Sentencia Civil Nº 298/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 188/2012 de 12 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0003214

Recurso de Apelación 188/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 2053/2010

APELANTE:GESTION DE GARAJES INDUSTRIALES S.L.

PROCURADOR D./Dña. EVENCIO CONDE DE GREGORIO

APELADO:D./Dña. Paloma

PROCURADOR D./Dña. PILAR RODRIGUEZ CORONADO

MC

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

Dª VIRGINIA VILLANUEVA CABRER

En Madrid, a doce de Septiembre de dos mil trece. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario 2053/2010 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: Gestión de Garajes Industriales S.L, y de otra, como Apelado-Demandante: Dª Paloma .

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MªALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid, en fecha 26 de octubre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda promovida por el Procurador Dª Pilar Rodríguez Coronado en nombre y representación de Dª Paloma contra Gestión de Garajes Industriales S.L. representada por el Procurador D. Evencio Conde de Gregorio debo declarar y declaro resuelto el contrato de c-v de 19 de junio de 2006 que ligaba a las partes y que tenía por objeto la vivienda denominada EDIFICIO000 C/ DIRECCION000 nº NUM000 Edificio NUM001 Portal NUM002 primero NUM003 por haber incumplido la entidad demandada la obligación de entrega estipulada condenando a la parte demandada a estar y pasar por esta resolución y a restituir a la actora la cantidad entregada a cuenta del precio, a saber, 24.000 € mas intereses legales devengados desde la fecha de abono de cada uno de los importes al tipo del 6%.

En cuanto a las costas, se imponen a la parte demandada al haber sido estimada la demanda.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 24 de junio de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10 de septiembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Dª Paloma formuló demanda de juicio ordinario interesando se declarara la resolución del contrato de compraventa de fecha 19 de Junio de 2006, convenido por ella, como compradora, con Gestión de Garajes Industriales S.L, como vendedora, cuyo objeto era el piso NUM001 NUM003 de la casa sita en el número NUM000 de la DIRECCION000 , Edificio NUM001 , Portal NUM002 de la localidad de Casarrubielos del Monte, y ello al no haber procedido la demandada a entregarle tal vivienda en el tiempo al efecto pactado, debiendo condenar a la mercantil referida a que le reintegrara la suma de 28.895 € que le había entregado a cuenta del precio convenido.

Gestión de Garajes Industriales S.L, admitiendo la certeza del contrato de compraventa pactado con la Sra. Paloma , se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas, negando un retraso en la obra de las características a que se había referido Dª Paloma en su demanda, en tanto que el plazo para la entrega de la vivienda objeto de dicho contrato debía computarse desde que se realizó el acta de replanteo de la obra y no desde el día en que se consiguió la licencia para la ejecución de tales obras, alegando que a la fecha en que la parte actora le había remitido burofax dando por resuelto el contrato de compraventa que les vinculaba no tenían que encontrarse finalizadas las obras, imputando un cierto incumplimiento a la Sra. Paloma en las obligaciones por ella asumidas, al haberse retrasado en el pago de ciertas cantidades convenidas, y no haber comparecido cuando fue citada al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a estimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, por considerar que la demandada no había cumplido con su obligación de entrega de la vivienda litigiosa en el plazo convenido en el contrato, computado éste desde que se realizó el replanteo de las obras, habiendo venido a mostrar su disconformidad con esta resolución la representación de Gestión de Garajes Industriales S.L, alegando no estar conforme con lo indicado en la demanda iniciadora de la litis en cuanto al cómputo de los plazos de entrega de la vivienda objeto de litigio a que se había obligado, resultando que en todo caso el retraso en que había incurrido sería de diez meses y no de dieciocho meses como se decía en la demanda, siendo en este retraso y no en cualquier otro en el que la actora fundamentaba sus pretensiones, señalando que, si bien era cierto que había incurrido en un retraso de unos diez meses, tal retraso había sido conocido y consentido por la Sra. Paloma , en tanto que no solicitó la resolución del contrato, indicando que en cualquier caso si bien la Sra. Paloma había cumplido con su obligación de pago de las cantidades convenidas lo había hecho con retraso, refiriéndose a los actos propios de la demandada al conocer y aceptar el retraso, sin que con anterioridad a la fecha en que le había remitido el requerimiento dando por resuelto el contrato de compraventa que les vinculaba hubiera considerado grave el retraso en la ejecución de las obras.

SEGUNDO.-A la vista de las concretas pretensiones en la litis deducidas, y examinada la prueba practicada y obrante en las actuaciones, consideramos que la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia fue plenamente acertada y conforme a derecho.

En efecto, hemos de partir de la certeza del contrato de compraventa convenido entre Dª Paloma , como compradora, y la entidad Gestión de Garajes Industriales S.L, como vendedora, con fecha 16 de Junio de 2006, que obra al folio 21 de las actuaciones, cuyo objeto no era sino la vivienda NUM001 NUM003 , del Portal NUM002 del Edificio NUM001 , de la DIRECCION000 número NUM000 de la localidad de Casarrubielos del Monte (Toledo).

El precio de compra de esta vivienda se fijó en 114.291,17 € mas el correspondiente IVA, habiendo entregado la Sra. Paloma a la mercantil vendedora la suma de 9000 € a la fecha de reserva provisional de dicha vivienda el 23 de Mayo de 2006, tal y como se reseña en el mismo contrato y se desprende del documento unido al folio 19 de las actuaciones, y otros 9000 € a la fecha del contrato de compraventa señalado, comprometiéndose en este contrato la compradora a la entrega a Gestión de Garajes Industriales S.L de la suma de 6000 € en el mes de Agosto de ese mismo año, cantidad ésta de los 6000 € que consta se hizo efectiva por la Sra. Paloma a la vendedora con fecha 13 de Septiembre de 2006, tal y como consta en el recibo de entrega que figura unido al folio 27.

En este contrato de compraventa a que nos venimos refiriendo en su estipulación quinta se convino como fecha de entrega de la vivienda objeto del mismo 'el plazo de dieciocho meses a contar desde la fecha del comienzo de obra', plazo que se vería automáticamente prorrogado en caso de fuerza mayor, señalándose en esta estipulación quinta que vencido el plazo, o en su caso las prórrogas pactadas, sin que se hubiera terminado la obra, el comprador podría optar entre conceder a la vendedora una nueva prórroga, debiendo constar tal circunstancia en cláusula adicional a incorporar al contrato, o bien por resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento con los intereses legales correspondientes de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 57/1968 de 27 de Julio.

Ha quedado acreditado en autos que, obtenida la correspondiente licencia para la ejecución de las obras a que nos venimos refiriendo el 3 de Noviembre de 2006 (folio 28), sin embargo el comienzo de la obra, conforme al acta de replanteo de la misma que obra al folio 65, no tuvo lugar sino el día 24 de Julio de 2007, habiendo concluido estas obras, tal y como se desprende del certificado final que de las mismas figura al folio 66, el 26 de Mayo de 2009, sin que de la prueba practicada y obrante en las actuaciones conste cual fuera la fecha de la licencia de primera ocupación de las viviendas construidas por Gestión de Garajes Industriales S.L en Casarrubielos de Mora (Toledo) a que nos venimos refiriendo, ni tan siquiera la solicitud u obtención de la misma.

Consta en autos que la Sra. Paloma remitió a Gestión de Garajes Industriales S.L con fecha 16 de Septiembre de 2008 burofax en el que daba por resuelto el contrato de compraventa que les vinculaba (folios 28 y 30).

TERCERO.-Partiendo de los hechos relatados en el fundamento jurídico anterior, no discutidos por las partes en litigio, y a la vista de los motivos de impugnación recogidos en el escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, amparando la Sra. Paloma su pretensión resolutoria del contrato de compraventa litigioso en el retraso en la entrega de la vivienda objeto del mismo, retraso que ciertamente la representación de Gestión de Garajes Industriales S.L admite que existió, es indiferente a los efectos que nos ocupan que este retraso fuera de seis meses, de diez o de dieciocho meses, en tanto que lo cierto es que la vivienda objeto de dicho contrato no se encontraba ni siquiera finalizada en su construcción, como presupuesto previo para su entrega, en la fecha contemplada en el contrato de compraventa como de entrega de la misma, computado este plazo desde el día en que se levantó la correspondiente acta de replanteo, lo que obvia que debamos entrar a valorar la necesidad o no de la obtención de la licencia de primera ocupación como requisito imbricado en la naturaleza contractual de la compraventa, en tanto que elemento integrado en la obligación del vendedor de entregar la cosa objeto del contrato en condiciones de utilización para su uso o destino, como se dice por ejemplo en sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 8 de Noviembre de 2012 (recurso de casación 13/11 ).

Entendemos, examinados los términos del contrato de compraventa que nos ocupa, que el término o plazo de entrega de la vivienda se configuró como un elemento esencial del mismo, habiendo pactado expresamente las partes contratantes la posibilidad de resolución del contrato a instancia de la parte compradora si vencido el plazo previsto para la entrega de la vivienda no se hubiera producido la terminación de la obra, generando en consecuencia la vulneración de este plazo un derecho o facultad resolutoria a favor de la compradora en este caso, conforme a lo expresamente pactado.

Nuestro Tribunal Supremo ha venido indicando en numerosas resoluciones, como por ejemplo en sentencias de 11 de Marzo de 2013 (recurso de casación 576/10 ), 10 de Junio de 2013 (recursos de casación 1535/10 y 627/10 ) o de 11 de Junio de 2013 (recurso de casación 1450/09 ), que 'De la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora, conforme a las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, «probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado»'.

Igualmente y conforme a reiteradas resoluciones de este mismo Tribunal, tal y como se dice por ejemplo en sentencia de 28 Junio 2012 (recurso de casación 75/10 ), al hablar de la resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en plazo de la vivienda, como acaece en el supuesto de hecho que nos ocupa, 'La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ). En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/200 7, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC , 1096 CC y 1182 CC del Código Civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio... Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003 )'.

Pues bien, como ya antes hemos indicado, en el contrato que vincula a las partes en litigio se dice expresamente que la entrega del inmueble objeto de tal contrato tendría lugar en un plazo de dieciocho meses desde el comienzo de las obras, tratándose este plazo de entrega de un pacto que las partes tuvieron por conveniente incluir en este contrato, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, principio éste recogido en el art 1255 del Código Civil , resultando que como las obligaciones que nacen de los contratos, tal y como se dice en el art 1091 del Código Civil , deben cumplirse a tenor de los mismos, tal pacto vincula a las partes en litigio, siendo así que en un supuesto similar al que ahora nos ocupa nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo en sentencia de fecha 21 de Marzo de 2012 (recurso de casación 931/09 ) que 'El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso ; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.', considerando, por otra parte, este Tribunal en sentencia de fecha 28 de Junio de 2012 (recurso de casación 1154/09 ) que el retraso en cinco meses en la entrega de una vivienda supone un incumplimiento esencial del plazo fijado en el contrato que conlleva la resolución justificada del mismo.

Teniendo en cuenta las consideraciones realizadas, entendemos que no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, sin que desde luego, y pese a las manifestaciones efectuadas por la parte apelante, el mero conocimiento por parte de la Sra. Paloma en cuanto al retraso en la ejecución de las obras conlleve su expreso consentimiento con tal hecho, ni suponga acto propio de la misma no solo aceptando tal retraso sino renunciando a su facultad de resolver el contrato de compraventa en base al retraso en la ejecución de las obras conforme a lo pactado.

Finalmente, y a la vista de los motivos de impugnación alegados contra la sentencia dictada en instancia, debemos indicar que si bien ciertamente y conforme a lo pactado, consta en autos que la Sra. Paloma como compradora, realizó una de las entregas de dinero a que se comprometió en fecha posterior a la inicialmente prevista, no obstante este retraso en unos días fue aceptado por la entidad vendedora quien recibió e hizo suya la cantidad de dinero que le entregó el 13 de Septiembre de 2006, sin que instara la resolución del contrato de compraventa pactado, de forma que no existió incumplimiento de la compradora con sus obligaciones que justificara el posterior incumplimiento de la vendedora, sino un mero retraso por la misma en el cierto y efectivo cumplimiento de las mismas.

CUARTO.-En base a lo expuesto, y dando por reproducidos los acertados razonamientos efectuados por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, que hacemos nuestros con el fin de evitar repeticiones innecesarias, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada, teniendo en cuenta lo dispuesto en los arts 394 y 398 de la LECv.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr Conde de Gregorio, en nombre y representación de Gestión de Garajes Industriales S.L, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 53 de los de Madrid, con fecha veintiséis de Octubre de dos mil once , debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.