Sentencia Civil Nº 296/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 876/2012 de 13 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

Sección Quinta

S E N T E N C I A nº 296/2014

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

Angel Sanabria Parejo

MAGISTRADOS:

Rosa Fernández Núñez

Antonio Marín Fernández

Rollo de Apelación nº 876/12

Juzgado de Primera Instancia:

Chiclana de la Frontera nº Cuatro

Procedimiento Civil nº 713/11

En Cádiz a 13 de mayo de 2014.

Visto por la Sección Quinta de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la resolución dictada en autos de juicio ordinario sobre acciones reivindicatoria, declarativa de dominio y personal de reclamación de cantidad, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia referenciado, cuyo recurso fue interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 RESIDENCIAL, de Conil de la Frontera, siendo parte recurrida URBANIZADORA ROCHE, S.A. -URSA- y PROMOTORA ROCHE, S.A. -PRORSA-.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Nº Cuatro de los de Chiclana de la Frontera se dictó sentencia con fecha 31 de julio de 2012 cuya parte dispositiva dice:

'FALLO: QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Garzón Rodríguez, en nombre y representación de 'Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Residencial', contra Urbanizadora Roche, S.A. (URSA) y Promotora Roche, S.A. (PRORSA) absuelvo a dichas demandadas de las pretensiones deducidas en la demanda, con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en el presente pleito.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 RESIDENCIAL' y admitido que fue en ambos efectos, y conferidos los preceptivos traslados, se elevaron los autos a esta Audiencia. Y formado el rollo, se señaló la vista del asunto que se celebró en la fecha prevista, con asistencia de las partes y el resultado que ofrece el soporte audiovisual del acto, quedando visto para sentencia.

Vistos, siendo ponente la Magistrada Rosa Fernández Núñez, que expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Recurre la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 RESIDENCIAL' en término municipal de Conil de la Frontera, el pronunciamiento del juzgado que desestima la demanda frente a las codemandadas URBANIZADORA ROCHE, S.A. -URSA- y PROMOTORA ROCHE, S.A. -PRORSA- en ejercicio de acciones reivindicatoria de la propiedad, declarativa de dominio y personal de reclamación de cantidad, sobre determinados bienes inmuebles considerados elementos comunes del complejo, que las interpeladas conservan en su poder y otros enajenados a terceros o desmantelados, estructurando sus objeciones bajo dos argumentos nucleares o 'básicos' y otros 'adicionales' o 'significativos', que -se dice- han de comportar la total revocación del fallo e íntegro acogimiento de sus pretensiones; a ellos se añaden, en fin, dos motivos más de carácter subsidiario y escalonado, dirigido el primero a la estimación parcial de la demanda respecto de algunas de las fincas reclamadas, y el segundo relativo al pronunciamiento en costas, solicitando se deje sin efecto la condena impuesta.

Examinadas detenidamente las alegaciones escritas de la recurrente ' DIRECCION000 RESIDENCIAL' y sus propias manifestaciones en el acto de la vista del recurso, la cuestión fundamental se decanta ahora en un problema interpretativo del artículo 2º, apartado e) de los Estatutos por los que se rige el Dominio, Gobierno-Administración y Edificación de los terrenos de URSA y PRORSA al sitio de Roche, Conil, otorgados por dichas mercantiles en sendas escrituras públicas de 18 de diciembre de 1973 (documentos 18 y 18 bis de los acompañados a la demanda rectora). En realidad, como se desprende de la sentencia apelada, más que un problema estrictamente exegético, o de indagación del significado de la cláusula estatutaria, inequívocamente alusiva a elementos de uso compartido de la urbanización, inherentes al derecho privativo y singular de los titulares de las distintas fincas (parcelas) que la componen, se trata de establecer si en la fórmula abierta que concluye el enunciado -punto e)- han de incluirse o no las obras, instalaciones y edificaciones que se concretan en la demanda rectora, cuya inscripción registral y recuperación posesoria (o su equivalente económico) pretende la Comunidad.

Los estatutos otorgados en 1973 por las ahora demandadas URSA Y PRORSA, cada una de ellas adjudicataria de cuatro de las ocho grandes fincas de la entonces futura Urbanización, presentan un formato y contenido rector idéntico, excepción hecha, en el TITULO I, 'NORMAS RELATIVAS AL DOMINIO' de las distintas cuotas de participación (artículo 3º, coeficiente de cada una de las parcelas en los beneficios y cargas de los elementos comunes calculados por cada metro cuadrado de las mismas) en consonancia con la diferente adscripción territorial de cada una de las sociedades, URSA - Urbanizadora Roche, S.A.- en su condición de propietaria de las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 del Registro de la Propiedad de Chiclana, con un coeficiente de 0,00012283503 por metro cuadrado de parcela segregada y PRORSA -Promotora Roche, S.A.- titular de las fincas registrales NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM007 , con una participación de 0,00012449114 por metro cuadrado.

El artículo 1º de los Estatutos analizados, con reseña específica de las fincas de cada una de las empresas promotoras, establece que 'El dueño de cada parcela será el propietario exclusivo de la misma, con la participación comunitaria inseparable e indivisible de los elementos de uso compartido de la Urbanización de esta Sociedad (...) cuyo Plan de Ordenación Urbana fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Cádiz, el 24 de marzo de 1965, excepto red viaria y zonas verdes, propiedad del Ayuntamiento de Conil de la Frontera'; y en el artículo 2º de dichos Estatutos, con la única variante in finede la identidad de cada una de las sociedades, literalmente dice: 'Los elementos de la urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán: a) Red viaria construida por la urbanizadora a su costa, conforme al Plan de Ordenación aprobado. b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan. c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad y alcantarillado, inclusive estaciones depuradoras. d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales. e) En general cuanto en la Urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por [léase URSA, doc. nº 18 y PRORSA, 18 bis] se realicen en lo sucesivo con este destino.'

Fusionadas en fecha 26 de agosto de 1983 las dos Comunidades de Propietarios originariamente constituidas por URSA Y PRORSA (Vid, Título II de los respectivos Estatutos de 1973, sobre NORMAS RELATIVAS AL GOBIERNO Y ADMINISTRACION), que desde entonces viene operando como una sola bajo el nombre de la actora, ' DIRECCION000 Residencial', a tenor de la demanda entablada se considera que en el último de los apartados estatutarios transcritos, artículo 2º e), habrían de incluirse como propios de la Comunidad los siguientes bienes inmuebles: el Centro Socio-Cultural (registral 9.828); Capilla (21.178); Centro deportivo -piscinas y sistemas de depuración de aguas y emisario submarino, pistas de tenis, pista de frontón, campo de baloncesto- (registrales nº 8.080 y 8.081); Club social, club juvenil y supermercado (8.082 y 14.833); Balneario (10.065); Picadero y cuadras anejas (6.843); Locales comerciales (9.676, 6.677, 9.678, 9.679, 9.680, 9.681, 10.063, 14.827, 14.828, 14.829, 14.830, 14.831, 16.128, 16.617, 17.144, 18.653, 18.654 y 19.947); Taller de reparaciones (10.064). Además, y según ampliación de la demanda formalizada, el Bar-Restaurante (ubicado en registral 14.826). Todas estas fincas y las construcciones, en su caso, alzadas sobre ellas, aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de URSA/PRORSA, por título de compraventa y de consolidación de dominio, con las limitaciones correspondientes, y se consideran en autos elementos comunes de la Comunidad a quién habrán de ser entregados, con formalización de las correspondientes inscripciones registrales.

SEGUNDO.-Sentadas tales premisas, obviando las reservas que la unificación de comunidades pudiera generar por disfunciones de su otorgamiento o al no haber mediado la homogeneización de los distintos coeficientes de participación de las parcelas respectivas en los elementos comunes (el acuerdo en el particular no ha sido impugnado), así como la verdadera personalidad jurídica de la entidad resultante y problemas de legitimación que pudieran suscitarse, dada la posible existencia y funcionamiento de comunidades de facto reconocida jurisprudencialmente y ahora el marco residual del artículo 24.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril), se estima que el recurso planteado con fundamento esencial en las normas interpretativas de los contratos, que se dicen vulneradas y de cuya aplicación -en su criterio- se obtendrían conclusiones diametralmente opuestas a las establecidas en la instancia, carece de viabilidad.

Ciertamente, la acción que el artículo 348 del Código Civil otorga al propietario, como fundamental defensa de su derecho, tiene un amplio contenido que la doctrina ha ido determinando, al comprender en ella tanto la que se dirige contra el tenedor o poseedor de la cosa, para reintegrarla al dueño, acción estrictamente reivindicatoria, cuanto la que pretende la afirmación del derecho dominical ante el que, en cualquier forma, lo desconoce, acción declarativa; y, asimismo, cabe incluir en su ámbito todas aquellas acciones que, sin tener en la ley una reglamentación específica, van dirigidas ya a la inicial afirmación del derecho de propiedad, cuanto a fijar materialmente el objeto sobre el que éste recae y a hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio, eliminando cuantos actos materiales o jurídicos se realicen contra la afirmación del derecho o contra su efectividad práctica ( Sentencia del T.S. de 3 de junio de 1964 , y más recientemente, en la misma linea, las de 11 de junio de 1976 y 10 de julio de 1992).

Para que pueda prosperar la acción reivindicatoria se requiere que el demandante justifique cumplidamente la propiedad de los bienes que reclama, la identificación de los mismos, y su posesión o detentación por el demandado, habiendo puntualizado la jurisprudencia que no basta identificar la cosa que se pide, sino que es necesario, además, que se acredite, de modo que no deje lugar a duda alguna, que el predio reclamado es, precisamente, el mismo a que se refieren los documentos, títulos y demás pruebas en que el actor funde su pretensión; bien entendido que el éxito de la acción descansa en la concurrencia de todos y cada uno de los requisitos señalados, bastando la falta de cualquiera de ellos para desestimarla ( sentencias del T.S. de 26 de marzo de 1976 y 3 de noviembre de 1989 entre otras muchas).

En cuanto a la identificación por el actor de los bienes reclamados, poseídos o detentados por la parte demandada, puntualiza la jurisprudencia que no basta identificar la cosa que se pide, sino que es necesario, además, que se acredite, de modo que no deje lugar a duda alguna, que el predio reclamado es, precisamente, el mismo a que se refieren los documentos, títulos y demás pruebas en que el demandante funde su pretensión; dicho de otro modo, ha de ser demostrado sin lugar a dudas que el predio topográficamente es el mismo a que se refieren los documentos y demás medios de prueba ( sentencias de 31 de octubre de 1983 y 25 de febrero de 1984 ), pues la identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( sentencias de 26 de noviembre de 1992 y 1 de abril de 1996 ), tratándose de una cuestión de hecho y como tal de la soberana apreciación de los Tribunales de instancia ( sentencias de 17 de febrero de 1998 y 1 de febrero de 2000 ).

Dicho cuanto antecede a propósito de las acciones entabladas por la comunidad demandante y dando aquí por reproducido el completo y riguroso examen que en distintos apartados de la sentencia apelada se efectúa acerca de las urbanizaciones supracomunidades o comunidades planas,más conocidos como propiedad horizontal atípica o tumbaday su tratamiento jurídico hasta la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal operada en 1999 e incorporación de su nuevo artículo 24 , sobre el régimen especial de los complejos inmobiliarios privados, a que nos remitimos en evitación de inútiles repeticiones, la conclusión alcanzada en autos frente a las pretensiones de ' DIRECCION000 Residencial' se abre paso sin dificultad.

TERCERO.-Así, retomando el enfoque dialéctico del recurso, sin perder de vista sus objetivos reivindicatorios en el marco propio de la Urbanización litigiosa, el amplio y minucioso despliegue hermeneútico de la Comunidad, después de subrayar repetidamente la claridad y suficiencia de la norma estatutaria discutida ( artículo 1.281.1 del Código Civil ) parece fundamentalmente dirigido a expulsar del conocimiento judicial el contrato de 30 de marzo de 1964, celebrado entre la entidad Roche, Sociedad Anónima Municipal -ROSAM- constituida por escritura pública de 5 de abril de 1.963, para la urbanización y explotación turística de los terrenos municipales de la 'Dehesa de Roche' y las mercantiles Treona, S.A. -TREONA- y Montes y Playas del Sur, S.A. -MONTESUR- por el que estas últimas se obligaban a la realización de determinadas prestaciones en aras del desarrollo del complejo urbanístico proyectado, recibiendo cada una de ellas a cambio -en contraprestación- la propiedad de determinadas fincas, coincidentes en su identificación registral con las designadas en los Estatutos como propias de cada una de las ahora demandadas URSA y PRORSA, subrogadas en la posición de las anteriores.

Pero ni los términos del polémico condicionado excusan el análisis e integración, ni -desde luego- al efecto puede prescindirse del contrato básico de 1.964 (Documento nº 5 de la demanda) como veremos a lo largo de los siguientes razonamientos.

CUARTO.-Ya una simple lectura comprensiva del artículo 2º de los Estatutos de URSA Y PRORSA, ilustra sin ambages de que los llamados a su tenor elementos comunes de la urbanización -'elementos de uso compartido' en su cabecera- son los enunciados en dicho precepto, e incontestablemente los elementos comunes de toda edificación sometida al régimen especial de Propiedad Horizontal, y (también toda urbanización o complejo inmobiliario privado exartículo 24 de dicha Ley, aplicable principal o subsidiariamente) pertenecen a la comunidad formada por los propietarios de las fincas o parcelas privativas de manera inherente e inseparable al dominio que ostentan. Pero esta afirmación, que se repite en las alegaciones de la demandante, no constituye en modo alguno argumento de autoridad en el caso de autos, en que las diferencias de las partes precisamente residen en la calificación que deban merecer las obras, construcciones y edificios reclamados, esto es, su consideración o no como 'elementos comunes' de la urbanización ' DIRECCION000 Residencial'.

Nótese, desde un primer momento, que los 'elementos comunes' de los apartados a), b), c) y d) del artículo 2º, se refieren a espacios e instalaciones concretas, que se encuentran perfectamente definidos en su concepto y funcionalidad - viales, jardines, conducciones telefónicas, de agua, electricidad y alcantarillado, incluyendo depuradoras, red de alumbrado y farolas en calles-, mientras en el punto e), que polariza el litigio, se prescinde del detalle anterior, aludiendo 'en general' a cuanto por una u otra empresa urbanizadora '... esté destinado (...) al servicio común de todos sus propietarios, inclusiveobras, construcciones o edificaciones que -por URSA/PRORSA- se realicen en lo sucesivo con este destino (Sic). En todos los casos se trata a la postre de obras, construcciones, edificaciones, siquiera lato sensu, bien que en los primeros apartados respondan por su propia naturaleza a la concepción de elementos 'esenciales' e infraestructuras de toda urbanización o complejo inmobiliario, apuntando en el último, a los 'accidentales', esto es que lo fueren por destino al servicio común, confiado -según la letra del precepto- a la decisión de cada una de las urbanizadoras concurrentes, aparentemente a su arbitrio, en los respectivos ámbitos objetivos de proyección, antes o después de la formalización de los Estatutos respectivos (1973), esto es, actuales o futuros, existentes o posibles.

Pues bien, no parece que ese 'destino' al servicio común, cualificado por la vocación de atribuir o trasladar el dominio de bienes a la comunidad de propietarios de elementos privativos (parcelas y edificios independientes sobre ellas construidos), inherente al dominio singular que sobre ellos ostentan, concurra 'evidentemente' en los señalados por la Comunidad demandante en el caso de autos. El precepto tan repetidamente destacado, apartado e) del artículo 2º de los Estatutos, no permite -sin caer en la simplicidad- establecer directa y miméticamente ese destino formal por las meras características, estructura, aforo o dimensiones de obras e instalaciones sólo concebibles desde la idea de una pluralidad subjetiva en su utilización, o que impliquen de suyo el concurso de múltiples residentes en orden a la satisfacción de intereses colectivos o particulares, como parece desprenderse de las continuas aseveraciones de la parte apelante que dan por supuesto el carácter 'común', diferente de lo público, con lo que parece se confunde, de las obras edificios e infraestructuras reclamadas - piscinas, hotel, instalaciones comerciales, restaurante etc- sin otra acabada justificación, que no se encuentra tampoco en las previsiones de dotación y equipamiento del conjunto residencial, obviamente al servicio de sus miembros, de obligada realización por las constructoras en ejecución del Plan Urbanístico, sino corresponde a lo que esté precisamente destinado por cada una de las sociedades urbanizadoras/constructoras al servicio de 'todos', esto es, en el sentido jurídico de 'elementos comunes' que afectaría a la calificación de los elementos inmobiliarios analizados, con el tratamiento de propiedad inescindible e inherente a los elementos singulares del dominio exclusivo de sus dueños; 'destinar' es tanto como 'ordenar, señalar o determinar algo para algún fin o efecto' y el 'destino' equivale a (4) 'consignación, señalamiento, o aplicación de una cosa o de un lugar para determinado fin' (DRAE) lo que no consta -ni siquiera se dice- efectuado por decisión de las sociedades promotoras respecto de los elementos litigiosos, ni puede establecerse, siquiera presuntivamente, de los actos y comportamientos de las constructoras concurrentes, como se verá en apartados posteriores.

QUINTO.-Y si los Estatutos -primero de los 'títulos' dominicales en que descansa la iniciativa de la Comunidad- en la disposición controvertida no resultan concluyentes para acoger los bienes reclamados, y a ellos se remiten los contratos de compraventa de parcelas suscritos por los particulares (Vid, documentos nº 31 y 32 de la demanda), el laudo arbitral de 23 de octubre de 1992 (documento nº 33 de la demanda) no contribuye al esclarecimiento propuesto, al referirse a 'elementos comunes' precisamente identificados en los apartados a), b), c) y d) de aquélla, la solución del conflicto articulada en la sentencia tras del examen conjunto de las fuentes señaladas y el resultado de las restantes pruebas, tomando como punto de partida el contrato de la empresa municipal ROSAM con las constructoras TREONA y MONTESUR, resulta inobjetable.

En efecto, no puede prescindirse del referido contrato e ignorar su contenido, como sostiene la Comunidad en su recurso, cuando es del mismo de quien traen causa las codemandadas URSA y PRORSA, subrogadas con posterioridad en la posición de las originarias constructoras ( artículo 1.257 del Código Civil ); la norma interpretativa invocada para su exclusión ( artículo 1.282 del Código Civil ) no la avala, y, desde luego, el texto contractual de 1964 no es el simple contrato de obra que quiere ahora presentarse, sino un contrato complejo, traslativo de dominio, en que se insertan los derechos y obligaciones de las partes enfrentadas.

Además, no cabe olvidar que es la propia Comunidad demandante quien dedica cumplida y amplísima explicación histórica en la demanda rectora (hechos primero a sexto de la misma, folios 4 a 28) con invocación específica del contrato de 1964, que precisamente aporta como documento nº 5, en un esfuerzo que considera 'vital' para 'entender debidamente la legitimidad de la reclamación...' por más que pueda resultar 'extenuante' volver treinta años atrás en el tiempo para ello, en términos que definitivamente comprometen sus actuales reticencias.

Y el referido contrato de marzo de 1.964, ya ilumina la decisión judicial. Así, una vez detallada la originaria posición dominical de ROSAM y la resultante tras las operaciones de agregación/segregación de fincas para ser adjudicadas a las contratistas, en su clausulado se refiere a las prestaciones y obras que habrán de efectuar, significando en la 'PRIMERA' de sus estipulaciones, amén de los planes urbanísticos a redactar por TREONA S.A. y MONTESUR S.A., -apartados a) y b)- las obras y construcciones a cargo de dichas entidades TREONA y MONTESUR, a saber: la vía de acceso o penetración, tendido de línea eléctrica, así como red viaria, tubería de conducción de agua y red de alcantarillado, apartados c), d), e), f) y g) del contrato analizado, buena parte de las mismas en beneficio de los terrenos reservados por ROSAM, en los plazos, forma, y mediante el 'precio' que se determinan respectivamente en las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato, a satisfacer mediante la cesión de las fincas que se expresan en la última de las apuntadas, bajo las condiciones suspensivas para la adquisición del pleno dominio de las mismas que señala la cláusula quinta y consecuencias moratorias de la sexta. En la cláusula octava se establece que hasta la total ejecución de las obras que habrá de realizar la constructora -TREONA- conforme a lo establecido la cláusula primera, la conservación de las mismas será de cuenta de dicha Sociedad.

La estipulación 'SÉPTIMA' del referido contrato de 1964, dice textualmente: 'TREONA S.A. queda además obligada a llevar a cabo en el plazo de diez años (...), la realización de las siguientes obras que serán de su propiedad una vez realizadas' (Sic), designando a continuación un motel, un establecimiento balneario, un centro deportivo, centro cultural y religioso, centro comercial, bancario y de comunicaciones y una estación de servicio, con detalle en cada caso de las dimensiones, características, utilidades y servicios de cada una de estas 'obras' a realizar en las fincas adjudicadas. Puesto que todas ellas están concebidas en beneficio de la urbanización, para su puesta en valor conforme al perfil diseñado, y al servicio por ende de 'todos' los residentes, esto es para uso y disfrute general, y se determina que una vez efectuadas serán de 'su propiedad' -de Ursa o Prorsa- conjugando y haciendo compatible la idea de servicio general y el dominio privativo del bien o elemento constructivo llamado a prestarlo, el argumento de la Comunidad se debilita.

La diferencia entre las obras y construcciones (prestaciones) definidas en la cláusula primera y las que 'además' se obliga la contratista a llevar a cabo a tenor de la cláusula séptima, desde otra perspectiva tampoco desdeñable, se pone de manifiesto en tanto aquellas se refieren a elementos e infraestructuras indispensables para el asentamiento proyectado, llamados a su entrega o puesta a disposición ya de los propietarios de las parcelas, del Ayuntamiento de Conil o Suministradoras correspondientes, y cuyo mantenimiento asume entretanto la empresa, mientras las de la cláusula séptima a cuya realización se obligan, una vez culminadas pasarán a ser del dominio de las constructoras, de modo que ninguna previsión alude al entretenimiento en las fases de pendencia, ni distingue o señala responsables.

Y el tratamiento netamente distinto que merecen las obras de reseñadas en una y otra cláusula del texto de 1964 definitivamente se refuerza a la vista de las escrituras adicionales y las de compraventa otorgadas por TREONA y MONTESUR con las demandadas en autos, URSA y PRORSA el 3 de noviembre y 29 de noviembre de 1972 (documentos 16 y 17 de la demanda). En estas últimas, con remisión a las adendas respectivas de 3 de noviembre y 18 de septiembre, TREONA Y MONTESUR, una vez realizadas las prestaciones a) y b) de la Cláusula Primera del contrato de 1964, venden sus parcelas a URSA Y PRORSA, que las compran subrogándose en cuantos derechos y obligaciones corresponden a sus transmitentes en virtud de las escrituras de 30 de marzo de 1964, especialmenteen la ejecución de las obras pendientes a que se hace mención, esto es, las de los apartados c), d), e ), f) y g) de la cláusula primera de la referida escritura; en los respectivos títulos de compraventa de 1972, se establece que el otorgamiento equivale a la transmisión de la posesión de las fincas objeto del contrato y también, interinamente, de aquellos otros donde ha de ejecutar las obras pendientes que figuran descritas en la cláusula primera de 1964.

En el marco trazado, la norma estatutaria que centra ahora la atención de la Sala ofrece ya importantes aproximaciones a la solución adoptada, que definitivamente se establece al completar la operación interpretativa.

Y es que si en el texto de 1964 se ponen a cargo de las primitivas urbanizadoras unas obras de infraestructura básicas e indispensables, descritas en detalle a lo largo de sus apartados c) a g) ambos inclusive, de la cláusula primera, de las que han de desprenderse una vez ejecutadas, detentando sólo interinamente los terrenos afectados y corriendo entre tanto con los gastos de conservación y mantenimiento; y, por otra parte, se contempla la obligación de las contratistas de realizar en el recinto otra serie de obras, las descritas en la cláusula séptima, claramente enderezadas al servicio de la urbanización y disfrute común de sus miembros, que no obstante quedarán o serán de su propiedad una vez construidas, parece razonable entender que cuando en 1973 se otorgan los títulos constitutivos y estatutos de las comunidades por URSA y PRORSA, designando nominalmente los elementos de 'uso compartido' a lo largo de los distintos apartados del artículo 2º, que se completa con la cláusula abierta del apartado e) referida 'en general cuanto en la urbanización esté destinado por esta sociedad al servicio común de todos los propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que (...) se realicen en lo sucesivo con este destino' las otorgantes, subrogadas en los derechos y obligaciones del contrato de 1964, no se están manifestando sobre las obras y edificaciones que con cumplido detalle e identificación explicitara la cláusula séptima de aquél.

No se compadece con la normalidad de las cosas que unos concretos inmuebles e instalaciones que las constructoras se habían obligado a realizar con destino específico y características predefinidas (motel con bungalows, establecimiento balneario, centro deportivo con piscina, centro cultural y religioso, biblioteca, capilla, centro comercial bancario y de comunicaciones y estación de servicios) y quedarían en su propiedad privativa una vez ejecutadas, fueran onmímoda e indiscriminadamente cedidas al común mediante el precepto estatutario comentado, ni el artículo 4º de los Estatutos, que sesgadamente se invoca por la Comunidad apelante, justifica dicha conclusión.

Decíamos, con cita del párrafo primero del artículo 1º de los Estatutos, que el dueño de cada parcela es propietario exclusivo de la misma con la participación comunitaria inseparable sobre los elementos de uso compartido en la urbanización. Pero el concepto de elemento privativo aparece aún más depurado en el párrafo segundo, al señalar que 'a todos los efectos de estos Estatutos se entenderán por 'parcelas' todas las fincas que se segreguen de dichas matrices cualquiera que sea la construcción que en ellas se realice, incluso hotel, motel, apartotel, centro cívico, edificios industriales-comerciales etc y el resto de las fincas después de las segregaciones'.

Concebida, pues, la parcela como unidad básica independiente perteneciente al dominio exclusivo de su titular, y merecedoras de la calificación todas las que se segreguen de las fincas matrices, más allá de la construcción que en ellas se realice, incluidas las enunciadas en la cláusula séptima de 1964, perteneciendo a las constructoras el dominio exclusivo de las parcelas y reservada la propiedad de las construcciones una vez realizadas, la pretendida adscripción comunitaria de tales bienes se diluye.

Además, como también se adelantaba, las previsiones del artículo 4º de los Estatutos, para nada empañan la conclusión alcanzada, es más producen el efecto contrario. El precepto trata de 'los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido enumeradas en el artículo 2º, y el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para lo cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietarios en virtud de estos estatutos, así como los de guardería, jardinería de viales, zonas verdes, su riego y limpieza, inclusive el de playa, y el de extinción de incendios si existiese y otros análogos' que 'serán satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado' con las solas excepciones del alumbrado de la red viaria, su jardinería y la de las zonas verdes, así como los gastos de conservación y funcionamiento de la estación o estaciones depuradoras, que se atemperarán respectivamente en función de las medidas superficiales de las parcelas afectadas y número de vocacionales usuarios.

Seguidamente se dice que 'no obstante las parcelas dedicadas a la construcción de hotel, motel, apartotel, edificaciones industriales y comerciales desde el día que concluya la edificación, contribuirán a este gasto multiplicando el número de habitaciones o puestos de ventas por el resultado de la operación reflejada últimamente en el párrafo anterior' (una cuota de amortización del 10% de su coste'.

Y, en fin, se añade el particular tan enfáticamente destacado por la Comunidad, a tenor del cual 'las construcciones o edificaciones mencionadas en el artículo 2º, apartado e) serán amortizadas a razón de un 5% anual, aplicándose otro 5% en concepto de intereses. Si fueren arrendados, durante este periodo se deducirá de los importes anteriores la cuantía de la renta'.

Pues bien, es visto que los 'gastos comunes' a satisfacer por los propietarios en proporción al coeficiente respectivo asignado a su parcela, tanto en la fórmula general como en sus excepciones, son los que corresponden a la conservación reparación o sustitución de instalaciones y servicios incursos en los cuatro primeros apartados del discutido artículo 2º de los Estatutos -a), b), c) y d)- incluyendo en el deber de contribución a los gastos comunes, explicitamente a las parcelas destinadas a hotel, motel, etc, llamados a contribuir al levantamiento de tales gastos con los demás parcelistas propietarios, en términos incompatibles con el tratamiento que corresponde a los elementos comunes. Y precisamente las previsiones de amortización de las construcciones y edificaciones del artículo 2º e), reunidas en una fórmula genérica e intertemporal que incluye las obras y construcciones afectas o que puedan serlo al servicio común, por parte de las constructoras, coloca el acento en la especificidad del régimen y tratamiento de estos y su autonomía de los elementos y construcciones litigiosas.

SEXTO.-Cuanto se lleva expuesto, resultado de conjugar los actos previos y concomitantes a la disciplina estatutaria, tras el examen riguroso de su texto ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil , el primero de los cuales acude para juzgar la intención de los otorgantes principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores, que no vetan los anteriores, como repite constante jurisprudencia, en parte citada por la propia comunidad apelante), los actos posteriores corroboran definitiva y abrumadoramente la conclusión alcanzada. Si nos hallamos ante unos bienes e instalaciones erigidos sobre parcelas de las constructoras, que quedarán en su propiedad una vez conclusas, contribuyendo desde entonces a los gastos comunes de la urbanización, en términos claramente disuasorios de lo pretendido por la Comunidad, los comportamientos posteriores despejan cualquier duda que pudiera persistir, no ya por la inocuidad de los invocados frente a URSA y PRORSA, sino por el vigor expresivo de los que la Comunidad protagoniza en claro y abierto reconocimiento de la propiedad ajena de los bienes reclamados.

En ambos sentidos bastaría con dar por reproducido el pormenorizado examen que de unos y otros comportamientos, y su verdadero significado a la luz de la doctrina de los 'actos propios' efectúa la juzgadora a lo largo del fundamento jurídico sexto de la sentencia, con cumplida cita jurisprudencial. Sobre todo cuando al denunciar la Comunidad apelante el 'error en la apreciación de la prueba, al valorar los actos propiosde las partes' en lo concerniente a los gestos de las demandadas URSA y PRORSA cuida de minimizar su alcance e importancia, señalando textualmente que 'son cuestiones significativasque han ocurrido a lo largo de los años y dan respaldo a nuestra argumentación principal, pero en ningún caso son la base' añadiendo que 'en todo caso no entraremos a rebatir punto por punto dicha valoración, pues no son estos actos el fundamento del derecho de mi mandante'.

En esta tesitura y en la medida en que puntualmente se invocan en el recurso, nos referiremos a las tachas opuestas al 'tratamiento igualitario' de los actos y comportamientos de las partes enfrentadas, así como a la 'amortización de los elementos comunes'.

Se destaca como el error más elocuente de la sentencia al examinar los 'actos propios' invocados por cada una de las partes litigantes para avalar sus postulados, considerar 'con el mismo peso la actuación de una sociedad mercantil en el ejercicio de su actividad profesional, que las actuaciones realizadas por los distintos presidentes de turno de una comunidad de propietarios, los cuales tiene diferentes grados de formación, conocimiento de los hechos y derechos, e intereses y opiniones' (Sic) de modo que estos últimos no reúnen las exigencias necesarias para atribuirles el carácter vinculante de propios actos.

El argumento es inconsistente y no puede ser tenido en consideración, tanto la Comunidad como las sociedades a ella enfrentadas en autos, han procedido a lo largo del tiempo como han tenido por conveniente, valiéndose de los expertos y asesores que han considerado oportunos, como ilustran claramente las actuaciones. La estrategia de la desigualdad de trato, que culmina en la descalificación de la oferta de compra dirigida por uno de los presidentes de la Comunidad a las demandadas URSA y PRORSA -sobre lo que volveremos al analizar las pretensiones subsidiarias- resulta por completo insostenible y no merece mayores comentarios. Solo reiterar que la doctrina de los actos propios lo que exige y requiere es que los mismos se realicen con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo la situación jurídica del mismo, debiendo ser concluyentes y definitivos. Se necesita que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada, esto es, ha de tratarse de actos de inequívoca significación que, por su trascendencia o por crear convención, causen estado, no pudiendo ser alterada unilateralmente la relación jurídica por ellos creada (Vid, entre otras muchas Sentencias del T.S. de 13 de junio de 2000 y las que en ella se citan).

En lo que hace a la pretendida amortización por parte de la Comunidad de los 'elementos comunes' reclamados de conformidad con las previsiones del artículo 4º, in fine, de los Estatutos, carece de todo sustento. Las amortizaciones que aparecen respaldadas por las pruebas son las que corresponden a la 'Estación Depuradora 1º Fase' pero nada permite vincular la meritada depuradora, ni extender su incontrovertida calificación de elemento común, con la piscina que se reivindica en autos. Y acudir a la cesión en arrendamiento de que han sido objeto repetidamente los elementos reclamados por parte de URSA Y PRORSA, tanto a la propia Comunidad como a terceros, para afirmar que las amortizaciones previstas han sido abonadas mediante las rentas o el precio percibido por los alquileres, sólo puede entenderse en una lectura defectuosa y sesgada de la previsión del artículo 4º, párrafo último, de los Estatutos, que dando nuevamente por supuesta la cuestión debatida, se extiende además sobre la aplicación o imputación de unos rendimientos, que por su título locativo únicamente refuerzan la situación dominical de las demandadas.

SEXTO.-Desestimadas las peticiones principales de la Comunidad, las que subsidiariamente se deducen en punto a la 'necesaria estimación parcial de la demanda (como consecuencia de la propia fundamentación de la sentencia)'Vid, folio 24 del recurso, resultan asimismo inaceptables y deben ser rechazadas. Y ello en primer lugar porque la sentencia combinando las previsiones estatutarias de 1973 con el contrato de 1964, se limita a señalar, en línea de principio, que las obras y construcciones contempladas en el artículo 2º e) de los Estatutos, no son las previstas en la cláusula séptima del contrato de 1964. La afirmación complementaria o explicativa de que en la norma estatutaria se comprenderán 'todas las obras que siendo destinadas al servicio común queden fuera de las previsiones hechas en la cláusula séptima del contrato de 1964' no avala -en nuestro criterio- los postulados de la parte, que ateniéndose a la letra de la cláusula Séptima de 1964, excluye de su nómina ciertos elementos se dicen ajenos de los allí previstos y han sido construidos, a saber el Club Social, Club Juvenil y Taller de Reparaciones, aduciendo que son elementos destinados al uso común distintos y no contemplados en aquella.

El discurso no puede tampoco ser considerado a los efectos propuestos. Primero porque más allá de la ubicuidad del lenguaje, no es tan sencillo independizar del complejo elenco de obras o construcciones de la tan citada cláusula séptima del contrato de 1964 las que concretamente se pretenden en este punto bajo las designaciones de Club Social y Club Juvenil, en apariencia meras variantes o concreciones de las instalaciones del Centro Cultural y Religioso y Centro Cívico; y en lo que concierne al taller de reparaciones, en principio estaría comprendido en los pactos de 1964; tampoco, desde luego, parece que el acabado razonamiento judicial, que no se detiene en el resultado del cotejo, justifique tales disquisiciones. En todo caso, aún admitiendo en cuanto al último de los elementos citados las matizaciones que cuida de efectuar la recurrente, señalando que el 'Taller' a que se refiere es el destinado al mantenimiento de la Urbanización, y no el que debía existir en la estación de servicio, a tenor del contrato de 1964, la solución desestimatoria subsistiría incólume, sobre todo cuando precisamente al referido Taller afecto a la conservación, entretenimiento y depósito del Conjunto Inmobiliario se refiere la operación de compraventa parcial de la finca 10.064, adatada el 28 de junio de 1996 entre URSA y la Comunidad, respectivamente como vendedora y compradora (Vid, documento nº 17 del escrito de contestación, Tomo II de los autos). Pero además enlazando con los actos de la Comunidad a que nos hemos referido en apartados anteriores, el pretendido acogimiento parcial de la demanda en cuanto a los elementos seleccionados en ningún caso podría prosperar.

No se trata solo de la abundante y copiosa correspondencia mantenida entre la Comunidad ' DIRECCION000 Residencial' -representada, como ahora, por su Presidente- y las empresas demandadas -URSA PRORSA- a propósito de la compraventa de las parcelas, edificios e instalaciones de Ursa y Prorsa que se inscriben en la demanda rectora, y, encubiertamente en las peticiones subsidiarias de la Comunidad, aderezadas con la incursión de la entidad 'Unión Parque Bahía, S.L.' tratando de adquirir para la Comunidad de Propietarios demandante parte de tales bienes (Vid, documento nº 23 de la contestación y su adjunto contrato de 14 de junio de 2005), aspectos que de suyo bastarían para empañar las reclamaciones analizadas. Es que la Comunidad de Propietarios ante una oferta de venta de las constructoras ahora demandadas y el interés suscitado en su adquisición, encarga informe al Letrado Don Juan Bosco Rodríguez Sánchez, emitido por éste en fecha 13 de octubre de 2006 (documento nº 30 de la contestación y anexos), que en respuesta a la consulta sobre la propiedad de las parcelas y situación urbanística actual de las denominadas 'piscina', 'socio-cultural', 'flama' y 'bar restaurante', establece las siguientes conclusiones: 1ª.- las parcelas cuya venta se propone son de titularidad privativa de las entidades promotora Roche, S.A. y urbanizadora Roche, S.A. con independencia del uso dotacional, equipamiento al servicio del complejo turístico, que viene determinado en el Plan de Ordenación para las mismas. Cualquier modificación en cuanto a su uso está sujeta a una serie de requisitos legales previstos en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (...) en lo que respecta al objeto de la innovación habrá que tenerse en cuenta que de afectar a suelo destinado a dotaciones (...) actualmente no existe en los Estatutos de la Comunidad ningún artículo que establezca derecho de adquisición preferente de la Comunidad o de sus miembros sobre las parcelas de titularidad privada.

En resumen, los distintos negocios locativos por los que URSA/PRORSA han venido cediendo a la Comunidad el uso y disfrute unos u otros bienes e instalaciones, así como las autorizaciones puntuales gratuitas o no para eventos concretos etc, se completan en su expresividad con el despliegue de gestiones e iniciativas de la Comunidad dirigidas a la adquisición por compraventa de los elementos litigiosos a URSA y PRORSA, verificando su situación dominical y urbanística, negociando el pago del precio correspondiente al igual que sus condiciones, y los efectos anudados a las operaciones gestadas, señalando que una vez producida la entrega y toma de posesión de los inmuebles 'serán a cargo de dicha Comunidad cuantos gastos se originen por el mantenimiento y tenencia de los mencionados inmuebles, entre ellos el IBI e incluidas las cuotas de comunidad' (Vid, los acuerdos alcanzados con UPB en junio de 2005, referidos en consideraciones anteriores) la solución adelantada en total coincidencia con el pronunciamiento apelado se ratifica e impone. No es propio de quien ostenta la condición de dueño avenirse a pagar por el uso temporal y limitado de lo que tiene, o someterse para ello a la necesidad de permiso de quien no lo es, y menos aún tratar de adquirir lo que por derecho propio ya le pertenece, y la Comunidad de Propietarios demandante que durante décadas se ha conducido en estos términos, expresión máxima del reconocimiento del dominio ajeno de las demandadas, no puede subvertir inopinadamente su posición, reivindicando como dueña parcelas e instalaciones que ahora, sin ninguna novedad relevante se pretenden comunitarias, de manera que la desestimación de la demanda de la Comunidad en los aspectos examinados es plenamente ajustada a derecho.

SÉPTIMO.-Por último, tampoco la impugnación del tratamiento en costas de la primera instancia puede ser tomado en consideración. La condena en costas a la Comunidad demandante no viene sino a aplicar la regla general del vencimiento que establece el artículo 394.1 de la Ley Procesal Civil .

Es cierto que con carácter de excepción, que por ello ha de ser objeto de interpretación estricta y restringida, el propio artículo 394.1 contempla la posibilidad de que 'en aquellos supuestos en que el Tribunal aprecie y así se razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho' no se proceda a tal imposición. Ahora bien, no basta ni es suficiente para impedir la condena en costas que se invoque la mera existencia de dudas, sino que estas últimas han de ser 'serias', objetivas y suponer un plusde incertidumbre al que normalmente se suscita en toda contienda judicial. Las invocadas han de ser, por ello, fundadas, razonables y basadas en una gran dificultad para determinar bien la realidad de los hechos o circunstancias que fundamentan la pretensión, bien los efectos jurídicos de los invocados por ser las normas aplicables a los mismos susceptibles de varias interpretaciones o porque sobre ellos exista doctrina jurisprudencial contradictoria (Vid, en tal sentido, entre otras, sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 1 de diciembre de 2008 ).

El examen de los antecedentes todos puestos a disposición de la Sala, pese a su considerable extensión y la variedad de argumental introducida por las partes, no sirven para apreciar los supuestos de excepción que la norma contempla y hemos enunciado. Ya la juzgadora advierte que el debate se presenta de modo más complejo y poliédrico de lo que realmente es, pero ni el alarde argumentativo de los litigantes, ni -desde luego- el encomiable esfuerzo judicial para dar cumplida respuesta a cada una de las cuestiones empeñadas, lo convierte en 'caso dudoso' a los precisos efectos del pronunciamiento en costas; y al colocar la parte apelante el acento en las ambigüedades e incertidumbres que exterioriza la sentencia ante la cláusula estatutaria erigida en clave del asunto, procediendo su vertebración para la ordenada y sistemática decisión del litigio, se detiene en una visión sesgada y preliminar del discurso judicial efectuado, que no consigue empañar el claro entendimiento que seguidamente aflora, denotado por la Comunidad, con actos elocuentes durante largos años, de modo que la imposición de costas a la parte actora resulta ajustada a derecho y debe prevalecer, con desestimación del recurso en todas sus partes, e imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales y doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 RESIDENCIAL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de los de Chiclana de la Frontera en fecha 31 de julio de 2012 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla referida resolución, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante, al que se dará el destino legal.

Notifíquese esta resolución a las partes, y con testimonio de la misma remítanse los autos al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

'En relación a los datos de carácter personal, sobre su confidencialidad y prohibición de transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento, deberán ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de Justicia (ex Ley Orgánica 15/99, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal)'.