Sentencia Civil Nº 297/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 862/2009 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 297/11

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº3)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 862/2009

JUICIO Nº 428/2007

En la Ciudad de Málaga a uno de junio de dos mil once. .

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Matías que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. MIGUEL FORTUNY DE LOS RIOS. Es parte recurrida Jose Miguel que está representado por el Procurador D. CARLOS BUXO NARVAEZ y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL GARCIA JIMENEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 4/06/09, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por don Matías , siendo demandado don Jose Miguel , debo absolver y absuelvo a éste último de las peticiones de la demanda, con imposición de costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 18/05/11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta por el actor, en base a considerar que el contrato contenía una garantía de una transmisión futura, que se incumplió por culpa del propio actor, por lo que ha de perder las cantidades entregadas a cuenta para la compra de la vivienda.

Frente a la referida sentencia, se alza la actora alegando: a) error en la valoración de la prueba y calificación jurídica del contrato, desprendiéndose de lo actuado que estamos en presencia de un contrato de compraventa con entrega de arras confirmatorias; b) se ha efectuado una doble venta de la vivienda.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Procede realizar una interpretación de los términos del contrato de reserva celebrado con fecha 6 de Agosto de 2.004. En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994: Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal o arras, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978 , 10 de marzo y 12 de julio de 1986 , 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994 , entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado - T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982 , 19 de octubre de 1984 , 30 de abril de 1988 , 9 de marzo de 1989 , 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil , toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio

Sentado lo anterior, no debe olvidarse que, conforme a lo establecido en el contrato, el objeto del mismo era "la fijación de una garantía a efectos de asegurar la transmisión de las fincas identificadas en el Manifestando I de este contrato". tal frase debe ponerse en relación con aquella otra recogida en los dos contratos conforme a las cuales "el comprador entrega en este acto en concepto de arras...", y "entre ambas partes se encuentra vigente contrato de compraventa y arras......" la mencionada cantidad se entiende entregada con el carácter de a cuenta....".

Estamos en presencia de un contrato de arras de las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio.

Pero a esta consideración hay que añadir que las cantidades entregadas, además de tener la consideración de arras confirmatorias, servían "para asegurar la transmisión de las fincas identificadas en el Manifestando I de este contrato", es decir, que además cumplían una finalidad de garantía de la transmisión futura.

La actora apelante no ha ejercitado la acción resolutoria de los contratos celebrados, a pesar de imputar al vendedor un incumplimiento contractual. Se limita a afirmar la existencia del incumplimiento imputado por que, según la recurrente, se ha negado a otorgar la escritura de compraventa de las dos viviendas objeto del contrato.

Sin embargo, de los contratos celebrados con fecha de 15 de Enero y 25 de Marzo de 2.004 (este último amplía el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa), se desprende que se había fijado por las partes una fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa, que, después de la ampliación, se fijó en el 30 de Abril de 2.004. La determinación de la fecha del otorgamiento se intuye como un factor esencial del contrato de compraventa celebrado, pues para la ampliación de la fecha el comprador hubo de entregar la suma de 60.000 €. Pero a cambio de esta carga, se facultaba al comprador para fijar la fecha concreta del otorgamiento, dentro del límite señalado en el contrato, es decir, antes del 30 de Abril de 2.004, pues debía comunicar al vendedor su deseo de formalizar la compraventa con quince días de antelación.

Sin embargo, llegada esa fecha el comprador no hizo uso de esa facultad, y no comunicó la fecha para la formalización de la compraventa, hasta el punto de que fue el vendedor quién, mediante fax de fecha 27 de Abril de 2.004, requirió al comprador por medio de burofax para que compareciera ante Notario el día 30 de Abril para otorgar la escritura, y si bien es cierto que dicho burofax no fue entregado por estar su destinatario ausente de reparto, se dejó aviso del mismo, que no fue recogido.

Desde esa fecha hasta el día 3 de Noviembre de 2.004, la compradora no hace gestión alguna que revele su intención de adquirir las viviendas. En la indicada fecha requiere a la vendedora para que le devuelva las cantidades entregadas.

En consecuencia, no ha sido la vendedora la que ha incumplido el contrato, sino la propia compradora, que no ha respetado el plazo establecido en el contrato para el otorgamiento de la escritura, no habiendo solicitado la resolución contractual sino que se ha limitado a afirmar el incumplimiento del vendedor y a exigir por ello la devolución de las cantidades que entregó en concepto de arras. Pero no ha quedado acreditado el incumplimiento de la vendedora, sino, muy al contrario, el de la propia compradora, y como quiera que la reclamación se basa pura y exclusivamente en ese supuesto incumplimiento, debe rechazarse la demanda y, por ende, el presente recurso, sin que pueda imputarse al demandado haber incumplido el contrato por el hecho de haber procedido a la venta de las viviendas, pues, transcurrido el plazo señalado para el otorgamiento de la escritura de compraventa, no compareciendo el comprador y desentendiéndose de la compra, quedó libre el vendedor para proceder conforme tuviera por conveniente, máxime después de haber requerido al otorgamiento al comprador y no recibir respuesta de éste.

TERCERO.- Que al ser desestimado el recurso y confirmarse la sentencia recurrida, procede imponer al apelante las costas causadas en esta instancia (artículo 398.1 de la LEC )

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Matías contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella, con fecha de 4 de Junio de 2.009 , en los autos de Juicio Ordinario 428/07, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo al apelante las costas de la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.