Sentencia Civil Nº 298/2012, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 138/2012 de 17 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00298/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

N01250

C., EL CID, 20

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 42 1 2011 0002151

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000138 /2012

Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.7 de LEON

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000200 /2011

Apelante: PROCALE SA, CONSTRUCTORA LEYCO SA

Procurador: ISMAEL RICARDO DIEZ LLAMAZARES

Abogado:

Apelado: C.P. C/ DIRECCION000 , NUM000 LEON

Procurador: CRISTINA DE PRADO SARABIA

Abogado: Mª EVA ALAEZ FERNANDEZ ZABALA

SENTENCIA NUM. 298-12

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

Dª ANA DEL SER LOPEZ.- Magistrada

En León, a diecisiete de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Procedimiento Ordinario 200/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº. 7 de León, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 138/2012, en los que aparece como parte apelante PROCALE SA, y CONSTRUCTORA LEYCO SA, representadas por el Procurador D. Ismael Ricardo Diez Llamazares y asistidas por el Letrado Dª. María Fernández Viadas y como parte apelada Com. Prop. c/ DIRECCION000 , NUM000 León, representada por la Procuradora Dña. Cristina de Prado Sarabia y asistida por la Letrada Dña. Mª Eva Alaez Fernández Zabala, sobre defectos y vicios, obligación de hacer, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 10 de noviembre de 2011 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Cristina de Prado Sarabia, en nombre y representación de la comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de León, contra las entidades PROCALE S.A. y Constructora LEYCO S.A., representadas por el Procurador de los Tribunales D. Ismael Diez Llamazares, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, declarando la existencia de los vicios o defectos de construcción consistentes en grietas en paredes, grietas en techos, carpintería, humedades en techo de garaje y defectos en la extracción, condenando a las demandadas, solidariamente, a realizar los trabajos de reparación descritos en el Fundamento de Derecho Tercero de esta Resolución, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandada " .

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandada recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contra parte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 10 de julio actual.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de León se formuló demanda de juicio ordinario contra las entidades mercantiles PROCALE, S.A. y CONSTRUCTORA LEYCO, S.A., en sus respectivas condiciones de promotora-vendedora y constructora, respectivamente, del conjunto inmobiliario en el que tiene su asiento la referida Comunidad para que, al amparo de los preceptos de la Ley de Ordenación de la Edificación y de los que regulan la responsabilidad por incumplimiento contractual, fueran condenadas a realizar los trabajos de reparación necesarios para la subsanación de una serie de vicios o defectos constructivos, ubicados tanto en elementos comunes como en elementos privativos y que se individualizan en los informes confeccionados por el Arquitecto D. Jeronimo y por el Ingeniero Técnico Industrial D. Salvador (el suplico de la demanda, por error, se refiere a un único informe y se considera al segundo Arquitecto de profesión), acompañados a aquélla como documentos nºs. 6 y 7, respectivamente.

Condenadas ambas mercantiles a la realización de los trabajos necesarios para la subsanación de los defectos constructivos, contra la sentencia de primera instancia se formula recurso de apelación por la común representación de las demandadas.

SEGUNDO. - La responsabilidad civil que pueden asumir los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, por los daños materiales que se relacionan en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, lo es con independencia, o sin perjuicio, de la responsabilidad contractual.

Así lo dispone el primer inciso del número 1 del citado artículo ("Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales ... ") y lo reitera el número 9 del mismo, al decir: "Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa".

En el mismo sentido, el artículo 18.1 de la Ley establece que el plazo de dos años para la prescripción de las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos lo es "sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual".

Por otra parte, en el citado artículo 17 se reconoce expresamente legitimación activa a los propietarios y a los terceros adquirentes de los edificios o de parte de los mismos en el ejercicio de las acciones de responsabilidad contra los profesionales de la construcción por vicios o defectos en la misma.

Para que el daño material causado en el edificio sea indemnizable, es preciso que esté incluido en alguna de las tres categorías a las que se refiere el número 1 del artículo 17, que establece una lista de daños (a los demás, de existir, no se les aplica el régimen de responsabilidad de la Ley).

En función de los mismos, se establecen distintos plazos de responsabilidad o garantía: diez años, tres años y un año. Se sujetan a la responsabilidad decenal los vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio y además comprometan su resistencia mecánica y estabilidad. La responsabilidad trienal protege la habitabilidad, se trata de aquellos defectos que aún no afectando a la estabilidad de la edificación, hacen la vivienda inapropiada para el uso que le es propio. Finalmente, son los llamados defectos de terminación o acabado los que han de surgir dentro del plazo del año.

Los tres plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas, según recoge el propio precepto.

El transcurso del plazo de garantía que corresponda es causa de extinción de responsabilidad por los vicios o defectos de que se trate.

Producido o manifestado el vicio dentro de los indicados plazos, el plazo de prescripción de la acción para exigir responsabilidades es de dos años, según el artículo 18.1 (sin perjuicio -repetimos- de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual).

Clasificables las deficiencias por las que se reclama en cinco grandes grupos (grietas y fisuras en paredes de varias viviendas, fisuras en techos, desprendimientos de las jambas de varias puertas en la vivienda 4º E, humedades en techo de garaje e incumplimiento de la normativa urbanística en relación con los conductos de ventilación de cocinas y baños), vistos los informes de los dos peritos Arquitectos Sres. Jeronimo y Augusto , es claro que las encajadas en los tres primeros grupos no comprometen la seguridad estructural ni la estabilidad del edificio ni tampoco lo hacen inhabitable, por lo que tienen su encaje en la categoría de defectos de terminación o acabado. No así los otros dos, cuya existencia incide en las condiciones de habitabilidad, en cuanto las humedades del garaje están bastante generalizadas y a través de los conductos de ventilación los malos olores de las cocinas penetran en los baños de la misma o de otras viviendas o en otras cocinas.

Recepcionado el edificio el 7 de septiembre de 2006, no existe constancia de que antes del 7 de septiembre de 2007 se hayan manifestado o empezado a manifestar las deficiencias de los tres primeros grupos. Es más, del contenido del acta de la Junta General Ordinaria de 11.02.08, en la que se hace referencia a otras distintas y aquéllas se silencian, deducimos que se manifestaron fuera del plazo de garantía.

Por el contrario, al problema de los olores de cocinas y baños y al de humedades en el garaje se hacía referencia en dicha acta y al primero en la de la Junta General Extraordinaria de 23.09.08.

Deduciendo de lo reflejado en el acta de la Junta General Ordinaria de 22.01.09 ("se acuerda por unanimidad encargar un informe pericial que recoja todas las deficiencias existentes en el inmueble, pues las reparaciones realizadas por la constructora no han sido efectivas, provocando un empeoramiento de las mismas") que a dicha fecha ya se habían manifestado todas aquellas por las que se reclama y que se reflejan en los dos informes periciales acompañados a la demanda y que sustentan lo en ella reclamado.

Presentada la misma el 28 de febrero de 2011, la prescripción de las acciones que tienen su sustento en la Ley de Ordenación de la Edificación para peticionar la reparación de las deficiencias surgidas dentro del plazo de garantía no admite discusión a la luz de los preceptos antes analizados, por más que la representación de la Comunidad actora quiera retrasar el dies a quo del cómputo del plazo de dos años a la fecha del informe o de los informes periciales en que sustenta su demanda.

Ciertamente, existe constancia en los autos de que por las mercantiles recurrentes antes de la presentación de la demanda se abordaron obras de subsanación de las filtraciones del garaje, que podrían conllevar la interrupción del plazo de prescripción, mas las mismas ya se habían ejecutado al tiempo de la Junta General Ordinaria celebrada el 22.01.09 y en dicha fecha ya se sabía de su ineficacia, por lo que cuando se demandó el plazo de ejercicio de la acción para reclamar su reparación con base a la indicada Ley estaba agotado.

Consecuencia de ello es que, con base a la misma, ambas demandadas deben absueltas de las pretensiones contra ellas ejercitadas.

TERCERO. - Queda por analizar la posible responsabilidad contractual que, de existir, solo puede obligar a la promotora- vendedora de los pisos y en ningún caso a la constructora, al no estar ligada a los compradores por ningún contrato y al ser exigible su responsabilidad únicamente con base a la Ley de Ordenación de la Edificación.

Aunque en el presente caso su posible responsabilidad derive de los contratos de compraventa celebrados con los propietarios de los distintos pisos y locales, hemos de recordar que tanto para la jurisprudencia que interpreta el artículo 1591 del Código Civil como para la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 17, num. 3 , in fine), el promotor, por su condición de artífice de todo el proceso constructivo, responde siempre, asumiendo una especie de función de garante incondicional frente a los perjudicados por la actuación de todos los agentes en el mismo implicados. Ello obedece, sin duda, a que es con él con quién contrata el particular y ha de ser por ello el responsable frente a éste del cumplimiento del contrato, y de la elaboración y entrega de una cosa idónea para el fin al que ha de ser destinada.

Sobre la compatibilidad de ambas acciones, se ha pronunciado la jurisprudencia y esta misma Audiencia Provincial, a través de su Sección 1ª, en Sentencia de 25.04.11 , que en uno de sus Fundamentos razona : " ... Surge así en relación con el Promotor un doble ámbito de responsabilidad: por razón del contrato de obra y consecuente responsabilidad de los agentes del proceso de edificación ( art. 1591 del CC , antes de la LOE y las normas especiales de ésta después de su entrada en vigor), y por razón del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa vendida ( STS 17.11.05 , y 16.05 y 22.12.06 ). Y en relación con esta última porque la obra se realiza en su beneficio, porque se encamina al tráfico de la venta a terceros, porque los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial y porque elige al contratista y a los técnicos. A partir de esta compatibilidad de acciones, la de responsabilidad por incumplimiento que otorga al comprador (o causahabientes) acción para exigir indemnización por daños y perjuicios ( artículos 1101 y 1124 del CC ) está sometida al plazo general de prescripción de 15 años. En este sentido, y en relación con supuestos de edificación sometida a la aplicación de la LOE, se pronuncian sobre tal compatibilidad diversas sentencias como la de la Sec. 11ª AP de Valencia de 27.06.07 y la de la Sec. 19ª AP de Barcelona de 14.01.09 , entre otras, y con ello no hacen otra cosa que seguir la jurisprudencia del Tribunal Supremo que mantiene plena vigencia, máxime si tenemos en cuenta que el apartado 9 del art. 17 de la LOE no viene sino a dar cobertura legal a esa doctrina ... "

Aplicable a su posible responsabilidad contractual el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil , visto que el mismo no ha transcurrido, hemos de ver si ha de responder de la reparación de todos y cada uno de los vicios o defectos que sustentan la reclamación. Para ello, hemos de entrar en su análisis individualizado, a fin de determinar si merecen el calificativo de tales, si obedecen a una defectuosa ejecución o, por el contrario, a un mal uso y si su reparación ha de ser abordada por la promotora condenada.

Grietas y fisuras en paredes y techos.- Discrepantes ambas partes tanto en la terminología a emplear para describirlas, como en su análisis etiológico, como en las labores a realizar para su reparación, lo cierto es que, sea cual sea su origen, existen. La cuestión es si puede obligarse a un promotor a reparar todas las que surjan o vayan surgiendo durante los quince años a que se extiende su responsabilidad. Puesto que la aparición de tales fisuras es algo muy frecuente y se puede decir que generalizado y que en la mayor parte de los casos no tienen otra trascendencia que la puramente estética, creemos que, para diferenciar, la clave está en si obedecen a fallos constructivos y a incumplimientos de la normativa. Descartado que así sea tras examinar los informes de ambos peritos y escuchar sus explicaciones en el juicio, donde el Sr. Jeronimo , como perito de la actora, dejó claro que las detectadas no afectaban a la estabilidad de los tabiques ni del edificio y que de un modo principal obedecían al contacto de materiales distintos, en lo que insistió el Sr. Augusto , hemos de concluir que su reparación ha de venir vía pintado y como parte de las labores de conservación en vivienda de todo propietario.

Daños en puertas de la vivienda 4º E.- Aparte de que sólo se ubican en esa concreta vivienda, tras la lectura del informe del Sr. Augusto , en absoluto estamos convencidos de que tengan su origen en una defectuosa ejecución. Como en relación con las fisuras a que acabamos de aludir, no deja de sorprendernos que estos pequeños vicios por los que ahora también se reclama aparezcan silenciados en las actas de las juntas de propietarios, pareciendo, ya que había que reclamar por vicios más serios, que se ha aprovechado la ocasión para reclamar por otros por los que probablemente, de ser únicos, nunca se habría reclamado. Luego, tampoco por tales daños ha de resultar condenada la promotora.

Humedades en techo de garaje.- Coincidentes ambos peritos en su descripción, en el análisis de sus causas, en que el daño afecta a la funcionalidad del garaje y en la reparación a abordar y en la evaluación de su coste, es claro que debe mantenerse la condena de la promotora.

Incumplimiento de la normativa urbanística en relación con los conductos de ventilación de cocinas y baños.- Como queda dicho, no se reclama por el incumplimiento en si, que la representación de la Promotora niega, sino por los malos olores que pasan de unas viviendas a otras a través de los conductos de ventilación de cocinas y baños.

Su subsanación es, sin duda, la principal razón de ser de la demanda. No discutida la realidad de los malos olores ni que su propagación obedece a la conexión de las campanas extractoras de las cocinas a los shunt o conductos de ventilación, la cuestión que se plantea y hemos de dilucidar es si ha existido un incumplimiento de las normas urbanísticas al compartir cocinas y baños un mismo conducto vertical y si puede deducirse una mala proyección o una defectuosa ejecución por el hecho de que no se haya proyectado una canalización específica de extracción de los humos de campanas extractoras independiente de la canalización de ventilación.

Ciertamente, el perito Sr. Salvador así lo sostiene en su informe y lo defendió en el juicio y este mismo Tribunal, en Sentencia nº 45/2011, de 9 de febrero , ante la misma cuestión, en contra de lo sostenido por los entonces peritos, razonó que "teniendo en cuenta la reciente fecha de construcción del edificio, no parece de recibo que en las cocinas no puedan instalarse las campanas extractoras existentes hoy en el mercado. Si así es, existió sin duda un defecto de previsión en la proyección o una mala ejecución en los conductos capaz de sustentar la responsabilidad declarada". Por supuesto, no tenemos delante la prueba practicada en el procedimiento en el que aquélla se dictó, pero lo cierto es que, a la vista de la pericial del Sr. Augusto y de la testifical del Arquitecto Sr. Jose Ignacio , autor del proyecto del edificio, llegamos ahora a la conclusión contraria.

Para empezar, ambos coincidieron, y lo hicieron también con el perito Arquitecto de la actora Sr. Jeronimo , en que todo lo relacionado con la ventilación de las cocinas y baños de un edificio es materia reservada a los Arquitectos y no a los Ingenieros (el Sr. Salvador es Ingeniero Técnico Industrial), por lo que la cualificación profesional de aquéllos para informar sobre el problema sometido a consideración es superior.

La interpretación que ambos Arquitectos (perito y testigo) hacen de la Norma Urbanística según la cual "las cocinas han de ser independientes de los aseos o baños y no servirán de paso entre éstos y los dormitorios ... ", en el sentido de que ambos tipos de dependencias han de estar compartimentados, mas sin que se prohíba que compartan un conducto vertical de ventilación, nos parece más acorde al sentido literal de sus palabras y a la realidad de que en la práctica es lo más habitual, por la tendencia, puesta de manifiesto en el juicio por el Sr. Augusto , de concentrar las estancias húmedas del edificio en determinadas zonas del mismo.

Rechazado, pues, que constituya una ilegalidad tal tipo de ventilación compartida, de la pericia del Sr. Augusto se deduce y en ello insistió también el testigo Sr. Jose Ignacio , que no existe obligatoriedad de prever un conducto vertical destinado a la evacuación de humos que capten las campanas extractoras que los propietarios quieran instalar en sus cocinas. La finalidad del shunt o conducto de ventilación como el que existe en el edificio de la Comunidad actora no es la de servir como vía de salida de extractores motorizados, sino la de facilitar la renovación permanente del aire en las estancias a las que sirve mediante una aspiración estática, no motorizada. Es responsabilidad de quienes deciden conectar a dichos conductos las campanas extractoras, sobre todo si son de potencia elevada, especialmente de los montadores de cocinas, la dispersión de los olores de una cocina a los baños de la misma vivienda o a las cocinas y baños de otras viviendas, por lo que no se puede responsabilizar a la promotora demandada, que no debe, pues, ser condenada a la correspondiente subsanación.

CUARTO. - Por cuanto antecede, el recurso de las codemandadas debe ser parcialmente estimado. Como consecuencia, "CONSTRUCTORA LEYCO, S.A." debe ser absuelta de todas las pretensiones contra ella ejercitadas y la codemandada "PROCALE, S.A." condenada únicamente a corregir y reparar las humedades del garaje.

En base a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC , no deben ser impuestas a ninguna de las partes las costas procesales en ambas instancias ocasionadas, pues aunque la demanda se haya desestimado respecto de la constructora ello ha sido por causas distintas a su responsabilidad en los vicios constructivos, considerando que en este tipo de procedimientos lo más conveniente es discutir la responsabilidad o responsabilidades concurrentes con todos los intervinientes en el proceso constructivo.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Ismael Díez Llamazares, en nombre y representación de las entidades mercantiles "PROCALE, S.A." y "CONSTRUCTORA LEYCO, S.A.", contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de León, en fecha 10 de noviembre de 2011, en los autos de Juicio Ordinario nº 200/2011 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 27 de febrero de 2012 , la revocamos para desestimar la demanda respecto de la segunda de las entidades y estimarla solo parcialmente respecto de la primera, a la que se condena, únicamente, a reparar y subsanar las humedades del techo del garaje. Todo ello sin hacer imposición expresa a ninguna de las partes de las costas procesales en ambas instancias ocasionadas.

Se acuerda devolver a los apelantes el depósito constituido para interponer el recurso de apelación.

No tifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.