Sentencia CIVIL Nº 297/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 563/2018 de 15 de Julio de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000563/2018
NIG: 3802641120170000691
Resolución:Sentencia 000297/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000119/2017-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de La Orotava
Apelado: Paula ; Abogado: Justo Clemente Pliego; Procurador: Ana Isabel Estelle Afonso
Apelante: Buen Puerto De La Cruz S.l.; Abogado: Gerardo Perez Sanchez; Procurador: Maria Del Carmen
Rodriguez Martin
SENTENCIA
Ilmas. Sras.:
Presidenta:
Dª MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ
Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ (Ponente)
En Santa Cruz de Tenerife, a quince de julio de dos mil diecinueve.
Visto por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, constituida por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba
expresadas, el presente recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de Juicio
Ordinario nº 119/2017, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de La Orotava,
promovidos, como parte actora o demandante, por Doña Paula , representada por la Procuradora Doña Ana
Isabel Estellé Afonso, y asistida por el Letrado Don Justo F. Clemente Pliego, contra la entidad mercantil Buen

Puerto de la Cruz, S.L., representada por la Procuradora Doña María del Carmen Rodríguez Martín, y asistida
del Letrado Don Gerardo Pérez Sánchez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Sra. Juez Doña Carolina Gutiérrez Segovia, dictó sentencia, de fecha 24 de mayo de 2018, en cuyo fallo o parte dispositiva se acuerda lo siguiente: 'Que ESTIMO íntegramente la demanda presentada por el a instancia de DOÑA Paula contra BUEN PUERTO DE LA CRUZ S.L., y como consecuencia: -Declarando la Resolución del contrato de compraventa de fecha de 16 de septiembre de 2016 suscrito entre las partes, por incumplimiento contractual del demandado, -Condenando al demandado a abonar al actor la cantidad de 80.000 euros (por aplicación de la cláusula penal de arras) más los intereses desde la reclamación extrajudicial, esto es, 3 de noviembre de 2016 y hasta su completo pago.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

Notifíquese a las partes haciéndoles saber que esta Sentencia no es firme y que contra la misma cabe recurso de apelación en un plazo de veinte días contados desde la notificación de la presente resolución, mediante un escrito que deberá reunir los requisitos legalmente, debiendo ser resuelto el mismo por la Ilma. Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia a las partes en legal forma, la Procuradora Doña María del Carmen Rodríguez Martín, en nombre y representación de la parte demandada, interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, habiendo presentado escrito oponiéndose a ese recurso la Procuradora Doña Ana Isabel Estellé Afonso, en la representación procesal que ostenta de la parte actora o demandante, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial (Sala Civil), con emplazamiento de las partes por término de diez días a los efectos de su eventual personación ante este último órgano.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera tras el oportuno reparto, se acordó incoar el recurso y formar el correspondiente Rollo, designándose Ponente.

Las partes apelante y apelada se personaron en tiempo y forma por medio de los mismos profesionales que las representaron procesalmente y asistieron jurídicamente en la precedente instancia.

Mediante Auto de fecha 4 de septiembre de 2018 se acordó tener por aportados los documentos que la parte apelante acompaña a su escrito de interposición del recurso.

Para deliberación, votación y fallo se señaló el día tres de julio del año en curso 2019.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. María Luisa Santos Sánchez, quien expresa el criterio y decisión del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recaída en la primera instancia estima en su integridad la demanda, declara la resolución del contrato de compraventa de fecha de 16 de septiembre de 2016 suscrito entre las partes litigantes, por incumplimiento contractual de la entidad demandada, y condena a esta última a abonar a la actora la cantidad de 80.000 euros, por aplicación de la cláusula penal de arras, más los intereses desde la reclamación extrajudicial, esto es, 3 de noviembre de 2016 y hasta su completo pago, imponiéndole además las costas de esa primera instancia.

Frente a la mencionada resolución se alza en apelación la aludida entidad demandada, quien solicita su revocación y la desestimación íntegra de la demanda, absolviéndole de sus pedimentos. Tras referir el cumplimiento de los requisitos procesales, y como motivos del recurso, aduce, en primer lugar, la incorrecta aplicación del artículo 1.124 del Código Civil, considerando que no se dan en el caso los presupuestos fácticos y jurídicos para poder aplicar el citado artículo; niega que en contrato de autos existiera alguna condición o requisitos especiales sobre el objeto de la compraventa, ni se vinculan los efectos de dicho contrato a un concreto uso o utilidad; afirma haber cumplido entregando el bien inmueble libre de cargas y gravámenes y libre de ocupantes y, por ello, tan solo se le puede exigir el cumplimiento de las obligaciones establecidas en los artículos 1.461 y 1.474 del Código Civil; también sostiene que la compradora -aquí actora apelada-, tenía conocimiento pleno del objeto que compraba a la firma del contrato, indicando las razones de esta consideración; reitera la inexistencia de incumplimiento por su parte, destacando que los supuestos déficits del inmueble (que esa parte en realidad niega), de existir, existían antes de la firma del contrato y, en su caso, eran conocidos y no ocultos para la compradora -la mencionada actora apelante-; indica que hay un incumplimiento de esta última, pues debía abonar antes del 17 de noviembre la cantidad de 335.000 euros (cláusula segunda del contrato), siendo el informe por dicha actora presentado, en el que basa su reclamación, de fecha posterior a la fecha límite que tenía para abonar el resto del precio, lo que no hizo, por lo que sí es procedente la resolución del contrato, pero no por incumplimiento del vendedor, sino por incumplimiento del comprador. Un segundo motivo de apelación se refiere a la incorrecta aplicación de la doctrina 'aliud pro alio', pues en este caso no existe el cambio del objeto, coincidiendo plenamente lo pactado y lo que se pretendía entregar; no hay tampoco vicios ocultos, descubiertos posteriormente por la compradora y que hagan impropio dicho objeto para el fin a que se destina; niega que pueda calificarse de vicio oculto la aplicación de una normativa vigente al tiempo de la firma del contrato; alega que las objeciones que la actora imputa al inmueble -negadas por dicha apelante- son supuestos impedimentos normativos y legales, en su caso, públicos y notorios y existentes antes del momento de la firma, por lo que debió la actora asesorarse y tomar conocimiento de lo que compraba antes de firmar, no después. Insiste en que sobre el inmueble de litis no pesa ningún impedimento legal para su uso comercial pero, aun de existir hipotéticamente, no puede, en modo alguno, considerarse un vicio oculto del que sea responsable esa apelante, no siendo tampoco una característica que solo pudiera conocerse por la compradora después de la firma; afirma que se trata de legislación vigente y el desconocimiento o ignorancia por la compradora no debe ser interpretado como una responsabilidad, culpa, negligencia o incumplimiento de la vendedora. Como tercer motivo del recurso, alega la incorrecta aplicación de la normativa sobre la construcción, refutando el informe pericial que ha tomado en consideración la juzgadora de la instancia, con indicación de los argumentos en los que apoya tal alegación. Un cuarto motivo del recurso es la incorrecta aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, señalando la jurisprudencia que entiende aplicable y sosteniendo que, en este caso, no existiendo incumplimiento ni causa imputable al vendedor para la elevación a público y para el perfeccionamiento del contrario, procede que el comprador pierda la señal entregada, en aplicación estricta del contrato. El quinto, y último motivo del recurso es la incorrecta valoración de la prueba, poniendo de manifiesto la prueba -documental- que, según dicha apelante, no ha sido valorada por la juez de la instancia, aportando de nuevo, junto con el justificante de Lexnet acreditativo de su presentación en el momento procesal oportuno -al contestar a la demanda-, los documentos que, por error no imputable a esa parte, no constan en el expediente físico en papel a disposición de dicha juzgadora; refiere que tales documentos acreditan la viabilidad del inmueble para la actividad comercial; finalmente, pone de relieve los errores valorativos que advierte tanto respecto de la prueba testifical aportada por esta parte (Don Jose María ) como de la documental aportada por la actora; también señala la existencia en la sentencia de notables errores aritméticos que deben ser corregidos, como el que se encuentra al finalizar el primer folio de dicha resolución judicial, al figurar como cantidad recibida por la demandada la de 80.000 euros, cuando fueron 40.000 euros. Al mismo tiempo, mediante otrosí, solicita se tengan por aportados los documentos que acompaña al escrito del recurso, que ya fueron aportados al contestar a la demanda vía Lexnet y que, según la sentencia recurrida, no hay constancia en los autos.

La parte actora se opone al recurso e interesa la confirmación íntegra de la sentencia apelada, por sus propios fundamentos, con expresa imposición de costas. Rebate las alegaciones del recurso, afirmando, en primer lugar, que el objeto de la compraventa era un local de negocio, exponiendo con mayor detenimiento los argumentos en los que apoya esta afirmación. Con señalamiento de las razones de sus consideraciones, niega la hoy apelada la existencia de prueba alguna demostrativa de que hubiera tenido conocimiento pleno del objeto que compraba a la firma del contrato, además de haber probado que no tenía ningún inconveniente económico para la compra, y destaca que el local de litis nunca tuvo licencia, reiterando la aplicabilidad de la doctrina jurisprudencial que reseña sobre el 'aliud pro alio', en casos de pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador. Rechaza también la alegación contraria sobre la incorrecta aplicación de la normativa sobre la construcción, remitiéndose al informe pericial por esa actora apelada aportado y a lo establecido en la sentencia recurrida. Señala que en la sentencia se efectúa una correcta aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, indicando la jurisprudencia que avala esta consideración.

Por último, refuta la alegación de la apelante sobre la incorrecta valoración de la prueba y pone de manifiesto la extemporaneidad de la presentación de los documentos que acompaña al escrito del recurso, no obstante lo cual, señala que esa documental refuerza los hechos que esa apelada invoca, en cuanto no se corresponde con el local de autos.



SEGUNDO.- El presente recurso debe fracasar, siendo improsperable la pretensión revocatoria de la demandada apelante, en cuanto ninguno de los argumentos que la sustentan logra desvirtuar la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, con la que coincide este tribunal -con las precisiones que se indicarán- después de examinar en esta alzada todo lo actuado, incluido el visionado de la grabación de la vista oral del juicio y la documental acompañada al escrito del recurso.

En efecto, la lógica y razonada valoración probatoria efectuada por la juzgadora de la instancia debe prevalecer frente a las alegaciones del recurso, que parten de un análisis de las pruebas y de una aplicación del Derecho y de la doctrina jurisprudencial totalmente subjetivo, sesgado, parcial e interesado.

Por ello, sin necesidad de reproducir en la presente sentencia los fundamentos de derecho de la recurrida, los cuales se aceptan con las precisiones que ulteriormente se señalarán, conviene poner de manifiesto en esta alzada la plena acreditación de la inhabilidad de la finca urbana o inmueble objeto del contrato de cuya resolución se trata para el uso o finalidad no solo al que la actora pretendía destinarlo -local de negocio o comercial- sino incluso para el de vivienda - también referido en la correspondiente inscripción registral y en el contrato privado de compraventa de 16 de septiembre de 2016; inhabilidad constatada especialmente por la prueba pericial practicada a instancia de la aludida actora, en la que se recoge la situación urbanística del inmueble, siendo contundente el autor de dicho informe sobre la referida inhabilidad, habiendo tenido dicho perito en cuenta la legislación vigente a la fecha de realización del mismo, fecha que se encontraba dentro del plazo de dos meses fijado en el contrato para el pago del resto del precio. La documental que acompaña al escrito del recurso carece de trascendencia a los fines revocatorios pretendidos por la hoy apelante, pues en los documentos referidos a licencia de apertura de establecimiento -año 1975- y licencia fiscal de actividades comerciales e industriales -año 1982- figura de modo genérico el nº NUM000 de la CALLE000 , sin mayor concreción de que se refiere al mismo inmueble de autos, existiendo otros locales en el edificio, como se evidencia, por ejemplo, de las fotografías que obran en los autos; mientras que en los recibos de IBI aparece como domicilio la CALLE000 NUM001 , aunque, ciertamente, la referencia catastral es la misma que figura en el contrato, desprendiéndose precisamente de estos últimos el uso comercial del inmueble; uso, por otro lado, que, aunque quepa considerarlo acreditado por lo manifestado por el testigo propuesto por la actora -su hermano- sobre la actividad que venía desarrollándose antes de la suscripción del contrato, fue precisamente lo que produjo que esta misma parte se mantuviera en la razonable creencia de que no existía ningún impedimento para dicho uso.

La parte ahora apelante no ha logrado desvirtuar el informe pericial aportado por la actora, del que resulta con claridad y rotundidad la inhabilidad del inmueble objeto del contrato de compraventa no solo para la finalidad principal pretendida por dicha actora -local de negocio- sino incluso para vivienda, fundamentalmente por razones urbanísticas, que en ningún caso son imputables a la última parte citada, como pretende la hoy apelante.

Nada obsta -se reitera- a la conclusión final estimatoria de la demanda el hecho de que el controvertido inmueble hubiera podido ser utilizado como establecimiento comercial, local de negocio o local comercial, incluso como almacén (según lo declarado testificalmente por el hermano de la actora apelante) con anterioridad a la firma del contrato de compraventa de autos, en cuanto que es patente que realizada la oportuna consulta urbanística en el Excmo. Ayuntamiento de Puerto de la Cruz, el mismo no cumple las exigencias básicas de calidad ni los requisitos necesarios para la obtención de las correspondientes licencias para el ejercicio de una nueva actividad económica o comercial (en particular, respecto a la altura libre de pisos, a las condiciones generales de seguridad en los lugares de trabajo y a las condiciones de accesibilidad de la escalera de acceso), ni tampoco para la habitabilidad como vivienda; estas circunstancias han de reputarse de graves y si bien es cierto que algunas de ellas como la de las características de la escalera de acceso eran fácilmente detectables e incluso pudieran ser objeto de ulteriores modificaciones para su adaptación a las condiciones legales de movilidad urbana, no ocurre lo mismo con la altura del local, de más difícil comprobación, por los escasos centímetros que faltan para cumplir las condiciones legalmente exigibles; razones todas ellas que impiden de modo objetivo y suficientemente justificado que la actora obtenga la plena satisfacción de las legítimas expectativas creadas al suscribir el contrato; aparte de que cualesquiera eventuales adaptaciones a la normativa urbanística aplicable podrían determinar, según las obras a realizar, una alteración del precio inicialmente pactado (375.000 euros, teniendo el inmueble una superficie, según Registro de la Propiedad, de 152,13 m2). Tales circunstancias son claramente atribuibles a la parte vendedora, quien, por su condición de propietaria y explotadora con anterioridad del controvertido inmueble, debió advertir previamente de las mismas a la compradora, quien ha demostrado que disponía de dinero suficiente para cumplir su obligación de pago del precio acordado al tiempo del vencimiento del plazo también fijado en el contrato de autos. Tampoco cabe considerar como falta de diligencia la actuación de la parte actora, una vez firmado el contrato, y a raíz de la información municipal obtenida cuando pretendía agilizar los trámites administrativos -como relató su hermano al declarar testificalmente, de encargar un informe pericial, cuyo resultado fue el que determinó finalmente su decisión de no continuar con la operación de compraventa concertada con la demandada apelante.

En cuanto a la declaración testifical de Don Jose María , si bien no precisó con exactitud que el local del que era inquilino fuera el de autos, conviene precisar que, de lo manifestado por los letrados asistentes en la vista oral del juicio al formular las correspondientes preguntas a dicho testigo, se desprende que se trataba del mismo local, pero en ningún caso esta declaración desvirtúa el expresado informe pericial; antes al contrario, como relató el Sr. Paula , precisamente la actividad que se estaba ejerciendo en el local previa y/o coetáneamente a la firma del contrato de autos influyó directamente en la creencia de él y de su hermana -la actora- de que el inmueble que ésta pretendía adquirir reunía todas las características propias de un local comercial, incluyendo, ineludiblemente, las necesarias para la obtención de las oportunas licencias administrativas para el ejercicio de la actividad comercial en legal forma; es mas, ni siquiera reunía las propias de una vivienda, pese a figurar tal uso -junto con el de local de negocio- en la inscripción registral del inmueble de litis.

Finalmente, en lo que concierne a la alegación de existencia de error en la valoración probatoria al consignarse en el antecedente de hecho primero de la sentencia recurrida, como cantidad recibida la de 80.000 euros en lugar de 40.000 euros, ha de significarse la irrelevancia del mismo, que en ningún caso tiene tal carácter valorativo, pues de la lectura conjunta de la mencionada resolución queda patente que se trata de un mero error material, al transcribir los hechos en los que se fundaba la pretensión actora, resultando claro que la cantidad abonada por ésta fue de 40.000 euros, pretendiendo su devolución duplicada, por su naturaleza de arras penales (estipulación segunda del contrato privado de compraventa).



TERCERO.- Por todo lo expuesto, ha de desestimarse el recurso y confirmarse en su integridad la sentencia apelada, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398 la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Ha de decretarse también la pérdida del depósito que se hubiere constituido, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º. Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña María del Carmen Rodríguez Martín, en la representación procesal que ostenta de la parte demandada, entidad Buen Puerto de la Cruz, S.L., contra la sentencia de fecha 24 de mayo de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de La Orotava, en los autos de procedimiento ordinario nº 119/2017.

2º. Confirmamos en su integridad la expresada sentencia.

3º. Imponemos a la referida apelante las costas causadas en esta alzada.

4º. Decretamos la pérdida del depósito que se hubiere constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.