Sentencia Civil Nº 297/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 238/2012 de 28 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00297/2012

SENTENCIA NÚMERO 297/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ANGEL CARABIAS GRACIA

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a veintiocho de mayo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 837/10 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 Salamanca, Rollo de Sala Nº 238/12; han sido partes en este recurso: como demandantes-apelados DOÑA Natalia y DON Nicolas representados por la Procuradora Doña María del Carmen Casquero Peris y bajo la dirección del Letrado Don Manuel Rodríguez Santos y como demandada-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Doña Susana Anitua Roldán y bajo la dirección del Letrado Don Jesús Antonio García Morán, habiendo versado sobre nulidad de acuerdo adoptado en la Junta extraordinaria celebrada el día 13/04/2010.

Antecedentes

1º.- El día 31 de enero de 2012 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Casquero Peris, en nombre y representación de D. Nicolas Y DOÑA Natalia , declaro la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de la comunidad de la CALLE000 NUM000 - NUM001 de Salamanca, celebrada el 13 de abril 2010 donde se prohibe el cambio de uso del local sótano 1 propiedad de los actores, y en consecuencia, se permite el cambio de uso del local (sótano 1º) solicitado por los demandantes, con expresa imposición de costas a la Comunidad demandada."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia por la que, estimando dicho recurso, revoque la sentencia de la instancia, desestimando íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a los demandantes.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que confirmando en todo la recurrida, se declare no haber lugar al recurso de apelación interpuesto, todo ello, con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día ocho de mayo de dos mil doce pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO .

Fundamentos

Primero.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de esta ciudad se dictó sentencia con fecha 31 de enero de 2.012 , la cual, estimando la demanda promovida por los demandantes Don Nicolas y Doña Natalia contra la Comunidad de Propietarios del inmueble ubicado en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 de Salamanca, declaró la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de la indicada comunidad celebrada el día 13 de abril de 2.010 que prohíbe el cambio de uso del local sótano 1, propiedad de los actores, y, en consecuencia, permitió el cambio de uso del indicado local solicitado por los demandantes, con expresa imposición de las costas a la Comunidad demandada.

Y contra dicha sentencia se ha interpuesto recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios demandada, por la que, con fundamento en las alegaciones realizadas por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso de apelación, se interesa en esta segunda instancia su revocación y que se dicte otra desestimando íntegramente las pretensiones de la demanda, con imposición de las costas a los demandantes.

Segundo.- En la primera de las alegaciones del recurso se insiste en esta segunda instancia por la Comunidad de Propietarios demandada en la caducidad de la acción ejercitada por los demandantes, ya que, adoptado el acuerdo en la Junta de Propietarios de fecha 13 de abril de 2.010, el mismo no fue impugnado hasta el mes de noviembre siguiente (la demanda se presentó en fecha 12 de noviembre de 2.010), por lo que ya había transcurrido el plazo de tres meses establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que considera que tal impugnación únicamente podría fundamentarse en el apartado c) del referido artículo 18 al poderse estimar como un acuerdo que causa grave perjuicio para el propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo o adoptado con abuso de derecho.

Conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal "los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (aparatado 1) ; y se añade en el referido precepto en su apartado 3 que "la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año..." .

Por tanto, según ya señala la sentencia impugnada , los plazos para impugnar los acuerdos de las juntas de propietarios son los siguientes: a) cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, su impugnación estará sujeta al plazo de caducidad de un año; b) cuando perjudiquen gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, la acción de impugnación caducará a los tres meses; y c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, la acción de impugnación caducará igualmente a los tres meses.

Por consiguiente, si los demandantes fundamentan su impugnación del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada con fecha 13 de abril de 2.010, que le deniega el cambio de uso en el local de su propiedad, en que el referido acuerdo es contrario a lo establecido en los Estatutos de la Comunidad, concretamente en sus artículos 5 y 11, f), es indudable que el plazo para el ejercicio de la correspondiente acción es el de un año, contado desde la celebración de la Junta, o, en su caso, si los impugnantes no hubieren estado presentes en la Junta, desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la misma Ley de propiedad Horizontal . Y por ello, si el acuerdo impugnado se adoptó en la Junta de Propietarios de la comunidad celebrada en fecha 13 de abril de 2.010, a la que asistieron los demandantes, y si la demanda se presentó en fecha 12 de noviembre de 2.010, es evidente que aun no había transcurrido el plazo de un año, por lo que no había aún caducado la acción de impugnación ejercitada en la misma. Tal y como ya estableció la propia sentencia impugnada.

Tercero.- En segundo término se alega por la defensa de la Comunidad de Propietarios demandada que, si la totalidad de los propietarios del inmueble, excepción hecha de los demandantes, se oponen al cambio de uso del local de su propiedad, denegando la correspondiente autorización en tal sentido, en definitiva los actores están tratando de imponer el cambio de uso al resto de los copropietarios sin concederles margen ni posibilidad alguna para discutir la conveniencia o no del cambio de uso y de las obras precisas así como de su repercusión para la comunidad de propietarios; por ello considera que debe ser acogido el recurso, puesto que no se trata tanto de invalidar una facultad estatutaria como de adverar la necesidad legal de solicitar autorización comunitaria para proceder al cambio que los demandantes solicitan en su beneficio particular, invocando al efecto la doctrina contenida en la sentencia de esta Audiencia de 30 de marzo de 2.009 .

En respuesta a esta alegación del recurso se ha de señalar:

1º.-) que no se ajusta exactamente a la verdad la afirmación de que la totalidad de los propietarios del inmueble, - a excepción de los demandantes -, se hayan opuesto a conceder la autorización solicitada por los mismos para el cambio de uso del local de su propiedad, pues a la Junta de Propietarios que se celebró en fecha 13 de abril de 2.010 acudió un número de propietarios que representaba el 70,67 % del total de coeficientes de participación, votando ciertamente en contra de conceder la autorización para el cambio de uso del local nueve de los propietarios asistentes, que representaban el 57,75 % del coeficiente de participación, es decir, ciertamente la mayoría de los propietarios asistentes, pero no la totalidad de ellos, con excepción de los demandantes, ya que existen otros propietarios, que representan casi el 30 % del coeficiente de participación, cuya opinión se desconoce;

2º.-) que tampoco puede afirmarse que los demandantes hayan pretendido imponer al resto de los copropietarios el cambio de uso del local de su propiedad sin concederles posibilidad alguna de discutir la conveniencia o no de tal cambio de uso, de las obras precisas y de su repercusión para la comunidad de propietarios, cuando está plenamente acreditado que los ahora demandante interesaron de la comunidad la correspondiente autorización para el cambio de uso del local y para llevar a cabo las obras que el mismo implicaba, fundamentalmente referidas a la utilización del montacoches, aportando incluso los correspondientes proyectos según se había acordado ya en una Junta anterior celebrada en fecha 23 de noviembre de 2.009, imposición que tampoco puede derivarse de la impugnación judicial realizada por los demandantes del acuerdo denegatorio de la autorización para el cambio de uso solicitado, al considerar que el mismo contravenía lo establecido en los artículo 5 y 11. f), de los Estatutos de la Comunidad de propietarios al suponer ello el ejercicio de un derecho concedido a todo copropietario en el artículo 18. 3, de la Ley de Propiedad Horizontal ; y

3º.-) que tampoco puede resultar de aplicación al presente caso la doctrina y conclusión contenidas en la sentencia de esta Audiencia de fecha 30 de marzo de 2.009 , ya que, si bien es cierto que en la referida sentencia se convalidó el acuerdo que denegó a un copropietario autorización para comunicar el local del sótano de su propiedad a través del hueco de la escalera que servía de acceso a un pequeño sótano destinado a elementos comunes, aun cuando ello al parecer se encontraba previsto en los Estatutos, lo fu fundamentalmente en base a que no era adecuada la conformación de las escaleras de acceso al pequeño sótano destinado a elementos comunes y sobre todo porque ello supondría comunicar dos edificios colindantes e independientes entre sí, que eran y constituían dos comunidades de propietarios diferentes, circunstancias que indudablemente no concurren en el presente caso.

Cuarto.- Como tercer motivo de impugnación se alega por la comunidad de propietarios recurrente que la sentencia impugnada, al declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada en fecha 13 de abril de 2.010, que denegó autorización a los demandantes para el cambio de uso del local de su propiedad, al considerar que vulneraba el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , había interpretado erróneamente la prueba obrante en el procedimiento e infringido la propia normativa invocada en la misma, esto es, el artículo 7, en relación con los artículos 12 y 17, todos ellos de la Ley de Propiedad Horizontal . Se aduce en apoyo de este motivo de impugnación que el cambio de uso que pretenden los demandantes implica la realización de obras que afectan, no sólo a los elementos privativos, sino a los elementos comunes; y así: a) supone la demolición o derribo de toda la tabiquería y divisiones existentes en el propio local de los demandantes; b) supone la apertura de un hueco en la pared de cerramiento que separa el local de los demandantes del montacoches existente y que da acceso al sótano 2º; c) supone la ejecución de un acceso desde la calle al edificio para los usuarios del nuevo garaje y trasteros, con ejecución incluso de un vestíbulo hoy inexistente; d) supone la instalación de una nueva parada del elevador en dicha planta de sótano primero a fin de que los vehículos ocupantes del garaje puedan salir a la calle, lo que implicará la reinstalación y modernización del elevador con el correspondiente cambio de cuadros eléctricos y necesidad de las obras e instalaciones conexas; e) supone por la ocupación del local por unos diez vehículos un considerable aumento de carga de los forjados y estructura del edificio; f) exigirá una nueva configuración de los coeficientes de participación del local de los demandantes con distribución entre garajes y trasteros y habrán de establecerse nuevos porcentajes a efectos de contribución a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del montacoches entre el garaje existente y el de nueva creación; y g) no puede ignorarse que ello implicará incomodidades e inconvenientes, e incluso riesgos, derivados de la utilización del garaje por un mayor número de personas, ajenas incluso a las viviendas. Y por todo ello concluye que, dado que el cambio de uso afecta a elementos comunes, su autorización requerirá el consentimiento unánime de todos los copropietarios, siendo por ello perfectamente válido, en cuanto conforme con los artículos 12 y 17. 1º, de la Ley de Propiedad Horizontal , el acuerdo impugnado.

Con relación a este motivo de impugnación se ha de señalar:

1º.-) que carece de todo fundamento la oposición de la Comunidad de Propietarios a autorizar el cambio de uso del local propiedad de los demandantes en que ello implicará la demolición o derribo de toda la tabiquería y divisiones existentes en el referido local (cocinas, aseos y otras dependencias propias de la actividad de restaurante a que se ha venido dedicando), ya que tales obras, en principio y al no haberse acreditado que con ellas pudiera menoscabarse o alterarse la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o que fueran perjudiciales para los derechos de otro copropietario, estarían comprendidas en aquéllas que, conforme al artículo 7. 1, de la Ley de Propiedad Horizontal , le están permitidas a todo propietario de cada piso o local sin otro requisito que el de dar cuenta previamente a quien ostente la representación de la comunidad, como por los demás viene a admitir expresamente la propia Comunidad de Propietarios recurrente en el escrito de interposición del recurso de apelación;

2º.-) que es cierto que el cambio de uso que con respecto al local de su propiedad se pretende por los demandantes para destinarlo a garaje y trasteros implicará la utilización del elevador o montacoches existente para la entrada y salida de los vehículos que actualmente acceden al sótano segundo, con la consecuencia de tener que realizar en el mismo las modificaciones oportunas para que pueda tener también parada en el sótano primero, y con la consiguiente apertura de la correspondiente puerta de comunicación en el tabique que separa el local de los demandantes del referido elevador; y es verdad también que, en principio y al afectar a elementos comunes, la realización de tales modificaciones y obras por los demandantes requeriría del previo consentimiento unánime de los copropietarios integrantes tanto de la propia Comunidad de Propietarios como incluso de la subcomunidad constituida en relación con el uso de indicado elevador o montacoches, si no existiera total coincidencia entre los propietarios integrantes de una y otra, según resulta de lo establecido en los artículos 12 y 17. 1º, de la Ley de Propiedad Horizontal .

Sin embargo, no puede desconocerse tampoco que en los propios Estatutos de la Comunidad recurrente, concretamente en su artículo 5º, se establece expresamente que "tienen la consideración de cosa común para todas las plazas de garaje ubicadas en el sótano segundo el montacoches, así como su maquinaria, sin que participen en esa comunidad los locales de la planta de sótano primero y de la planta baja y los pisos vivienda del edificio, que no utilizan dicho servicio. No obstante lo anterior, si la planta de sótano primero fuese dividida en plazas de garaje, dicho montacoches, así como su maquinaria, se considerará elemento común para todas las plazas de garaje ubicadas en dicha planta y en la planta de sótano segundo" . Por tanto, si ya en los propios Estatutos de la Comunidad se contempla la posibilidad de que el local ubicado en la planta de sótano primero sea destinada a garaje con la consecuencia obligada de que el montacoches y su maquinaria tenga también la consideración de elemento común de dicha planta, es indudable que la oposición de la Comunidad no puede fundarse en que ello implicará la realización de modificaciones y obras para que referido montacoches pueda dar también servicio para la entrada y salida de los vehículos que pudieran acceder al referido sótano primero, pues es indudable que, si los Estatutos contemplan la consideración de elemento común del montacoches para ambos sótanos, ello ha de ser con el consiguiente derecho de los propietarios del sótano primero de realizar en el mismo, e incluso en otros elementos comunes, las modificaciones y obras necesarias que le permitan la utilización del indicado elemento común, con la correlativa obligación de tolerarlas por parte del resto de los copropietarios;

3º.-) que, aun cuando ciertamente en el correspondiente proyecto técnico se establece que el local de los demandantes para destinarlo al uso pretendido de garaje y trasteros ha de contar con una salida a la calle y que las escaleras deben ser especialmente protegidas y tener un vestíbulo de independencia, no se ha acreditado que para el cumplimiento de tales exigencias sea necesaria la ejecución de obras que puedan afectar a otros elementos comunes, como tampoco se ha probado el alegado aumento de carga en los forjados y estructura del edificio, y mucho menos que la ocupación del local de los demandantes por diez vehículos pudiera afectar a la seguridad del edificio;

4º.-) que es verdad que si, como consecuencia del cambio de uso del local de los demandantes para destinarlo a garaje, el montacoches y su maquinaria pasa a ser elemento común también de este local, los propietarios del mismos vendrán obligados a contribuir a los gastos derivados de su uso, mantenimiento y conservación del mismo, lo que implicará el establecimiento del porcentaje correspondiente con la consiguiente modificación de los porcentajes hasta ahora atribuidos a los propietarios del sótano segundo, pero ello igualmente se contempla ya en el artículo 11. f), de los Estatutos de la Comunidad, y sin que tenga que implicar necesariamente la modificación de los coeficientes en la comunidad general, por lo que tampoco tal circunstancia puede constituir motivo suficiente que pueda justificar la denegación del cambio de uso pretendido por los demandantes; y

5º.-) que finalmente tampoco se ha justificado que la utilización del local como garaje y trasteros, incluso por personas ajenas a las viviendas, suponga la existencia de incomodidades e inconvenientes que se alegan, cuando, si ya con anterioridad el local se venía destinando a restaurante, ello suponía el acceso al mismo de un gran número de personas extrañas a los integrantes de la Comunidad de Propietarios.

En consecuencia, ha de ser rechazado este motivo de impugnación, ya que, no obstante las alegaciones realizadas por la defensa de la Comunidad de Propietarios recurrente, no puede concluirse que por parte de la sentencia impugnada se haya incurrido ni en el error en la apreciación de las pruebas ni en la infracción legal por aplicación indebida o inaplicación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal que se denuncian en el recurso.

Quinto.- Finalmente se alega también por la Comunidad de Propietarios recurrente que lo establecido en los artículos 5 y 11. f), de los Estatutos no eximen a los demandantes de obtener el previo consentimiento del resto de copropietarios para llevar a efecto el cambio de uso respecto del local de su propiedad, cuando además la pretendida habilitación estatutaria para la conversión del sótano a garaje sin el consentimiento de la Junta de Propietarios había de considerarse nula, dado que los referidos Estatutos habían sido redactados por el promotor-constructor del edificio y aquella habilitación contradecía normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es cierto, como ya se señaló en la Sentencia de esta Audiencia de 30 de marzo de 2.009 , acogiendo la doctrina contenida en las SSTS. de 31 de enero de 1.987 y de 8 de octubre de 1.993 , que el régimen legal de la propiedad horizontal es, en principio, imperativo (véase disposición transitoria primera de la Ley de Propiedad Horizontal ), aun cuando se da un limitado juego al principio de autonomía de la voluntad, permitiéndose que los estatutos de cada edificio dicten reglas complementarias no prohibidas por la ley ( artículo 5. 3, de la misma) y que el conjunto de propietarios establezca normas de régimen interior relativas a la utilización de servicios y cosas comunes ( artículo 6). Y así en concreto el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la propiedad" .

No parece que la previsión contenida en los Estatutos de un posible cambio en el uso del local propiedad de los demandantes para destinarlo a garaje, con la consecuencia de que en tal caso el montacoches y su maquinaria tuviera la consideración de elemento común también de este local, y con la consiguiente obligación de los propietarios del mismo de contribuir a los gastos de mantenimiento, conservación, reparación y demás derivados del montacoches y su maquinaria con arreglo a los porcentajes que resultaran, pueda considerarse que vulnera alguna norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo además eficacia vinculante para los actuales propietarios del inmueble ya que los referidos Estatutos figuran debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Sexto.- No obstante lo anteriormente expuesto, que ha de determinar el rechazo del recurso de apelación en cuanto a su pretensión de revocación de la sentencia impugnada y consiguiente declaración de validez y eficacia del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de fecha 13 de abril de 2.010 denegatorio de la autorización a los demandantes para el cambio de uso del local de su propiedad, se ha de señalar también que la omisión de previsión estatutaria en cuanto a las consecuencias que en orden a la afectación de otros elementos comunes pudiera derivarse del cambio de uso del local contemplado en los mismos hace que no pueda encontrarse totalmente carente de justificación tanto la adopción de aquel acuerdo por parte de la Comunidad de Propietarios como su oposición a la impugnación promovida por los demandantes; y por ello, en aplicación de lo prevenido en el artículo 394. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se ha de concluir que, a pesar de la estimación de las pretensiones de la demanda, no es procedente imponer a la referida Comunidad las costas correspondientes a la primera instancia, por lo que ha de ser revocado el correspondiente pronunciamiento de la sentencia impugnada para no hacer imposición de tales costas a ninguna de las partes.

Séptimo.- Al ser estimado en parte el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada, no procede hacer tampoco especial pronunciamiento respecto de las costas ocasionadas en esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con devolución a la misma del depósito constituido, en aplicación de lo prevenido en la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución,

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA , representada por la Procuradora Doña Susana Anitua Roldán, confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de esta ciudad con fecha 31 de enero de 2.012 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, a excepción del pronunciamiento relativo a las costas, que se revoca, no haciendo especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas tanto en la primera instancia como en esta alzada, y con devolución a la recurrente del depósito constituido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-