Sentencia Civil Nº 295/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 476/2012 de 09 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 476/2012- E

Juicio verbal Nº 929/2011

Juzgado Primera Instancia 7 Manresa

S E N T E N C I A Nº 295/13

Ilmo/a. Sr./a.

RAMÓN FONCILLAS SOPENA

En la ciudad de Barcelona, a nueve de septiembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Manresa, a instancia de COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE SALLENT contra MK LANS GESTION DE PATRIMONIOS SL; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada MK LANS GESTION DE PATRIMONIOS SL contra la sentencia dictada en los mismos el dia 14 de febrero de 2012, por el/la Sr./a. Magisrtrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: 'RESOLC: 1.- Després d'estimar la demanda que ha interposat la representació de LA COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE SALLENT contra MK LANS GESTION DE PATRIMONIOS, S.L, condemno aquesta última a pagar a la demandant la quantitat de 2.682, 05 euros.

Les costes s'imposen a la demandada.

2.- Després d'estimar parcialment la pretensió de compensació plantejada per MK LANS GESTION DE PATRIMONIOS, S.L contra LA COMUNITAT DE PROPIETARIS CARRER DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE SALLENT, condemno aquesta a pagar a la primera :

- Per despeses de llum, la quantia de 54, 25 euros, deduïda la part del crèdit que correspongui a la promotora i que es fixi en execució de sentència, segons la seva contribució com a propietari integrant de la comunitat.

-Per despeses d'assegurança i gual, la quantia de 2.142, 13 euros, deduïda la part del crèdit que correspongui a la promotora i que es fixi en execució de sentència, segons la seva contribució com a propietari integrant de la comunitat.

Les costes no s'imposen especialment a cap de les parts. '.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demanddada MK LANS GESTION DE PATRIMONIOS SL mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para resolver la presente apelación el día 25 de julio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo designado Magistrado Único el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.-La Comunidad de propietarios reclama el importe de cuotas a uno de sus comuneros que fue a la vez el promotor de la construcción y que conserva aún sin vender algunos pisos, plazas de parking y trasteros. El demandado, la sociedad mercantil MK Lans Gestión de Patrimonios S.L. reconoce el impago y no niega los importes reclamados (2.682'05 euros en la demanda del proceso monitorio y 1.733'64 en el acto del juicio, como cuotas devengadas posteriormente).

Lo que hace la demandada es alegar compensación en base a créditos por pagos hechos en favor de la Comunidad en la fase inicial de la misma, concretamente desde el momento en que puede considerarse que queda constituida al empezar a venderse los pisos. Se trata de una fase en que es normal que el promotor que es quien ha contratado los servicios del edificio siga haciéndose cargo de los pagos pues vienen a su nombre y luego obtenga el reintegro. Los pisos empezaron a venderse en octubre de 2007 - el 22 de ese mes es el documentado de mayor antigüedad, al que siguió otro en noviembre - y la Comunidad tardó en constituirse, haciéndolo en 27/11/2008.

Los pagos que invoca la promotora son todos posteriores a la fecha de venta del primer piso, es decir del momento en que concurrió más de una propiedad en el edificio, lo que constituye el germen o sustrato de la propiedad horizontal (incluso el primer recibo de agua de la suministradora Sorea, el 2007/4, es de esta época pues el 4 no representa, como piensa la Comunidad, el mes abril sino el cuarto trimestre de ese año) .

La sentencia de primera instancia considera que existe legitimación pasiva de la Comunidad incluso en relación con los pagos anteriores a la fecha de su constitución pues en esa época fue una comunidad de hecho a la que pueden aplicarse las previsiones contenidas en la normativa sobre la materia. Concede dos de los créditos que se encuentran en este caso, el del seguro y el de la tasa por vado pero niega otros dos por recibos de agua y electricidad, por no haberse acreditado el suministro en favor de la Comunidad. Concede un pequeño importe de consumo eléctrico posterior a la constitución de la Comunidad.

Apela la demandada que solicita la íntegra estimación de los créditos que invocó como compensables.

SEGUNDO.-No se puede suscribir el planteamiento de la sentencia sobre la existencia de Comunidad de hecho desde el momento de la venta del primer piso hasta la fecha de su constitución. En el derecho catalán no existe un precepto como el 2,b) LPH, sino que el art. 553-7 con el título 'Establecimiento del régimen' dispone que un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución. . .', título que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. La doctrina deduce de esto que antes de la constitución de tal manera formal, no cabe la hipótesis o situación de comunidad de hecho sino simplemente de comunidad ordinaria. De ello se seguiría que la Comunidad, como tal, solo existiría y respondería desde el momento de su constitución, siendo esa una de las tesis sostenidas por la Comunidad al oponerse a la pretensión de compensación, al decir que en todo caso se debería reclamar a cada propietario por la parte que le correspondiera.

Sentado lo anterior, hay que añadir que el resultado del proceso y el papel de las partes, en especial de la Comunidad, se han apartado de los términos de tal planteamiento. La sentencia ha reconocido créditos anteriores a la fecha de la constitución y ha rechazado los otros dos (salvo la pequeña parte indiscutible del de electricidad posterior a la constitución) por no haber quedado acreditado que los suministros hubieran sido realmente consumidos por la comunidad. Y esto ha sido consentido por la Comunidad, que no ha impugnado la concesión de los dos primeros créditos con lo que la línea divisoria de la admisibilidad de los créditos no pasa por si son o no anteriores a la fecha de la constitución sino por si han sido destinados provechosamente al beneficio común. Estos son los términos del debate tal como ha llegado a esta fase de apelación y en estos términos debe abordarse y adoptarse la solución.

Así las cosas, hay que disentir de la apreciación y conclusión de la sentencia. Del suministro de agua prácticamente no se ha hablado. Sí del de electricidad y en base a declaraciones de dos propietarios, el actual presidente y la Sra. Sagrario , que fueron los que compraron en octubre y noviembre de 2007, la Juzgadora de primera instancia ha extraído la conclusión de que no existió suministro en el edificio hasta la constitución de la Comunidad. El primero ha dicho que no había corriente para el ascensor ni luz en la escalera, de forma que había que subir y bajar a pie y se tenía que transitar provisto de linterna, lo que resulta escasamente verosímil pues no es concebible que se compre y se pase a habitar un piso en una finca en esas condiciones, sin que se haya producido ninguna queja frente a la promotora vendedora. Doña. Sagrario no dice nada de la falta de luz en la escalera y en cuanto al ascensor, dice que 'durante mucho tiempo no funcionaba', lo que no quiere decir que no funcionara en absoluto y en todo el tiempo. El testigo D. Mauricio , que se hizo cargo de la administración de fincas desde el momento de la constitución de la Comunidad, no refiere ninguna de estas graves carencias de suministro, que de existir realmente habría conocido por referencia de los vecinos y como motivo de no haber atendido las reclamaciones de la promotora cita el de no corresponder por no estar constituida, no por la ausencia de suministros. En contra de estas ilógica e increíble situación que quiere presentar los miembros de la Comunidad está el dato de que obran realmente las contrataciones y los recibos por consumo expedidos por las empresas suministradoras de agua y electricidad en relación con el edificio de autos, por lo que la inferencia razonable a extraer es justamente la contraria de la que contiene la sentencia. Por último, debe señalarse que, una vez terminada la construcción del edificio, lo que indudablemente acontecía pues se empezaron a vender los pisos, no hay razón para suponer que el consumo siguió dedicándose a las obras y no al propio edificio ya terminado y en trance o fase de comercialización. No existe el motivo, el único en que se basa la sentencia para desestimar los créditos que rechaza y el único en torno al cual sigue planteado el conflicto, por lo que deben estimarse todos dichos créditos, los cuales son invocables frente a la Comunidad, que deberá hacer frente a los mismos por vía de compensación, distribuyendo su importe entre los propietarios, entre ellos la propia promotora, en la proporción que les corresponda, lo que supone, en definitiva, un sistema de reparto de cargas como el propio de la comunidad ordinaria, eso sí, canalizado a través de la Comunidad de propiedad horizontal, lo que relativiza todavía más la puntualización que se ha hecho en el primer párrafo de este fundamento, que, no obstante se ha considerado oportuno hacer a fines de aclaración jurídica. Como el crédito se ha invocado por vía de compensación y la demandada ha solicitado consiguientemente de forma expresa la desestimación de la demanda, no se tendrá en cuenta ni se concederá ningún hipotético saldo que resulte a su favor.

TERCERO.-La apelada ha alegado como primer motivo de oposición al recurso la inadmisibilidad del mismo por no haberse efectuado por la apelante la consignación prevista en el art. 449.4 LEC , motivo que no cabe apreciar. Aparte de que, de encontrarse admisible el motivo se habría dicho al principio y no se habría entrado a examinar el fondo del recurso, hay que significar que la consignación ha de ser de 'la cantidad liquida a que se contrae la sentencia condenatoria'y en el caso presente no hay tal cantidad líquida, debiendo liquidarse el importe de los créditos compensables con el descuento que corresponda hacer por las cuotas de la apelante, liquidación que afectará obviamente a la cantidad a la que en su caso se contraiga la condena.

En cuanto a las costas, la pretensión de la actora no queda estimada en su integridad y ello por la deducción que hay que efectuar por razón del crédito compensable a favor de la demandada, por lo que no cabe hacer pronunciamiento condenatorio al respecto, lo que se extenderá a esta fase de apelación.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por MK Lans Gestión de Patrimonios S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Manresa, de fecha 14 de febrero de 2012 , aclarada por auto de 24 de febrero, la cual se confirma en el sentido de condenar a dicha apelante a pagar a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Manresa la cantidad de 4.415'69 euros, y se revoca en el de reconocer a favor de la apelante un crédito frente a la Comunidad por importe de 4.520,64 euros, menos la parte que corresponda a dicha apelante por su contribución o proporción como propietaria integrante de la Comunidad, a determinar en ejecución de sentencia, efectuándose la correspondiente compensación y determinación del saldo líquido que deberá ser favorable a la Comunidad o saldo cero. Y todo ello, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Cabe recurso de casación para ante la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya a interponer en el plazo de veinte días.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte dias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, a nueve de septiembre de dos mil trece, y una vez firmada por el/la Magistrado/a designado/a que la ha dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.