Sentencia Civil Nº 298/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 527/2015 de 04 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

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ROLLO Nº 527/15

SENTENCIA Nº 000298/2015

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª OLGA CASAS HERRÁIZ

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En la ciudad de VALENCIA, a cuatro de noviembre de dos mil quince.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. OLGA CASAS HERRÁIZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de XATIVA, con el nº 000787/2014, por D. Jose Pedro representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª PILAR TORREGROSA MEDINA y dirigido por la Letrada D. ª ANA AÑON LARREY contra D. Luis Francisco representado en esta alzada por el Procurador D. MOISES TOCA HERRERA y dirigido por el Letrado D. RAFAEL VIDAL FERRI, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Luis Francisco .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de XATIVA, en fecha 18 de mayo de 2015 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Sra. Torregrosa Medina en nombre y representación de Don Jose Pedro y Don Adriano contra Don Luis Francisco , declarando resuelto el contrato suscrito entre las partes el día 18 de marzo de 2010 y condenando al demandado a devolver a los actores la cantidad de 41.000 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde el día 25 de junio de 2014 hasta el completo pago de la cantidad debida. Se imponen al demandado las costas causadas.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Luis Francisco , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 19 de octubre de 2015.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Adriano y D. Calixto se instó demanda de juicio Ordinario contra D. Daniel en solicitud de la resolución de contrato de fecha 18 de marzo de 2010, con devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales correspondientes desde el pago de cada una de las cantidades y las costas. El motivo en el que se basaba la pretensión era la imposibilidad de cumplimiento del contrato en los términos pactados por cuestiones sobrevenidas. A la demanda, se opuso el demandado, quien negó la concurrencia de ninguna circunstancia que haya hecho perder el objeto del contrato.

La sentencia de instancia estimó la demanda

Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la anterior resolución, el cual, aunque expresamente no se formule así, se funda en la concurrencia de error en la valoración de la prueba, pues considera que, de la valoración de la prueba testifical practicada con la persona del Arquitecto Municipal, no ha quedado acreditado que la parcela jamás se pueda edificar, ni que la misma, de ser edificada, lo sería sumando un coste de urbanización superior al doble del precio de compra, la parcela aun cuando todavía no es edificable, las condiciones para ello podrían darse en un futuro (que fija en cuatro años) y, tan solo en el caso de que no fuera posible la gestión en el ámbito urbanístico de la parcela, concurrirían los motivos para la resolución contractual, siendo la actual resolución contractual prematura. Interesaba la estimación del recurso y, con ello la revocación de la resolución recurrida.

Al anterior recuso se opuso la parte actora que interesó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-A efectos de resolver el presente recurso y en relación con los hechos que han quedado acreditados, es preciso consignar por su relevancia los siguientes.

En fecha 18 de marzo de 2010, actores y demandado suscriben contrato de compraventa respecto de la 'parcela nº NUM000 del proyecto de reparcelación de la unidad de ejecución 4 'Residencial Este' de Genovés, cuyo importe total de la parcela asciende a 58.625 euros'; se describe la parcela por sus lindes; Norte: Ronda sur, Sur: zona verde, Este: parcela NUM001 de Luis Francisco y Oeste: Parcela NUM002 de Milagrosa . El documento, que a su vez acredita la primera entrega a cuenta del precio de la parcela, se estampa sobre plano grafiado del proyecto de reparcelación en el que queda resaltada la parcela NUM000 , con una superficie de 167'50 m2, que se corresponde con 20 metros lineales de fondo y 8'38 metros lineales de fachada.

Por Acuerdo del Pleno de Genovés de 23-11-2007, se había acordado la aprobación definitiva del PAI de la Unidad de Ejecución nº 4.

Por resolución de la Alcaldía de 8 de abril de 2009, se aprobó el proyecto de reparcelación forzosa de la Unidad de Ejecución nº 4.

En diciembre de 2010 debieron concluir las obras de urbanización con recepción de las mismas por el Ayuntamiento.

La Urbanización del PAI lo era en la modalidad de gestión indirecta, habiéndose acogido la modalidad de pago en terrenos al agente urbanizador.

Aprobado el Proyecto de Reparcelación, el agente urbanizador no inició las obras, siendo requerido por resolución de la Alcaldía de 13 de octubre de 2011. Nuevamente por resolución de la Alcaldía de 11 de noviembre de 2011 fue requerido el agente urbanizador, con la advertencia del Ayuntamiento de resolver el programa de actuación por causa imputable al Urbanizador.

El informe del Arquitecto Municipal de 20 de febrero de 2012 propone la incoación de actuaciones para una nueva programación de terreno a desarrollar por gestión directa. En la gestión directa la modalidad de retribución debe imponerse en metálico, por n poder asumir el Ayuntamiento la urbanización mediante retribución en terreno.

Iniciados los trámites para la resolución del contrato de programación de una UE nº 4 'Residencial Este' del Plan General de Genovés por incumplimiento culpable del contratista, la Consellería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente emite informe favorable notificado al Ayuntamiento el 10 de julio de 2013.

En julio de 2014 se data el nuevo proyecto de reparcelación por gestión directa municipal de la UE-4 de suelo urbanizable residencial de Genovés, suscrito por el arquitecto Municipal; en dicho proyecto la parcela número NUM000 pasa a tener una superficie de 247 m2, con 12'40 m lineales de fachada y 20 metros lineales de fondo, con una edificabilidad de 494 m2 y tiene atribuidos por gastos generales y de urbanización de 50.329'05.-€. El 30 de julio de 2014 se inicia el procedimiento de aprobación de la Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución nº 4 'Residencial Este', en régimen de gestión directa, procediendo a la exposición pública del Proyecto de Reparcelación. En este nuevo proyecto desaparecen las parcelas adjudicadas al urbanizador LLopis Urbana, S.L. y cada propietario recibe una nueva parcela, con distinta superficie ya que no existe posibilidad de pago en 'especie' (f.226), se intenta mantener la ubicación de las parcelas.

En la actualidad el descontento general de los propietarios ha llevado a proponer la suspensión de la gestión del programa.

La parcela NUM000 no tiene la condición de solar urbano por lo que su situación urbanística real la retrotrae a la condición de urbanizable.

No es posible igualar los gastos de gestión de la cuenta de liquidación de la originaria parcela identificada con el número NUM000 , y la parcela identificada con el número NUM000 en el nuevo plan de Actuación integrada, la primera bajo el sistema de ejecución indirecta y la segunda bajo gestión directa.

Los actores han efectuado los siguientes pagos a cuenta del contrato suscrito: en fecha 18-3-2010, 12.000.-€; en fecha 28-8-2010, 12.000.-€, en fecha 22-12-2010, 6.000.-€, en fecha 18-4-2011, 8.000.-€, en fecha 3-10-2011, 3.000.-€. En total 41.000.-€.

Respecto del precio del contrato, restan por pagar 17.625.-€, que según manifestación del demandado, en su contestación a la demanda, deberán pagarse, junto con los impuestos correspondientes, el día que el contrato sea elevado a escritura pública.

TERCERO.-Los anteriores antecedentes, resultan todos ellos acreditados por la prueba documental pública y privada obrante en autos. En el acto del juicio fue citado en calidad de testigo-perito el Arquitecto Municipal D. Anton , quien manifestó que en diciembre de 2010 las obras de urbanización debían estar terminadas, lo que no aconteció por la inactividad del agente urbanizador, habiéndose iniciado una modificación de la reparcelación, las parcelas van a estar en otrolugar, aunque van a tener más metros y habrá que pagar en metálico, en cuanto a la naturaleza del suelo manifestó que en el momento en que prestaba testimonio, el suelo era urbanizable, es un rústico 20'41'', sin que se puedan conceder licencias de edificación 20'51'', admitiendo que la parcela NUM000 en el nuevo proyecto, respecto de la prevista en el plan originario modifica sustancialmente sus condiciones (22'23''), en el proyecto inicial la carga de urbanización era muy pequeña, ahora tiene una superficie de 247 m2 con gastos de 50.329.-€, sin embargo, este proyecto tampoco está aprobado, hallándose al momento del acto del juicio en trámite de alegaciones 23'25'', cabiendo dos posibilidades, que se realice por gestión directa o que finalmente se anule la reparcelación 24'35'', siendo posible que se anule y quede como rústico a la espera de agente urbanizador 24'44'', siendo en el momento actual el coste de urbanizar superior al coste de los terrenos a la venta 25'36'', y añadió: hoy en día, la actuación para los particulares dicen que no es viable 25'40'', el día que los precios de los solares suban y el precio de la actuación sea rentable, se podrá ejecutar, poniendo en duda el testigo que mientras esto sea así, pueda llegar a ejecutarse, dependiendo el futuro del mercado inmobiliario. Respecto de la concreta parcela, con el plan de gestión directa, puede reducirse la superficie de la parcela si se efectuasen alegaciones, desconociendo si el demandado las ha efectuado, pero aun así, tendrá cargas de urbanización y caso de no pagarse los gastos de urbanización, la vía de apremio es contra la parcela. Añadió que en la actualidad la reparcelación estaba suspendida y que en un futuro, o se aprueba, o se anula, debiéndose tomar una decisión en un plazo de cuatro años, salvo que entre una urbanizadora que asuma las condiciones de la anterior.

A la vista de la prueba practicada, resulta claro que procede la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida, es reiterada la doctrina que pone de manifiesto que los contratos se otorgan 'rebus sic stantibus', la STS, Civil del 24 de Abril del 2013, recurso 1957/2010 , sobre la cláusula rebus ha declarado la Sala que: 'La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10- 12-90, 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 )... . En el caso presente se ha producido pérdida del objeto en su sentido jurídico, pues los compradores, al tiempo de la adquisición del solar descrito en el plano del PAI no tenían elementos que les pudiese hacer dudar del buen fin del proyecto de reparcelación, pues en marzo de 2010, no se había suscitado cuestión alguna respecto del cumplimiento de la mercantil urbanizadora conforme al plan de gestión indirecta, no siendo hasta la resolución de la Alcaldía de 13 de octubre de 2011, cuando la situación de hecho generada por la mercantil urbanizadora, que no había dado tan siquiera inicio a las obras de urbanización, evidencia la dificultad de que pueda llevarse a cabo el desarrollo urbanístico dando lugar a la parcela vendida por el demandado, el posterior desarrollo de los acontecimientos, con la propuesta de un plan de gestión directa del suelo por el Ayuntamiento tiene como consecuencia la alteración de las bases del negocio jurídico suscrito por las partes, así de continuar adelante la nueva propuesta de desarrollo urbanístico se produce una alteración sustancial en el objeto del contrato, el cual pasa a tener mayor cabida pero también unas cargas de urbanización cuyo importe es casi igual al precio originariamente pactado y que, deberían ser asumidas por los actores, si a ello añadimos que han transcurrido más de cinco años desde la suscripción del contrato y que, al momento actual resulta imposible predecir cuándo se reiniciará el planeamiento urbanístico de la zona y aun menos cuales serán las características finales de la denominada parcela nº NUM000 , es evidente que circunstancias sobrevenidas e impredecibles al tiempo de la suscripción del contrato de 18 de marzo de 2010, han hecho quebrar la base del negocio jurídico, siendo procedente la resolución del contrato, pues no se atisba una pronta solución a la situación como sostiene el recurrente, en certificación emitida por el Ayuntamiento de Genovés datada el 7 de abril de 2015 se señala que se está 'proponiendo en inicio la suspensión de la gestión del programa 'a tiempos mejores', es decir, ni tan siquiera consta que se haya adoptado resolución de suspensión del programa, a partir de la cual se podría suspender el programa por dos años, prorrogables por dos años más, lo que en modo alguno implica, como quiere hacer ver el recurrente que, en 4 años exista la parcela NUM000 con la configuración y condiciones comprometidas en el contrato de compraventa.

La consecuencia de lo expuesto es clara, aducida por la parte recurrente la concurrencia de error en la valoración de la prueba, el motivo de recurso no puede prosperar y ello a la luz de la doctrina del error patente en la valoración de la prueba que resulta de aplicación, y entre ellas, la STS de 18 de abril de 2013 , en la que, con exégesis de la doctrina de la Sala y del Tribunal Constitucional, señala: 'El Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española , ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su directa relación con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Son de mencionar, como expresión de esa doctrina, las sentencias 55/2001, de 26 de febrero , 29/2005, de 14 de febrero , y 211/2009, de 26 de noviembre . En esta última, el referido Tribunal destacó que ' concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luzde un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración'. En la antes mencionada sentencia 55/2001, de 26 de febrero ,el Tribunal identificó los requisitos de necesaria concurrencia para que quepa hablar de una vulneración de la tutela judicial efectiva por la causa que estamos examinando. En particular, se refirió a que el error debe ser patente 'o, lo que es lo mismo, inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia'. Nuestra sentencia número 418/2012, de 28 de junio , tras reiterar la admisibilidad de un excepcional control de la valoración de la prueba efectuada por el Tribunal de la segunda instancia, por medio del recurso extraordinario por infracción procesal - siempre con apoyo en la norma cuarta del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, recordó que 'no todos los errores en la valoración de la prueba tienen relevancia constitucional [...]', dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: '1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión ; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales'.

CUARTO.-Por todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto y, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , imponer al recurrente las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Daniel , contra la sentencia de 18 de mayo de 2.015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Xativa en autos de juicio de Ordinario seguidos con el nº 787/14, la que se confirma en su totalidad con imposición a la parte recurrente de las costas con origen en el recurso.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón. Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.