Sentencia CIVIL Nº 298/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 282/2019 de 31 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 282/19
JUZGADO: GRANADA 13
ORDINARIO Nº 1.114/17
PONENTE SR. GALLO
SENTENCIA Nº 298/19
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FCO. RUIZ-RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a treinta y uno de octubre de dos mil diecinueve. La Sección Cuarta de esta
Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación, los precedentes autos de juicio Ordinrio nº
1.114/17, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia Número 13 de Granada, en virtud de demanda de EXCMO.
AYUNTAMIENTO DE GRANADA, representado y dirigido por el Letrado D. Angel Martín-Lagos Carreras, contra
'AIDE FEDERATION', representada por el Procurador D. Juan-Luis García-Valdecasas Conde y dirigida por el
Letrado D. José de Cueto López
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 8 de marzo pasado, contiene el siguiente Fallo: 'Que estimando la demanda inicial de estos autos interpuesta el Ayuntamiento de Granada; representado y defendido por el Abogado Muncipal; contra la entidad 'Federation des Agences Internacionales Pour le Developpemment.

Federation des AIDES' ('AIDE Federation'), representada por el Procurador Sr. García Valdecasas Conde: Debo declarar y declaro la resolución del contrato de superficie con opción a compra sobre la Casa Ágreda, por incumplimiento de condiciones esenciales que afectan al mismo, condenando a la demandada a restituir a la demandada en la misma situación patrimonial en la que estaría si el contrato no se hubiera celebrado lo cual implica la entrega de la posesión del inmueble, con el abono de todos los gastos notariales, registrales y fiscales y de reinscripción de la vivienda a favor de la demandante y de otorgamiento de escritura pública para facilitar esa reinscripción. Con obligación del Ayuntamiento de devolver a la demandada AIDE la cantidad abonada por ésta en concepto de precio, por un total de trescientos catorce mil euros seiscientos euros (314.600 €), con más los intereses legales de dicha cantidad desde que fueron abonados.- Debo condenar y condeno a la demandada AIDE al pago de los daños y perjuicios patrimoniales causados a la demandante por el deterioro sufrido en el inmueble objeto del contrato, como consecuencia de la falta de rehabilitación del inmueble así como por la depreciación que haya sufrido la misma ante la falta de mantenimiento adecuado, debiendo diferirse el cálculo de tal cantidad un proceso declarativo posterior que -si a su derecho conviene- interponga el Ayuntamiento una vez firme esta resolución.- Sin imposición de las costas de la demanda inicial.- Que desestimando íntegramente la demanda inicial de estos autos interpuesta por la entidad 'AIDE Federation', representada por el Procurador Sr. García Valdecasas Conde, contra el Ayuntamiento de Granada; representado y defendido por el Abogado Municipal, debo absolver y absuelvo al demandado reconvencional de las pretensiones contenidas contra él.- Sin imposición de costas de la demanda reconvencional.'

SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el presente recurso, por su trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. Antonio Gallo Erena.

Fundamentos

PRIMERO.- Discrepa la parte recurrente de cuanto concluye la sentencia apelada en base a lo que considera equivocada interpretación del contrato, no teniendo en cuenta las distintas figuras contractuales que integra.

Entiende errónea la valoración que hace de los distintos pliegos del concurso y de la obligación de ejecución de la obra, alegándose confusión entre obligaciones principales, accesorias y fecha de perfección.

Por otro lado se denuncia una infravaloración de la documental reconocida por las partes referida de la actuación del Ayuntamiento y sus representantes, que evidencia perturbación en la posesión y voluntad incumplidora del contrato.

En definitiva manteniendo la postura manifestada desde la contestación, se alega que el contrato de superficie en la formula por la que se optó, ha quedado perfeccionado habiéndose otorgado escritura pública que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, y ha sido abonado el precio integro por esta parte que ha cumplido todas sus obligaciones. Entiende que la presentación del proyecto y el inicio de las obras de rehabilitación no afecta al derecho de superficie sino al contrato de opción que confiere a la recurrente derecho de ejercitarla comprando o no, por lo que no podrá sustentarse la resolución en el incumplimiento imputado.

En cualquier caso se reitera que quien ha incumplido es el Ayuntamiento que habiendo incurrido en los defectos constatados por el Registro de la Propiedad que han impedido la inscripción no hace nada para subsanarlo e intenta resolver el contrato, propiciando una inseguridad jurídica que, junto con la conducta de hostigamiento que se alegaba, ha creado una situación que justifica no presentar el proyecto e iniciar las obras en el plazo previsto, que se considera, además, que serían obligaciones accesorias.

En razón a cuanto se expresa al respecto se solicita la revocación de la sentencia y que se dicte otra que desestime la demanda, absolviendosele de la misma, y que estimando la reconvención, condene al Ayuntamiento a cumplir el contrato en los términos recogidos en la demanda reconvencional y subsidiariamente que se declare la resolución del mismos con indemnización de los perjuicios.



SEGUNDO.- El T.S. con reiteración, entre otras muchas sentencias de 30-10-2002, 20-12-2002 y 23-1-2003, viene expresado la primacía de la interpretación literal y gramatical de los contratos cuando los términos son claros, de forma que cuando una cláusula no ofrezca duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos ( STS de 20-2-99).

La investigación de la voluntad, de la intención de los contratantes procederá de conformidad con el art.

1281 del CC, si parecieran contrarias a tal intención las palabras expresadas ( SSTS, entre otras, de 30-3-, 17-7 y 18-12-82). En este último caso es cuando podrá entrar en juego el art. 1282, acudiéndose a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes para averiguar cual fuese su intención ( STS 17-3-83), debiendo interpretarse las clausulas unas con otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto, art.

1285, teniéndose en cuenta la naturaleza y objeto del contrato, debiendo resaltarse que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible y se encuentra en el todo orgánico que constituye, SSTS de 30-10-63, 30-11-64, 5-2-2-85 y 24-7-89 entre otras.

Por otro lado debemos tener en cuenta que la interpretación de los contratos es tarea que corresponde a los Tribunales, exigiéndose para su reprobación o reproche que la por ellos realizada merezca la consideración de inadecuada, errónea e ilógica (T.S. 16-10-92). Es reiterada y uniforme la doctrina del Tribunal Supremo (Ss.

13-4-89, 20-12-89, 19-1-90, 2-11-90, 8-5-91, 25-12-91, 3-1-92) en dicho sentido.



TERCERO.-En el supuesto de autos, del examen del contrato se evidencia que efectivamente es un contrato complejo que contempla en la cláusula 5 del pliego de cláusulas administrativas, uno de superficie por tiempo de 40 años con opción de compra, por un precio de 248.891,29 € y otro solo de superficie por periodo de 75 años, por precio de 1.421.085,18 €. Se valora el inmueble a efecto de la opción de compra para quienes opten por el plazo de 40 años, en 1.637.638,42 € tomando como premisa la realización de obras de rehabilitación en el inmueble por importe mínimo de 4.959.519,24 €, pero en cualquier caso como ahora se verá, el que adquiera el derecho superficie deberá realizar una rehabilitación integral del inmueble.

Es evidente que los pliegos de cláusulas o condiciones administrativas, PCA y el de prescripciones técnicas, PPT, se incorporan a la escritura pública notarial en la que se formaliza el contrato como parte integrante de esta y en igual plano, pues aun referidos a materias distintas constituyen una unidad integrada en el mismo que obliga a las partes. Nos encontramos ante un pacto contractual complejo que debe ser interpretado teniéndose en cuenta las características de los tipos contractuales que engloba, comenzando por la del derecho de superficie, y la finalidad perseguida por el Ayuntamiento, que aceptó la demandada, así como el estado y calificación urbanística del inmueble, cobrando sentido de todo ello cuanto se pacta.

Efectivamente, queda patente la trascendencia que para el Ayuntamiento tiene la elección del tipo contractual del derecho de superficie, al quedar acreditado testifical y documentalmente, incorporándose expresamente al contrato, la finalidad perseguida de poner en valor y uso el inmueble a través de la colaboración con el sector privado, para prestar un servicio de interés público y social.

Así aparece, inicialmente, en la clausula 4 del PCA, que es un manifiesto de intenciones, en la que se dice que a través de la licitación se pretende poner en valor y uso el inmueble mediante su rehabilitación integral, y se cierra con la 17. a que de forma directa y clara recoge entre las obligaciones del adjudicatario, sin distinción, ejecutar las obras de rehabilitación por importe de 495951924 €, en los plazos que fija, refiriéndose también a esta obligación las clausulas 5 y 11 de este PCA, asi como los puntos 1,2,3 y 11 del PPT, que se refieren respectivamente, el 1 al objeto, diciendo que se otorga derecho de superficie con opción de compra para rehabilitar con los usos permitidos en el Plan Albaicin y Plan General de Granada la Casa Agreda, el 2 recoge la necesidad de aportar anteproyecto de las obres con la propuesta de licitación, el 3 impone la obligación del adjudicatario de presentar el proyecto definitivo en el plazo máximo de 6 meses desde la notificación de aquella, fijando plazos para empezar y terminar la obra, y el 11, inicio de obra, prevé entrega de proyectos al Ayuntamiento en el plazo de seis meses desde que se certifique la adjudicación.

Por lo tanto, pese a las dudas iniciales que se pudiesen derivar de la redacción de la clausula 5 del PCA al referirse a los precios, una interpretación en conjunto de todo el contrato debe llevarnos a la misma conclusión a que ha llegado el Juzgador a quo. Evidentemente estamos ante un contrato complejo, se constituye un derecho de superficie con opción de compra pero como consta en la disposición primera de la escritura pública de 22 de junio de 2015, ello se hace 'en los términos que constan en el pliego de condiciones administrativas, prescripciones particulares y prescripciones técnicas que se han incorporado a esta matriz'.

Finalmente, las actuaciones anteriores a la adjudicación también ponen de manifiesto la intención de las partes y la importancia de la rehabilitación. En este sentido la ahora apelante manifestó su disposición a llevarla a cabo y restaurar la Casa Agreda, como comunico el presidente de AIDE al Alcalde de esta ciudad por carta de 11-6-2014 y se deriva del anteproyecto presentado en el expediente administrativo para la adjudicación.

Por todo ello debemos entender correcta la interpretación del contrato que hace el Juzgado cuando concluye que la obligación de rehabilitación integral en los términos pactados afecta tanto al derecho de superficie como al de opción de compra. Es mas, dada la poca cuantía del precio del derecho de superficie de 40 años con opción de compra por el que se optó, 24889129 €, consideramos que el verdadero interés económico del contrato para el Ayuntamiento sería el valor de la rehabilitación, como en muchas ocasiones ocurre cuando se acude a este tipo contractual que ni siquiera se pone otro precio, e interesante también para la demandada, pues la cantidad de esta ultima sería inferior al precio de arrendamiento de inmueble de dichas características para ese tiempo de uso, como se deriva de una de las tasaciones a que aludía el Ministerio Fiscal en la denuncia presentada en su día.



CUARTO.- Por cuanto antecede consideramos correcta la conclusión a que llega la sentencia apelada de que la referida obligación de rehabilitación integral del inmueble en los términos pactados, constituye una obligación esencial del contrato que obligaba a la apelante a ejecutarla en los términos, condiciones y plazos perfectamente previstos e las PCA y PPT incorporados a la escritura, formando parte de la misma, cuyo incumplimiento puede sustentar la resolución acordada. Es mas, este incumplimiento se constituye expresamente en causa de resolución contemplada en las clausulas 11 y 18 del PCA.



QUINTO.- En estas circunstancias, quedando constancia de que la demandada no ha presentado proyecto ni comenzado la obra en los plazos previstos en el contrato, PPT, debemos abordar cuanto alega por la apelante para sostener que pese a ello no procederá la resolución acordada por la sentencia de primera instancia, En este sentido se opone el incumplimiento en que dice incurre el Ayuntamiento, en relación a la denegación de la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad, así como a la conducta, que califica como de hostigamiento, que imputa al Organismo demandante y a sus representantes.

En relación a esta última cuestión, pese a lo que alega la parte recurrente, la sentencia tiene en cuenta la documental referida, si bien considera que lo publicado en medios de comunicación sobre un asunto que es noticia así como las entrevistas y declaraciones de personas vinculadas a partidos políticos con mas o menos representación municipal, no pueden considerarse actuación propia del Ayuntamiento que pueda justificar los incumplimientos referidos. Este criterio que no significa que se infravalore la documental, lo consideramos correcto y debe resaltarse que se origina luego del incumplimiento de la obligación de presentación del proyecto definitivo de rehabilitación en el plazos previsto en el contrato y la persistencia en dicha conducta de la apelante.

Todo ello que ha generado inevitable polémica al tratarse de asunto de interés público, no puede ser considerado actos de hostigamiento, ni justificar que la demandada persista en el incumplimiento de sus obligaciones, condicionándolo a la inscripción en el Registro del derecho de opción, condición que no esta previsto en el contrato. Además no debemos olvidar que esta misma parte ha consentido la resolución de la DGRN no interponiendo demanda civil contra la misma, derecho que se le informó al notificársela. Tampoco ha acudido luego a vía adminitrativa o judicial para solucionar cualquier duda sobre la legalidad de la opción que tampoco se plantea en la reconvención.

Finalmente, la conducta del Ayuntamiento actuando, inicialmente, por la via administrativa y ahora con este procedimiento, cuando consideró que existía incumplimiento que justificaba la resolución, no es sino manifestación del ejercicio y defensa de sus derechos.



SEXTO.- Insiste la apelante en que el único incumplidor ha sido el Ayuntamiento que habiendo incurrido en los defectos constatados por el Registro que ha imposibilitado la inscripción del derecho de opción, no actúa para subsanarlo.

La resolución apelada aborda esta cuestión en su fundamento de derecho cuarto, concluyendo razonadamente que dicha circunstancia no podría justificar no haber presentado el proyecto de rehabilitación e iniciado las obras en los plazos pactados en el contrato. Luego, tras argumentar con referencia legal y jurisprudencial el carácter accesorio de dicha genérica obligación derivada de la buena fe, concluye que nunca podría sustentar una resolución contractual ni posibilitar a la apelante el incumplimiento de sus obligaciones. Finalmente resalta la falta de requerimientos fehacientes al Ayuntamiento de actuaciónes concretas a dicho efecto de así como el no agotamiento de recursos contra la resolución de la DGRN.

Todo ello entendemos que aparece profusa y correctamente argumentado sin que resulte desvirtuado por las alegaciones y argumentos vertidos en el escrito de recurso. Como ya hemos dicho, no existe previsión contractual que condicione la presentación del proyecto e inicio de obras con la inscripción en el Registro.

Es mas, el inicio del computo de los plazo a los efectos que que contempla el contrato se fija claramente en las PPT a que ya nos hemos referido. No es cierto como dice la recurrente, que el Ayuntamiento haya puesto obstáculos o impedido la titulación y la inscripción, nada se acredita al respecto.

No debemos olvidar que se ha tramitado procedimiento administrativo que ha terminado con la adjudicación de los derechos a la demandada el dia 6-3-2015, habiéndose luego otorgado escritura publica el 22-6-2015 constituyéndose a su favor, como había elegido la demandada, derecho de superficie de 40 años con opción de compra. Es cierto que dicha escritura solo ha quedado inscrita en el Registro, con el consentimiento de la apelante, en cuanto al derecho de superficie, y que recurrida por esta la calificación del Registrador de 12-1-2016, la DGRN dictó resolución el 19-5-2016 que estimó el recurso parcialmente, ha mantenido la denegación de inscripción de la opción, sin que AIDE haya recurrido ante la jurisdicción civil, dejando que adquiriese firmeza dicha resolución.

En estas circunstancias, el contenido genérico de dichas resoluciones en cuanto al motivo que finalmente sustenta la denegación de inscripción de referido derecho de opción que no tiene carácter constitutivo, así como que estas no tienen mas que dicho alcance, no pudiendo afectar a la presunción de legitimidad, ejecutividad y eficacia del acto administrativo de adjudicación para lo que sería preciso su impugnación por medio del oportuno procedimiento administrativo y/o judicial que no se ha efectuado, persistiendo por tanto pese a ello el derecho de opción, debemos concluir igualmente correcto lo argumentado y decidido por la sentencia al respecto.

SEPTIMO.- Por cuanto antecede, no desvirtuados los razonamientos de la resolución impugnada, con remisión a aquellos para obviar inútiles reiteraciones, la misma debe ser confirmada. Como viene expresando esta Sala, y lo hace el Tribunal Constitucional, resultará admisible una fundamentación por remisión ( SSTC 174/1.987, 146/1.990, 27/1.992, 115/1.996, 231/1.997 y 36/1.998). El Tribunal puede asumir en su integridad o en parte la sentencia del Juzgado 'a quo', efectuando así una motivación por remisión, sobre cuya validez, en abstracto -recuerda la STC 146/1.990-, ya se había pronunciado en distintas resoluciones, entre las que cabe resaltar los AATC 688/1.986 y 956/1.988, señalando que 'una fundamentación por remisión no deja de serlo ni de satisfacer la exigencia contenida en el derecho fundamental que se invoca'La validez ex art. 24.1 CE de la Sentencia de remisión dependerá así de que la cuestión sustancial hubiera sido ya resuelta en la Sentencia de primera instancia como aquí acontece, de manera que demos desestimar el recurso.

OCTAVO.- Desestimándose el recurso sin que concurran en el supuesto de autos serias dudas de hecho o de derecho, la parte apelante deberá ser condenada al pago de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone el siguiente

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de la que dimana este Rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, condenándose a la parte apelante al pago de las costas del recurso con perdida del deposito al que debe darse destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, se pronuncia, manda y firma.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'