Sentencia Civil Nº 296/2015, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 104/2015 de 23 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 296/15

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrada: D Miguel Ángel Larrosa Amante

En la ciudad de Elche, a veintitrés de julio de dos mil quince

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario1678/12 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada D. Leoncio , D. Patricio y Dª Sixto representados por el Procurador Sr. Picó Melendez y defendido por el letrado Sr. Almela Alarcón y D. Emiliano , D. Gines , Dª Penélope y Dª Visitacion representados por el Procurador Sr. Moxica Pruneda y defendido por el Letrado Sra. Martin Alvarez, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrentes, y como apelada la mercantil Promociones Don Sento, S.L. representada por el Procurador Sr. Garcia Mora y dirigida por el Letrado Sr. Soriano Balcazar.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 13-6- 2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

' 1.-Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Javier García Mora en nombre y representación de la mercantil PROMOCIONES DON SENTO,S.L. frente aD. Emiliano y su esposa Dña. Penélope , D. Gines y su esposa Dña. Visitacion , representadostodos ellos por el Procurador D. Pascual Moxica Pruneda, D. Camilo , representado por el Procurador D. Ginés Picó Melendez, D. Sixto , D. Patricio y D. Leoncio , representados por el Procurador de los Tribunales D. Ginés Picó Meléndez, declaro la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 6 de marzo de 2003 y condeno a los demandados a la restitución de las cantidades entregadas en concepto de pago a cuenta del precio en la siguiente proporción:

A D. Camilo , la cantidad de 17.193,69euros más los intereses legales de acuerdo con el articulo 576 LEC .

A D. Emiliano y Dña. Penélope , de forma solidaria, la cantidad de 120.331,79 euros, más los intereses legales de acuerdo con el artículo 576 LEC .

A D. Gines y Dña. Visitacion , de forma solidaria, la cantidad de 120.331,79euros, más los intereses legales de acuerdo con el artículo 576 LEC .

A D. Leoncio , la cantidad de 6.377,01euros, más los intereses legales de acuerdo con el artículo 576 LEC .

A D. Patricio , la cantidad de 23.010,75euros, más los intereses legales de acuerdo con el artículo 576 LEC .

A D. Sixto , la cantidad de 29.147,79euros, más los intereses legales del dinero de acuerdo con el artículo 576 LEC .

2.-Desestimo íntegramente la demanda interpuesta frente aD. Luis Alberto , representado por la Procuradora Dña. Nelly N. Herrera Fernández.

En materia de costas, estése a lo determinado en el Fundamento de Derecho Séptimo.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 104/2015, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 28 de mayo de 2015.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.-En orden a la resolución de la presente controversia, conviene en primer lugar determinar la naturaleza jurídica de la 'condición' a la que todas las partes litigantes consideran que estaba sometido el contrato de compraventa cuya resolución se pretende.

Aunque a juicio de la sala más parece que nos encontramos ante un supuesto de plazo o término para cumplimiento de la obligación de pago del resto del precio, pues ninguna condición explícita se desprende del contrato pese a que nos encontramos con que algunos de los intervinientes son profesionales del sector, y parece partirse de que la aprobación del plan se daba por hecha en un futuro próximo, lo cierto es que como las partes contratantes mantienen que efectivamente existió dicha condición que sometía la eficacia del contrato a la aprobación definitiva del plan parcial afectante a las fincas adquiridas aceptaremos que concurre el citado pacto.

Pues como indica la STS de 20 de junio de 1996 'no resulta preciso que se mencione la palabra condición, esta cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto, lo que exige se lleve a cabo actividad interpretadora por los Tribunales, pues, en todo caso, la existencia de condición en las obligaciones no se presume, al presentarse la obligación condicional como excepción ( sentencia de 21-04-1987 ).'.

Ahora bien, de lo que no se trata es de una condición suspensiva positiva, sino de una condición resolutoria, desde el momento en que el contrato de compraventa ha desplegado plenos efectos desde su nacimiento, habiéndose perfeccionado e incluso abonado una parte importante del precio pactado. Aparte de que dicha condición suspensiva positiva sería contradictoria con las pretensiones de la demanda. Condición resolutoria que determina la automática pérdida de eficacia sobrevenida del negocio en cuestión.

Pues como nos dice la STS de 28 de junio de 2012 'conviene recordar que las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre ( SSTS de 26 de julio de 1996 ). Admitiéndose según la interpretación conjunta de los arts. 1114 , 1117 y 1118 del Código Civil el establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba o no realizarse.

En este sentido, se remite la actora al art. 1117 del Código Civil , que regula la condición suspensiva positiva, es decir, aquella que hace depender la eficacia del contrato de que efectivamente ocurra el evento incierto, regulando de forma expresa los efectos de esta 'conditio déficit' para el caso de que la condición suspensiva no llegara a cumplirse.

Quiebra, no obstante, el razonamiento de la actora pues, aún a pesar de la terminología empleada en el párrafo anteriormente transcrito, la eficacia suspensiva de la condición determina que, pendiente ésta de realización, el contrato no produzca efecto alguno y el propio clausulado del contrato es claro cuando afirma que la cantidad entregada en concepto de señal responde a unas arras confirmatorias (es decir, que confirman la existencia y eficacia del contrato) y que son entregadas a cuenta del precio (es decir, que la propia parte que afirma su ineficacia ya habría cumplido parte de su principal obligación).

De hecho, la propia pretensión de la actora de condena a abonar cantidad alguna por la demandada por haber incumplido el contrato sería absolutamente incompatible con la afirmación de la existencia de condición suspensiva alguna, porque nada pueden reclamarse las partes mientras no se cumpla la obligación; por lo que, parece evidente que, de encontrarnos ante una condición, ésta sería claramente resolutoria y nunca suspensiva.

Efectivamente, la condición resolutoria es aquella en que, siendo perfecto el contrato desde su otorgamiento, la realización o no del evento determina la extinción o resolución del contrato; y éstas igualmente pueden ser positivas o negativas, por lo que, atendiendo a lo expresamente pactado por las partes, es claro que nos encontramos ante una condición resolutoria negativa ('conditio existit') regulada por el art. 1118 del Código Civil ...

...no se aprecia sinrazón ni arbitrariedad en la interpretación efectuada en la sentencia recurrida, cuando declara que las condiciones no son suspensivas sino resolutorias, pues para ello se basa la resolución judicial en que se entregaron arras confirmatorias y en la petición de indemnización por incumplimiento de contrato lo que no es compatible con la existencia de una condición no cumplida y con un contrato que se pretende no perfeccionado, dado que si la condición no se ha cumplido y el contrato no ha desenvuelto sus efectos, mal se pueden incumplir las obligaciones derivadas del mismo.

Por ello la doctrina define la condición suspensiva como aquella de la que depende que se produzcan los efectos del negocio ( art. 1114 CC ), mientras que la resolutoria es aquella de la que depende la extinción de los efectos del negocio, es decir, la resolución ( art. 1113 del CC ).

Por tanto, en la condición suspensiva, mientras esta se produce, solo concurre una expectativa de la producción de los efectos del negocio, por lo que el acreedor solo puede ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho ( art. 1121.1º del CC ) ( STS, del 02 de Junio del 2010. Recurso: 343/2006 ).'.

En este caso, resulta claro que la condición resolutoria desplegó sus efectos, dado que no se produjo el evento al que venía sometido la definitiva eficacia del contrato, consistente en la aprobación por la Consellería del Plan Parcial AL-8, que finalmente no se produjo.

Cuestión diferente y que luego analizaremos es si nos encontramos ante la concurrencia del supuesto del artículo 1119 del código civil . Así como la circunstancia de que en el año 2011, casi todas las fincas vendidas fueron transmitidas por los también vendedores don Camilo y don Luis Alberto , a terceros en diferentes porcentajes. Partiendo de que consideramos, a la vista de la compraventa conjunta en el mismo contrato, así como también de todas las participaciones de la promotora, junto con la finalidad de la compra, que era esencial a la contratación la adquisición del pleno dominio de todas las fincas con vistas a la futura promoción inmobiliaria pretendida por la demandante.

También ponemos de manifiesto que, salvo lo que modifiquemos en esta alzada, nos remitimos a la resolución de instancia y a sus argumentos para desestimar los recursos que inciden en las mismas cuestiones ya resueltas en la instancia y aunque abundaremos en algunos argumentos, básicamente aceptamos lo razonado, ya que la valoración de la prueba e interpretación contractual y consecuente solución de la controversia efectuada por el Juzgador a quo, es esencialmente acorde con lo dispuesto en el artº 217 de la LEC , y artículos 1101 , 1113 y ss, 1124, y 1281 del código civil .

Recuerda la Sentencia 116/1998, de 2 junio del Tribunal Constitucional , que 'En particular, hemos afirmado que es motivación suficiente la remisión hecha por el Tribunal Superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( SSTC 174/1987 , 146/1990 , 27/1992 , 11/1995 , 115/1996 , 105/1997 , 231/1997 o 36/1998 .'

Y de acuerdo con tal doctrina la STS de 5 de Octubre de 1998 nos dice que 'si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS 16 octubre 1992 , 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993 ).'.

SEGUNDO.-Recurso de don Leoncio , don Patricio y de don Sixto .

Impugnan estos recurrentes la resolución de instancia por considerar que la demandante carece de derecho alguno a ser reintegrada de las cantidades que constituyen la prima del contrato de opción de compra, a cuya devolución son condenados por el tribunal de instancia. Aceptan por el contrario que el contrato deviene ineficaz por no haber concurrido la condición a que venía sometida la contratación.

Aestos efectos conviene primeramente recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que 'La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .'.

Y la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que 'Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores.'.

En este caso la interpretación literal que el tribunal de instancia efectúa del contrato de opción de compra no es objetable por este tribunal de alzada. Pues parte de la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de este tipo de contratos.

Nos dice la STS de 18 de febrero de 2015 que 'La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011 , reiterada por la de 1 de diciembre de 2011 ) entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010 , 24 junio 2011 ; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa : así, sentencias de 21 noviembre 2000 , 5 junio 2003 , 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 7 mayo 2010 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 .

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima , que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho' ...Como dice la sentencia de 14 noviembre 2000 , citando numerosas sentencias anteriores, 'dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción'. Y, como añade la del 5 junio 2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, 'si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa...'.

STS de 19 de febrero de 2014 'El precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil ) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfeción del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa: así lo expresa la sentencia de 21 noviembre 2000 , reiterada por las de 5 junio 2003 y 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 ; la tercera: el precontrato, como se ha dicho, tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad.

Este es el caso de autos, el precontrato se celebra, como se ha dicho, el 1 de diciembre de 2005 y el plazo de ejercicio es el 1 de diciembre 2009. Se paga un precio por la opción (1.202.000 €) y se pacta el de la compraventa , si se ejercita aquélla (6.765.040 €). La cláusula penal es que si la sociedad optante no ejercita su derecho de opción, pierde la cantidad o prima que ha sido entregada al otorgar la mencionada escritura. Derecho de opción que se inscribe en el Registro de la Propiedad.'.

En este caso que nos ocupa, resulta que de lo expresamente pactado se desprende que se convino la existencia de un precio por la opción de compra que se corresponde con una prima de 131.677,62 €, pagada por la demandante en el momento de la firma del contrato. Y además indica expresamente que dicha cantidad se deducirá de la suma total del primer pago a realizar en el día que la compradora ejercite la opción de compra, en el caso de que el comprador no ejercitase dicho derecho en el plazo y condiciones que se establecen a continuación, quedará sin efecto la presente opción de compra.

El derecho de opción de compra se ejercitó oportunamente naciendo a la vida jurídica la subsiguiente compraventa, pasando la prima, por voluntad de los contratantes, a formar parte del precio de la misma. Compraventa que se perfeccionó, pero no se consumó por cumplimiento de la condición resolutoria y por causa no imputable a ninguna de las partes litigantes. De modo que la naturaleza de las cosas se impone, e incluso podríamos decir, como en el auto de medidas cautelares, que dicha cantidad se configuró más como parte del precio de una compraventa inminente como así fue, que como prima pactada en el contrato de opción de compra.

Además si entendemos la condición en su sentido técnico y objetivo como un evento futuro incierto del que depende nacimiento o la resolución de la relación jurídica determinante de derechos y obligaciones, en su aspecto subjetivo consiste en la querida subordinación de la eficacia del negocio a la realización de tal acontecimiento, siendo menester referir la influencia en ella a todo el ámbito contractual, para reconocer así la extensión de sus efectos sobre la totalidad del negocio mismo.

No pudiéndose desligar en este caso, por lo ya razonado, la prima de la opción de la posterior compraventa y precio de la misma, resultando todo el negocio afectado por la ineficacia derivada del cumplimiento de la condición resolutoria.

Incluso a igual conclusión podríamos llegar si se llegase a considerar, como luego veremos, que ambos contratantes han propiciado la resolución contractual con su conducta.

Cantidad que debe devolverse a la optante, máxime cuando no se pactó cláusula penal alguna que permitiese retener la eventual prima a la parte concedente.

Cuestión diferente, obviamente, es que no se hubiese ejercitado oportunamente por la promotora demandante la opción de compra, en cuyo caso sí sería factible aceptar la pérdida de la prima pactada. Que es el supuesto al que realmente se refiere la jurisprudencia que reseña en su recurso.

Así la STS de 14 de octubre de 1999 , efectivamente dice que 'se resalta y ratifica ese sentido optativo de la propia literalidad de las estipulaciones concertadas en dicho contrato, en donde se exponen, incluso, en la V, las condiciones para convalidar el contrato de opción en contrato de compraventa, siempre y cuando por los titulares del derecho concedido, dentro de los seis meses del plazo de la opción , se ejercitara la real adquisición de los inmuebles objeto de la acción, en cuyo caso, naturalmente, del precio total se descontaría la suma recibida como tal precio de derecho de opción , sin que el hecho de que la clásica y habitual prima se considere, a estos efectos, como parte del precio, no debe desvirtuar la recta calificación del contrato de opción que ha hecho el Juzgado sentenciador, ya que, hasta por la propia envergadura de su importe deviene lógico, que dentro de la jurisprudencia de intereses, las partes entiendan que, tal suma anticipada deba descontarse del precio de la eventual venta en el caso de que se consuma el derecho de opción y se convierta en auténtico contrato de compraventa...'.

Pero esta interpretación completamente razonable y lógica, precisamente va dirigida a permitir la retención por la parte concedente de una prima pactada en un contrato de opción de compra que no fue oportunamente ejercitada por el beneficiario de la misma.

Situación que nada tiene que ver con la que aquí nos ocupa en que efectivamente se ejercitó el derecho de opción y se perfeccionó la compraventa, deviniendo posteriormente ineficaz por cumplimiento de una condición resolutoria dependiente de un tercero y mutuamente aceptada por los contratantes.

Se desestima del recurso.

B) Recurso de don Emiliano , don Gines , doña Penélope y de doña Visitacion .

En su primer motivo de recurso aducen indebida aplicación de la doctrina de los actos propios del contenido de las actas de fecha 18 de junio de 2008, remitidas por la demandante, documentos 37 y 38 de la demanda, en relación con las respuestas efectuadas de contrario de fecha 17 de julio de 2008.

Respecto de los actos propios nos recuerda la STS de 29 de noviembre de 2005 que 'La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 y sentencias del Tribunal Constitucional 73/1988 y 198/1988 y auto de 1 de marzo de 1993 ). Sin embargo, como recuerdan, entre las más recientes, las sentencias de esta Sala de 14 de octubre de 2005 y 28 de octubre de 2005 , recogiendo doctrina ya sentada, entre otras muchas, en las sentencias de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 y 10 de junio de 1994 , el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, constituyendo presupuesto para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla.'.

No obstante, conviene precisar que la aplicabilidad de la doctrina de los actos propios no puede predicarse en los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 ). En igual sentido las Sentencias de 25 de octubre de 2000 , 12 de febrero de 1999 y 4 de junio de 1992 ).

Pues bien, en primer lugar no es cierto que los requerimientos de fecha 18 de junio de 2008, no incluyan la pretensión de resolución del contrato de compraventa, pues resulta claramente implícita cuando se requiere precisamente la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta por consecuencia de la citada convención.

En este sentido nos dice la STS de 28 de febrero de 2012 'acerca de la falta de solicitud expresa en el 'suplico' de la demanda de una declaración sobre la resolución del contrato, esta Sala se ha referido en varias ocasiones a las llamadas peticiones implícitas...En este sentido, si la parte demandante ha interesado una declaración sobre las consecuencias de la resolución contractual, es claro que está partiendo de ésta y solicitándola implícitamente.'.

Y por lo mismo no es aceptable que nos digan los apelantes que en su contestación a aquellos requerimientos de resolución no pretendían ni aceptaban también la resolución de la compraventa, pues esta afirmación es completamente incompatible con la manifestación de que 'es nuestra firme voluntad el devolverles las cantidades mencionadas y, teniendo la suficiente solvencia personal para responder, le proponemos la siguiente forma de pago de las cantidades adeudadas más los intereses legales que se devenguen...', añadiendo a continuación un calendario de pagos cuya última entrega se fijaba en el año 2012.

Consecuencia de lo expuesto es que ciertamente concurrió una clara voluntad de resolución contractual en aquéllas fechas. Con fundamento expresamente en que 'efectivamente, la condición suspensiva a la que se sometió el cumplimiento de los contratos de compraventa no se ha dado, dependiendo esta de un tercero, no de las partes, a pesar de que tanto por nuestra parte como por la entidad que usted representa se hicieron las gestiones necesarias para que la misma se diese, por tanto, no existiendo ningún tipo de incumplimiento por nuestra parte en los referidos contratos de compraventa...'.

En esta línea nos dice la STS de 27 de junio de 2011 'Presenta la recurrente su referida declaración de voluntad de resolver como si careciera de eficacia por sí sola y estuviera destinada a integrarse, con la aceptación de la vendedora, en un negocio jurídico bilateral, esto es, en un acuerdo de voluntades para dejar sin efecto la relación obligatoria preexistente, al modo de un mutuo disenso -'nudi consensus obligatio, contrario consensu dissolvitur': Digesto 50.17.35-, que, con razón, afirma no perfeccionado, puesto que la aceptación de la destinataria de tal supuesta oferta no coincidió con ésta y, por lo tanto, desde tal punto de vista, no podía tener otra significación jurídica que la de un rechazo con contraoferta -que, por su parte, tampoco aceptó-.

Con ese planteamiento sostiene Residencial Azpeitia, SL que pudo, libremente, cambiar de opinión, en la medida en que no había quedado vinculada por su inicial declaración de voluntad, no aceptada.

Sin embargo, ese planteamiento no es correcto. La declaración de la voluntad de resolver un vínculo contractual, con fundamento en el artículo 1124, tiene naturaleza unilateral, pues produce sus efectos sin necesidad de que la otra parte la acepte. Antes bien, como recepticia que es, basta con que la conozca su destinatario -o con que se den los supuestos de equivalencia al conocimiento que nuestro ordenamiento admite- para que sea eficaz.

Por ello, desde el momento en que la vendedora conoció la declaración de resolver emitida por la compradora, la resolución produjo sus efectos específicos -que, ciertamente, a los fines de la jurisprudencia antes mencionada sobre la posibilidad de un ejercicio extrajudicial de la facultad de resolver las relaciones de obligación sinalagmática, no han sido discutidos por la primera-.

Lo que se ha de examinar, por tanto, es si la compradora puede revocar y dejar sin efecto su declaración de voluntad de resolver la relación contractual después del momento en que la misma produjo sus efectos, en ejercicio de un 'ius variandi', para exigir a la otra contratante el cumplimiento del contrato.

Pues bien, la regla según la que elegida por el contratante una vía no puede optar por la otra -Digesto 18.3.4 (2) y 18.3.7- tiene en nuestro Código Civil una excepción, que aparece admitida en el propio artículo 1124 , en cuanto posibilita que pida la resolución pese su anterior opción por el cumplimiento, si éste resultara imposible - sentencias de 9 de octubre de 1981 y 18 de noviembre de 1983 -.

La excepción, sin embargo, no se extiende al supuesto contrario, como recuerda la citada sentencia de 18 de noviembre de 1983 : '[...] el hecho de instar el cumplimiento [...] no veda después pedir la resolución (), posibilidad que en la interpretación más razonable del artículo 1124 del Código Civil , en cuanto a la opción que concede, permite concluir que si bien instada no cabe variarla por el cumplimiento (aquí si rige el aforismo), pues ambas partes, de hecho, admiten así la extinción contractual, una por no cumplir y la otra por resolver, por el contrario sí es dable la facultad o posibilidad inversas, es decir, la de optar por la resolución después de ejercitar la acción de cumplimiento, bien que sólo cuando éste resultare imposible [...]' -.

Exclusión, la expuesta, que no impide, desde luego, la acumulación alternativa o eventual de ambas opciones en una misma demanda - sentencias de 18 de mayo de 1993 y 17 de enero de 2000 - ni que la otra parte no admita la resolución y busque la tutela judicial en los términos señalados antes, lo que en el supuesto enjuiciado no ha sucedido.'.

Y lo mismo respecto de la parte vendedora, pues como dice la STS de 18 de enero de 2013 'instada la resolución del contrato como manifestación de voluntad por parte de la vendedora, no puede accederse a su cumplimiento, y si la compradora se opone a la resolución, esta deberá ser decretada judicialmente.

En el requerimiento transcrito tras la cita en Notaría para el otorgamiento de la escritura y pago del precio se expresa que 'con este requerimiento se da cumplimiento a lo dispuesto en el art. 1504 del Código Civil '.

En la sentencia del Juzgado y en la de la Audiencia Provincial se declara que el requerimiento tenía como efecto subsidiario la resolución del contrato, dada la expresa mención al art. 1504 del CC , cuyos efectos quedan claramente establecidos en dicho precepto.

Por todo ello, no se produce inaplicación del art. 1124 del CC , pues no estamos ante una resolución pedida por el incumplidor, sino ante una resolución instada extrajudicialmente por la vendedora, quien con un acto jurídicamente eficaz se vinculó al resolver el contrato de compraventa ( art. 7 del CC ), y al no acudir a la Notaría la parte compradora para el pago y otorgamiento de escritura, dejó bien claro que no se aquietaba con el cumplimiento, por lo que al plantear la resolución contractual en la reconvención, no introduce nada nuevo ni diferente de lo que extrajudicialmente le planteó la parte vendedora, la que no puede en este procedimiento variar la postura jurídica que expuso en el requerimiento notarial. Es más, no consta que extrajudicialmente y tras el requerimiento se le ofreciera a la parte compradora una prórroga del plazo para pago, ni se atendieran pagos parciales.'.

No constando que existiera error excusable en el posicionamiento de los ahora recurrentes al contestar al requerimiento de la contraparte, pues tal contestación se produjo un año después de la resolución denegatoria de la aprobación del plan parcial.

En todo caso, el contrato devino ineficaz por cumplimiento de la condición resolutoria, lo que se produjo en el año 2007, cuando no fue aprobado el plan parcial del que dependía la definitiva validez del contrato.

Y en cuanto a la eventual aplicación del artículo 1119 del código civil , en relación con el artículo 1258, lo cierto es que caben dos posibilidades:

Primera, entender que la demandante con su conducta impidió la aprobación del plan parcial, circunstancia por cierto no suficientemente probada, puesto que don Victorino , no era el administrador único de la promotora Pinamar, adjudicataria como urbanizadora del plan parcial, sino también con carácter mancomunado uno de los vendedores, don Sixto ; el extemporáneo recurso de reposición interpuesto contra la resolución de la consejería de medio ambiente denegando la aprobación del plan parcial, fue interpuesto por don Sixto en nombre de presentación de la mercantil Pinamar, S.L. además de diferentes escritos dirigidos a la administración por lo que no podía desconocer la tramitación del expediente, a pesar de ello no consta reclamación de los vendedores para que la demandante desarrollase una mayor actividad administrativa; los socios de esta promotora a pesar de la venta privada no se desvincularon completamente de la sociedad, como también se desprende de las ventas producidas de parte de las fincas propiedad de dicha promotora tal como se refleja en el contrato de compraventa de participaciones sociales exponendo 3º; manifestando incluso su condición de socio de dicha mercantil don Emiliano , en la notificación de cese del administrador de fecha 13 de octubre de 2009; no existe prueba alguna de que hubiera podido modificarse el criterio de la Conselleria, mediante una actuación más activa de la promotora, teniendo en cuenta que la denegación fue esencialmente por impacto ambiental en una zona de especial protección, documento nº 23, folio 190.

Pero de aceptar la conducta obstativa de la demandante, en este caso lo cierto es que parte de los vendedores en el año 2011, transmitieron en la forma antes indicada casi todas las fincas que formaban parte de la contratación a terceros (lo que también confirma que consideraban resuelta la compraventa), incurriendo igualmente en una gravísima vulneración del contrato, en concreto del pacto tercero que les impedía efectuar trasmisión alguna de las mismas. Fincas que, como antes hemos indicado, formaban un conjunto inescindible en la contratación pues precisamente la intención de la demandante era la promoción inmobiliaria del lugar.

De este modo habría devenido imposible el cumplimiento de la obligación por parte de los vendedores, siendo esencial del contrato la entrega de todas las fincas, por lo que igualmente procedería la resolución del contrato de compraventa. Puesto que la aplicación del artículo 1119 del código civil , supondría la subsistencia del contrato y la obligación de cumplimiento por ambas partes, es decir el pago del precio y la entrega de las fincas aunque permaneciesen rústicas y sin posibilidades urbanísticas.

Segunda, considerar que el contrato devino ineficaz precisamente por cumplimiento de la condición resolutoria, al depender el cumplimiento de un tercero, y sin culpa de ninguno de los contratantes. En cuyo caso, no se produjo incumplimiento contractual alguno, sin que a esto se oponga la transmisión a terceros de ciertos porcentajes de la mayoría de las fincas adquiridas, pues el contrato ya había devenido antes ineficaz y ningún perjuicio podría deparar a la demandante, que evidentemente no sólo no estaba interesada en el cumplimiento del contrato, sino que había requerido de resolución con anterioridad.

Evidentemente en ambos casos sin derecho a indemnización alguna. El primero por incumplimiento igualmente grave de ambas partes litigantes, en el segundo por inexistencia de incumplimiento alguno.

En cuanto a la cuestión relativa al precio de la opción de compra, ya la hemos resuelto en el precedente fundamento jurídico.

TERCERO.-Impugnación de la mercantil promociones Don Sento, S.L.

El primer motivo de recurso dirigido impugnar la desestimación de la demanda interpuesta contra los Luis Alberto con condena en costas, ha quedado sin efecto a partir del desistimiento que respecto del mismo y de don Camilo , se produjo en virtud del escrito con fecha de presentación de 4 de febrero 2015.Igualmente este último desistió de sus pretensiones formuladas en vía de 'adhesión a la apelación.'.

Permanece por tanto el otro motivo de impugnación, aunque respecto de los demás codemandados, que discute la no imposición de los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sino exclusivamente de los procesales por parte de la resolución de instancia.

Dice la STS de 15 de mayo de 2015 'La línea jurisprudencial establecida a partir del Acuerdo de la Sala 1ª de 20 de diciembre de 2005 y plasmada en sentencias, entre otras, núm. 764/2008, de 22 de julio , y 228/2011, de 7 de abril , prescinde del alcance dado a la regla 'in illiquidis non fit mora' en la anterior jurisprudencia y atiende al canon de la razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia de condenar o no al pago de intereses y concreción del 'dies a quo' del devengo, siendo determinante la certeza de la obligación, aunque se desconozca su cuantía.'.

Y la STS de 22 de diciembre de 2009 'el quinto se refiere a los intereses que intenta no abonar desde el momento en que se le condena a su pago, con el argumento de que se le imponen desde la sentencia de la primera instancia y no a partir de la que se dictó en la segunda, que es cuando ya fue concretada o liquidada la indemnización procedente. Se desestima. La jurisprudencia más reciente de esta Sala considera inaplicable el principio in illiquidis non fit mora, tal y como venía aplicándose, en el sentido de que si la acción es estimada aunque no la exacta cuantía pretendida, se impone el interés legal; no estando ante un supuesto de absoluta indeterminación de la cantidad reclamada ni ante una pretensión exagerada que haga razonable la oposición de quien pretende evitarlos...'.

En este caso, la oposición era más que razonable, ya que en precedente resolución judicial dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche, se aceptaba, aunque no como ratio decidendi, de la pretendida en el proceso nulidad contractual por error vicio del consentimiento, que la aquí demandante no tuvo la debida diligencia en el seguimiento del procedimiento administrativo.

Y aunque la relevancia de esa actitud no se acepta por la Sala, con la importancia que se pretende por los recurrentes, no deja de introducir dudas sobre la misma, por lo que la oposición era perfectamente factible. Por otra parte, se ha concedido una cantidad notablemente inferior a la reclamada. Por todo ello, no procede estimar tampoco este motivo de impugnación.

CUARTO.-De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la ley procesal , existiendo relevantes dudas sobre la influencia de la conducta de la promotora demandante en relación con cumplimiento de la condición resolutoria, así como en cuanto a los efectos de la resolución del contrato en orden a la procedencia de la devolución de la prima de la opción de compra, no hacemos especial pronunciamiento en costas en lo que a esta alzada se refiere.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos los recursos de apelación interpuesto por las representaciones procesales de don Leoncio , don Sixto , don Patricio , don Emiliano , don Gines doña Penélope , doña Visitacion , así como la impugnación formulada por Promociones Don Sento, S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Elche, de fecha 13 de junio de 2014 , que confirmamos en su integridad. Sin especial pronunciamiento en costas en esta alzada.

Con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.