Sentencia Civil Nº 299/2016, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 221/2016 de 29 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00299/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Telf : 947259950 Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 42 1 2015 0002947

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000221 /2016

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.4 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000259 /2015

RECURRENTE : Aureliano

Procurador/a : MARIA ANGELES SANTAMARIA BLANCO

Abogado/a : JOSE Mª. CASTILLA MARAÑON

RECURRIDO/A : PROMOTORA BULEVAR DE BURGOS SL

Procurador/a : JESUS MIGUEL PRIETO CASADO

Abogado/a : MIGUEL ANGEL SEBASTIAN ANUNCIBAY

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistradosdoña María Esther Villímar San Salvador, Presidente,don Francisco Javier Carranza Cantera, y don José Ignacio Melgosa Camarero,ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº. 299

En Burgos, a veintinueve de julio de dos mil dieciséis.

VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 221/2016, dimanante del Juicio Ordinario 259/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Burgos, sobre resolución de contrato, en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 1 de maro de 2016, en los que aparece como parte apelante,DON Aureliano , representado por la Procuradora de los tribunales, doña María Angeles Santamaría Blanco, asistido por el Abogado don José María Castilla Marañón, y como parte apelada,PROMOTORA BULEVAR DE BURGOS SL,representada por el Procurador de los tribunales, don Jesús Miguel Prieto Casado, asistido por el Abogado don Miguel Angel Sebastián Anuncibay, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don José Ignacio Melgosa Camarero, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: ' Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Santamaría Blanco en nombre y representación de D. Aureliano , frente a PROMOTORA BULEVAR DE BURGOS, S. L., representado por el Procurador SR. Prieto Casado y estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta de contrario, debo declarar y declaro la validez y eficacia de: El contrato de compraventa de vivienda sita en el Portal NUM000 , piso NUM001 letra NUM002 de la parcela NUM003 , de la UA 29.07.1 DEL Sector Antigua Estación, actualmente CALLE000 nº NUM004 , NUM001 NUM005 con sus anejos de trastero NUM006 y plaza de garaje nº NUM007 , celebrado entre las partes el 30 de diciembre de 2010. El contrato de compraventa de la plaza de garaje nº NUM008 del mismo edificio celebrado entre las partes el 30 de diciembre de 2010. El pacto de escrituración conjunta de los inmuebles firmados entre las partes el 30 de diciembre de 2010. Así se condena a D. Aureliano a estar y pasar por estas declaraciones. No ha lugar a ningún otro pronunciamiento, absolviendo a ambas partes del resto de las peticiones ejercitadas frente a ellas. Se imponen las costas de la demanda principal a la parte actora sin que se realice especial pronunciamiento en costas respecto de la parte demandada'.

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de don Aureliano , se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º:Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 7 de julio de 2016 en que tuvo lugar.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Para la mejor comprensión de los razonamientos que se expondrán en esta sentencia deben considerase los siguientes hechos que sirven de antecedentes a la misma y centran el objeto del presente recurso de apelación:

1º) Don Aureliano (demandante) como comprador y la mercantil 'Promotora Bulevar de Burgos, SL' (demandada) como promotora vendedora concertaron en fecha 30 de diciembre de 2010 dos contratos de compraventa en sendos documentos privados: 1º.- la compraventa de una vivienda de protección oficial de 90 metros cuadrados útiles, con trastero 8 metros cuadrados y plaza de garaje vinculada (la nº NUM007 ) de 24,95 metros cuadrados a construir en la parcela NUM003 , de la U. A. 29.07.1 del Sector S 29.07de la 'Antigua Estación' de Burgos, que hoy es el edifico del nº NUM004 de la CALLE000 de Burgos; 2º.- la compraventa de una segunda plaza de garaje (la nº NUM008 ) de 24,95 metros a construir en la citada parcela, plaza de garaje no vinculada a la vivienda anterior. Se pactó que ambos contratos de compraventa se escriturarían en una misma escritura pública a los efectos que ese aplicase a ambas compraventas el IVA reducido del 8% entonces vigente.

2º) Por el contrato de la vivienda, con su trastero y plaza de garaje vinculada (la nº NUM007 ) se pactó un precio de 186.913,05 euros, a cuenta del cual el comprador abonó anticipos por importe de 36.953,44 euros entre diciembre de 2010 y enero de 2013, y por el contrato de la segunda plaza de garaje no vinculada (la nº NUM008 ) se pactó un precio de 25.490,38 euros, a cuenta del cual el comprador abonó anticipos en el periodo referido por importe de 5.027,,70 euros.

3º) Terminada la construcción del inmueble, con fecha 12 -05-2014 el comprador remitió a la promotora vendedora un burofax comunicó a la promotora vendedora que no podía comprar la segunda plaza de garaje por no haber conseguido financiación para ello, pero que estaba dispuesto a comprar la vivienda con su trastero y plaza de garaje vinculada, a cuyo efecto la entidad 'Bankinter, SA' estaba dispuesto a concederle un préstamo hipotecario de 100.000 euros, que el comprador completaría con el abono de 50.000 euros que tenía ahorrados, señalando a efectos de otorgar la escritura pública de compraventa la Notaria del Notario don Francisco Daura Sáez la fecha de 22 de mayo de 2014.

4º) Citadas las partes para otorgar la escritura pública de venta en fecha 26 de mayo de 2014 el comprador se negó a otorgar escritura para la compra de la segunda plaza de garaje no vinculada, y la promotora se negó a otorgar escritura para la compra de la vivienda con su trastero y plaza de garaje vinculada, por considerar que el comprador debía también comprar la segunda plaza de garaje. En la misma fecha y ante el mismo Notario el comprador otorgó acta de manifestaciones señalando que no se ha otorgado la escritura pública de compraventa de la vivienda con su trastero y plaza de garaje vinculada por dos razones: primea porque no se ha levantado el gravamen que pese sobre las fincas, y segunda porque la promotora se ha negado a otorgar dicha escritura exigiendo que sea también otorgada la escritura de la segunda plaza de garaje no vinculada.

5º) El 27-05- 2014 el comprador remitió a la promotora un burofax por el cual considerando que había incumplido el contrato de compraventa de la vivienda, con su trastero y plaza de garaje vinculada por las razones expuestas en el acta notarial de manifestaciones procedía a su resolución y solicitaba la devolución de los 36.953,42 euros abonados a cuenta.

El comprador formuló demanda promoviendo juicio ordinario contra la promotora solicitando que se declare la resolución de los dos contratos de compraventa suscritos el 30 de diciembre de 2010 y se la condene a devolverle las cantidades pagadas a cuenta del mismo, con más los intereses legales devengados desde la reclamación extrajudicial, resolución que funda en el incumplimiento grave por la vendedora de sus obligaciones contractuales, por no haber levantado la carga que pesaba sobre las fincas y por haberse negado a escriturar la compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje si el comprador no otorgaba de forma simultánea escritura de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada, señalando asimismo la imposibilidad objetiva del comprador de comprar la segunda plaza de garaje. Asimismo, como petición subsidiaria para el caso que no se estime la resolución del contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada, se solicita que se tenga al comprador por desistido de tal contrato, con pérdida de un tercio de las cantidades abonadas a cuenta de tal contrato, y se condene a la promotora a devolver los dos tercios restantes que suman 3.351,80 euros.

La promotora vendedora se opuso a la demanda, alegando no haber incumplido los contratos por cuanto que la carga que pesaba sobre las fincas - hipoteca a favor del SAREB - se levantaba de forma simultánea al otorgamiento de la escritura y al pago del precio pactado que se destinaba a tal fin, y la negativa a otorgar la escritura del contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada por negarse el comprador a otorgar escritura de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada, estaba justificada en el hecho que se había pactado la escrituración conjunta y los contratos quedaban vinculados, aduciendo que fue el comprador quien incumplió sus obligaciones, desistiendo de forma unilateral e injustificada del cumplimiento de los contratos, por todo lo cual formula reconvención solicitando que se declare la validez y eficacia de ambos contratos y se condene al comprador reconvenido a otorgar escritura pública de los mismos, y asimismo se le condene a abonar indemnización de daños y perjuicios causados en las cantidades señaladas en la reconvención.

La sentencia de instancia desestima la demanda principal con imposición de las costas al demandante, y estima parcialmente la reconvención formulada por la promotora, declarando la validez y eficacia de ambos contratos, con condena del comprador reconvenido a otorgar escritura pública de los mismos, pero desestima la reclamación de indemnización de daños y perjuicios por considerar no probada su causación.

La demandada se ha aquietado con la sentencia, no formulando recurso ni impugnación, pero el demandante formula recurso de apelación solicitando que se revoque la sentencia y se dicte nuevo fallo estimando la demanda principal y desestimando y dejando sin efecto las pretensiones de la reconvencional. Alega básicamente que estamos ante dos contratos independientes no vinculados, que vincularles tal como se hace en la sentencia supone fraude de ley con vulneración de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, sobre el derecho a la vivienda en Castilla y León, que la compra de la segunda plaza de garaje está viada por error al creer el comprador que era necesaria para adquirir la vivienda, que la promotora incumplió el contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada al no levantar la carga hipotecaria que pesaba sobre las fincas, y sobre todo negase a otorgar escritura pública mientras no se otorgase escritura de la compraventa de la segunda plaza de garaje, que la negativa del comprador a otorgar escritura de esta segunda plaza de garaje está justificada por existir imposibilidad objetiva de cumplimiento al no haber podido obtener financiación para pagar su precio, y que en caso de no estimarse tal argumento y con ello la resolución del contrato de la segunda plaza, debe considerase la existencia de un desistimiento amparado por la cláusula novena del contrato que conlleva la pérdida para el comprador de un tercio de las cantidades abonadas como anticipo, lo que implica la devolución por la promotora de los dos tercios restantes.

SEGUNDO.-Centrado el objeto del debate del presente recurso de apelación, debemos comenzar confirmado lo argumentado en la sentencia de instancia sobre la desestimación de dos de los motivos esgrimidos por el comprador demandante y ahora recurrente para solicitar la resolución de los dos contratos de compraventa concertados, motivos que como veremos carecen de toda solvencia jurídica y por ello su rechazo no precisa de mayor argumentación.

En primer lugar alega el recurrente, tal como lo hizo en la demanda, que la promotora incumplió los contratos por no haber levantado la carga hipotecaria que pesaba sobre las fincas - hipoteca a favor del SAREB - pese haberse pactado que se entregarían libre de cargas y gravámenes. El motivo carece de todo fundamento pues como es obvio el levantamiento de cargas y en concreto de hipotecas tiene lugar de forma simultánea con el otorgamiento de la escritura de compraventa y entrega del precio pactado que se destina a tal finalidad, salvo que se pacte que el comprador se subroga en la hipoteca existente. No hace falta incidir en la desestimación de tal motivo, pues la cuestión es obvia e incluso sorprende que se haya realizado alegación en tal sentido.

En segundo lugar y respecto al contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada, alega el recurrente que existe imposibilidad objetiva de cumplimiento por no haber encontrado financiación para abonar su precio. Aquí hemos de señalar que no ha acreditado el comprador tal imposibilidad, pues del mismo modo que pidió y obtuvo un préstamo hipotecario de 'Bankinter' por importe de 100.000 euros para pagar parte del precio de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada (los 50.000 euros restantes los tenía ahorrados), podía haber solicitado y obtenido un préstamo por 25.0000 euros más para pagar la segunda plaza de garaje, siendo ésta la cantidad que le restaba por pagar, y desde luego no se ha acreditado que el banco le negase un préstamo por cantidad superior. Pero en todo caso las dificultades económicas para conseguir financiación con las que sufragar el precio de un contrato no puede considerarse un supuesto de imposibilidad de cumplimiento, pues ésta debe estar fundada en hechos objetivos ajenos a la voluntad de las partes sobrevenidos y no previstos cuando se concertó el contrato, y aquí ni estamos ante un hecho objetivo, pues tales dificultades tienen un carácter subjetivo que nunca es ajeno del todo a la voluntad de las partes - salvo que se acredite un hecho extraordinario que revista tal carácter - ni tampoco son imprevisibles, y en concreto el comprador podía haber previsto que era posible que no obtuviese la mejora laboral y salarial que afirma le motivo a comprar la segunda plaza de garaje. El simple sentido común y de la prudencia debe llevarnos a no admitir las dificultades económicas como causa que justifica el incumplimiento, salvo en supuestos excepcionales, máxime en una época de crisis económica como la presente, pues ello serviría de excusa para incumplir un alto grado de contratos, con quiebra de la seguridad jurídica.

También hemos de señalar que no puede tener acogida lo alegado en el recurso sobre la existencia de error que vicia el consentimiento del actor en la compra de la segunda plaza de garaje, y ello por la sencilla razón que tal motivo no fue invocado en la sentencia, lo cual hubiera hecho preciso solicitar de forma expresa la anulación del citado contrato por vicio que invalida el consentimiento prestado, siendo por tanto una cuestión nueva no alegada en la demanda y no introducida como objeto de debate procesal, que por lo tanto no puede alegase en el recurso de apelación, que conforme dispone el art. 456 de la LEC debe fundarse en los fundamentos de hechos y Derecho de las pretensiones deducidas en ante el tribunal de primera instancia.

TERCERO.-La cuestión nuclear del presente recurso, y que debe decidir su resolución, no es otra que la de determinar si la negativa de la promotora a otorgar la escritura del contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza vinculada estaba no justificada y amparada en Derecho por el hecho de haberse negado el comprador a otorgar la escritura de compraventa de la segunda plaza de garaje. Es decir si como alega la promotora y defiende la sentencia los dos contratos quedaban vinculados y era posible exigir su cumplimiento y escrituración conjunta, y por ello negarse a otorgar la escritura de uno si no se otorgaba la del otro, o por el contrario si tal como sostiene el comprador en su demanda y después en su recurso los contratos son independientes y no vinculados y por ello la no escrituración de la compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada no es motivo que justifique que la promotora se niegue a otorgar la escritura del contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada, con la consecuencia que en tal caso la negativa de la promotora a otorgar tal escritura constituye un incumplimiento grave del contrato que motiva su resolución.

Para resolver tal cuestión hemos de partir de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, que en su artículo 46-3º dispone que: ' A las viviendas de protección pública, y de conformidad con la normativa urbanística, se les podrá vincular hasta dos plazas de garaje ', mientas que el apartado 4 º de tal precepto señala que: 'En todo caso, la adquisición de una vivienda de protección pública no podrá condicionarse a la compra de plazas de garaje no vinculadas a la vivienda'. La citada Ley fue modificada por la Ley 10/2013 en cuya disposición derogatoria única deroga el art. 46- 3 de la Ley 9/2010 , a los efectos de evitar que la compra de una vivienda de protección pública quedase vinculada la compra de dos plazas de garaje, lo cual implicaba encarecer el precio de tal vivienda.

Si bien el art. 46-3 de la Ley 9/2010 de Castilla y León vigente cuando se celebraron los contratos de 30 de diciembre de 2010 permitía vincular hasta dos plazas de garaje una vivienda de protección pública, es lo cierto, y así lo han reconocido las dos partes no existiendo discusión al respecto, que a la vivienda de protección oficial vendida sólo se vinculó una plaza de garaje, la número seis vendida junto con la vivienda y el trastero como plaza vinculada a tal vivienda, con la consecuencia que no puede venderse por separado, mientras que la segunda plaza de garaje, la número siete, se vendió como vivienda no vinculada, que luego el comprador podía vender de forma separada a la vivienda.

Indudablemente la citada Ley 9/2010 no impide la venta de plazas no vinculadas, pues es obvio que el comprador puede estar interesado en dicha compra (lo normal es que si una vivienda se compra para vivir en ella una pareja exista interés en comprar dos plazas, pues hoy en día lo ordinario es que la pareja tengan dos coches para cada miembro), y tal compraventa de una segunda plaza no vinculada será válida y eficaz si la misma es libre y adquirida siendo consciente el comprador que no está obligado a comprarla para adquirir la vivienda. Lo que la Ley impide en su art. 46-4 es que la compra de una vivienda de protección pública se condicione a la venta de la vivienda de protección pública, es decir que el promotor exija al comprador que compre plazas de vivienda no vinculadas para poder comprar la vivienda de protección oficial. De igual forma si el comprador compra la segunda plaza de garaje no vinculada en la creencia - falsa - que estaba obligado a comprarla para poder adquirir la vivienda, la compra de dicha segunda vivienda no vinculad podrá ser impugnada alegando error que vicia e invalida el consentimiento prestado y por ello determina la anulación del contrato, pero como ya hemos dicho el actor en su demanda no alegó la existencia de tal error ni solicitó la anulación del contrato de la segunda plaza de garaje, dando por sentado que la había comprado de forma libre y consciente de la no obligación de compra, es decir sin haber incurrido en error o sufrido dolo. Y una segunda consecuencia de la prohibición del art. 46-4 de la Ley 9/2010 es que si se compra de forma libre y consciente una segunda plaza de garaje no vinculada, el contrato de compraventa de la misma debe estimarse como un contrato independiente y no vinculado al contrato de la vivienda, pues precisamente si la segunda plaza comprada es una plaza no vinculada el contrato de compraventa de la misma no puede quedar vinculado al contrato de compraventa de la vivienda. Lo anterior conlleva la consecuencia que las vicisitudes de ambos contratos deben ser independientes, de tal forma que el incumplimiento del contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada no debe conllevar el incumplimiento del contrato de compraventa de la vivienda, pues son contratos independientes y no vinculados, del mismo modo que la negativa por el comprador a cumplir el contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no puede ser motivo que justifique que la promotora se niegue a cumplir el contrato de compraventa de la vivienda, pues si así lo hiciera sería un modo indirecto de vulnerar lo dispuesto en el art. 46-3 de la Ley 9/2010 , en el sentido que se vincula el cumplimiento del contrato de compraventa de la vivienda al cumplimiento del contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada.

En el presente caso se suscribieron los dos contratos en la misma fecha pero en documentos separados, lo cual denota que se contemplaron como contratos independientes, lo cual a su vez queda confirmado por el hecho que cada contrato generó sus propias facturas independientes, de tal forma que se giraron y pagaron facturas independientes para pagar los anticipos del precio de cada contrato, cuando en caso de tratarse de un mismo contrato se hubieran girado facturas conjuntas. Cierto es que se pactó la escrituración conjunta de ambos contratos, pero ello fue a efectos que el comprador pudiera beneficiase del pago de un IVA reducido del 8% entonces vigente por la compra de la segunda plaza de garaje, por lo cual la no escrituración conjunta sólo debe conllevar la pérdida de tal beneficio para el comprador, que, en su caso, quedará obligado a pagar el IVA que corresponda por una compra escriturada por separado. Lo que no es admisible es considerar, como hace la promotora y respalda la juez de instancia, que tal pacto de escrituración conjunta convierte a los dos contratos en contratos vinculados y ello en el sentido que la no escrituración del contrato de la segunda plaza de garaje no vinculada permita a la promotora negarse a escriturar la vivienda, con su trastero y plaza de garaje vinculada. Tal exigencia vulnera lo dispuesto en el art. 46-4 de la citada Ley 9/2010 , o en todo caso supone un manifestó fraude de ley proscrito por el art. 6-4 del CC , pues con amparo en tal pacto, que hemos visto tiene otro significado, se pretende eludir el cumplimiento de una norma imperativa que prohíbe vincular la compraventa de una vivienda de protección pública a la compra de una plaza de garaje no vinculada, o lo que es lo mismo el cumplimiento del contrato de una vivienda de protección oficial al cumplimiento de un segundo contrato de una plaza de garaje no vinculada. Es cierto que el contrato de la segunda plaza de garaje no vinculada es un contrato celebrado de forma libre y consciente, sin vicio que invalide el consentimiento prestado, y por ello válido y eficaz, que debe ser cumplido en sus propios términos sin que su cumplimiento quede al arbitrio de una de las partes ( arts. 1.091 , 1.254 y 1.256 del CC ), y por lo tanto el comprador está obligado a cumplirlo, pero en el caso que desista de su cumplimiento tal desistimiento no puede justificar que la promotora deje de cumplir el contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada, pues son dos contratos independientes y no vinculados, por lo cual en caso de desistimiento o incumplimiento del contrato de la segunda plaza de garaje no vinculada por negativa del comprador a escriturar la misma, la promotora lo que tiene que hacer es cumplir el contrato de compraventa de la vivienda, otorgando la correspondiente escritura pública, y, en su caso, reservase las acciones para exigir el cumplimiento del contrato de la segunda plaza de garaje, solicitando la condena judicial del comprador a otorgar la escritura del contrato de la segunda plaza y a pagar el precio pactado con más el IVA que corresponda, en este caso por el otorgamiento de una escritura independiente.

Sentado lo anterior, preciso es señalar que contrariamente a lo que alega la promotora demandada y apelada el comprador demandante y ahora recurrente no desistió del contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje, pues por el contrario se avino a cumplirlo, tal como se deriva del burofax que envió a la promotora el 12-05-2014, fijando fecha y notaria para otorgar la escritura de compraventa. Y la prueba de que estaba dispuesto a cumplir tal contrato y pagar el precio pactado que restaba por abonar una vez descontados los anticipos abonados, es que había solicitado y obtenido de la entidad financiera 'Bankinter, SA' un préstamo hipotecario de 100.000 euros, que se hubiera formalizado en caso de haberse otorgado la escritura pública del contrato en la fecha prevista. El comprador solo desistió del cumplimiento del contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje, alegando que no contaba con financiación para pagar su precio, pero no del contrato de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada que estaba dispuesto a cumplir. Y en tal tesitura y conforme lo arriba expuesto, la promotora quedaba obligada a cumplir el contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje, otorgando la correspondiente escritura pública ante el Notario designado por el comprador, cosa que no hizo bajo la justificación que el comprador se negaba a cumplir y otorgar escritura por la segunda plaza de garaje no vinculada, lo que hemos visto no es motivo que con amparo en Derecho justifique el no otorgamiento de escritura de la vivienda, trastero y plaza de garaje, dado que son contratos independientes no vinculados y la negativa vulnera lo dispuesto en el art. 46-4 de la Ley 9/2010 .

En definitiva la promotora al negarse, de forma injustificada y sin motivo que la ampare en Derecho, a otorgar el contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje vinculada (plaza número NUM007 ), a cuyo otorgamiento estaba dispuesto el comprador con pago del precio pactado, incurrió en un incumplimiento contractual grave y esencial, que frustra las expectativas contractuales del comprador, y por ello conforme lo dispuesto en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil , queda amparado para solicitar la resolución de tal contrato con fundamento en el incumplimiento grave y esencial de la promotora vendedora, solicitando el reintegro de las cantidades abonadas como anticipo del precio, con más el interés legal desde la interpelación judicial ( arts. 1.100 y 1.108 del CC ) y el procesal desde la fecha de esta resolución ( art. 576-1 de la LEC ).

CUARTO.-Con relación al segundo contrato de compraventa de una segunda plaza de garaje no vinculada (la número NUM008 ), ya hemos dicho que se trata de un contrato valido y eficaz, que fue suscrito por el comprador en su propio interés de forma libre y consciente, sin que se haya alegado en tiempo y forma error o vicio que invalide el consentimiento prestado en su momento, y que por ello es de obligatorio cumplimiento para las partes , si bien su incumplimiento no puede motivar que la promotora no cumpla el primer contrato de compraventa de la vivienda, trastero y plaza de garaje. También hemos dicho que las dificultades económicas que el comprador alega le impidieron encontrar financiación para sufragar su precio no son motivo o causa que justifique su negativa a cumplir el contrato y otorgar la correspondiente escritura pública de compra y pagar el precio convenido por tal plaza de garaje.

Es obvio que el comprador incumplió este segundo contrato al negarse a otorgar la correspondiente escritura pública. Aquí estamos ante un desistimiento del contrato, y como es sabido el principio de obligatoriedad de los contratos que proscribe que el cumplimiento de los mismos quede al arbitrio de uno de ellos ( art. 1.256 del CC ), excluye la posibilidad que una de las parte desista unilateralmente y sin causa del contrato, y ello con la salvedad que el desistimiento esté amparado en una disposición legal especifica (piénsese en el desistimiento previsto para los contratos de arrendamiento de fincas urbanas para vivienda) o en una cláusula contractual que lo contemple para determinadas circunstancias.

Alega el comprador recurrente que el desistimiento queda amparado en la cláusula novena del contrato de compraventa con la sola consecuencia que pierde un tercio de las cantidades abonadas como anticipo del precio. Ello no es correcto pues la citada cláusula está prevista para el caso que el comprador deje de pagar los plazos previstos para los anticipos, caso en el cual se permite a la vendedora resolver el contrato, quedándose con la finca y retener un tercio de las cantidades que se debían haber pagado en el momento de la resolución, lo cual es muy distinto de la facultad de desistir del contrato por parte del comprador. En definitiva no existe cláusula contractual, ni tampoco disposición leal especifica que ampare el desistimiento del comprador, por lo cual tal desistimiento debe considerase un incumplimiento del contrato ante el cual la vendedora está facultada para exigir ora la resolución de contrato ora su cumplimiento ( art. 1.124 del CC ) habiendo optado en la reconvención por lo segundo, exigiendo al comprador otorgar la correspondiente escritura pública y el pago del precio.

Y conforme lo anterior procede por una parte desestimar las peticiones formuladas en la demanda respecto de tal contrato de compraventa de la segunda plaza de garaje no vinculada, y asimismo estimar las pretensiones de la reconvención respecto al mismo, declarando válido y eficaz tal contrato y condenando al comprador a otorgar la correspondiente escritura pública en cumplimiento del contrato, lo cual conlleva el pago del precio pactado y el IVA que corresponda con una escritura de plaza de garaje no vinculada a vivienda, debiéndose confirmar la sentencia de instancia en los pronunciamientos que acogen tales pretensiones.

QUINTO.-Estimadas parcialmente las pretensiones de la demanda y la reconvención, no procede imponer costas en la primera instancia ( art. 394-1 de la LEC ), del mismo modo que la estimación parcial del recurso de apelación conlleva la no imposición de las costas generadas en esta alzada ( art. 398-2 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la Justicia que emana del pueblo y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confieren a este tribunal.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DON Aureliano contar la Sentencia nº 45/2016, de 1 de marzo, dictada en Autos de Juico Ordinario nº 259/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Burgos promovidos por la citada representación procesal contar la mercantil 'Promotora Bulevar de Burgos, SL', y, en su consecuencia, revocar el fallo de tal sentencia y en su lugar acordar:Primero.- Estimar parcialmente la demanda principal formulada y declarar resuelto y sin efecto por incumplimiento imputable a la promotora el contrato de compraventa concertado por las partes el 30 de diciembre de 2010 mediante la firma del documento privado aportado como nº 1 con la demanda, que tiene por objeto una vivienda de protección pública, junto con un trastero y plaza de garaje vinculada, a construir en la parcela NUM003 de la U.A. 29.07.1 del Sector 29.07 de la 'Antigua Estación' de Burgos, que hoy es el edificio nº NUM004 de las CALLE000 , vivienda de la letra ' NUM002 ' de la planta NUM001 , y plaza de garaje número NUM007 , condenando a la promotora demandada a reintegrar al comprador demandante la suma de 36.953,44 euros, abonados a cuenta del precio de tal contrato, con más el interés legal devengado por dicha suma desde la fecha de su reclamación extrajudicial (28-05-2014), que se verá incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, y hasta su completo pago; desestimando el resto de las pretensiones deducidas en tal demanda principal.Segundo.-Estimar parcialmente la demanda reconvencional, declarando válido y eficaz el contrato de compraventa de una segunda plaza de garaje no vinculada a la vivienda, señalada como plaza de garaje número NUM008 del citado edificio, concertado entre las partes con la firma en fecha 30 de diciembre de 2010 del documento privado señalado como nº 2 con la demanda, condenando al comprador reconvenido a cumplir tal contrato otorgando la correspondiente escritura pública, extremos en los cuales se confirma los pronunciamientos correlativos de la sentencia de instancia, desestimando el resto de las pretensiones deducidas en la demanda reconvencional; y todo ello, sin imposición de las costas generadas en la primera instancia ni las generadas en la presente alzada.

La estimación parcial del recurso de apelación conlleva la devolución del depósito para recurrir previsto en la disposición adicional 15ª de la L.O.P.J . -

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala,notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.