Sentencia CIVIL Nº 297/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 536/2019 de 23 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866150

FAX: 934867109

EMAIL:aps11.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120178085272

Recurso de apelación 536/2019 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 469/2018

Parte recurrente/Solicitante: Edemiro

Procurador/a: Oscar Entrena Lloret

Abogado/a: EDGAR COLLADO PUJOL

Parte recurrida: Eugenio, Evelio

Procurador/a: Juan José Alberto Cobas Otero

Abogado/a: Albert Garcia Navarro

SENTENCIA Nº 297/2020

Magistrados:

María del Mar Alonso Martínez (Presidenta) Gonzalo Ferrer Amigo Cristina Daroca Haller (Ponente)

Barcelona, 23 de septiembre de 2020

Ponente: Cristina Daroca Haller

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 18 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 469/18 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Oscar Entrena Lloret, en nombre y representación de Edemiro contra la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Alberto Cobas Otero, en nombre y representación de Evelio y Eugenio.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'I. Que, DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la representación procesal de D. Edemiro contra D. Eugenio Y D. Evelio debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones ejercitadas en su contra.

II. No se impone condena en las costas procesales generadas en esta instancia'.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 23/09/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Cristina Daroca Haller.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del litigio.

En el presente procedimiento se ejercita acción de reclamación de cantidad correspondiente a las arras penitenciales pactadas para el caso de que no se llevase a efecto la compraventa de un bien inmueble del que los demandados eran dueños, en concreto se reclaman las arras dobladas.

Las arras fueron concertadas en fecha 17 de enero de 2017 en previsión de que la compraventa inmobiliaria se efectuase el 28 de febrero de 2017, lo que finalmente no sucedió por causas ajenas al demandante.

En concreto se alega en la demanda que no se materializó la venta por cuanto los vendedores no fueron capaces de realizar las gestiones para efectuar la firma; ni se cumplieron los plazos ni los requisitos fijados en el contrato para ejercer la compra pactada.

Sigue alegando que en fecha 26 de abril de 2017 se constató la imposibilidad de la venta y se solicitó la devolución de las arras suscritas por el Sr. Edemiro.

Ante el requerimiento extrajudicial, la parte vendedora devolvió los 8000 € entregados en su día, lo que viene a suponer que reconoce el incumplimiento contractual y que por la teoría de los actos propios dejó sin efecto el contrato por incumplimiento.

El demandado Evelio se opuso a la demanda alegando que la mitad indivisa de su hermano Eugenio estaba embargada y Evelio intentó solucionar con el encargado de las negociaciones por parte de Banc Sabadell el tema de los embargos existentes, por lo que Evelio actuó de forma diligente. Y por motivos que se desconocen el banco decidió no financiar al Sr. Edemiro y por ello no se pudo llevar a cabo la compraventa.

Sigue alegando el demandado que se estipuló una cláusula en el contrato de arras conforme al cual para el caso de que la compradora no encuentre financiación para la compra, el contrato se extinguiría devolviendo las cantidades entregadas sin que pueda aplicarse la cantidad entregada la naturaleza jurídica de arras penitenciales. Se indicó que la citada cláusula no dice nada respecto a la causa por la que no se obtiene la hipoteca, por lo que puede ser tanto por causa imputable al vendedor como al comprador.

El demandado Eugenio se opuso a la demanda y alegó que la inmobiliaria que gestionó la compraventa lo citó en sus oficinas sitas en Granollers y le manifestó que sobre su mitad indivisa existían embargos de su exmujer Berta, la cual cuando tuvo conocimiento de que su ex marido tenía cerrada la venta de la vivienda se dedicó a inscribir anotaciones preventivas de embargo de su exmarido para poder cobrar las deudas que tenía pendientes. Y asimismo opuso los mismos motivos que el otro codemandado.

SEGUNDO.- Decisión del juzgador de primera instancia y posiciones de las partes en el recurso de apelación.

El juez de primera instancia desestima la demanda.

El juzgador concluye que la venta se frustró por una serie de sucesos por cuanto la existencia de embargos sobre la mitad indivisa de la finca impedían la concesión del préstamo hipotecario.

Considera el juzgador que al copropietario Evelio no le es imputable la falta de perfección de la venta por cuanto en ningún momento pretendió desistir del contrato y su mitad indivisa no estaba embargada.

En cuanto al otro copropietario Eugenio tampoco desistió de la operación sino que fue su falta de solvencia la que propició la denegación del préstamo hipotecario y paralizó la venta.

La existencia de cargas en la vivienda no se preveyó como causa resolutoria del contrato, ni como causa para sancionarles a través de la arras.

Concluye el juzgador que la pérdida del negocio no es imputable a los efectos del destino de las arras penitenciales a ninguno de los litigantes, y por ello desestimó la demanda.

La parte apelante alega como motivo del recurso error en la valoración de la prueba por cuanto la parte vendedora debía entregar la finca libre de cargas , lo que no pudo ser. El actor disponía de la financiación para la adquisición de la vivienda , e incluso realizó gestiones que no le corresponden en aras a resolver el conflicto existente.

Por otro lado, se alega que sorprende que finalmente el piso fuera adquirido por el letrado de la acreedora del vendedor que además era uno de los que gestionaba las operaciones derivadas del contrato.

Por último, reitera la teoría de los actos propios, en la medida que los vendedores restituyeron los 8000 € entregados en concepto de arras lo que supone que estaban reconociendo su culpa.

La parte apelada se opuso al recurso considerando que la culpa de la no formalización de la escritura de compraventa es imputable al letrado de la Sra. Berta y no de los hermanos Evelio Eugenio, por cuanto dicho letrado con una mala praxis profesional puso constantes problemas para levantar los embargos existentes y finalmente adquirió la vivienda.

TERCERO.- Decisión del tribunal.

Revisado nuevamente el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, discrepamos de la conclusión alcanzada en la sentencia de instancia.

Se aporta como documento nº 1 de la demanda el contrato de arras suscrito entre ambas partes para la adquisición de una finca propiedad de los demandados.

Se trata de un contrato de arras penitenciales en virtud del cual la parte compradora, Sr. Edemiro, entregó 8000 € con la facultad de desistir por ambas partes, perdiendo el comprador dichas arras si desistía del mismo y restituyendo las arras dobladas caso de desistir el vendedor.

En dicho contrato se pactó que la finca se entregaría por los vendedores libre de cargas y gravámenes; y asimismo se condicionó la compraventa a la concesión de la hipoteca y a la tasación favorable, antes de la fecha máxima de firma de la escritura que se fijó para el 28/2/2017.

En el acto del juicio declararon los siguientes testigos:

El Sr. Ángel Jesús, agente de Banco Sabadell, declaró como testigo en el acto del juicio y manifestó que era el encargado de gestionar la concesión de la hipoteca para el Sr. Edemiro y estaba concedida y únicamente pendiente de levantar cargas o hacer las provisiones para levantar las cargas. Estuvo intentando asesorar al abogado de la esposa de la compradora que había presentado unos embargos respecto a cómo podíamos solicitar la provisión de cargas y les envió un modelo para que hicieran la gestión; con la inmobiliaria le manifestó la dificultad porque el letrado quería firmar sin levantar cargas lo que no es posible porque entonces no se concede la hipoteca.

También declaró Berta, exesposa del Sr. Eugenio, y manifestó que el Sr. Eugenio tenía deudas con la declarante y le dijo a su abogado que la finca estaba en venta y por ello pidió anotar diversos embargos; al final el piso se lo quedó su abogado.

Asimismo declaró como testigo el Sr. Belarmino que intermedió en la compraventa de la vivienda y redactó el contrato de arras y solicitó una nota del registro el mismo día de las arras y tenía una carga de unos 11.000 € y hablaron con el Sr. Eugenio para levantar el embargo pero no se pudo porque empezaron a anotarse más embargos; habló con el abogado de la Sra. Berta, El Sr. Pedro Enrique, porque le dijo 'te voy a joder una venta'; y el Sr. Pedro Enrique compró el piso finalmente; finalmente dijo que se intentaron levantar los embargos.

Dichos testigos fueron coincidentes en sus declaraciones y además son testigos que no tienen ningún interés en el procedimiento, por lo que no cabe dudar de su imparcialidad.

De toda esta prueba practicada ha resultado probado que la parte vendedora incumplió la obligación de liberar la finca de las cargas que la misma tenía, e incluso después de firmarse el contrato de arras se anotaron nuevas cargas; de hecho la hipoteca a favor de la parte compradora estaba concedida por la entidad bancaria, faltando únicamente levantar las cargas.

Dichas cargas se anotaron a instancia de la exesposa del copropietario Eugenio quien pretendía cobrar los créditos que tenía frente su ex-esposo Eugenio, por lo que contrató el abogado Pedro Enrique quien al conocer que existía la operación de venta de la finca, procedió a anotar diversos embargos.

Consta probado que hubo varios intentos de levantar las cargas, tanto a través del encargado de la concesión del préstamo hipotecario de la entidad Banco Sabadell como por parte del intermediario de la operación de venta, pues ambos hablaron con el referido letrado quien puso dificultades para levantar las cargas, siendo finalmente el que adquirió la finca.

En consecuencia, se trata de determinar quién debe pechar con las consecuencias de la actuación del tercero, letrado de la ex-esposa del vendedor Eugenio, que impidió el levantamiento de las cargas para finalmente adquirir la finca.

Pues bien, la actuación de este tercero provocó que la parte vendedora no pudiera cumplir su obligación de levantar las cargas de la finca y es por tanto , la parte vendedora quien debe pechar con las consecuencias jurídicas por cuanto dicho incumplimiento no trae causa en un supuesto de fuerza mayor, sino que, con independencia de la actuación contraria a la buena fe del letrado Sr. Pedro Enrique, no debe olvidarse que las cargas traían causa en las deudas de uno de los vendedores.

No podemos mostrar conformidad con la valoración de la prueba efectuada por el juzgador de instancia.

Consta probado que la hipoteca estaba aprobada y por tanto, lo que frustró el contrato de compraventa fue la imposibilidad de levantar las cargas, siendo la parte vendedora quien debe pechar con las consecuencias.

El juzgador de instancia indica que la pérdida del negocio no es imputable a ninguno de los litigantes, sin embargo ya hemos fundamentado que la actuación del tercero, letrado de la ex-esposa del copropietario Eugenio, que impidió levantar las cargas no constituye un supuesto de fuerza mayor y en cualquier caso, todo ello trae causa en las deudas de uno de los copropietarios, por tanto son estos quienes deben asumir las consecuencias.

El juez a quo también argumenta que uno de los vendedores, Evelio, no desistió de la operación y además no se le puede imputar la falta de perfección de la compraventa.

Sobre esta cuestión debe decirse que si bien es cierto que la mitad indivisa de la vivienda del Sr. Evelio no tenía ningún embargo, lo cierto es que los vendedores se obligaron en el contrato de arras como parte vendedora de forma solidaria, de tal modo que frente a la parte compradora deben responder ambos vendedores/copropietarios, sin perjuicio de las relaciones internas entre ambos.

Por último, el juzgador indica que en la cláusula del contrato de arras se prevé la eventualidad de que la parte vendedora no entregase el inmueble sin las cargas, el comprador podría retener parte del precio para levantar dichas cargas, por lo que el juez concluye que la existencia de las cargas de por sí no conllevaba la rescisión del contrato de venta, de tal modo que la existencia de deudas de los vendedores no se postuló como un motivo de reproche bastante como para sancionarles a través de las arras.

Al respecto debe decirse que la cláusula prevé la posibilidad de que si el día del otorgamiento de la escritura la parte vendedora no acreditase el estado de la finca libre de cargas, retendría parte del precio para su levantamiento, sin embargo en el caso de autos debemos tener en cuenta que no se pudo llegar a la fase del otorgamiento de la escritura pública por cuanto la entidad bancaria tenía aprobada la concesión de la hipoteca pero exigía que las cargas estuvieran levantadas, cosa que no se pudo realizar por la actuación del letrado de la acreedora de uno de los vendedores; por tanto, aunque no se previera que el no levantar las cargas no fuera causa de rescisión del contrato, en todo caso supone un incumplimiento de las obligaciones asumidas que además en este caso impedían avanzar en la tramitación de la compraventa. A todo ello debemos añadir que muchas de las cargas (embargos) de la finca se inscribieron en el Registro de la Propiedad con posterioridad al otorgamiento del contrato de arras, por lo que la existencia de multitud de cargas no pudo ser tenido en cuenta en el momento de otorgar el mismo.

De este modo aunque no se hubiera pactado que el incumplimiento de la obligación de levantar las cargas comportara la resolución del contrato, en cualquier caso, el incumplimiento de dicha obligación ha frustrado el negocio jurídico de compraventa.

Por tanto, tal como alega la actora en el fundamento de derecho VI el incumplimiento de las obligaciones permite conforme al art. 1124 del CC resolver el contrato y conforme a lo pactado en el contrato de arras, procede la restitución de las arras dobladas por parte del vendedor, y habiéndose restituido los 8000 € entregados en su día, procede condenar a los 8000 € restantes en concepto de arras dobladas.

Por todo ello, procede estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia condenando a los demandados al pago de los 8000 € en concepto de arras dobladas.

De conformidad del artículo 1108 del CC procede condenar al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial

CUARTO.- Costas.

La estimación del recurso de apelación comporta la imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada.

Igualmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC , ante la estimación del recurso, no procede imponer las costas de esta segunda instancia a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Estimar totalmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Edemiro contra la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, que se revoca y en su lugar se estima la demanda principal y se condena a Evelio y Eugenio al pago solidario de la cantidad de 8000 € más los intereses legales desde la interpelación judicial con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada y sin imposición de las costas procesales de esta alzada a ninguna parte.

Ordenamos la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir dicha sentencia de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la LOPJ.

Notifíquese esta sentencia a las partes en legal forma y, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 208.4 LEC , se informa a las partes que esta sentencia no es firme. Dictada en un proceso de cuantía inferior a 600.000 euros, contra ella cabe recurso de casación, siempre que su resolución presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán ( arts. 477.2.3 º y 3 , 478.1 y D. Final 16ª LEC y arts. 2 y 3 Ley 4/2012, de 5 de marzo , del recurso de casación en materia de derecho civil de Cataluña).

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.