Sentencia Civil Nº 297/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 310/2010 de 05 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 310 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaroz

Juicio Ordinario número 630 de 2009

SENTENCIA NÚM. 297 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

______________________________________

En la Ciudad de Castellón, a cinco de Octubre de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veinticinco de Mayo de dos mil diez por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaroz en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 630 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Catalina , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Josep Font i Palomares, y como apelados, Don Juan Alberto , Don Calixto y doña Maribel , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Mercedes Cruz Sorribes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ángel A. Pamplona Burgos.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Estimando parcialmente tanto la demanda principal como la reconvencional, condeno a doña Catalina a pagar a don Juan Alberto , don Calixto y doña Maribel la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales. Sin imposición de costas.- Contra...- Así...-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Catalina , se preparó en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y una vez admitido a trámite, se interpuso recurso en el plazo conferido al efecto y mediante escrito razonado, solicitando se dicte sentencia concediendo el doble de las arras solicitadas. Se condene a la demandada al pago del exceso de las obras reclamadas. Se considere como valor actual de la vivienda la cantidad de 85.872'51 €. Se anule la estimación parcial de la demanda reconvencional, y consecuentemente desestimándola. Se valore el fallo de la demanda en 31.872'51 € a favor de la actora, y consecuentemente, sean condenados los demandados al pago de dicha cantidad de forma solidaria. Se impongan las costas de la primera instancia a la demandada. O subsidiariamente, en el supuesto que no deba condenarse por la demanda principal se condene por las costas que correspondan a la demanda reconvencional. Y se impongan las costas de la alzada a la demandada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se dicte resolución desestimando el recurso de apelación con imposición de las costas procesales.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 26 de Julio de 2010 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 28 de Julio de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 6 de Septiembre de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 27 de Septiembre de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Doña Catalina interpuso demanda contra Don Juan Alberto , Don Calixto y Doña Maribel , pidiendo la condena de los demandados al pago de 33.439,79 euros. Basaba su reclamación, partiendo de que los demandados habían incumplido el contrato de arras que habían firmado las partes para la posterior compraventa de la casa que luego se precisará, en que le eran debidos 6.000 euros a título de devolución duplicada de las arras penitenciales que en su día entregó y otros 27.430,79 euros por el coste de las obras que llevó a cabo en la vivienda que pensaba adquirir a aquéllos y que, obviamente, no recuperó al frustrarse el negocio por culpa de los mismos.

Por su parte, los demandados se opusieron a la demanda y formularon reconvención pidiendo la condena de Doña Catalina al pago de 44.312 euros (38.000 euros + IVA), cantidad en que cifraban el importe de las obras necesarias para recuperar la habitabilidad de la casa, teniendo en cuenta, decían, que las llevadas a cabo por la demandante la habían dejado inhabitable.

El juzgador de instancia ha estimado parcialmente la demanda y la reconvención. Por lo que respecta a la primera, ha concluido que la parte actora tiene derecho a recuperar los 3.000 euros que en concepto de arras entregó, pero no esta suma duplicada al no concurrir incumplimiento o rescisión por parte de los vendedores. También que los demandados deberían satisfacer 6.000 euros, a título de reintegro del coste de las obras realizadas por Doña Catalina , por más que fuera superior su precio, pues en el contrato se pactó dicho límite. En cuanto a la reconvención, el juez "a quo" considera que, puesto que la vivienda se ha depreciado por las obras realizadas, teniendo en cuenta que la misma ha sido devuelta inhabitable al no haber terminado aquéllas, debe la demandante indemnizar a los propietarios en el monto de dicha minoración, que cifra en 15.000 euros (de 60.000 euros a 45.000 euros). Y aplicando la compensación judicial a ambos créditos, líquidos y vencidos, ha terminado condenando a la actora reconvenida al pago a los demandados reconvinientes de 6.000 euros (15.000 euros - 9.000 euros).

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación Doña Catalina . Insiste en que debe ser íntegramente estimada su demanda y, matizando ligeramente su inicial pretensión, condenados los demandados a satisfacerle 31.872,51 euros, resultado de sumar las arras duplicadas (6.000 euros), la cantidad pactada como tope a abonarle por el importe de las obras (6.000 euros) y otros 19.872,51 euros, diferencia entre dicho límite y el valor real de las obras cuyo coste asumió. Pide asimismo la desestimación de la reconvención.

Lógicamente, los demandados y reconvinientes piden la desestimación del recurso.

SEGUNDO.- Varios son los motivos del recurso, a saber: 1º. Sostiene la demandante que debió estimarse su petición de condena a la devolución de las arras duplicadas (3.000 euros x 2), no solamente al reintegro de la cantidad que entregó en tal concepto. 2º. Dice también que lo correcto sería que se estimara su pretensión de reintegro del precio satisfecho para la ejecución de las obras que encargó en la casa litigiosa, sin limitar el retorno a la suma de 6.000 euros. 3º. Reprocha error en la valoración de la prueba pericial en la conclusión judicial de que la casa ha perdido valor, por causa de las obras llevadas a cabo y no terminadas, desde el de 60.000 euros que a la sazón tendría a los 45.000 euros que tiene en el estado en que la dejó la demandante. 4º. Por último, se dice que la sentencia ha acogido como petición reconvencional una que está ausente de la formulada por los demandados.

Antes de proceder al examen de las alegaciones en que se apoya la pretensión revocatoria, recordemos, aun reiterando lo ya dicho en la instancia, algunos hechos nucleares, sin perjuicio de los otros que indicaremos a lo largo de la presente resolución:

1º El día 10 de septiembre de 2007 los litigantes firmaron un contrato privado de arras en el que se preveía la compra por Doña Catalina de la casa, propiedad de los demandados, identificada con los números de policía NUM000 y NUM001 de la Calle DIRECCION000 del barrio DIRECCION001 , de la localidad de Ulldecona, en la provincia de Tarragona. Se pactó como precio de la venta planeada el de 78.130 euros (folios 29 al 31 y 203 al 205).

2º La demandante, que habría posteriormente de comprar la finca, entregó 3.000 euros en concepto de arras penitenciales, pues así se calificaban en la cláusula 5ª del contrato, en el que se citaba el art. 1454 CC y se decía que las perdería la compradora si rescindía el contrato y deberían los vendedores devolverlas duplicadas si eran ellos quienes lo rescindían.

3º En el pacto 8º del contrato quedaba la demandante autorizada a la realización de obras en la finca, comprometiéndose los demandados, en caso de que no se llegara a realizar la compraventa, a reembolsar a la primera su importe, con el límite de 6.000 euros.

4º Se previó el otorgamiento de la escritura antes del día 10 de diciembre de 2007.

5º Siendo así que las fincas reseñadas como números NUM000 y NUM001 , aunque integrantes físicamente de una sola casa, requerían su previa agrupación para la constancia escritural y registral como una finca, acordaron las partes, por estar en ello interesada la demandante, que los vendedores se encargarían de estos trámites. El día 29 de octubre de 2007 se otorgó la escritura pública de agrupación (folios 191 y siguientes), si bien no se llevó a cabo la inscripción registral de la finca como una sola hasta el día 11 de marzo de 2008 (folio 190), sin que conste que tal dilación fuera imputable a los demandados.

6º La demandante Doña Catalina tuvo la posesión de la casa desde que se convino el contrato de arras.

7º El día 28 de abril de 2008 el letrado de la actora comunicó al de los demandados que a su cliente no le interesaba la compra de la casa (folio 67).

8º El día 9 de junio de 2008 el abogado de los demandantes pidió la devolución de las llaves de la casa al de la parte actora (folio 221), que procedió a dicha devolución el día 10 de junio de 2008 (folio 228).

1. Nada hay que reprochar a la decisión judicial de apreciar la obligación de los demandados de devolver a la demandante Doña Catalina los 3.000 euros que entregó en concepto de arras, no dicha cantidad duplicada.

Indiscutido, pues así se califica expresamente en el contrato, que se trataba de arras penitenciales y por ello sometidas al régimen del art. 1454 del Código Civil , hemos de recordar que dicha obligación de devolución duplicada se impone cuando es la parte vendedora la que rescinde el otorgamiento del contrato de compraventa planeado. Y en el caso de autos no ha habido iniciativa en tal sentido. Sin entrar ahora en si cabria discutir si fue la compradora quien lo rescindió, pues se trata de cuestión marginal a esta alzada, claro es que no fueron los vendedores, que nada hicieron en tal sentido.

La recurrente apoya su pretensión en un pretendido incumplimiento de los demandados. Cierto es que en el contrato de arras se estableció como fecha límite para el otorgamiento de la escritura el día 10 de diciembre, como también que no se condicionó el mismo a la previa agrupación o inscripción registral de las fincas. Pero no obra en autos prueba alguna que permita achacar a los futuros vendedores el retraso que tuvo lugar en la realización de tales trámites: en primer lugar, porque la escritura de agrupación se otorgó el día 29 de octubre de 2007 y, por lo tanto, con tiempo suficiente para la constancia en el registro inmobiliario y la contratación prevista antes del 10 de diciembre a que se refería el contrato; por otro lado, porque nada apunta a que, una vez escriturada la agrupación, mudaran los vendedores la actitud diligente que habían tenido por desidia que provocara el retraso.

No cabe reprochar la falta de perfección de la venta, como se hace en el recurso, a que tras la escritura de agrupación los vendedores demoraran la inscripción registral hasta el 11 de marzo. No solamente porque, como decimos, nada acredita tal actitud morosa constitutiva de incumplimiento contractual, sino también porque sabido es que la inscripción registral ni es obligatoria ni, desde luego, integra o es necesaria para la compraventa inmobiliaria.

Por último, nada sugiere que Doña Catalina tuviera por incumplido el contrato a partir del día 10 de diciembre de 2007 fijado como límite para el otorgamiento de la compraventa, ni que su decisión rescisoria fuera previa al mes de abril de 2008 en que así lo comunicó su Letrado. Téngase en cuenta que la misma ha traído a los autos un documento de pago y un presupuesto relativos a las obras de reforma fechados el día 5 de febrero de 2008 (folios 49 y 50 y ss.), lo que es demostrativo de que en tal fecha no daba por incumplido el contrato sino que, por el contrario, seguía interesada, lo que desvirtúa cualquier suposición de que lo tuvo por irremediablemente incumplido por los demandados el 10 de diciembre de 2007 previsto en el contrato de arras como límite del otorgamiento de la compraventa.

2. Una vez que se previno expresamente que si la compraventa no llegaba a realizarse los demandados reintegrarían a la demandante el importe de las obras que hubiera realizado, si bien con el límite de 6.000 euros, no tiene razón la demandante al reclamar el reembolso del total importe que gastó en la realización de las obras de reforma, por superior que sea al límite convenido.

Carece de virtualidad el alegato del escrito de demanda acerca de que Doña Catalina , "creyendo en la buena fe del contratante, no reparó en el límite de 6.000 euros" (sic). A ella le incumbe la exclusiva responsabilidad de su falta de atención al contenido de la cláusula del contrato que conscientemente firmó. La literalidad de la misma es clara y no requiere ningún esfuerzo de interpretación. En cuanto a que le pasara desapercibida, debió advertir su contenido, resaltada como está dicho pacto en letra negrita, lo que no puede predicarse de todos los del contrato.

Tampoco puede apoyarse su pretensión en el singular argumento de que "la sentencia crea una situación de aceptación que reconoce el abono del exceso de los 6.000 euros si el valor de la vivienda supera los 66.000 euros (6.000 valor inicial más 6.000 reconocidos en el contrato de arras)" (sic). Parece referirse la recurrente a que, puesto que el juzgador asume el criterio pericial de que la vivienda tendría un valor de 97.000 euros si se finalizaran las obras iniciadas por la demandante y de 60.000 antes del comienzo de las mismas, debería seguirse de ello la obligación del reintegro por el importe total de las obras. Olvida este argumento que en el contrato se pactó expresamente el indicado límite de 6.000 euros de reintegro del precio de las obras a cargo de los demandados, por lo que debió Doña Catalina procurar no abordar trabajos cuyo coste fuera superior a dicho tope y si lo hizo debe asumir las consecuencias. Recordemos, a mayor abundamiento, que el citado valor superior a los 60.000 euros no es el de la casa en el estado en que la dejó la demandante, sino en la hipótesis de que se finalizaran las obras que inició.

Digamos, para terminar, que las obras que emprendió no eran necesarias para que la vivienda fuera habitable, pues ya lo era antes, según se desprende de la prueba pericial practicada en el juicio que, por el contrario, acredita la inhabitabilidad en la situación en que la dejó la demandante.

3. No hay error en la valoración de la prueba pericial.

No se ha equivocado el juzgador. El contenido de los informes traídos a los autos conduce inevitablemente a la conclusión judicial. Tanto el de los elaborados por Doña Diana antes del comienzo de las obras y luego, tras dejar la posesión la demandante (folios 61 al 65, 229 al 238 y 248 al 257), como el confeccionado por la perito Doña Micaela (folios 363 al 439), sobre los que se declaró en el juicio, acerca de los primeros -debido al fallecimiento de su autora- un técnico que los había examinado y visitado la finca y en relación con el último la perito designada en sede judicial que lo confeccionó.

En puridad, la recurrente discrepa con el resultado de las pericias, por lo que más debería hablar de error de los peritos que del juzgador al valorar sus informes.

Por el contrario, entiende la Sala que han sido ponderados de acuerdo con las reglas de la sana crítica, con arreglo al mandato del art. 648 LEC , pues solamente la existencia de informes de signo contrario -no los hay en autos- harían siquiera posibles -aunque no necesariamente más acertadas- conclusiones diferentes.

La valoración de las repetidas pericias conduce a la conclusión de que la casa era habitable antes de que Doña Catalina comenzara las obras, pero no cuando devolvió su posesión. Así mismo que, su valor de mercado era 60.000 euros antes de las obras y 45.000 tras dejarlas inacabadas la demandante. No debe interferir en el contenido del fallo el que dicho valor pudiera ser de 97.000 euros una vez finalizadas las obras y tras la ejecución de las mejoras, pues la recurrente dejó la finca antes de que se produjera dicha situación.

Por lo dicho, tampoco este motivo del recurso puede ser acogido.

4. Ni compartimos la opinión de la apelante acerca de que la sentencia recurrida concede algo no solicitado en la reconvención, lo que nos situaría ante una falta de coherencia entre lo pedido y lo otorgado, constitutiva de infracción del art. 3l8.1 LEC .

Pedían los reconvinientes la condena de la actora al pago de 38.000 euros (mas IVA), en concepto de coste de las obras de reposición de la casa a un estado de habitabilidad. La sentencia les concede la cantidad inferior de 15.000 euros, diferencia existente entre el valor de aquélla si la actora no la hubiera alterado con las obras que dejó inacabadas (60.000 euros) y el que tenía tras dejarla inhabitable. Aquéllos y éste persiguen la reparación del perjuicio irrogado a los reconvinientes por las actuaciones y omisiones de la recurrente.

No hay incongruencia, puesto que la parcial estimación de la reconvención y la condena de la reconvenida es a título de indemnización. Lo que sucede es que el juzgador ha mantenido un criterio reparador distinto al de los reclamantes, lo que no integra el vicio procesal denunciado, ni tampoco supone alteración de la causa de pedir.

Se impone, en conclusión y por lo dicho hasta ahora, la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Razonada la desestimación del recurso, procede la imposición a la parte apelante de las costas generadas por el mismo (art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Catalina contra la Sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vinaroz en fecha veinticinco de Mayo de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 630 de 2009, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la resolución apelada e imponemos a la parte recurrente las costas de la alzada.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.