el buzón.

En la demanda iniciadora del presente litigio pretenden las actoras la resolución judicial del contrato y la condena a la restitución de la prima y al pago de una indemnización por daños morales.

A esta pretensión se opuso la demandada aduciendo, en síntesis, que tan pronto como tuvo conocimiento del problema envió a un técnico y ofreció la reparación, que las humedades no hacían la vivienda inhabitable, y que no nos hallamos ante un incumplimiento esencial dado que incluso partiendo del coste de reparación indicado por el perito propuesto por la parte actora, éste equivale a un 8,6% del precio pactado.

La sentencia de primera instancia, estimatoria de la demanda, constituye el objeto de la presente apelación al haber sido recurrida por la parte demandada, cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) La existencia de humedades en la vivienda no constituye un incumplimiento esencial que frustre el fin del contrato. Es más, la demandada reparó las humedades tras el abandono de la casa por parte de las actoras, y la ha alquilado en la actualidad, sin que presente problema alguno. Por otro lado, aduce la apelante, el contrato tenía tres años de duración durante los que se podía ejercitar la opción dentro de los cuales se hubiese podido llevar a cabo la reparación.

b) No puede entenderse que hay vicio en el consentimiento cuando la deficiencia hubo de manifestarse antes de noviembre de 2011 pues, sostiene la recurrente, es obvio que de marzo a noviembre se produjeron lluvias que debieron haber provocado humedades en la vivienda de autos y siendo el coste de reparación inferior al 10% no puede ser considerado como error sobre un elemento esencial del contrato.

c) No hubo daño moral puesto que fueron las actoras quienes decidieron rechazar la oferta de reparación y por no afectar las humedades a la habitabilidad del inmueble.

d) La importante reducción de los daños morales efectuada por la sentencia de primera instancia, de seis mil a dos mil euros, implica una estimación parcial de la demanda, por lo que no debe hacerse pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.-Es doctrina jurisprudencial consolidada (por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2008 y 1 de octubre de 2010 ), la que sienta que no todo incumplimiento contractual puede ser considerado como incumplimiento que puede dar lugar a la resolución del contrato. Éste debe referirse a la esencia de lo pactado, a la obligación considerada como principal, es decir, a aquella que se encuentra ligada mediante un vínculo de interdependencia con la obligación puesta a cargo de la otra parte, y ha de ser de entidad suficiente para suponer la frustración de la finalidad o utilidad del contrato, impidiéndole alcanzar su fin económico. Para que produzca el efecto resolutorio del artículo 1124 del Código Civil , el incumplimiento ha de ser grave, no justificado y producir la frustración del fin del contrato.

Es un hecho admitido la aparición de humedades en la vivienda de autos. En lo que discrepan las partes es en el alcance de las filtraciones que, provenientes del subsuelo, son características de las casas construidas con 'marés'.

Al respecto se cuenta con dos periciales. Una, la confeccionada por el arquitecto don Conrado , aportada por la actora, en la que se cuantifican las reparaciones necesarias para eliminar las humedades en 22.345,92 €. Por otro lado, obra en autos, aportado por la demandada, el dictamen del arquitecto técnico don Francisco , en el que se reseña la existencia de las humedades, pero en el que no se cuantifican las reparaciones.

En consecuencia, solo el primero de los referidos dictámenes periciales es idóneo para, con base en él, determinar la entidad del incumplimiento de la actora, poniéndolo en relación con el valor de las contraprestaciones del contrato suscrito por las hoy litigantes.

Pues bien, la parte demandada sostiene que incluso tomando en cuenta el valor de las reparaciones apuntado por el perito de las actoras -22.345,92 €-, las deficiencias en la vivienda no constituirían un incumplimiento esencial habida cuenta del precio estipulado para ésta -220.000-.

Este tribunal entiende, sin embargo, que los contratos perfeccionados y consumados en el momento de producirse el incumplimiento eran solamente el de arrendamiento y el de opción de compra, y que es solo este último el que las actoras pretenden resolver judicialmente. Pues bien, teniendo en cuenta las contraprestación establecida en éste -prima de 15.000 €-, la existencia de una deficiencia por importe de 22.345,92 €, sí constituye un incumplimiento esencial que puede ser la base del ejercicio de una acción resolutoria como la articulada en el presente proceso.

TERCERO.-Los requisitos que se exigen para que el error produzca la nulidad de los contratos como vicio de consentimiento son: a) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial; b) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su voluntad y conocimiento por tal conducta; c) que todo ello determine la celebración del contrato; d) que sea grave; y e) que no se hayan causado por tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

Además, y en relación al error, es necesario que sea inexcusable, es decir, que no pudiese ser evitado mediante una diligencia media ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 , 21 de mayo de 1997 y 29 de diciembre de 1999 ).

El artículo 1266 del Código Civil no menciona expresamente la excusabilidad como requisito del error invalidante, pero la jurisprudencia lo deduce de los principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1982 y 6 de febrero de 1998 ).

El error es inexcusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular de acuerdo con los postulados del principio de buena fe. La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración. Cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, tomando en consideración su condición de mayor o menor conocimiento y experiencia en el ámbito del tráfico jurídico en el que se genera el contrato.

Además, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que los vicios del consentimiento sólo son apreciables en juicio si existe una cumplida prueba de la existencia y realidad de los mismos, prueba que incumbe a la parte que los alega ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1990 y 30 de mayo de 1995 ).

Pues bien, en el caso de autos, se ha acreditado que cuando las actoras entraron a ocupar la casa, ésta no presentaba deficiencias, y que las filtraciones tampoco se reseñaban en el informe de la Inspección Técnica de Edificios de fecha 16 de noviembre de 2010, es decir, seis meses anterior a la celebración del contrato de autos, por lo que ha de entenderse que el error era excusable y que, por las razones expuestas en el anterior fundamento jurídico, recaía sobre un elemento esencial del contrato de opción de compra, por lo que procede confirmar la sentencia de primera instancia, también en cuanto aprecia la existencia de error vicio en el consentimiento prestado por las demandantes.

La testifical de la actual arrendataria de la vivienda en la que ésta manifiesta que la casa no presenta humedades no se considera medio idóneo para acreditar la inexistencia de tales deficiencias puestas de manifiesto por las periciales que, como se ha dicho, solamente discrepan sobre su entidad.

Por otro lado, lo relevante en el presente caso es el estado de la vivienda en el momento de la celebración del contrato de autos, no su estado posterior.

CUARTO.-Durante la década de los noventa del pasado siglo la jurisprudencia pasó de calificar la procedencia de la indemnización por daños morales derivados de incumplimiento contractual como 'dudosa' ( sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1986 ) a la admisión de que 'tanto daños morales como daños patrimoniales pueden provenir lo mismo de la culpa contractual como de la culpa extracontractual' ( sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1995 ), y de que 'los daños y perjuicios, a cuya indemnización obliga todo incumplimiento contractual culpable, son no solamente los materiales o económicos, en su doble modalidad de daño emergente y lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil ), sino también los daños morales que directamente se deriven de aquél' ( sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1997 ).

El daño moral se deriva del mismo incumplimiento en cuanto que, como viene reiterando el Tribunal Supremo, lo contrario significaría aceptar que el contrato opera en el vacío. Todo incumplimiento contractual puede suponer per se un perjuicio o daño, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, pues lo contrario equivaldría a sostener que las vicisitudes del contrato, en concreto, las contravenciones de las partes, no habrán de tener ninguna repercusión, contradiciendo así la realidad normativa de la fuerza vinculante del contrato y de sus consecuencias ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1989 , 22 de octubre de 1993 , 31 de diciembre de 1998 , 16 de marzo de 1999 y 18 de junio de 2004 ).

Ahora bien, en el caso de autos las demandantes, mediante la celebración del contrato de opción de compra, aceptaron una situación de cierta provisionalidad en la que se establecía una suerte de período de prueba durante el cual habían de constatar la adecuación o no de la casa de Sa Vileta a sus expectativas. Quiere ello decir que las optantes habían previsto y asumido la situación que finalmente se produjo, es decir, el no ejercicio de la opción y, como consecuencia, la no transmisión de la vivienda que constituía su objeto. Por ello resulta difícil entender que la incertidumbre sobre la adquisición de la vivienda les ocasionase una especial inquietud, zozobra o molestias distintas de las derivadas del contrato de opción y que hubiesen sido las que, según la citada doctrina del Tribunal Supremo, hubieran generado el derecho a ser indemnizadas por daños morales, ni existe prueba ni evidencia de algún daño resarcible más allá de la restitución de la cantidad entregada como prima de la opción.

QUINTO.-Reiterada doctrina del Tribunal Supremo ha venido estableciendo que procede imponer las costas a la parte demandada cuando su pretensión es estimada en lo sustancial, así, entre otras, en las Sentencias de 21 de enero de 2008 , 6 de junio de 2006 , 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , y 17 de julio de 2003 , manteniendo, a los efectos de imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total.

Sin embargo, en el caso de autos la reducción cuantitativa de la pretensión ha sido importante, pasando de 21.000 € solicitados a 17.000 € concedidos, disminución del 19% que en modo alguno puede considerarse como mínima o de poca importancia, por lo que hemos de entender que nos hallamos ante una estimación parcial de la demanda que comporta el no pronunciamiento respecto de las costas de la primera instancia ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) por lo que debe acogerse, en este concreto extremo, el recurso de la demandada.

Cuanto antecede queda reforzado por el hecho de que, en virtud del presente recurso, se rechaza en su integridad la pretensión de las demandantes de ser indemnizadas por daños morales.

SEXTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Nancy Ruys Van Noolen, en nombre y representación de doña Celia , contra la sentencia dictada el día 28 de diciembre de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 23 de Palma de Mallorca , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se revoca y deja sin efecto dicha resolución, y en su lugar:

Se estima en parte la demanda interpuesta por doña Enriqueta y doña Gracia , representadas por el procurador de los tribunales don Luis Enríquez de Navarra Muriendas y se condena a doña Celia a abonar a las actoras la suma de 15.000 € con los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda.

Se desestima el resto de pretensiones de la demanda.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia ni sobre las ocasionadas en este segundo grado jurisdiccional, con devolución del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.