Sentencia Civil Nº 295/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 352/2012 de 30 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE VÉLEZ-MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 352/2012.

SENTENCIA NÚM. 295

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 30 de junio de dos mil catorce.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vélez-Málaga, sobre resolución de contrato, seguidos a instancia de Don Santos y Doña Elisa contra la mercantil 'Málaga Haendel S.L.' y la aseguradora 'Houston Casualty Company Europe Seguros'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada 'Málaga Haendel S.L.' contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vélez-Málaga dictó sentencia de fecha 6 de octubre de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Agustín en nombre y representación de Santos y Elisa y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre Málaga Haendel y las partes demandantes, condenando a Málaga Haendel a abonar los demandantes la cantidad de treinta y seis mil cuarenta y cinco euros con diez céntimos (36.045'10) más los intereses legales, con expresa condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la citada demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 31 de marzo de 2014.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que absolviese libremente a 'Málaga-Haendel' de todas las pretensiones de la demanda, todo ello con expresa condena en costas. Alegó como motivo del recurso la concurrencia de causa de fuerza mayor en el retraso en la entrega de la vivienda. Y en su escrito de interposición desarrolló tal argumentación reseñando la jurisprudencia que estimó aplicable como favorable a su tesis.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida en todos sus extremos por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso planteado y con expresa imposición de las costas a la adversa, añadiendo que en su opinión basa la demandada su oposición a la sentencia en la existencia de un 'error en la apreciación y valoración de la prueba'. Pero lo cierto es que cuando la demandada firma el contrato de compraventa en el año 2006 y asume sus obligaciones tiene pleno conocimiento de que la Licencia y el comienzo de las obras están condicionados a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Alcaucín. Y ello hace que no pueda afirmarse que la suspensión de la obra fuese un hecho imprevisible, insuperable o irresistible. La consecuencia de dicho actuar imprudente no puede repercutirse sobre los adquirentes de buena fe, los cuales se verían obligados a soportar el menoscabo patrimonial que un retraso de la magnitud del que se está enjuiciando supondría, pues no olvidemos que la vivienda tendría que haber sido entregada completamente terminada el 31 de Marzo de 2009 y aún a día de hoy, casi tres años después, se encuentra paralizada en fase de estructura, lo cual nos hace dudar muy mucho de la viabilidad final del proyecto.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', los demandantes ejercitan una acción de resolución de contrato de compraventa de inmueble solicitando que se declare resuelto el firmado entre ellos y la entidad 'Málaga Haendel' por incumplimiento de la obligación de la vendedora de entrega de las viviendas objeto del contrato. La demandada se opuso a la demanda alegando que la finca no pudo entregarse en el plazo pactado por causa de fuerza mayor, debido a una orden de inmediata suspensión o paralización de las obras dictada por el Ayuntamiento de Alcaucín, que previamente había otorgado licencia que autorizaba la construcción de las viviendas; entendiendo que la resolución municipal de paralización de la obra es un suceso imprevisible, insuperable e irresistible, que ha sido recurrida, por lo que el retraso en la entrega no le es imputable, sino que es debido a causa de fuerza mayor. El Juez, tras el estudio de la prueba practicada en relación con las alegaciones de las partes, tiene por acreditados los siguientes hechos, que esta Sala hace suyos en tanto son los que derivan de la prueba según resulta de su revisión en esta alzada: que la entidad 'Málaga Haendel' celebró con los demandantes un contrato privado de compraventa 23 de mayo de 2008, así como una posterior novación del mismo en la que se modificó la fecha de entrega de la vivienda vendida; que los demandantes, Sres. Santos Elisa , entregaron a 'Málaga Haendel' diversas cantidades como anticipo a cuenta del precio que suman 36.045'10 euros, que en el contrato se expresa que la finca objeto de la compraventa será entregada al comprador con anterioridad al 31 de marzo de 2009, salvo fuerza mayor o caso fortuito, si bien el plazo previsto puede verse ampliado en tres meses, si se produce retraso motivado por la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o por la puesta en servicio de las conexiones con las compañías suministradoras; que el día 15 de enero de 2001 se dictó por el Ayuntamiento de Alcaucín una resolución ordenando la inmediata suspensión o paralización de las obras, hasta que se diesen los requisitos condicionantes de la licencia de obra; que, iniciado este litigio y pendiente de recurso contencioso administrativo todavía la resolución municipal, las obras han permanecido paralizadas. Tanto en la primera instancia como en esta alzada la cuestión a resolver es si la acreditada paralización de las obras por la resolución dictada por el Ayuntamiento de Alcaucín - y consiguiente retraso en la entrega de la vivienda - puede calificarse de acontecimiento de fuerza mayor. Y el Juez, teniendo en cuenta jurisprudencia sobre supuestos semejantes, razona que no se puede hablar de fuerza mayor cuando la causa de paralización y de retraso es una circunstancia perfectamente previsible como parte integrante y esencial del proceso constructivo y debió ser tenida en cuenta por la promotora-vendedora al fijar contractualmente la fecha de entrega de las viviendas. Así 'los riesgos derivados de las vicisitudes administrativas y urbanísticas que afectan a la vivienda no tienen por qué ser asumidos por los compradores, los cuales no consta que tuviesen conocimiento de los mismos en el momento de la celebración del contrato de compraventa; debiendo, en todo caso, preservarse la indemnidad de los adquirentes de buena fe ante una posible actuación administrativa sancionadora dirigida a restablecer la legalidad infringida'. Lo que le permite concluir al juzgador que la paralización de las obras no constituye un obstáculo extraño o ajeno a la esfera negocial, ni imprevisible, porque se encuentra dentro de las vicisitudes propias del negocio de la construcción. Y ello teniendo en el presente caso las siguientes circunstancias: el 22 de noviembre de 2005 celebró un convenio la demandada con el Ayuntamiento, en el que expresamente se condiciona la eficacia de la Licencia de obra a la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbanística, por lo que la demandada conocía en el momento en que firmó el convenio - y también cuando firmó los contratos con los compradores - que la finca no estaba incluida en el suelo clasificado como urbanizable por las normas de planeamiento entonces vigentes. Cierto que la demandada ejecutó la urbanización y el vial de circunvalación, y estas obras fueron recepcionadas por el Ayuntamiento como condición para la eficacia de la licencia; pero no lo es menos que los técnicos de la demandada, como profesional de la construcción, debían conocer que en el planeamiento urbanístico la finca se encontraba en suelo no urbanizable, y pudieron comprobar esta circunstancia simplemente consultando la normativa urbanística. En consecuencia, para el juzgador la suspensión administrativa de la obra 'no era en absoluto una circunstancia imprevisible e inevitable para el promotor, que empleando una diligencia media podía haber conocido los riesgos que asumía comenzando la construcción', por lo que no podía en ningún caso repercutir las consecuencias de su actuación - cuanto menos imprudente - sobre los adquirentes de buena fe. A lo expuesto añade el Juez la más reciente doctrina jurisprudencial en el sentido de que, para que proceda la resolución del contrato y la consiguiente indemnización que se deriva de la misma, es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte contratante; es decir, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar las legítimas aspiraciones de la otra parte en el negocio.

CUARTO.- Considerando que en la resolución de la cuestión planteada también en esta segunda instancia debe partirse de que no todo retraso es merecedor de ser calificado como incumplimiento contractual, dado el principio de conservación del negocio jurídico al que se refiere con claridad meridiana la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 12 de marzo de 2009 . Es cierto que el contrato privado firmado por la promotora-vendedora hoy demandada y apelante y los Sres. Santos Elisa como compradores, hoy demandantes y apelados, en fecha 23 de mayo de 2008, establecía que la vivienda se entregaría el 31 de marzo de 2009; y también lo es que la demandada había firmado previamente un convenio con el Ayuntamiento - el 22 de noviembre de 2005 - en el que expresamente se condicionaba la eficacia de la Licencia de obra concedida a la aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbanística, a cuya aprobación no esperó la demandada para iniciar la construcción ni tampoco para vender las futuras viviendas. La consecuente resolución municipal, ante la falta de aprobación del referido PGOU que mantenía la finca como no urbanizable, que suspendió las obras hizo que no se terminaran y que no hubiese, lógicamente, licencia de primera ocupación ni siquiera iniciado ya este proceso en el año 2010. En relación con estos hechos ha de analizarse la alegada infracción del artículo 1105 de CC que se reprocha al juzgador respecto a la existencia de fuerza mayor como causa del retraso en la entrega de la vivienda. Siendo sin duda un plazo amplio el transcurrido desde que se debió entregar el inmueble a los compradores hasta, al menos, la demanda de resolución contractual por incumplimiento, las circunstancias puestas de manifiesto por el Juez 'a quo' permiten que no pueda calificarse la suspensión administrativa, como desencadenante del retraso, de imprevisible o de hecho inevitable. La jurisprudencia más reciente - entre otras muchas, las sentencias del Alto Tribunal de 21 de marzo de 2012 y de 20 de marzo de 2013 - viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas contenida en el artículo 1124 del CC en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 del CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 del CC en relación con el artículo 1445 del mismo texto legal ). Con respecto al plazo de entrega, recuerda la sentencia de 10 de septiembre de 2012, también de la Sala Primera del Tribunal Supremo , que constituye igualmente jurisprudencia consolidada que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Y para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, sea capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo, lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. Por otra parte, de conformidad con la doctrina fijada por la sentencia de Pleno del Alto Tribunal de 10 de septiembre de 2012 , la obligación de entrega comporta siempre que el vendedor entregue al comprador la cosa en condiciones para ser disfrutada, conforme al uso o destino previsto, lo que se traduce en que corre a cargo del vendedor gestionar la licencia de primera ocupación, sin que pueda entenderse la obra acabada y en disposición de ser entregada hasta que no conste otorgada. Declara expresamente la Sala Primera en su sentencia de 12 de febrero de 2013 , que el deber de entregar la licencia de primera ocupación es inherente al contrato de compraventa de vivienda y su incumplimiento se valorará como esencial, no solo cuando así se haya pactado sino también, a falta de pacto, cuando de las circunstancias concurrentes resulte que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, dependiendo el éxito de la oposición de la parte vendedora a la pretensión resolutoria del comprador de que despliegue una actividad probatoria suficiente en el proceso para acreditar que la licencia existe y se entregó o, en su defecto, para acreditar que su ausencia o el retraso no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado por consecuencia de irregularidades o ilegalidades urbanísticas. Pues bien, dados los hechos declarados probados por el Juez y su concreción por esta Sala en este mismo fundamento jurídico, la falta de terminación de la obra y consiguiente ausencia de Licencia de Primera Ocupación se debió cuando menos a la falta de previsión y negligencia de la promotora y vendedora, sin que en el proceso, ya como demandada haya desplegado actividad probatoria alguna para demostrar que el retraso no tuvo que ver con irregularidades que frustraran finalmente el otorgamiento de la licencia; y todo ello lleva a esta Sala a entender justificada la pretensión resolutoria de los compradores en tanto que la incertidumbre por largo tiempo, en buena lógica, frustró sus razonables expectativas contractuales. En definitiva, la prueba practicada ha puesto en evidencia la existencia de una actuación imputable a la vendedora, que conocía los problemas que había para el otorgamiento de la licencia de obra, y a pesar de ello firmó el contrato de compraventa fijando fecha y prórroga que no podrían cumplirse de no salvarse la calificación de la finca como no urbanizable, lo que solo ocurriría con la aprobación del nuevo PGOU. Y como establece la jurisprudencia referida por el Juez, no pueden hacerse recaer sobre el comprador cuestiones que son por completo ajenas a él como consumidor y son propias, en cambio, de la previsión o falta de previsión del profesional o empresa que se dedica a la construcción; todo lo cual excluye la infracción del artículo 1105 del CC pues, conforme a la prueba que valora acertadamente el Juez 'a quo', no constituyen una circunstancia no prevista o que no se hubiera podido prever. La conclusión, por tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia de primera instancia: en la actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide a los compradores obtener el fin del contrato suscrito o, como se viene diciendo en la doctrina, 'las legítimas aspiraciones de la contraparte'; de ahí que proceda la resolución contractual amparada en el artículo 1124 del CC con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. La confirmación íntegra de la sentencia recurrida lleva a mantener lo dispuesto sobre intereses, de acuerdo con los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil en relación con la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 ; y también lo que dispone el juzgador sobre las costas de la primera instancia pues, al estimar íntegramente la demanda, deben imponerse a la demandada que ha visto desestimadas sus pretensiones, todo ello de conformidad con el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil 'Málaga Haendel S.L.' contra la sentencia dictada en fecha seis de octubre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Vélez- Málaga en sus autos civiles 636/2010, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.