Sentencia CIVIL Nº 297/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 356/2018 de 29 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0107271
Recurso de Apelación 356/2018 E
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 568/2017
APELANTE: RHINO REAL ESTATE SL
BRULEMAR REAL ESTATE SL
PROCURADOR: D.VICTORIO VENTURINI MEDINA
APELADO: D. Evelio
PROCURADOR: D. PELAYO ALEJANDRO DEL VALLE ALONSO
SENTENCIA Nº 297/2018
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. LUISA MARÍA HERNAN PÉREZ MERINO
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a veintinueve de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio verbal de desahucio por falta de
pago y reclamación de cantidad nº 568/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 8 de
Madrid, que ha dado lugar al Rollo 356/2018 seguidos entre partes, de una, como parte demandante apelante,
BRULEMAR REAL ESTATE , S.L. y RHINO REAL ESTATE S.L , representadas por el Procurador SR.
VENTURINI MEDINA, de otra como demandado-apelado DON Evelio , representado por el Procurador
SR. DEL VALLE ALONSO
VISTO , siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid, en fecha 1 de Febrero de 2018 se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Venturini Medina, en nombre y representación de instancia de las mercantiles BRULEMAR REAL STATE, S.L., RHINO REAL STATE, S.L., contra D. Evelio , absolviendo a éste de todos los pedimentos en su contra, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue admitido y dado traslado, se presentó oposición por la parte demandada y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día trece de Junio de dos mil dieciocho.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Antecedentes del recurso.

Por la parte actora se presentó demanda ejercitando acción de desahucio por falta de pago y acumulando la de reclamación de cantidad, y alegaba que habían adquirido la vivienda situada en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 y trastero NUM003 de Madrid el 26 de Agosto de 2016 a la mercantil Azonia Consulting S.L., existiendo contrato de arrendamiento vigente con el demandado respecto de esos inmuebles, y que estando pactada en el contrato la renta de 600 euros mensuales, a partir de Septiembre de 2016, abonó únicamente 500 €, por lo que entiende que existe incumplimiento que motiva el desahucio y que debe ser condenado el demandado a abonar la suma debida por la diferencia entre la renta contractual y la satisfecha.

La parte demandada se opuso a la demanda, alegando que existió una modificación del contrato en cuanto al importe de la renta con la anterior arrendadora, reduciéndose el importe mensual a 500 euros, que siempre ha pagado, tanto a la anterior arrendadora como a la nueva y que por tanto, no existe causa de desahucio ni procede la reclamación de cantidad realizada.

La Sentencia ahora apelada, al considerar acreditado que había existido novación modificativa en cuanto a la renta, de tal forma que la establecida en el contrato escrito se había reducido a 500 euros al mes, desestimó las acciones ejercitadas.

Contra la anterior resolución se interpone el recurso que ahora se resuelve, basado en los motivos que a continuación se analizarán y al que se ha opuesto la contraria interesando la confirmación íntegra de la Sentencia.



SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba.

Alega la parte recurrente, en los dos motivos que señala y que se analizan conjuntamente por estar íntimamente relacionados, que la Sentencia considera acreditada la existencia de un pacto de rebaja en la renta y que se les entregó una relación con la renta actualizada, si bien, ese listado no consta aportado y ellos lo niegan y, por tanto, no puede considerarse acreditado y tampoco la novación modificativa que se dice producida.

La jurisprudencia, en relación con la novación del contrato de arrendamiento, viene resumida, por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Abril de 2011 , al señalar: 'A) La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma inequívoca.

Así, la STS de 18 de marzo de 1992 establece que 'la institución de la novación representa en términos generales un cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo convenio el 'animus novandi' (voluntad de novar) de las partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva ( artículos 1203 , 1204 y 1207 del Código Civil ) la que en todo caso han de declarar expresamente los otorgantes como condición indispensable para que tal novación sea operativa conforme establece el artículo 1.204 del Código Civil . Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1964 , 11 de febrero de 1965 , 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991 )'. Esta doctrina ha sido recogida y aplicada más recientemente en las SSTS de 29 de abril de 2005 ( RC núm. 4129/1998), de 11 de julio de 2007 ( RC núm. 1980/2000) de 22 de mayo de 2009 ( RC núm. 425/2004 ).

B) La exteriorización del referido animus novandi (voluntad de novar) no ha de ser necesariamente de forma expresa, pudiendo ser expuesto de forma tácita, como refiere la sentencia de 19 de noviembre de 1993 , que, tras exponer la doctrina general sobre la necesidad de que exista constancia de la voluntad de novar, establece que la novación nunca puede presumirse ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, para, en el caso de autos -transformación de un local de negocio en almacén- considerar probada la novación verbal consentida por las partes a través de unos hechos que 'destacan por su expresividad y contundencia'.

En el presente supuesto debe considerarse acreditado que el contrato de arrendamiento fue modificado por los contratantes en cuanto al importe de la renta, reduciéndola en la cuantía de cien euros al mes, ya que así se deduce de la declaración testifical de la administradora de la sociedad arrendadora y luego vendedora del inmueble a la hoy apelante, y de la de su esposo, al señalar, como establece la sentencia recurrida, que rebajaron la renta a todos los inquilinos del inmueble en diversas cuantías y que lo hicieron verbalmente y que se lo comunicaron a la compradora aportándole una relación y si bien no consta el documento en autos, se debe considerar probado el conocimiento de la compradora por la testifical señalada y porque en los dos primeros meses en los que la hoy apelante se había subrogado, los recibos emitidos al demandado fueron por importe de 500 € cada uno (doc. 3 de la contestación) y aun cuando se alegue que no se acompaña el resguardo de transferencia bancaria y que no son válidos, la arrendadora nunca negó que el demandado hiciera ingresos mensuales de 500 €, por lo que es alegación que ahora no puede ser acogida, y lo único relevante es que si en el contrato consta una renta de 600 € y los dos primeros recibos emitidos al demandado lo son por 500 € cada uno, debe considerarse probado que se le comunicó la rebaja de la renta por los vendedores a la nueva compradora.

Pero es que además, merece destacarse que a los efectos del presente procedimiento lo único importante es la acreditación de la novación modificativa del contrato realizada, puesto que si no le hubiera sido comunicada a la ahora arrendadora esa rebaja de la renta, sería cuestión a dilucidar entre comprador y vendedor, pero no implicaría que pudiera considerarse que el arrendatario ha incumplido la obligación principal de pago de la renta a los efectos resolutorios pretendidos o que pudiera ser condenado en los términos interesados en la demanda.

Añadir, que el hecho de que en la escritura de compraventa conste que la vivienda y trastero están arrendadas (al igual que el resto del inmueble) y que se consigne 'por el plazo, renta y demás pactos y condiciones que son de ver en dichos contratos, cuyo contenido íntegro declara conocer la parte compradora...', no desvirtúa la conclusión anterior, puesto que el contrato de arrendamiento existe, habiendo sido modificado por pacto verbal en cuanto al importe de la renta y la compradora, como consta en la escritura, lo conocía, ya que así se extrae, como antes se señaló, de la prueba testifical practicada y del importe de los dos primeros recibos girados al demandado de Septiembre y Octubre de 2016, sin que al contrario de lo que se alega, la comunicación que como doc. 5 de la contestación se aporta, modifique lo anterior, ya que no se le reclama la diferencia de renta de los meses anteriores, simplemente se le requiere para firmar nuevo contrato con cuantía de renta de 600 € al mes, pero de haber sido firmado, tendría efectos para el futuro, en concreto a partir de 1 de Noviembre de 2016, que es la fecha que se consigna en el mismo.

Por lo anterior, el recurso debe ser desestimado, al constar la modificación o novación modificativa del contrato en cuanto al importe de la renta a pagar y, en consecuencia, no existe el incumplimiento del arrendatario en el que se basaba la demanda, ni deuda que deba ser satisfecha, por lo que la Sentencia debe ser confirmada.



TERCERO.- Costas de esta alzada.

La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al recurrente, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr.Venturini Medina, en nombre y representación de BRULEMAR REAL ESTATE, S.L. Y RHINO REAL ESTATE, S.L., contra la sentencia número 16/2018 dictada el día 1 de Febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid, en el juicio verbal de desahucio falta de pago y reclamación de cantidad, número 568/2017 y realizar los siguientes pronunciamientos: 1º.- Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º. Imponer al apelante las costas de esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. En Madrid a doce de julio de dos mil dieciocho. Doy fe.