Sentencia CIVIL Nº 299/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 85/2018 de 15 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEPTIMA
GIJON
SENTENCIA: 00299/2018
AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 7 de GIJÓN
N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Tfno.: 985176944-45 Fax: 985176940
MGD
N.I.G. 33024 42 1 2017 0002505
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000085 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de GIJON
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000226 /2017
Recurrente: Eloy , Virtudes
Procurador: ABEL CELEMIN LARROQUE, ABEL CELEMIN LARROQUE
Abogado: JAVIER LOPEZ-URRUTIA FERNANDEZ, JAVIER LOPEZ-URRUTIA FERNANDEZ
Recurrido: María Rosa
Procurador: CRISTINA FERNANDEZ CARRO
Abogado: JORGE CAICOYA CECCHINI
SENTENCIA NÚM. 299/18
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS.
D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
D. JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ
D. PABLO MARTÍNEZ HOMBRE GUILLÉN
En Gijón, a quince de junio de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 7, de la Audiencia Provincial de GIJON, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 226/17, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 2 de
GIJÓN, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 85/18, en los que aparece
como parte apelante, D. Eloy y Dª Virtudes , representados por el Procurador de los tribunales, Sr.
Abel Celemín Larroque, asistido por el Letrado D. Javier López-Urrutia Fernández, y como parte apelada e

impugnante, Dª María Rosa , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. Cristina Fernández
Carro, asistida por el Letrado D. Jorge Caicoya Cecchini, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ
MANUEL TERÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha treinta y uno de octubre de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que estimando en parte la demanda formulada por la Procuradora Dª Cristina Fernández Carro, en nombre y representación de Dª María Rosa contra D. Eloy y Dª Virtudes , debo condenar y condeno a los demandados de forma solidaria a pagar a la demandante la cantidad de 6.000 euros, más intereses legales devengados desde la fecha de la conciliación, sin expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento .'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de D. Eloy y de Dª Virtudes , se interpuso recurso de apelación, siendo asimismo impugnada por la representación de Dª María Rosa , y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló día para la deliberación y votación del presente recurso.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en el procedimiento ordinario del que trae causa el presente recurso, estima parcialmente la demanda interpuesta por Dª. María Rosa contra D. Eloy y Dª. Virtudes , condenando a dichos demandados de forma solidaria a pagar a la actora la cantidad de 6.000 euros, más intereses legales devengados desde la fecha de la conciliación, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Frente a dicha resolución se interpone recurso por la representación de D. Eloy y Dª. Virtudes alegando como motivos impugnatorios la vulneración del artículo 218 LEC e incongruencia por alteración de la causa de pedir; vulneración del artículo 1.484 de Código Civil por no concurrir en los vicios denunciados los requisitos que exige para que sea exigible la obligación de saneamiento y error en la apreciación de la prueba; vulneración del principio indemnizatorio ( arts. 1101 y ss. del Codigo Civil ); y vulneración del artículo 1.486 de Código Civil en relación con la condena al abono de intereses y del principio 'in iliquidis non fit mora'. Y por la representación de Dª. María Rosa vía impugnación se alega la finalidad restitutoria de la actio cuanti minoris y que por tanto el importe a restituir es de 14.475 euros.-

SEGUNDO.- Se alega por la representación de D. Eloy y Dª. Virtudes como primer motivo de su recurso la vulneración del artículo 218 LEC e incongruencia por alteración de la causa de pedir, ya que la actora ejercita la denominada acción 'quanti minoris' que es una de las dos modalidades de saneamiento por vicios ocultos que contempla el artículo 1.486 del Código Civil y la Sentencia de instancia reconoce que la pretensión de vehicular una reclamación del pago de la derrama aprobada para la ejecución de las obras de rehabilitación excede de la posibilidad que cita el artículo 1486 del Código Civil , lo cual por si solo habría sido suficiente para desestimar la demanda y sin embargo, con manifiesta vulneración de principios procesales, decide mutar la acción ejercitada y convertirla en una acción indemnizatoria.

No asiste la razón a los recurrentes por cuanto la Sentencia el ultimo párrafo del fundamento jurídico tercero señala claramente ' de cuanto ha quedado expuesto se deduce que los vendedores están obligados al saneamiento por vicios o defectos ocultos, incluso aun siendo cierto que desconociesen su existencia ' y si bien en el fundamento jurídico siguiente señala que el pago de la derrama aprobada para la ejecución de las obras excede de la posibilidad que cita el artículo 1486 del Código Civil , siendo que además fue la demandante quien emitió voto favorable a las obras, decide fijar el importe de la reducción del precio en la cantidad de 6.000 euros al desconocerse si el importe de la derrama puede verse minorada con una subvención, y que la reparación de la fachada del inmueble genera una revalorización de la vivienda propiedad de la compradora; pero no en concepto propiamente dicho de acción de indemnización de daños y perjuicios; por lo que no cabe hablar de incongruencia o alteración de la causa de pedir.-

TERCERO.- Esta Sala comparte la declaración de hechos probados que realiza la Sentencia de instancia y que son los siguientes: .- En fecha 8 de marzo de 2013 D. Eloy y Dª. Virtudes adquirieron el piso NUM000 del edificio sito en la CALLE000 número NUM001 de esta localidad.

.- En Junta de Propietarios de la comunidad del edificio de la CALLE000 número NUM001 de fecha 15 de junio de 2015, a la que no asistieron D. Eloy y Dª. Virtudes , en el punto 1 del orden del día se aprobó una derrama por importe de 120 euros por propietario, a abonar en los meses de junio y julio de 2015, para la reparación del desprendimiento del voladizo de la fachada mediante el forrado del frente de fachada en todo su perímetro con piezas de chapa de aluminio, alcanzando el importe de las obras sin IVA a 2.780,00 euros y en el punto 2º se decidió posponer para más adelante 'el planteamiento de realizar la rehabilitación de la fachada principal'.

.- En Junta de Propietarios de fecha 7 de marzo de 2016, en el punto 1 del orden del día se informó de la solicitud de varios presupuestos para la rehabilitación de la fachada principal, como fachada ventilada, fachadas posterior y medianera en SATE y aislamiento en la última planta para conseguir el ahorro energético necesario para poder acceder a las subvenciones existentes, con una estimación de obra de 350.000,00 €.

En esta Junta se acordó solicitar un informe a un Arquitecto sobre las obras necesarias evaluando problemas de humedad en las viviendas y mejora de envolvente térmica del edificio y asimismo se designó una comisión de obras.

.- Por escritura pública de fecha 11 de octubre de 2016, D. Eloy y Dª. Virtudes venden a Dª. María Rosa el piso NUM000 del edificio sito en la CALLE000 número NUM001 y el expositivo relativo a 'Gastos de la Comunidad de Propietarios' se afirma por los vendedores estar al corriente en el pago de gastos generales, negando la existencia de derramas por mejoras no necesarias que vinculasen a la transmitente y que fueran exigibles después de esa transmisión.

.- En Junta de Propietarios celebrada el 27 de octubre de 2016, con asistencia de Dª. María Rosa , el arquitecto técnico D. Juan Luis consideró necesaria la rehabilitación mediante fachada ventilada, resultando insuficiente la reparación parcial dada la antigüedad del edificio, y adecuada para la resolución de problemas de desprendimiento, con riesgo real de caída de azulejos en el patio y humedades y calificó la obra de carácter obligatorio, urgente y necesario para garantizar la conservación, habitabilidad y seguridad, en dicha junta se aprobó la obra de rehabilitación de la fachada, con el voto favorable de Dª. María Rosa .

.- En Junta Extraordinaria de 23 de noviembre de 2016, la empresa adjudicataria de la obra informó de su importe en cuantía de 390.821,00 euros, alcanzando la suma a abonar por Dª. María Rosa a la cantidad de 14.475,00 euros, sin subvenciones, y a 4.237,00 euros, en el caso de que fuera concedida la subvención.-

CUARTO.- Como segundo motivo del recurso formulado por la representación de D. Eloy y Dª.

Virtudes se alega la vulneración del artículo 1.484 de Código Civil por no concurrir en los vicios denunciados los requisitos que exige para que sea exigible la obligación de saneamiento y error en la apreciación de la prueba. Considera que el vicio consistente en el riesgo de desprendimiento del aplacado que afectaba a un elemento exterior del edificio no es un vicio oculto ya que el arquitecto técnico lo comprobó por una inspección ocular y que, por tanto, operaba la exclusión contenida en el artículo 1484 cuando dice que el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, y en relación a que el vicio sea grave la propia Sentencia de instancia señala que los vicios de la edificación no hacen inhábil para su uso la vivienda adquirida por la actora y que el argumento del valor de la reparación no convierte un defecto en vicio rehidibitorio ya que la compradora vive en esa casa desde que la adquirió, y no figura en la demanda ni un solo defecto que afecte a la vivienda que haya de ser subsanado con las obras de rehabilitación proyectadas.

No puede acogerse el planteamiento de que el riesgo de desprendimiento del aplacado de la fachada no sea un vicio oculto por cuanto el que pudiera ser apreciado por un profesional como es el caso de un arquitecto técnico, no significa que Dª. María Rosa sin los conocimientos técnicos necesarios hubiera podido apreciar la existencia de ese riesgo.

Entrando en el segundo aspecto que señala el recurrente cual es el de la gravedad del vicio y si realmente estamos en presencia de un vicio rehidibitorio, debe señalarse en primer término que la acción ejercitada en el presente supuesto es inviable dada la propia naturaleza de los defectos que no afectan al bien objeto de la compraventa, la vivienda NUM000 de CALLE000 número NUM001 como tal elemento privativo del edificio, sino que dichos defectos afectan a sus elementos comunes, fachadas y cubiertas.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que el vicio a que se refiere el artículo 1.484 CC incluye una incorrecta conservación del bien por parte del vendedor, siempre que reúna los caracteres que exige el precepto que sea oculto, existente en el momento de perfección del contrato e ignorado por el comprador. Pero aun cuando coexisten una propiedad privada sobre los elementos privativos (en este caso la vivienda objeto de enajenación), y de una comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes, evidentemente las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes corresponde a la comunidad de propietarios y no a los aquí demandados, aun cuando en su momento fueran integrantes de la misma.

Junto a ello tal como se señala en el recurso el vicio debe ser grave, esto es, la inutilidad del bien o una disminución considerable en su uso, y no puede hablarse de que se haya producido una disminución en el uso de la vivienda adquirida por la necesidad de llevar a cabo obras en las fachadas y ausencia de aislamiento termino en cubiertas, dado que la demandante ha venido residiendo en la vivienda desde su adquisición.

Todo lo cual conlleva a la desestimación de la acción de saneamiento por vicios ocultos formulada por Dª. María Rosa al no concurrir los requisitos de la misma. Por otra parte, la referencia al art. 10 de la LPH se hace en la demandada para señalar cual es el vicio existente y el carácter obligatorio de las obras a realizar, pero es que aunque se entendiera que se reclama en base a dicho régimen lo cierto es que antes de la venta de la vivienda -11 de octubre de 2016-, lo acordado por la comunidad fue solicitar un informe a un Arquitecto y designar una comisión de obras, y no es hasta la junta de propietarios de 27 de octubre de 2016 cuando se aprueban las obras de rehabilitación -ya con el voto favorable de Dª. María Rosa - y en la de 23 de noviembre de 2016 cuando se fijan las cantidades que debe abonar cada propietario sin o con subvenciones, por tanto son de cuenta de la actora las derramas generadas desde la adquisición del inmueble, pues las reparaciones llevadas a cabo después de la venta a quien benefician es al que sea titular de la misma, la ahora demandante.

Por todo ello procede estimar el recurso de apelación formulado por la representación de D. Eloy y Dª.

Virtudes , sin necesidad de entrar a analizar el resto de motivos impugnatorios y desestimar el formulado vía impugnación por la representación de Dª. María Rosa , y en consecuencia revocar la Sentencia de instancia y desestimar la demanda formulada por Dª. María Rosa frente a D. Eloy y Dª. Virtudes .-

QUINTO.- En relación a las costas de primera instancia, al desestimarse la demanda formulada por Dª.

María Rosa , procede imponerlas de conformidad a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC .

Por lo que respecta a las costas del recurso de apelación formulado por la representación de D. Eloy y Dª. Virtudes no procede realizar especial pronunciamiento al estimarse el mismo, y procede imponer las costas del formulado vía impugnación a Dª. María Rosa , por aplicación de lo dispuesto, en el art. 398 de la LEC .- Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Eloy y Dª. Virtudes y desestimar el formulado vía impugnación por la representación de Dª. María Rosa contra la Sentencia de fecha 31 de octubre de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Gijón en los autos de Juicio Ordinario nº 226/2017, de los que este Rollo de Apelación dimana, resolución que se revoca y en su lugar procede desestimar la demanda formulada por Dª. María Rosa frente a D. Eloy y Dª. Virtudes , absolviendo a dichos demandados de todos los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición de las costas de primera instancia a la actora; todo ello sin hacer especial pronunciamiento respeto de las costas de esta alzada en relación al recurso formulado por D. Eloy y Dª. Virtudes y con expresa imposición de las costas del formulado vía impugnación a Dª. María Rosa ..

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.