Sentencia Civil Nº 298/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 306/2013 de 01 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
MURCIA
SENTENCIA : 00298/2014
SENTENCIA
NÚM. 298/14
ILMOS. SRS.
D. FERNANDO LOPEZ DEL AMO GONZALEZ
PRESIDENTE
Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA
D.CAYETANO BLASCO RAMÓN
MAGISTRADOS
En la Ciudad de Murcia, a uno de julio de dos mil dos mil catorce.
Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los
autos de juicio ordinario que en primera instancia se han seguido con el nº 1495/10 en el Juzgado de Primera
Instancia nº 12 de Murcia, entre partes, como demandante y en esta alzada apelante D. Pio y Dña. Ariadna ,
representada por la Procuradora Dña. Prudencia Bañón Arias y dirigida por el Letrado D. Cesar Marín Espada,
y como demandada y en esta alzada apelada FAMIPU S.L. representada por el Procurador D. José Augusto
Hernández Foulquié y dirigida por la Letrada Dña Elena Tolmo García. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR
ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia citado con fecha 2 de noviembre de 2012 dictó en os autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así 'Que estimo la petición subsidiaria de la demanda intepuesta por la Procuadora Dª Prudencia Bañón Arias en nombre y representación de Dº Pio y Dª Ariadna , y condeno a Famipu, S.L. a bonar a la actora la cantidad de 5.400 euros, cantidad que ya ha sido consignada, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, sin expresa condena en costas a las partes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, dándose traslado a la demandada y previo emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 306/13, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada, dictándose auto el día 6 de mayo de 2013 inadmitiendo la prueba propuesta por la Procuradora Dña. Prudencia Bañón Arias en nombre y representación de la parte apelante, que fue confirmado por el dictado el 24 de junio del mismo año, que desestimó el recurso de reposición interpuesto por la misma parte, y señalándose para deliberación y votación el día de la fecha por providencia de 29 de julio de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante mediante el recurso de apelación que ha interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia invoca en primer lugar infracción procesal, inadmisión de prueba pertinente y útil e indefensión, y error en la valoración de la prueba, e infracción de normas sustantivas sobre la nulidad del contrato, alegando, en síntesis, que se trata de un contrato de adhesión predispuesto por la demandada, que omitió cualquier referencia al plazo de entrega de la vivienda, dejando a su absoluta voluntad el cumplimiento del mismo y su obligación principal de entrega , ostentando los demandantes la condición de consumidores y usuarios, y siendo elemento esencial y básico del contrato la fecha de entrega de la vivienda, que no existe, lo que conlleva la nulidad de éste por aplicación del artículo 1115 en relación con el artículo 1256 del Código Civil , añadiendo que a esta nulidad absoluta abunda la existencia de predispuestas por la promotora que vulneran los principios de reciprocidad y equilibrio de las partes, refiriéndose en concreto a las cláusulas 2, 5, 6 y 12.

En relación con las citadas alegaciones se ha de señalar, por una parte, que no se aprecia la infracción procesal que sostiene la parte apelante, debiendo estarse a los autos dictados por esta Sección los días 6 de mayo y 24 de junio de 2013 , que desestiman la prueba propuesta en esta alzada; y, por otra, que para resolver sobre la nulidad contractual pretendida, que desestima la sentencia apelada, ha de partirse de que correspondiendo a los hoy apelantes la condición de consumidores en el contrato que concertaron como compradores con la promotora demandada, cuya nulidad pretenden en primer término, en todo caso aún cuando se estimase la nulidad por abusivas de las cláusulas contractuales 2ª, 5ª, 6ª y 12ª relativas, respectivamente, al precio y forma de pago, repercusión al comprador del impuesto sobre valor añadido, cláusula resolutoria y gastos e impuestos a satisfacer por el comprador, dicha nulidad no determinaría necesariamente la nulidad del contrato, sino únicamente en el supuesto de que eliminadas éstas, se produzca una situación no equitativa de las posiciones de las partes que no pueda ser subsanada - Artículo 83 del real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre -, lo que no acontece en este caso.

Establecido lo anterior, es un hecho admitido, y se desprende del propio contrato, que en él no se fija el tiempo de entrega, siendo así que constituye un elemento básico para definir ésta obligación principal del vendedor, mas tal omisión no ha de conducir necesariamente a la nulidad contractual, ya que de conformidad con el artículo 1128 del Código Civil , si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél, y también fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor, y en este caso sobre tal posible integración ha de prevalecer la realidad acreditada de que, habiéndose concertado el contrato de compraventa el día 3 de febrero de 2006, consta por la prueba documental que el certificado final de obra fue expedido el día 10 de abril de 2008, y la vivienda dispone de licencia de primera ocupación desde el día 24 de septiembre de 2009, por lo que no procede la nulidad del contrato de compraventa que interesa principalmente la parte apelante, debiendo ser analizado el tiempo transcurrido desde la óptica del retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega, que invoca igualmente ésta.



SEGUNDO.- Se alega seguidamente por la parte apelante error en la apreciación de la prueba, e infracción de normas sustantivas sobre el incumplimiento grave de las obligaciones de la promotora, por falta de constitución de las garantías de las cantidades entregadas a cuenta previstas en la Ley 57/11968, y por existencia de un grave incumplimiento del plazo de entrega, que es definitivo y esencial y frustra las legítimas aspiraciones de los apelantes -compradores-, por causa imputable a la promotora demandada, y al respecto ha de señalarse, en cuanto al primer incumplimiento, que en las circunstancias concurrentes acreditadas, de encontrarse las obras finalizadas y estar la promotora en condiciones de cumplir su obligación de entrega de la vivienda con licencia de primera ocupación- de fecha 24 de septiembre de 2009- la omisión inicial no integra incumplimiento que justifique la resolución del contrato.

En relación con el retraso en la entrega, no ha de partirse de que la misma debiese efectuarse en el mes de abril de 2008, como consta en el borrador aportado, pues no se recoge en el contrato privado de compraventa firmado por las partes, y en todo caso por la prueba documental, ha quedado acreditado, en los términos que se indican en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada, que los apelantes conocieron y aceptaron el tiempo transcurrido desde la firma del contrato sin entrega de la vivienda, hasta que el día 17 de noviembre de 2008, comunicaron a la demandada que instaban la nulidad y resolución contractual, requiriéndola para que le devolviese la cantidad de 18.000 euros que le habían entregado, mediante burofax que ésta recibió al día siguiente, dándose la circunstancia de que consta por certificado de fecha 21 de octubre de 2008, que la entidad bancaria que había concedido el préstamo hipotecario a la promotora demandada, denegó a los hoy apelantes la concesión del préstamo hipotecario para la compra de la vivienda y, en definitiva, la subrogación de los hoy apelantes por insuficiente capacidad de pago, lo que pone de manifiesto que más que un retraso en el plazo de entrega grave y esencial que frustrase la finalidad del contrato para los compradores, éstos no obtuvieron financiación para pago de la parte del precio que adeudaban mediante la subrogación en el préstamo concedido a la promotora, por lo que no procede la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de entrega por parte de la vendedora, y ha de analizarse el error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1154 del Código Civil , que invoca en último término la parte apelante, ejercitando la acción de resolución del contrato por inexigibilidad de la obligación por circunstancias sobrevenidas e imposibilidad de prestación, e interesando la devolución de las cantidades entregadas sin retención alguna por el carácter abusivo y nulo de las cláusulas 5ª y 6ª del contrato, por falta de reciprocidad entre las partes, y que en todo caso se modere la cláusula penal establecida al amparo del artículo 1154 citado.



TERCERO.- La sentencia apelada, sobre el presupuesto de que la falta de financiación del comprador no es causa de resolución del contrato de compraventa, denegando la nulidad por abusiva de la cláusula penal, así como su moderación al ser muy reducida la cantidad cumplida de la contraprestración, condena a la demandada al pago de la cantidad que había consignado, conforme a la cláusula 5ª del contrato, lo que ha de confirmarse en esta alzada, ya que como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2013 ,cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej. SSTS 21-2-91 , 29-10-96 , 23-6-97 y 30-4-02 ) no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla, y en cuanto ' a la cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria' añadiendo que ello no significa ' que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ) , y precisando 'que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.' En el supuesto analizado ni se alega ni en todo caso se acredita la situación de los demandantes al tiempo de concertar la compraventa y la existente al serles denegada la financiación, desprendiéndose de las alegaciones de la demanda y de la prueba documental aportada con la demanda, que la imposibilidad de financiación no era total (folios 51 a 54), sin que conste referencia a la misma en las comunicaciones extrajudiciales a la demandada, mediante burofax y acto de conciliación (folios 74 a 78 y 78 a 81), habiendo reconocido el demandante en el interrogatorio que le fue formulado la compra de otra vivienda en el año 2010, por lo que ha de desestimarse el recurso de apelación interpuesto, toda vez que no procede la nulidad por abusiva de la cláusula 6ª del contrato, pues no excluye la indemnización de daños y perjuicios por parte de la vendedora en caso de incumplimiento imputable a la misma, quedando sometida al régimen establecido en el artículo 1124 del Código Civil .



CUARTO.- No ha lugar a verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de esta alzada por concurrir dudas de hecho y de derecho en relación con el alcance de la no prestación de garantías y retraso en la entrega de la vivienda por parte de la promotora demandada en conjunción con la denegación de la subrogación en el préstamo hipotecario a los apelantes ( artículo 398 L.E.Civil ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS
PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Pio y Dña Ariadna , representada por la Procuradora Dña Prudencia Bañón Arias contra la sentencia dictada el día dos de noviembre de 20012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia en autos de juicio ordinario nº 1495/10 debemos confirmar y confirmamos la misma sin verificar especial pronunciamiento en relación con las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.