Sentencia Civil Nº 298/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 216/2016 de 05 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00298/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 216/16

Asunto: VERBAL 572/14

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CAMBADOS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.298

En Pontevedra a seis de Junio de dos mil dieciséis.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 572/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados, a los que ha correspondido el Rollo núm. 216/16, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Patricio , representado por el Procurador D. JESUS JACOBO MARTINEZ MELÓN, y asistido por el Letrado D. TANIA GONZALEZ PEREZ, y como parte apelado-demandante: D. Mónica , representado por el Procurador D. FERNANDO GUILLÁN PEDREIRA, y asistido por el Letrado D. RAUL CONSTANTE SALGADO VIDAL, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados, con fecha 1 septiembre 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE la demanda interpuesta por la actora Dª Mónica , con procurador Sr. Guillán Pedreira, frente a D. Patricio , representado por el procurador Sr. Martínez Melón:

4.Declaro resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de fecha 1 de marzo de 2013, con las novaciones en él efectuadas.

5.Acuerdo el desahucio de D. Patricio del inmueble sito en la PLAZA000 de O Grove, (antigua ' DIRECCION000 ').

6.Se condena al demandado al pago de la cantidad de 1.748,45 €, más las rentas mensuales, impuestos, y cantidades de cargo del arrendatario que se devenguen desde enero a agosto de 2015, ambos inclusive.

7.Estas cantidades serán incrementadas en el interés legal del dinero que se devengará desde la fecha de presentación de la demanda para la cantidad de mil setecientos cuarenta y ocho euros con cuarenta y cinco céntimos (1.748,45 €), y desde el día uno de cada uno de los meses correspondientes a cada una de las mensualidades que se declaran adeudadas.

8.Se condena al demandado al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Patricio , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

1.PRIMERO.- El presente recurso de apelación trae causa de la demanda en la que se pretendía la resolución del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y la reclamación de las rentas adeudadas. Según la exposición de hechos de la demanda, con fecha de 1.3.2013 se celebró un contrato de arrendamiento con objeto en el local de negocio ubicado en el bajo de un edificio situado en la PLAZA000 en la localidad de O Grove, entre el padre de la actora y el demandado, fijándose como renta la suma mensual actualizable de 425 euros. Producido el fallecimiento del arrendador, -continuaba la demanda-, se firmó el 28.7.2014 un ' anexo al contrato', que modificaba subjetiva y objetivamente la relación. La demanda sostenía que el demandado había dejado de abonar las cantidades actualizadas sobre la renta inicial en el período de marzo a julio de 2014, y había dejado de abonar cantidad alguna desde octubre de 2014, adeudándose la suma objeto de reclamación, -incrementada con la cuota del impuesto indirecto-, por el importe de 1.748,45 euros, acumulándose la pretensión de resolución del vínculo.

2.La parte demandada se opuso a la demanda arguyendo, en primer lugar, una doble falta de legitimación. Así, sostenía el demandado que la actora no había acreditado su legitimación activa, pues no se aportaba documento alguno que la justificara, siendo que el contrato había sido firmado con su padre ya fallecido; se sostenía también que la propietaria del local arrendado era la abuela de la actora, madre de su causante, a la que el actor había realizado los pagos de las sumas reclamadas, lo que determinaba a su vez su propia falta de legitimación para soportar la acción afirmada. Se sostenía igualmente la realidad de los pagos, realizados en mano y, también como razón de fondo, se sostenía que desde octubre de 2014 el local se había abandonado y puesto a disposición de la actora; finalmente se alegaba la compensación del crédito reclamado, en virtud del pacto alcanzado con la parte contraria para extinguir parcialmente la deuda con las mejoras introducidas en el local.

3.La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Con cuidada argumentación, la sentencia rechaza la falta de legitimación activa, sobre la base del análisis de la documentación aportada al proceso, en particular el anexo al contrato en el que constaba la notificación al arrendatario del fallecimiento del anterior titular y la subrogación de la nueva arrendadora el 28.7.2013; la sentencia parte de que las obligaciones surgidas del contrato no tienen carácter real, de modo que la obligación surge frente a quien ostentaba la posición contractual de arrendador, independientemente de quién fuera el titular dominical del inmueble; la sentencia se detiene a continuación en la valoración de la prueba, en particular en las declaraciones del propio demandado al responder al interrogatorio judicial, rechazando que exista prueba de la entrega de las llaves del local o de su abandono, cuando las partes se habían comprometido en el contrato a comunicar tal hecho de forma fehaciente. Consecuencia de lo anterior es el pronunciamiento resolutorio del contrato en la fecha de la sentencia, momento en el que se hace cesar la obligación de pago de rentas.

4.El recurso insiste en los argumentos ofrecidos en el escrito de contestación a la demanda. Sobre ellos se añade, -reforzando el argumento sobre la falta de legitimación activa-, la consideración procesal de la indebida aportación al proceso de los documentos que acreditaban la legitimación de la parte, lo que habría generado indefensión al demandado. Se sostiene que no consta que el arrendador fuera el titular del local, pues tal condición correspondía a su madre. Se insiste también en que el anexo al contrato fue firmado ' por error, al igual que el contrato original', y se sostiene que la sentencia no ha resuelto la alegación de falta de legitimación pasiva, al haber entregado las lleves el arrendatario a la auténtica propietaria, y haber abandonado el local, lo que constituiría un hecho notorio, según declararon los testigos.

5.El recurso no puede verse estimado.

6. SEGUNDO.- La cuestión de la legitimación del actor consideramos que ha quedado resuelta correctamente en la sentencia de primer grado. El recurrente parte de una tesis, que consideramos inexacta, sobre la correspondencia entre la titularidad dominical y la posición contractual de arrendador. Ésta surge del contrato y lo único que precisa es de la capacidad de disposición sobre el uso de la finca dada en arrendamiento. La legitimación de la actora viene de la condición de ser sucesora del original arrendador. Podrá sostenerse que esta legitimación derivada debería acreditarse en la demanda, pues resulta preciso acompañar aquellos documentos de los que resulte la legitimación del actor, según el art. 265 de la ley procesal . Pero fuera de los casos en los que la aportación documental resulta imperativa (entre ellos los previstos en el art. 266) consideramos suficiente en el caso que ocupa, para sostener la pretensión de resolución del contrato y reclamación de rentas, la aportación del título original que sostiene la reclamación, -el contrato de arrendamiento-, la certificación de defunción del arrendador, el libro de familia del que resulta la condición de hija de la demandante y, singularmente, el documento obrante al folio 15 de las actuaciones, que contiene el denominado anexo al contrato, con la firma de los litigantes, en el que se comunica la sucesión.

7.Esta documentación acredita de forma suficiente la legitimación activa, de manera que la presentación del testamento en el acto de la vista se ajusta perfectamente a las previsiones legales sobre presentación de documentos en momento ulterior a la demanda, una vez que la legitimación había sido cuestionada por el demandado en su contestación. En este contexto la aportación de la renuncia de Doña María Cristina a la condición de administradora de los bienes de la herencia, o la aportación del testamento, no afectan a la legitimación. No existe, pues, indefensión alguna.

8.El documento de 28.7.2014 ha sido correctamente valorado en la sentencia de primera instancia. Afirmar que se firmó por error supone una alegación ayuna del más mínimo soporte probatorio. En dicho documento se produce la notificación fehaciente de la subrogación en la posición de arrendador de la heredera, comunicándose también el nuevo número de cuenta para efectuar los ingresos de la renta. El argumento reproduce la alegación de que el error se produjo también en el contrato, porque se desconocía que el local no era propiedad del arrendador, pero ya se ha dicho cómo esta condición, la de propietario, es independiente de la fuente de la obligación, que es precisamente la existencia del contrato de arrendamiento.

9.En relación con la improcedencia de la reclamación de rentas posteriores al supuesto abandono de la finca, también compartimos el pronunciamiento desestimatorio de la sentencia objeto de recurso. El contrato exigía, en su estipulación octava, a comunicar con preaviso de treinta días en forma fehaciente el desalojo. La fehaciencia no exige forma determinada, pero sí su acreditación por cualquier medio de prueba que acredite que tal hecho llegó a conocimiento del arrendador. El demandado reconoció la firma en los contratos, tanto el de arrendamiento como la comunicación de la subrogación en la posición de arrendador de la hija como sucesora del Sr. Ezequias .

10.El demandado afirmó que comunicó el abandono del local en octubre, pero no hay resto de tal comunicación con el carácter de fehaciencia exigido en el contrato. Insistió en la tesis de que en agosto se enteró, a través de vecinos y de clientes, de que el local no era propiedad de la arrendadora y por eso lo dejó porque no quería problemas y que estaría dispuesto a alquilarlo luego. La alegación de que ofreció las llaves y que no se las quisieron coger carece igualmente de soporte probatorio. El propio demandado manifestó que no dejó constancia alguna y que el ofrecimiento fue verbal, lo que contradecía los términos del contrato. La sentencia repara en el hecho de que ni siquiera el arrendatario fue capaz de concretar en una fecha exacta la fecha del abandono del local, -la referencia se hace al lunes 13 de octubre como fecha en la que se vació el local y fechas después acudieron unos obreros que retiraron los muebles, pero no se determinó una fecha exacta-, lo que presenta indudable relevancia a la hora de juzgar sobre el argumento del abandono del bajo alquilado.

11.Es cierto que dos testimonios dan soporte parcial a esta tesis, pero no los consideramos suficientes para entender cumplidos los términos del contrato sobre la exigencia de comunicación fehaciente del abandono del local.

12.La testigo Dª María Cristina , hermana del inicial arrendador, sostuvo que el local era propiedad de su madre, -la contestación fue imprecisa, pues luego se alegó que era usufructuaria-, y sostuvo que el demandado le comunicó que abandonaba el local ' después de la fiesta del marisco, en octubre' y que le entregó las llaves a su madre y que lo dejó en correctas condiciones. Pero insistimos en que la exigencia de la regla contractual era la de notificación fehaciente, tal como expresaba la estipulación octava (vid. folio 9, vuelto).

13.Finalmente, la testigo, empleada del demandado, Dª Amparo , que mantiene todavía vínculo de dependencia laboral con el demandado, lo que compromete la espontaneidad de su testimonio, sostuvo que el local se abandonó en octubre... y retiró los objetos del interior (toldo macetas, muebles...). Pero tampoco acreditó la existencia de fehaciencia en el abandono del local, ni tal abandono resultaba notorio para la demandante.

14.Por tales motivos, consideramos que la sentencia ha valorado correctamente la prueba practicada. No existió comunicación sobre el hecho del abandono del local como manifestación del legítimo ejercicio de la facultad resolutoria, lo que facultaba al arrendador a seguir percibiendo las rentas. La demanda fue correctamente estimada. El recurso se desestima.

15.TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas procesales han de ser impuestas a la parte apelante, todo ello bajo el amparo de los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DON Patricio y en su consecuencia confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cambados, recaída en autos de juicio verbal registrados bajo el número 572/2014, con imposición al apelante de las costas procesales devengadas en la alzada. Decretamos la pérdida del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Notifíquese con instrucción de recursos.