Sentencia Civil Nº 299/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 793/2011 de 07 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00299/2012

Fecha: 7 DE JUNIO DE 2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 793 /2011

Ponente: ILMO. SR. D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante y demandante: SANZALUR,S.L.

PROCURADOR:D.MANUEL LANCHARES PERLADO

Apelado y demandado impugnante: D. Eutimio

PROCURADOR: DªMª ESTHER CENTOIRA PARRONDO

Autos: JUICIO VERBAL DESAHUCIO N º297/2010

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 4 DE MAJADAHONDA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID , a siete de junio de dos mil doce .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 297 /2010 , procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 4 de MAJADAHONDA , a los que ha correspondido el Rollo 793 /2011 , en los que aparece como parte apelante SANZALUR SL representado por el procurador D. MANUEL LANCHARES PERLADO, y como apelado D. Eutimio representado por la procuradora Dª.Mª ESTHER CENTOIRA PARRONDO, sobre desahucio por falta de pago , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO .

Antecedentes

PRIMERO .- Que los autos originales núm. 297/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de los de Majadahonda, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO .- Que por el Ilmo. Sr. D. David Suárez Leoz Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Majadahonda se dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal literal siguiente: "Que debo desestimar como desestimo la demanda interpuesta por Procurador D.José María Muñoz Ariza en nombre y representación de SANZALUR S.L. contra D. Eutimio , con todos los pronunciamientos favorables para la parte demandada, y con imposición de las costas causadas en este procedimiento a la parte actora."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, el Procurador Sr. D. José Mª Muñoz Ariza,y mantenido ante esta Audiencia por el Procurador D.Manuel Lanchares Perlado, dándole traslado del mismo a la parte demandada quien presentó en tiempo y forma escrito de impugnación de la sentencia recurrida, dando traslado de éste al apelante principal quien presentó escrito de alegación; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 6 de Junio del año en curso.

CUARTO .- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - El Sr. Magistrado de primera instancia desestimó la pretensión actora en la que se reclamaba el desahucio por falta de pago de dos meses de renta, acumulada a la condena de entrega de la cantidad adeudada, porque, siguiendo la unificación de doctrina sentada por el Tribunal Supremo en sentencia de 24 de julio de 2008 , entiende que en el caso estudiado únicamente se incumplió el pago de una mensualidad, no de dos, la de abril de 2010, y si bien ese impago otorga acción al arrendador para exigir la resolución del contrato de acuerdo con lo expuesto en la sentencia citada, se dan en el caso circunstancias especiales, entendiendo por tales que nunca antes el arrendatario había tenido ningún problema en el pago de las mensualidades de la renta, salvo la que motivó un procedimiento anterior de desahucio que finalizó por sentencia en la que se tenía por enervada la acción, y del que se desprende que no existía voluntad de impago de las rentas, pues en ambos procedimientos el arrendatario ha pagado de más en concepto de gastos de comunidad, llegando a consignar una cantidad superior a la realmente debida, lo cual le lleva a entender que hubo un simple retraso justificado en el pago de la renta correspondiente al mes de abril de 2010. También rechaza la pretensión de compensación de créditos opuesta por el demandado al no permitir tal planteamiento el artículo 438 LEC .

Contra la expresada resolución se alzan las dos partes.

El demandante arrendador, SANZALUR, S.L., entiende que la resolución apelada, pese a transcribir la del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 , decide la cuestión vulnerando la doctrina sentada en ella, pues el criterio unificado decidía que sí es causa de resolución del contrato el impago de una sola mensualidad de renta, aun cuando se hubiese satisfecho extemporáneamente. Recuerda, además, que en este caso la mensualidad correspondiente al mes de abril de 2010 se devengó después de dictarse la sentencia de 26 de febrero de 2010, dictada en proceso 740/2009 en el Juzgado de primera instancia número 7 de Majadahonda , que declaró enervada la acción de desahucio al consignarse las rentas adeudadas después de interpuesta la demanda, a la que se opuso, sentencia que le condenó en costas y fue recurrida, pero el recurso se declaró desierto por no consignarse la referida mensualidad de abril.

El arrendatario demandado, D Eutimio , recurre por medio de impugnación aduciendo que en su momento alegó oportunamente la compensación de créditos porque el actor le adeudaba la cantidad de 1.022,77€ por exceso que había venido pagando en concepto de gastos de comunidad, que siempre se negó a devolver o descontar, crédito que estima compensable o, en todo caso, digno de tenerse en cuenta porque dejaría sin objeto la demanda de desahucio.

SEGUNDO. - Recurso interpuesto por SANZALUR, S.L.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 unificó la Doctrina respecto a la relevancia resolutoria del contrato que debía darse al retraso en el pago de una sola mensualidad de renta, abonada con posterioridad a la presentación de la demanda, declarando que bastaba ese incumplimiento para causar el desahucio porque no podía concebirse que el arrendador actuase con abuso de derecho por ejercitar la acción resolutoria del contrato cuando se diese la conducta morosa del arrendatario. Dice literalmente: " 2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .". Esa última frase -" sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas "- se ha interpretado en la sentencia apelada como un elemento de juicio para determinar si hubo o no abuso de derecho pues, dice el Sr. Magistrado de primera instancia: "... parece exigirse, para la estimación de una demanda de desahucio por falta de pago de una única mensualidad de la renta, que la demandada no haya demostrado la incidencia de especiales circunstancias..., así como que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de la renta .", y esa última idea le ha inspirado en su pronunciamiento desestimatorio de la demanda al no observar en el arrendatario una conducta habitual de retraso en el pago. Sin embargo, no es exactamente esa la interpretación que se extrae leyendo la fundamentación de la sentencia del Alto Tribunal, en concreto el segundo párrafo del fundamento jurídico tercero donde dice: " corresponde sentar que si se tienen en cuenta las circunstancias fácticas concurrentes, el arrendatario ha impagado la renta mensual correspondiente a enero de 2001 y el impago de una mensualidad de renta puede provocar la resolución contractual, sin que esta Sala considere que abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma, lo que no ha sido demostrado, amén de que, por no abonar los recibos de la renta y demás cantidades adeudadas en los meses de julio y agosto de 2000, fue seguido juicio de desahucio entre las partes, que concluyó al haberse enervado la acción ejercitada .". A nuestro juicio, el Tribunal Supremo ha querido sentar como doctrina que quien ejercita la acción de desahucio cuando en el momento de presentarse la demanda se debe una sola renta no actúa con abuso de derecho, de modo que quien pretenda oponerse a la acción alegando esa excepción deberá demostrar la concurrencia de especiales circunstancias que revelen la intencionalidad de la arrendadora. Entender que sólo el retraso habitual excluiría el reproche de conducta abusiva cuando se adeude una sola renta, invierte el sentido en el que está orientada la doctrina trasladando al arrendador la prueba de acreditar que existieron otros retrasos anteriores para fundamentar su derecho. Así pues, basta al actor con acreditar que en el momento de presentar la demanda el arrendatario adeuda una mensualidad de renta, al menos, para reputarla bien fundamentada, mientras el arrendatario deberá demostrar los hechos determinantes de una conducta del arrendador que pueda calificarse de abuso de derecho.

El argumento del demandado para fundamentar su excepción a la pretensión deducida por la demandante está en el exceso de pago que está abonando por los gastos de comunidad al señalar que paga a ciegas por no saberse cuál es la cantidad que debe realmente abonar por ese concepto. No obstante, abonó las mensualidades de abril y mayo de 2010 el día 6 de mayo, como así lo admite la parte actora, y toda la prueba se orienta a acreditar que los gastos de comunidad ascendían a una determinada cantidad inferior a la que la arrendadora le ha estado exigiendo y él fue abonando. Ese hecho se ha declarado así demostrado por la sentencia apelada, que admite pagos por gastos de comunidad superiores a los procedentes, y así lo apreciamos también nosotros al revisar la prueba y comprobar que la Administradora de la comunidad de propietarios confirma la versión del demandado manifestando en el acto de la vista cuáles eran los importes de 2009 y hasta el mes de septiembre de 2010, que en ningún caso superaron los 256,60€, mientras la cantidad satisfecha por el arrendatario debido a ese concepto exigido por la arrendadora ascendía a 338,46€ mensuales desde el mes de enero de 2009, como así también lo recoge la sentencia de 26 de febrero de 2010 dictada por el Juzgado de primera instancia número 7 de Majadahonda . Ese dato revela un fuerte conflicto entre las partes, del que se vieron muestras evidentes en el acto de la vista del juicio, por el exceso de cobro por la arrendadora y su negativa a reconocerlo y compensarlo con futuras mensualidades de renta, que ha llevado al arrendatario a intentar el descuento dejando de pagar algunas de ellas, como la de abril de 2010, única adeudada en el momento de presentarse la demanda. Su comportamiento, con independencia de no ser adecuado para la consecución del objetivo pretendido, pues lo legalmente correcto es que ejercite la acción correspondiente para obtener la declaración de su derecho y la condena de la arrendadora a devolver lo indebidamente cobrado, sí delata la ausencia de voluntad de incumplir o retrasar el pago, posición en parte justificada porque la arrendadora no aporta en su reclamación de las cuotas de comunidad mensual copia acreditativa de la cantidad devengada por gastos de comunidad, sino que se limita a comunicar su importe, cuando lo pactado en el contrato es que el arrendatario pagaría "los gastos de comunidad de la finca", no una cantidad alzada por ese concepto a cuenta o en sustitución de la aprobada por la comunidad de propietarios, lo cual implica expresar y acreditar en cada recibo qué cantidad por gastos de comunidad se ha devengado en el mes corriente para así repercutírsela al arrendatario. En definitiva, el arrendador no cumple su obligación de establecer correctamente el crédito cuando traslada mensualmente su pretensión de pago al arrendatario, y éste se niega a hacer frente a lo pedido ante la certeza de que la cantidad cifrada es superior a lo que le corresponde pagar, o abona una cantidad inferior, como hizo en otras ocasiones. Por tanto, es verdad que ante la notable divergencia y conflicto existente entre las partes y la evidencia de que la arrendadora ha estado cobrando una cantidad superior a la que le correspondía, constituye abuso de derecho aprovechar la facultad legal para resolver el contrato por impago de una mensualidad de renta aparentando que existe una postura reiterada en el incumplimiento de la obligación arrendaticia, ocultando que éste surge como un intento de compensar por el locatario la cantidad abonada en exceso. Así, aunque matizando en parte los razonamientos de la sentencia apelada, compartimos que la arrendadora actuó con abuso de derecho, quedando de ese modo impedida de beneficiarse de la resolución del contrato basada en el impago de la mensualidad de renta.

TERCERO. - Recurso interpuesto por D Eutimio .

La pretensión del demandado, como ya razonó el Sr. Magistrado de primera instancia, tanto en el acto de la vista del juicio como en la sentencia apelada, no tiene cabida posible en el proceso especial y sumario donde nos hallamos, claramente delimitado en su objeto en el artículo 438 LEC . Pero, además, el tipo de compensación pretendida por el demandado sería compensación judicial, pues precisa determinarse por el Juez si concurren en el caso las condiciones legales del artículo 1.196CC para producir la extinción del crédito contra el que se opone, y ello implica instar el pronunciamiento judicial por medio de acción, cuyo planteamiento formal en juicio sólo puede hacerse en reconvención, instrumento legal que no es posible emplear en el juicio de desahucio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 438.1LEC , por carecer la sentencia de efecto de cosa juzgada. De ese modo, el Sr. Magistrado de primera instancia actuó correctamente al limitarse a apreciar los hechos alegados por el demandado como factor para apreciar cuáles fueron las razones motivadoras del retraso en el pago de la mensualidad de abril de 2010 y que por ellas valora como abusiva la conducta de la arrendadora, pero sin decidir sobre la extinción de la deuda por compensación.

CUARTO. - Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la desestimación de las pretensiones de ambas partes en apelación, procede condenar las al pago de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D José Mª Muñoz Ariza y mantenido ante esta Audiencia por el Procurador Sr. D.Manuel Lanchares Perlado, en nombre y representación de SANZALUR, S.L., así como el planteado por medio de impugnación por la Procuradora de los Tribunales DªMª Esther Centoira Parrondo, en nombre y representación de D Eutimio , ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 4 de Majadahonda de fecha 8 de Octubre de 2010 en autos nº297/2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición a los dos recurrentes de las costas procesales causadas en esta alzada a su respectiva instancia, y pérdida de los depósitos constituidos.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo interponer cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.