Sentencia CIVIL Nº 298/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 773/2017 de 17 de Julio de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
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Fax.: 922 34 94 06
Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000773/2017
NIG: 3803741120160000134
Resolución:Sentencia 000298/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000045/2016-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Santa Cruz de la Palma
Apelado: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE LA VILLA DE MAZO; Abogado: Maria Del Pilar Rodriguez
Gonzalez; Procurador: Gloria Isabel Zamora Rodriguez
Apelante: JESUISA SL; Abogado: Paulino Montesdeoca De La Guardia; Procurador: Ingrid Negrin
Gonzalez
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. Macarena González Delgado
Magistradas:
Dª. María Luisa Santos Sánchez (Ponente)
Dª. Mónica García de Yzaguirre
En Santa Cruz de Tenerife, a diecisiete de julio de dos mil dieciocho.
VISTO, ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA, constituida por las Ilmas. Sras.
Magistradas anteriormente indicadas, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por
el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Santa Cruz de La Palma, de fecha 14 de
julio de 2017, en los autos de juicio ordinario nº 45/2016, instados por la entidad mercantil Jesuisa, S.L.,
representada por la Procuradora Doña Ingrid Negrín González, y dirigida por la Letrada Doña Patricia Garrocho
Hernández, posteriormente sustituida por el Letrado Don Paulino Montesdeoca de la Guardia, contra el Excmo.
Ayuntamiento de la Villa de Mazo, representado por la Procuradora Doña Gloria Isabel Zamora Rodríguez y

asistido de la Letrada Doña María del Pilar Rodríguez González; ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL
REY, la presente sentencia, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados, la Sra. Juez Doña Sonia Martín Pastor dictó sentencia de fecha 14 de julio de dos mil diecisiete, en cuyo Fallo o parte dispositiva se acuerda: 'Se DESESTIMA la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Ingrid Negrín González en nombre y representación de la mercantil JESUISA SL, contra el Excmo. Ayuntamiento de la Villa de Mazo.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC se imponen las costas procesales a la parte demandante.

Esta resolución no es firme, frente a la misma se podrá interponer recurso de apelación dentro de los veinte días siguientes al de su notificación, ante este Juzgado.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo. Dña. Sonia Martín Pastor.'

SEGUNDO.- Notificada debidamente dicha sentencia a las partes, la representación procesal de la actora o demandante interpuso contra ella recurso de apelación, con exposición de las alegaciones en las que fundaba dicho recurso, siendo admitido a trámite, y dándose traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



TERCERO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia Provincial, efectuado el oportuno reparto, y recibidas aquéllas en esta Sección 3ª, se acordó incoar el correspondiente rollo y designar Ponente.

La parte apelante se personó por medio de la misma Procuradora que la representó procesalmente en la precedente instancia, y con la asistencia letrada de Don Paulino Mondesdeoca de la Guardia; la parte apelada se personó por medio de los mismos profesionales que la representó procesalmente y asistió jurídicamente en la anterior instancia.

Para la deliberación, votación y fallo del presente recurso se señaló el día 20 de junio del corriente año 2018, habiendo sido precisas varias sesiones, la última de ellas en fecha 29 de junio, quedando entonces pendientes las actuaciones del dictado de la presente resolución.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña María Luisa Santos Sánchez, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestima totalmente la demanda e impone las costas a la parte actora. Concluye la juzgadora de la instancia que no cabe la acción resolutorio por incumplimiento del contrato por parte del Ayuntamiento demandado, por no haberse condicionado el contrato a una calificación urbanística del suelo, ni haberse incorporado al contrato una condición resolutoria en tal sentido. Añade que tampoco hay prueba del vicio denunciado por la parte actora apelante, por no ser oculto, al ser público y notoria la posible nulidad del Plan de Ordenación que afectaba a la finca que con posterioridad adquirió la parte actora apelante; tampoco considera que el vicio fuera preexistente ni que lo haga impropio para el uso, pues el único uso que aparece en la escritura era ser un bien de inversión, y dicha finalidad no hay prueba de que haya quedado frustrada.

Frente a la indicada resolución se alza la mencionada entidad actora, quien pretende su revocación y que se estime su demanda, acordándose la nulidad del contrato de compraventa suscrito, con fecha 16 de marzo de 2007, con recíproca restitución de las prestaciones entre las partes, debiendo devolver el Ayuntamiento de la Villa de Mazo el precio abonado con intereses desde la fecha de presentación de la demanda, y dicha actora apelante la finca en el estado en que se encontraba en el momento de la vista. Como alegaciones en las que sustenta su recurso, expone en primer lugar los antecedentes y objeto del mismo, y seguidamente, también con indicación extensa y detallada de los argumentos que considera relevantes, aduce la infracción de los artículos 1.124, 1.484 y 1.486, todos del Código Civil, con manifiesto error en la apreciación y valoración de las pruebas practicadas, entendiendo que procede la resolución contractual; alega también la infracción de los artículos 1.261, 1.265, 1.266 y 1.303, también del Código Civil, con error en la apreciación de las pruebas y valoración de las pruebas practicadas, insistiendo en la nulidad del contrato de autos, por vicio grave en el consentimiento.

La parte demandada, y ahora apelada, se opone al recurso y solicita su desestimación total y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, con condena en costas a la parte contraria. Muestra su total acuerdo con la indicada resolución, y rebate las alegaciones del recurso, señalando, en primer lugar, que la entidad ahora apelante sabía lo que estaba comprando y de igual modo pudo saber, o supo, que el Plan General de Ordenación de la Villa de Mazo había sido impugnado, sobre todo atendiendo a su objeto social (entre otros, la promoción urbanística). Niega el error en la valoración de la prueba denunciado de contrario, indicando las razones de esta negación, y destacando la perfección del contrato de compraventa, la inaplicabilidad al caso de los artículos 1.124, 1.484 y 1.486, todos del Código Civil, y la falta de acreditación del perjuicio que la actora afirma se le ha causado, así como de la inhabilidad del bien adquirido para la finalidad para la que se vendió. Señala que en la demanda no se invocó el error invalidante del consentimiento y que en el acto de la vista la juzgadora lo puso de manifiesto, con lo que en esta alzada se está infringiendo el principio dispositivo; en definitiva, entiende que no concurren en el caso los requisitos precisos para la prosperabilidad de la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código Civil.



SEGUNDO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendidas las cuestiones suscitadas por las partes aquí litigantes, ha de significarse que el examen conjunto y ponderado de todo lo actuado conduce a discrepar del criterio valorativo de la juzgadora de la instancia en relación a las pruebas practicadas y, en consecuencia, de la aplicación normativa que la misma efectúa a tenor de dicha valoración probatoria; y ello por las razones que seguidamente se exponen.

1. Debe partirse de la aceptación por este Tribunal de los fundamentos de derecho primero y segundo, en cuanto en ellos se exponen resumidamente las pretensiones y alegaciones de las partes así como el marco legal y jurisprudencial relativo a las acciones de resolución contractual y de saneamiento por vicios ocultos ejercitadas por la parte actora, según resulta de la demanda iniciadora de la litis, e igualmente del acto de la audiencia previa, en la que se señalan como hechos discutidos la procedencia o no de la resolución contractual, con devolución del precio, y la responsabilidad contractual de la demandada, por haber vendido un bien cuya situación urbanística fue alterada y ocultando esa situación al tiempo de suscribir el contrato.

2. No puede aceptarse, en cambio, el resto de los aludidos fundamentos de derecho, es decir, tercero, cuarto y quinto.

3. Así, no son hechos controvertidos, y obran documentalmente acreditados en los autos, los siguientes: 1) Que, con fecha 12 de mayo de 2004, se publicó en el Boletín Oficial de Canarias (BOCA), el Acuerdo de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias de 5 de abril de 2004, que aprobaba definitivamente, de forma parcial, la revisión del Plan General de Ordenación del municipio de Mazo, La Palma -documento nº 3 de la demanda-; 2) Que la entidad mercantil Horpa, S.L., formuló recurso contencioso-administrativo -de nº 35/2004-, en el que se dictó sentencia por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, sede de Santa Cruz de Tenerife, de 28 de septiembre de 2007, que fue recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, cuya Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, dictó sentencia de fecha 4 de enero de 2012, recaída en el recurso 6313/2007, acordando: 'Que, con estimación del motivo de casación alegado por la representación procesal de la entidad mercantil Horpa S.L. y sin examinar los aducidos por las representaciones procesales de la Administración de la Comunidad Autónoma de Canarias y del Ayuntamiento de Villa de Mazo, debemos declarar y declaramos que ha lugar al recurso interpuesto por la Procuradora Doña Flora Toledo Hontiyuelo, en nombre y representación de la entidad mercantil Horpa S.L., contra la sentencia pronunciada, con fecha 28 de septiembre de 2007, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, con sede en Santa Cruz de Tenerife, en el recurso contencioso-administrativo número 35 de 2004, la que, por consiguiente, anulamos, al mismo tiempo que, estimando el recurso contencioso-administrativo sostenido por la representación procesal de la referida entidad mercantil Horpa S.L. contra el Acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias, de fecha 5 de abril de 2004, por el que se aprobó la Revisión del Plan General de Ordenación de Villa de Mazo, en La Palma, debemos declarar y declaramos que dicho acuerdo aprobatorio de la indicada Revisión es nulo de pleno derecho, sin hacer expresa condena al pago de las costas procesales causadas en la instancia y en este recurso de casación', y, como consecuencia de esta decisión, la finca objeto de autos perdió la condición de URBANA y se volvió a calificar de RÚSTICA - documento 5 de la demanda-; 3) Que, con motivo de la tramitación del mencionado recurso contencioso- administrativo, se publicó en el Boletín Oficial de Canarias del día 21 de octubre de 2005 la Resolución de la Consejería del Medio Ambiente y Ordenación Territorial del Gobierno de Canarias por la que disponía la publicación de la remisión a la Sala de lo Contencioso Administrativo en el recurso 212/05 del expediente administrativo correspondiente a la estimación de errores materiales de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación de Mazo, y se emplazaba a cuantos pudieran aparecer como interesados, Resolución administrativa la que se acaba de mencionar cuyo apartado primero es del siguiente tenor: 'Remitir a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias la parte del expediente administrativo correspondiente a la estimación de errores materiales de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación de Mazo y comunicar que el resto del expediente del citado Plan General ya fue remitido y consta en esa Sala en los autos del recurso 35/04, interpuesto por la entidad mercantil Horpa,S.L.', siendo el plazo otorgado para comparecer y personarse en los autos citados el de nueve días. 4) Que el Excmo.

Ayuntamiento de la Villa de Mazo, aquí demandado, decidió poner a la venta, mediante el procedimiento de subasta, la finca objeto de autos, llevándose a cabo, en el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Cruz de Tenerife, los oportunos Anuncios de subasta (publicado el día 13 de diciembre de 2006) y de adjudicación (publicado el día 26 de febrero de 2007), en los que se describía la aludida finca como 'Urbana', indicándose como situación urbanística la de suelo urbano no consolidado ordenado (residencial), en el ámbito denominado SUNCO VZ; 5) Que dicho procedimiento administrativo culminó con la adjudicación a la referida apelante de dicha finca por el precio ofertado de 205.950 euros, otorgándose escritura pública de compraventa de fecha 17 de marzo de 2007, en la que se describe la finca como 'RÚSTICA hoy URBANA', indicándose igualmente que 'Dicho terreno tiene la calificación de Suelo Urbano no consolidado Ordenado Sector Calle Venezuela (SUNCO-VZ)' -documento nº 2 de la demanda-. 6) Que la entidad actora apelante formuló en el año 2013 reclamación contencioso-administrativa contra el citado Ayuntamiento, aquí demandado apelado, por responsabilidad patrimonial, dando lugar al procedimiento ordinario 398/2013, del Juzgado de lo Contencioso- administrativo nº 1 de Santa Cruz de Tenerife, pretensión que, con reserva de las acciones procedentes, no prosperó por corresponder la decisión de la cuestión planteada al orden jurisdiccional civil -documento nº 6 de la demanda-.



TERCERO.- Atendiendo a las acciones ejercitadas por la entidad actora, en particular -como se indica en la demanda-, por su plazo de prescripción y mayor alcance protector, la de resolución contractual por vicios de la cosa y por incumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, o entrega de objeto distinto al pactado, con unos vicios que no la hacen apta para cumplir las finalidades perseguidas al celebrar dicho contrato, y mas en concreto, por la imposibilidad sobrevenida de la prestación en virtud del cambio de su naturaleza urbana a rústica, acaecido por anulación de normas urbanísticas, para la decisión de la presente litis resulta conveniente poner de manifiesto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo toma fundamentalmente en consideración la previsibilidad de las alteraciones sobrevenidas y la condición - profesional o no- de la parte compradora, siendo cierto que, en principio, asigna al promotor que adquiere el inmueble el riesgo de las eventuales incidencias o alteraciones que pudieran existir en el curso de la correspondiente tramitación urbanística, así como, en su caso, del resultado del aprovechamiento urbanístico (como, por ejemplo, la futura edificabilidad), sin extender en principio la obligación de la parte vendedora más allá de la transmisión de ese inmueble (verbigracia, sentencia de 8 de octubre de 2012, nº 597/2012, y 14 de noviembre de 2012, nº 658/2012).

En el caso de autos, el Ayuntamiento demandado entregó la finca con las mismas condiciones urbanísticas indicadas en el procedimiento de subasta, que permanecían invariables en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa -finca urbana; suelo urbano no consolidado ordenado (residencial) incluido en el ámbito denominado SUNCO VZ-; más de ningún modo puede obviarse que, ya al tiempo de iniciar los trámites para la enajenación del inmueble y publicar el anuncio del procedimiento de subasta, tenía perfecto y cabal conocimiento de la pendencia de un recurso contencioso-administrativo - en el que intervenía como parte-, cuyo resultado podría alterar la calificación urbanística de dicho inmueble, retornándolo a su inicial condición de rústico, sin que, ni en ninguno de los anuncios de subasta y adjudicación definitiva, ni tampoco al tiempo del otorgamiento de la escritura pública, hubiera hecho constar de algún modo dicha pendencia.

De otro lado, no cabe imputar a la parte actora apelante, en su condición de compradora y pese a su amplio objeto social (que incluye de modo general actividades relacionadas con el sector inmobiliario, como la de promoción), falta de diligencia o de previsión en relación a un eventual riesgo de alteración de la aludida calificación de la finca que adquirió y de su situación urbanística, pues la única posibilidad de tal conocimiento que consta acreditada en los autos, mencionada por la parte demandada apelada, fue la relativa a la publicación en el Boletín Oficial de Canarias del día 21 de octubre de 2005 de la Resolución de la Consejería del Medio Ambiente y Ordenación Territorial del Gobierno de Canarias, por la que se disponía la publicación de la remisión a la Sala de lo Contencioso Administrativo en el recurso 212/05 del expediente administrativo correspondiente a la estimación de errores materiales de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación de Mazo, y se emplazaba a cuantos pudieran aparecer como interesados, emplazamiento que, en cualquier caso, era de nueve días, y, por tanto, muy anterior a la publicación del anuncio de subasta, aparte del hecho de que el contenido de dicha publicación de remisión no permitía conocer con claridad y fiabilidad el alcance y extensión del referido recurso contencioso-administrativo interpuesto por la entidad Horpa, S.L., ni sus eventuales resultados, con anterioridad a la adquisición de la finca de autos.

Ninguna otra prueba obra en autos demostrativa de, al menos, la posibilidad de dicho conocimiento, ni menos aún de que hubiera asumido, expresa ni tácitamente, de manera indubitada, la adquisición del controvertido inmueble a su riesgo y ventura.

En definitiva, en el presente caso, deviene aplicable el artículo 1.124 del Código Civil, no obstante la perfección del contrato referida por la parte demandada y por la juzgadora de la instancia, pues es patente el incumplimiento de la parte vendedora, 'aliud pro alio', siendo la cosa entregada -finca objeto de autos- sustancialmente diversa a la que realmente fue objeto del contrato de compraventa, e inhábil para el fin a que se destinaba (finalidad inversora, siendo claramente distinto el precio, según la calificación urbanística de la finca), habiéndose frustrado claramente las expectativas de la parte compradora, aquí apelante, en quien es asimismo apreciable, al tiempo de perfeccionarse el contrato de compraventa, un error esencial y excusable, constatándose así, por lo expuesto, una causa que permite resolver válidamente el referido contrato.

No puede compartirse el criterio de la juzgadora de la instancia, de no atribuir responsabilidad alguna a la Administración vendedora (quien se obligó contractualmente con la entidad actora y le transmitió una finca en condiciones realmente distintas y de uso muy diferente al inicialmente correspondiente al suelo urbano no consolidado), cuando ha resultado debida y suficientemente probada la existencia de una discordancia con graves y frustrantes consecuencias para la entidad compradora, constituyendo un incumplimiento objetivo del contrato por parte de la aludida parte vendedora, causa suficiente para justificar la resolución del contrato de compraventa que se pretende en la demanda, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.124 y 1.101 del Código Civil en lo concerniente a la doctrina jurisprudencial sobre el 'aliud pro alio', recogida 'ut supra'. Que se hubiera procedido a la publicación de la remisión de parte del expediente en el BOCA de 21 de octubre de 2005 no es motivo para entender que fue la entidad actora la que no actuó de buena fe ni diligentemente.



CUARTO.- A tenor de lo hasta aquí expuesto, y en las concretas circunstancias del caso enjuiciado no puede acogerse la conclusión establecida por la juzgadora de la instancia, sino la que sostiene la parte actora apelante, por las las razones alegadas en su recurso, reseñadas 'ut supra', con las consecuencias económicas restitutorias de la resolución contractual.

Llegados a este punto, para determinar las consecuencias o efectos restitutorios de esa resolución contractual, y de conformidad con lo solicitado en la demanda, debe estarse al precio de la compraventa de autos fue de 205.950 euros, de modo que es procedente estimar la pretensión de la entidad actora apelante de recobrar del Ayuntamiento demandado la mencionada cuantía, con los intereses, al tipo legal, desde la fecha de interposición de la demanda hasta la sentencia dictada en primera instancia, y a partir de ésta se aplicarán los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo a su vez la referida actora devolver a la parte demandada el inmueble objeto de la referida escritura pública de compraventa.



QUINTO.- En resumen, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida, en el sentido de estimar la demanda y declarar resuelto el contrato de fecha 16 de marzo de 2007 celebrado entre las partes aquí litigantes, condenando a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de doscientos cinco mil novecientos cincuenta euros (205.950 €), más los intereses, al tipo legal, desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la del dictado de la presente sentencia, y, desde ésta, los intereses de la mora procesal contemplados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo devolver la referida actora a la parte demandada el inmueble objeto de la compraventa resuelta.

Las costas procesales de esa primera instancia se imponen a la referida demandada, sin hacer expresa imposición respecto de las de la alzada ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

LA SALA RESUELVE: 1º. Estimar el recurso interpuesto por la parte actora, la entidad mercantil Jesuisa, S.L.

2º. Revocar la sentencia recurrida, de fecha 14 de julio de 2017, en el sentido de estimar la demanda y declarar resuelto el contrato de fecha 16 de marzo de 2007 celebrado entre las partes aquí litigantes, condenando a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de doscientos cinco mil novecientos cincuenta euros (205.950 €), más los intereses, al tipo legal, desde la fecha de la interposición de la demanda hasta la del dictado de la presente sentencia, y, desde ésta, los intereses de la mora procesal contemplados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo devolver la referida actora a la parte demandada el inmueble objeto de la compraventa resuelta. Las costas procesales de primera instancia se imponen a la referida demandada.

3º. No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la misma, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-