Sentencia Civil Nº 299/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 828/2006 de 18 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-séptima

ROLLO Nº 828/2006 BC

JUICIO ORDINARIO NÚM. 622/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TERRASSA

S E N T E N C I A N ú m. 299/07

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ FRANCISCO VALLS GOMBAU

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. MARÍA DOLORES MONTOLIO SERRA

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de mayo de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-séptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 622/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa, a instancia de D. Juan Pedro , Dª. Marta y D. Jose Pablo , contra Dª. Amelia y D. Pedro ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: I.- Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Tarín en nombre y representación de Dª. Marta , D. Juan Pedro y D. Jose Pablo frente a D. Pedro y Dª. Amelia , debo:

1º.- Condenar a los demandados a realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad del local comercial sito en la calle Manresa nº 103 de Terrassa a favor de los actores, con simultáneo abono de éstos del resto del precio.

2º.- Imponer las costas de la demanda principal a la parte demandada.

II.- Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Casas en nombre y representación de D. Pedro y Dª. Amelia frente a Dª. Marta , D. Juan Pedro y D. Jose Pablo , debo:

1º.- Absolver a los actores reconvenidos de todos los pedimentos contenidos en aquélla;

2º.- Imponer las costas de la reconvención a la reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de abril de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que sigan.

PRIMERO.- Los demandados apelan la sentencia en que se les condena a otorgar escritura de compraventa de un local a favor de los actores, en ejercicio de una opción de compra, por valoración errónea de la prueba practicada. Alegan que el contrato en virtud del cual se acciona lo redactó el marido de la actora y no se ha probado su validez, y que, en todo caso, no lo firmó la codemandada. Oponen también incongruencia, aunque no hacen referencia expresamente a tal vicio, al señalar que la sentencia, con exceso, rebaja el precio, sin que se hubiese interesado. Y, por último, esgrimen que la jurisprudencia que cita la sentencia apelada para vincular a la codemandada sólo es aplicable cuando el régimen económico matrimonial es el de gananciales.

SEGUNDO.- Según se alegó en la demanda, los actores y el codemandado, Don Pedro , suscribieron el día 15 de marzo de 2003 un contrato de opción de compra sobre un local en el que aquellos proyectaban instalar una panadería, por el plazo de dos años y un precio de 90.151,82 euros, cediéndoseles al mismo tiempo su uso y disfrute a cambio de las obras que se comprometían a hacer (doc. 1 de la demanda). Si a los dos años los actores no pudiesen comprar el local, se les concedía el derecho a un contrato de alquiler por 20 años de duración y una renta mensual de 360,60 euros, más IVA durante el primer año, que se iniciaría el 15 de marzo de 2005, incrementado con el IPC en los años sucesivos. En el propio contrato se establecían ya las condiciones generales por las cuales se regiría el posible arrendamiento para el caso de que no se materializase la opción de compra.

Frente al ejercicio de la opción de compra por parte de los actores, alegan en primer lugar los demandados que el contrato que se aporta es falso, pues lo que firmó el codemandado era solamente un contrato de arrendamiento por 10 años.

El contrato aportado con la demanda sólo está firmado en la última página y consta de tres, -el demandado ha reconocido la autenticidad de la firma-, pero está extendido en papel timbrado de numeración correlativa por lo que ha de partirse de su validez ya que ni los demandados han aportado otro contrato con estipulaciones diferentes al de autos, ni existe actuación alguna de las partes, posterior a aquél, de la que pueda inferirse la inexistencia del derecho de opción de compra que se establecía en el mismo, ya que no lo es el pago periódico de cantidades por un importe sustancialmente idéntico al establecido como renta para el posible contrato que se firmaría en el caso de que no se llegara a ejecutar la opción, al que luego nos referiremos.

La declaración de Don Jose Augusto relativa a que asesoró al demandado acerca de un borrador de contrato de alquiler que éste le mostró no es prueba suficiente para entender que fue un contrato de alquiler y no de opción de compra el que se firmó, porque como el mismo reconoció, sólo era un borrador y no llegó a ver el contrato definitivo.

A lo anterior ha de añadirse que el Ingeniero que hizo el proyecto de legalización de la industria de panadería que instalaron los actores y lo presentó en el Ayuntamiento en el mes de octubre del año 2003, declaró en el acto del juicio que previamente a realizar el proyecto le facilitaron el contrato que les autorizaba el uso del local, y dicho contrato era el mismo que obra en los autos.

Ha de partirse pues de que el contrato que firmaron los litigantes fue el aportado por los actores con su demanda, en el que se establece un derecho de opción de compra a favor de los actores.

TERCERO.- Han hecho especial hincapié todas las partes en los pagos mensuales de 360 euros que los actores realizaron desde el primer momento, ya que el primer pago es de 15 de marzo de 2003, es decir, la misma fecha del contrato. De ellos extraen los demandados que lo que se firmó fue un contrato de arrendamiento y no de opción de compra, mientras que los actores alegan que como la ocupación durante los dos primeros años era sin pagar renta, los referidos pagos se hicieron a cuenta de la opción de compra, que es la tesis que acoge la sentencia de primera instancia, por lo que descuenta del precio de la opción el importe de las cantidades pagadas para fijar la que resta por pagar a los demandantes.

El pago de la cantidad de 360 euros mensuales no es incompatible en absoluto con el establecimiento de la opción contenida en el contrato de autos. Con lo que es incompatible es con la estipulación de que el uso y disfrute por parte de los actores durante los dos primeros años se compensaría únicamente con las obras y mejoras que iban a hacer, no obstante la cual las circunstancias que concurrieron en dichos pagos demuestran que se trataba de rentas mensuales, pudiendo concluirse sin demasiados esfuerzos interpretativos que no se documentó que también esos dos primeros años se pagaría alquiler por la ocupación, por razones que bien podrían ser fiscales, en beneficio de los demandados, pues de este modo no quedaba constancia alguna del cobro por su parte. Los pagos, siempre por un importe de 360 euros, se realizaron el día 15 de cada mes, según resulta de los recibos que obran en autos, a excepción de algún pago que se hizo en días posteriores, y el mes de febrero de 2004, que no se pagó renta porque se sustituyó por el pago de una factura de reparación de una de las tuberías del local, de importe similar (fol. 127). Se efectuaron siempre en metálico, según han reconocido ambas partes, y claro está, sin aplicar IVA que pudiese ser desgravado por los actores en su negocio. La madre de la codemandada, que declaró como testigo, y a quien en alguna ocasión se pagaron en ausencia de su hija y yerno, declaró también que siempre le decían que era el pago del alquiler. Finalmente, el hecho de que en los recibos no conste el concepto no es óbice para considerar que se trataba de la renta mensual, por las razones antes señaladas.

Por el contrario, y aun prescindiendo de la periodicidad e identidad de los pagos, que son característicos del pago de un arrendamiento, la tesis de los demandados de que se trataba de pagos a cuenta del precio establecido para la opción de compra se compadece mal con las propias manifestaciones vertidas por alguno de ellos en el acto del juicio, de que no compraron el local en aquel momento no sólo porque no disponían entonces del dinero, sino también porque no sabían si iba a funcionar o no el negocio, ya que en el mismo local habían fracasado antes 3 o 4 pasteleros, lo que entra en abierta contradicción con el hecho de realizar pagos a cuenta de una opción de compra que ni siquiera sabían si les iba a interesar ejercitar en su momento.

A lo anterior ha de añadirse que cuando los actores requirieron extrajudicialmente a los demandados para otorgar escritura pública de compraventa en ejercicio de su derecho de opción, siempre ofrecieron pagar completo el precio fijado en el contrato, 90.151,82 euros, sin efectuar deducción alguna, y fue por esa cantidad por la que se libró el cheque conformado para formalizar la compraventa (fol. 35), lo que constituye un acto propio de que los pagos efectuados ni eran a cuenta del precio establecido en la opción de compra, ni se había pactado que aun siendo el precio del alquiler se computarían a los efectos de reducir aquél.

CUARTO.- Llegados a este punto procede pasar a examinar el segundo motivo sobre el que pivota el recurso de los demandados, y que resulta de especial trascendencia porque afecta a la misma validez del contrato, el cual estaba firmado sólo por uno de los propietarios del local.

Efectivamente, el local de autos era propiedad por mitades indivisas de ambos demandados, que son matrimonio, mientras que el contrato objeto del procedimiento sólo lo suscribió el marido.

La razón esgrimida por los actores, y mencionada también, junto con otras, por la sentencia de primera instancia, para entender que la demandada conocía el contrato de opción, de haber recibido algunos pagos a cuenta de la misma, debe desecharse, ya que como se ha visto, los pagos no eran a cuenta del precio de dicha opción sino que se trataba del precio del arrendamiento existente mientras no se materializase aquélla. No obstante ello, puede concluirse que la demandada tenía perfecto conocimiento del contrato celebrado por su esposo y lo consintió.

Téngase presente que la tesis de la demandada, que vivía y sigue viviendo con su esposo, y actúa bajo la misma representación y defensa, no es que aquél la hubiese mantenido al margen del negocio y desconociese su contenido. Declaró en el acto del juicio que le mantuvo totalmente informada de las negociaciones y del contrato que había celebrado, en el cual no intervino ella personalmente debido a su reciente maternidad aunque estaba de acuerdo con el mismo, pero que este contrato era sólo un contrato de alquiler, lo que ha quedado probado en autos que no es así, pues el mismo contenía una opción de compra.

Si su marido la tenía informada de todo, como reconoció la codemandada en el acto del juicio, y además es lo que hay que presumir por un principio de normalidad, salvo que se demuestre lo contrario, también la tuvo que informar del verdadero contenido del contrato que estaba negociando y acabó suscribiendo, y en virtud del cual se hicieron importantes obras que mejoraron ostensiblemente el local, por lo que el hecho de no haber efectuado actuación alguna en contra del mismo durante los dos años siguientes a su formalización, pues incluso felicitó a los demandados por las obras, como ella misma admitió, sólo puede interpretarse como aquiescencia, lo que ha de llevar a rechazar la tesis de nulidad que se postula.

La oposición ha girado sobre la alegación de falsedad del contrato. Ambos demandados estaban de acuerdo con el negocio jurídico celebrado, pero alegaban que no era el que recoge el documento aportado por los demandantes, porque habían cambiado el contenido de las hojas no firmadas, lo que no se ha probado en absoluto.

En conclusión, y según lo hasta aquí razonado, procede la estimación parcial del recurso de los demandados, en el sentido de considerar que no se ha pagado ninguna cantidad a cuenta de la opción de compra.

QUINTO.- Siendo parcial la estimación de la demanda principal en la primera instancia, no procede hacer pronunciamiento en costas (art. 394.1 LEC ), como tampoco sobre las de la alzada, al estimarse parcialmente el recurso (art. 398.2 LEC ).

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Amelia y DON Pedro , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución a excepción del extremo relativo al precio de la opción de compra que resta por satisfacer, que es el total, y de las costas de la demanda principal, sobre las que no hacemos pronunciamiento, como tampoco sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.