Sentencia Civil Nº 298/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 844/2011 de 30 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE VÉLEZ-MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 453/2009.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 844/2011.
S E N T E N C I A Nº 2 9 8 / 1 4
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Don Antonio Alcalá Navarro
Magistrados
Don José Javier Díez Núñez
Doña Soledad Jurado Rodríguez
En la ciudad de Málaga, a treinta de abril de dos mil catorce.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio
Ordinario número 453 de 2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vélez-Málaga,
seguidos a instancias de DON Alexander y de DOÑA Enriqueta , de DOÑA Herminia , de DOÑA María , de
DOÑA Piedad , de DOÑA Tania , de DON Teodoro y de DOÑA María Rosario y de DON Domingo y de
DOÑA Aurora , y de DON Federico y de DOÑA Custodia , representados en esta alzada por el Procurador
de los Tribunales Don Feliciano García-Recio Gómez y defendidos por el Letrado Don José Ignacio Macias
Maldonado, frente a la entidad MALAGA HAENDEL S.L., representada en esta alzada por la Procuradora
de los Tribunales Doña Mª Teresa Diaz Jiménez y defendida por el Letrado Don Jaime Biosca Azcoiti, y
frente a la entidad HCC EUROPE, no personada en la alzada; actuaciones procesales que se encuentran
pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada
MALAGA HAENDEL, S.L., contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vélez Málaga dictó sentencia de fecha once de octubre de dos mil diez, en el Juicio Ordinario nº 453/09, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: 'FALLO: Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Pedro León Fernández en nombre y representación de los demandantes que obran en el encabezamiento de esta resolución y declaro resueltos los contratos de compraventa suscritos entre Málaga Haendel y las partes demandantes, condenando a Málaga Haendel a abonar a Alexander y Enriqueta la cantidad de 5.277,68 euros , a Domingo y Aurora la suma de 4.788,10 euros, a Teodoro y María Rosario la suma de 5.277,68 euros, a Custodia e Federico la suma de 5.091,46 euros, a Tania 5.125,44 euros. Todas estas sumas con los intereses legales.

Se condena a Málaga Haendel y a HCC Europe a abonar solidariamente a Herminia y a María la cantidad de 29.039,80 euros , a Herminia además la suma de 29.039,80 euros, y a Cecilia la suma de 28.822,58 euros más los intereses legales, que para la aseguradora serán los previstos en el artículo 20 de la Ley del Contrato de Seguro . Todo ello con expresa condena a las demandadas a abonar las costas del proceso, de forma solidaria' (sic).



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la demandada Málaga Haendel, S.L., el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 23 de abril de 2014, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Antonio Alcalá Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada en la anterior instancia estima la demanda que en ejercicio de acción de resolución de los contratos de compraventa de viviendas sitas en la promoción urbanística denominada 'Balcón de Alcaucín', dedujeran los compradores DON Alexander Y DOÑA Enriqueta , DOÑA Herminia , DOÑA Herminia Y DOÑA María , DOÑA Piedad , DOÑA Tania , DON Teodoro Y DOÑA María Rosario , DON Domingo Y DOÑA Aurora , Y DON Federico Y DOÑA Custodia , suscritos respectivamente con fechas 15 de junio, 20 de febrero, 20 de febrero, 29 de junio, 11 de septiembre y 27 de julio de 2006, 19 de diciembre de 2005 y 28 de marzo de 2006, frente a la vendedora MALAGA HAENDEL, S.L., y frente a HOUSTON CASUALTY COMPANY EUROPE DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. (con la que alcanzaron un acuerdo para el pago de la cantidad principal los demandantes Don Alexander y Doña Enriqueta , Don Domingo y Doña Aurora , Don Teodoro y Doña María Rosario , Don Federico y Doña Custodia y Doña Tania ), declarando resueltos los contratos y condenando a la promotora codemandada a abonar a los actores los intereses legales devengados de las cantidades entregadas a cuenta desde la fecha de entrega hasta la restitución por la aseguradora. Frente a dicha Sentencia se alza la entidad promotora codemandada, solicitando se dicte sentencia por la que, con carácter previo, se declare la nulidad de actuaciones al amparo del artículo 238.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial por infracción del artículo 462 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como, subsidiariamente al motivo de nulidad anterior, también deberá decretarse la nulidad al amparo del artículo 225.3 de la citada Ley de Enjuiciamiento alegando, por último y con igual carácter previo, la impugnación de la cuantía del procedimiento por vulneración de la regla octava del artículo 251 de la repetida Ley, y en lo que al fondo del litigio se refiere, interesa la parte apelante se desestime la demanda presentada de resolución de los contratos de compraventa y condena al abono de los intereses, alegando, como motivos del recurso, que, aunque es cierto que hubo retraso en la finalización de las obras de la promoción 'Balcón de Alcaucín', el mismo estuvo justificado por la existencia de fuerza mayor, por haber ordenado el Sr. Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Alcaucín, mediante resolución administrativa de 15 de enero de 2008, la inmediata suspensión o paralización de las obras, estimando que concurren los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la apreciación de la fuerza mayor para que exista la irresponsabilidad del art. 1105 CC, esto es, que el suceso sea imprevisible, insuperable e irresistible; que el mismo no se deba a la voluntad del deudor y que haga imposible el cumplimiento de la obligación; que haya relación causal entre el evento y el resultado. Añade que, como consta en la Resolución del Sr. Alcalde con fecha 14 de julio de 2004, se concedió a favor de 'Promociones Andaluzas & Torrele, S.L.,' por el Ayuntamiento la licencia de obras y se iniciaron los trámites para la firma del convenio urbanístico, publicándose definitivamente con fecha 2 de marzo de 2005, y con fecha 20 de julio de 2005 el Ayuntamiento cambió la titularidad de la licencia a favor de la apelante, constando clasificada como suelo urbano en el documento de Renovación-Innovación de las Normas Subsidiarias de Alcaucín, y dos años más tarde, en noviembre de 2007, la Policía Local se personó en la obra y sorprendentemente informó de la imposibilidad de continuar la obra, y el Sr. Alcalde dictó Resolución acordando la inmediata suspensión o paralización de las obras, que fue recurrida en reposición y posteriormente ante la jurisdicción contencioso administrativa, si bien considera que el Ayuntamiento acabará alzando la suspensión, como resulta del informe emitido por el Servicio de Arquitectura y Urbanismo de la Excma. Diputación de Málaga, ya que el recurrente siempre actuó de buena fe y abonó al Ayuntamiento 240.000 euros por derechos de licencia en julio de 2006. Frente al recurso de la promotora se oponen los compradores por entender, en cuanto al primer motivo de nulidad que carece de legitimación la ahora apelante por no haber sido quien interpuso aquel recurso de apelación, y en cuanto al segundo por no haber existido vulneración de las normas esenciales del procedimiento susceptible de producir la nulidad de las actuaciones solicitada, y en cuanto a la cuantía del procedimiento por ser ajustada la cantidad que en su demanda se fijó para el mismo, y respecto al fondo se opone al recurso por considerar previsible la suspensión de las obras como demuestra el hecho de que se condicionara la concesión de la licencia a la aprobación del PGOU, siendo el acuerdo de fecha anterior a los contratos, por lo que el apelante vendió las viviendas a sabiendas de que la Licencia de Obras no era eficaz, por lo que se trató de un riesgo consciente y voluntariamente asumido, siendo irrelevante que un servicio municipal haya informado favorablemente el posible levantamiento de la suspensión, sin que exista certeza de que aprobado el PGOU puedan reanudarse las obras, afirmando que mal podemos hablar de prestación idónea insatisfactoria si los demandantes adquirieron unas viviendas y, casi tres años después de la fecha en que debieron ser entregadas, las viviendas ni siquiera existen.



SEGUNDO.- En relación con los motivos previos alegados, y comenzando por la alegación de nulidad de actuaciones al amparo del artículo 462 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es fácilmente rechazable en esta alzada dado que el artículo 448 de la misma ley, que regula el derecho a recurrir, establece en su apartado 1 que las partes podrán interponer los recursos previstos en la ley contra las resoluciones que les afecten desfavorablemente, y en el presente caso el auto de fecha 7 de septiembre de 2010 declara que no procede la homologación de las transacción judicial otorgada por la aseguradora codemandada con parte de los actores, que era precisamente la tesis que la ahora apelante mantenía en su escrito de fecha 13 de julio de 2010, que tuvo su entrada en el juzgado al siguiente día 14, por el que se oponía a la pretensión de homologación de acuerdo transaccional del que se le había dado traslado suscrito por HCCE y diversos compradores de viviendas promovidas y vendidas por Málaga Haendel, S.L. Por lo que se refiere a la nulidad de actuaciones al amparo del artículo 225.3 de dicha Ley de Enjuiciamiento, no puede haberse causado indefensión alguna por el auto de 5 de octubre de 2010 por el que se acordó tener por desistido del presente procedimiento a determinados actores frente a la aseguradora codemandada, puesto que el recurso contra dicha resolución ha sido admitido a trámite y ha dado lugar en la Sala a un propio rollo de apelación, que tiene el número 487 de 2012, y que por lógica coherencia ha sido señalada su deliberación y fallo para el mismo día que el que estamos resolviendo sobre la sentencia que ha dado fin al procedimiento principal, y allí se valorarán todos los argumentos del apelante que también se ha personado como tal en este otro recurso de apelación.

Por último y respecto a la cuantía del procedimiento, que fue impugnada por la demandada ahora apelante, conforme al artículo 255 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, carece de relevancia según dicho precepto pues el procedimiento no podría ser otro que el ordinario en cualquier caso, y no resultaría procedente recurso de casación que, conforme al artículo 477 de la misma Ley, necesitaría que la cuantía del mismo excediere de 600.000 #, sin perjuicio de que, como bien dice el auto del Juzgado de 27 de mayo de 2010 que resuelve el incidente, el interés económico de la demanda es la cantidad de dinero que la parte actora está reclamando, fundada en el incumplimiento por la parte demandada de sus obligaciones derivadas del contrato, en el que, al no haber formulado ninguna parte demandada reconvención, la sentencia sólo podrá condenar a la devolución de las cantidades entregadas, nunca a la estimación del pago del precio total del inmueble, por lo que el interés económico de la demanda no puede corresponderse con este último.



TERCERO.- Esta Sala viene señalando para casos similares de resolución de contratos de compraventa de viviendas sobre planos, entre las que se encuentran otros litigios entre otros compradores con la misma promotora y aseguradora, que parece de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1.445, 1.461 y 1.500, todos ellos del Código Civil, la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrada en el artículo 1.255 del indicado Cuerpo legal, a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 4 de junio de 1992, 22 de marzo y 3 de junio de 1993, 21 de marzo de 1994, 27 de diciembre de 1995, 16 de mayo y 30 de octubre de 1996, entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen 'ex tunc' -T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997-, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1124 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución -T.S.

1ª SS. de 7 de julio de 1987, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989, 21 de julio de 1990 y 15 de febrero, 11 de marzo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992-. Consideraciones estas a las que hemos de añadir que los contratos de vivienda de los denominados sobre plano, son válidos tratándose de verdaderas compraventas del artículo 1.445 del Código Civil, en los cuales el vendedor se obliga a entregar a los compradores unas viviendas terminadas a cambio de un precio cierto, siendo el objeto de estos contratos en el momento de contraerse la obligación un objeto futuro pues la vivienda aún debe ser construida, ejecutada y entregada por el vendedor; en este sentido el artículo 1.271 del Código Civil concede validez a las cosas futuras para ser objeto de contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata, por tanto, de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido amparado por el artículo 1.271 del Código Civil , ya que del artículo 1.091 del mismo texto legal se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta, sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas con respecto a lo pactado en el contrato. En tal sentido la Sentencia de Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1994 destaca la especial naturaleza del objeto de este tipo de contrato -una vivienda- considerando que debe tratarse de 'un espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes', por lo que la obligación de entrega implica que 'la cosa que se vende esté perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos necesarios para la utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, estado físico como jurídico ha de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el necesario consentimiento para otorgar el contrato de compra'. También señala la citada Sentencia que 'la especialidad de la venta de viviendas de nueva construcción impone la mayor lealtad de los vendedores'. Asimismo el propio Código Civil exige la determinación de la fecha de la entrega. El artículo 1.271 C.C permite que sean objeto de contrato todas las cosas, aun las futuras, y debe entenderse como tales las que, si bien en el momento de la perfección no existen, las partes pactan sobre el contrato en la confianza de que llegará a tener existencia en un momento determinado, de ahí la importancia de la concreción de la fecha en la que ha de consumarse la obligación principal del contrato de compraventa para el vendedor, en este tipo de contratos.



CUARTO.- Las cuestiones planteadas sobre el fondo del recurso ya han sido resueltas por esta Sala en las Sentencias de 10 de julio de 2012 y de 31 de marzo de 2014, que desestiman ambas el recurso interpuesto por la promotora en relación a la misma promoción, y que se basaba igualmente en la existencia de fuerza mayor, en el sentido de que no resulta controvertida la celebración de los contratos privados de compraventa, suscritos respectivamente con fechas 15 de junio, 20 de febrero, 20 de febrero, 29 de junio, 11 de septiembre y 27 de julio de 2006, 19 de diciembre de 2005 y 28 de marzo de 2006 celebrados entre la apelante y Don Alexander y Doña Enriqueta , Doña Herminia , Doña Herminia y Doña María , Doña Piedad , Doña Tania , Don Teodoro y Doña María Rosario , Don Domingo y Doña Aurora y Don Federico y Doña Custodia sobre los inmuebles que se describen en la demanda y con los precios que en los mismos se detallan. En dichos contratos, estipulación sexta, la vendedora comprometía como plazo de entrega a los compradores, antes del día 31 de mayo de 2008, salvo caso fortuito o fuerza mayor, plazo que podría verse ampliado en cuatro meses, sin derecho a indemnización de los compradores, si se producía retraso en la entrega motivado por la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o por la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras. Ambas partes están conformes y por tanto no ha sido ello cuestión controvertida, en que ni las obras han concluido, ni, por tanto, las viviendas han sido entregadas, afirmando la vendedora que si así ha sido es por concurrir fuerza mayor, ya que, tras haber autorizado el Ayuntamiento el cambio de titularidad de la licencia municipal de obras a favor de Málaga Haendel, S.L., por resolución de 15 de enero de 2008 se acordó la inmediata suspensión o paralización de las obras, por lo que interpuso recurso contencioso-administrativo y comunicó tal circunstancia a los adquirentes, sin que hasta la fecha se haya alzado la suspensión de las obras en su día acordada y ello queda incardinado en el caso de fuerza mayor, pactada en la estipulación sexta de los contratos. Pues bien, en este sentido es de destacar que el artículo 1.105 del Código Civil ha de interpretarse en relación con la imprevisibilidad e inevitabilidad, lo cual exige que se hayan adoptado las medidas idóneas para evitar el suceso, atendidas las circunstancias del caso y en particular la relación obligatoria contraída, teniendo reiterado al respecto el Tribunal Supremo que la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual requiere de la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor , sea totalmente irresistible e inevitable, condiciones estas que difícilmente pueden sostenerse en el supuesto enjuiciado, pues, a la celebración de los contratos de compraventa, se condicionaba la eficacia de la licencia de obras a la aprobación de nuevo P.G.O.U., de lo cual fácil es colegir que el hecho de que se pudiera producir en el futuro una paralización de las obras, era un hecho absolutamente previsible, de donde resulta que Málaga Haendel no sólo era consciente del riesgo que corría en relación a la licencia de obras, sino que deliberadamente lo asumió, concertando en esas condiciones los contratos de compraventa, en los que no consta información alguna ofrecida a los compradores en relación con dicha cuestión. Cabe así convenir que la paralización de las obras era una circunstancia más que previsible y no extraña a las vicisitudes propias del negocio de la construcción y promoción inmobiliaria, de donde no cabe amparar el retraso, no ya en la entrega, sino en la propia ejecución de las obras, en las diversas vicisitudes de índole administrativa y urbanística acaecidas que, por demás, y como esta Sala tiene declarado, no tienen por qué ser asumidas por los compradores, más cuando no consta que tuviesen conocimiento de ellas al momento de la firma de los contratos, debiendo preservarse la indemnidad de esos adquirentes de buena fe. En resumen, cabe concluir que Málaga Haendel, S.L. ha incumplido de forma clara los contratos de compraventa al no haber procedido, no ya sólo a la entrega de lo que era objeto de los mismos, sino a la propia ejecución de las obras, en el plazo comprometido contractualmente, incumplimiento que, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil, autoriza la resolución contractual pretendida en la demanda, y acogida en la Sentencia apelada, de la cual no puede eximirse la demandada al amparo de un supuesto de fuerza mayor previsto en el contrato, que, ciertamente y conforme a todo lo razonado, no concurre en el supuesto enjuiciado.



QUINTO.- Dispone el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas del mismo serán impuestas a la parte que las haya visto totalmente rechazadas.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Teresa Díaz Jiménez en nombre y representación de Málaga Haendel, S.L., debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día once de octubre de dos mil diez por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Vélez-Málaga, en los autos de Juicio Ordinario nº 453 de 2009 a que este Rollo se refiere, e imponemos a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.