Sentencia CIVIL Nº 299/2022, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 99/2021 de 03 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00299/2022

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Modelo: N10250

CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071

Teléfono:981 18 20 99/98 Fax:981 18 20 97

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ER

N.I.G.15028 41 1 2020 0000436

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000099 /2021

Juzgado de procedencia:XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de CORCUBIÓN

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000233 /2020

Recurrente: Oscar

Procurador: FERNANDO CARLOS LEIS ESPASANDIN

Abogado: XOAN ANTON PEREZ LEMA

Recurrido: Raimundo, Casilda

Procurador: DOMINGO RODRIGUEZ SIABA, DOMINGO RODRIGUEZ SIABA

Abogado: MARIA CARMEN LOPEZ LOPEZ, MARIA CARMEN LOPEZ LOPEZ

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 299/2022

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

CARLOS FUENTES CANDELAS

En A CORUÑA, a tres de octubre de dos mil veintidós.

En el recurso de apelación civil número 99/2021, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Corcubión, en Juicio ordinario núm. 233/2020, seguido entre partes: Como APELANTE:DON Oscar, representada por el/la Procurador/a Sr/a. LEIS ESPASANDIN; como APELADOS:DON Raimundo Y Casilda, representados por el/la Procurador/a Sr/a. RODRIGUEZ SIABA.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NUÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO. -Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Corcubión, con fecha 24 de noviembre de 2020, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'1º.-ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Domingo Rodríguez Siaba actuando en nombre y representación de D. Raimundo Y Dª. Casilda frente a D. Oscar

2º.-CONDENOa la demandada a abonar a la actora la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000).

3º.-Impongo a la parte demandada el abono del interés legal, que comenzará a devengarse desde la fecha de la interposición de la demanda hasta el dictado de esta resolución.A partir de esta fecha, la cantidad resultante devengará los correspondientes intereses de demora procesal. resolución. A partir de esta fecha, la cantidad resultante devengará los correspondientes intereses de demora procesal.

resolución. A partir de esta fecha, la cantidad resultante devengará los correspondientes intereses de demora procesal.

4º.-Condeno en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO. -Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DON Oscar que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 20 de septiembre de 2022, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO. -En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-I.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Corcubión, de fecha 24 de noviembre de 2020, acordó en su parte dispositiva la estimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Raimundo y Doña Casilda frente a D. Oscar, condenando al demandado a abonar a la actora la cantidad de 15.000 euros, con los intereses legales, que comezarán a devengarse desde la fecha de interposición de la demanda hasta el dictado de esta resolución, y a partir de esta fecha, la cantidad resultante devengará los correspondientes intereses de demora procesal. Con condena en costas al demandado.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

'Primero.- Pretensiones de las partes.

Nos hallamos ante un juicio ordinario en el que la parte actora ejercita frente a la demandada una acción de resolución de contrato de promesa de compraventa, celebrado el día 18.02.2020, interviniendo el demandado como parte vendedora y los actores, como parte compradora. En virtud del referido contrato, que tenía por objeto consumar la compraventa sobre la vivienda sita en el nº 7 del lugar de Figueiras de Arriba (Muxía) y la parcela sobre la que se encontraba, propiedad del demandado, antes del día 10.04.2020, según lo inicialmente pactado, la compradora hizo entrega de 15.000 € en concepto de arras penitenciales, cuya restitución reclaman en este litigio, previa resolución de la promesa de compraventa, por vencimiento del plazo previsto con carácter esencial, al no haberse podido llevar a efecto la compraventa proyectada por causa de fuerza mayor.

La parte demandada se opone a las pretensiones articuladas de contrario, imputando a los demandantes el desistimiento unilateral de la promesa de compraventa, negándose por ello a hacer entrega de la cantidad percibida en concepto de arras que, a su juicio, debe permanecer en su patrimonio ante el incumplimiento de la contraparte que fue quien impidió que la compraventa proyectada se llevase a efecto, reconociendo en lo demás las 3 conversaciones y tratos preparatorios expuestos en la demanda y en los documentos a ella acompañados. conversaciones y tratos preparatorios expuestos en la demanda y en los documentos a ella acompañados.'

'Segundo. - Arras en el contrato de compraventa

El Código Civil dedica un único precepto a la regulación de la figura conocida como 'arras', sin denominarla así expresamente, al establecer el artículo 1454 que «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Ante esta escueta regulación legal, la jurisprudencia ha desarrollado el concepto de arras, distinguiendo las siguientes categorías:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( STS 485/2014, de 23 de septiembre, por remisión a las de 24.10.2002, 24.03.2009 y 29.06.2009).

La indemnización resultante del pacto de arras se mueve dentro del ámbito de la responsabilidad precontractual cuya aplicación se regirá, en primer lugar, a las previsiones contractuales de las partes. A este respecto, el contrato de 'promesa de compraventa' de fecha 18.02.2020 (documento nº 2 de la demanda) se refiere a las arras en su estipulación segunda, a tenor de la cual «Las partes acuerdan como precio total de la venta el de ciento cincuenta mil euros (150.000 €), del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras penitenciales, y que se pagará de la siguiente forma:

a) En cuanto a quince mil euros, se corresponden con la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, de acuerdo con lo previsto en el art. 1454 del Código Civil (...)

En el momento de perfeccionarse la compraventa, esta cantidad tendrá la consideración de pago a cuenta del total precio convenido, aunque hasta entonces conservará el mencionado carácter de arras (...)

Estipulación tercera:

«Si la compraventa llega a otorgarse en el plazo pactado se entenderá que lo pagado por la promesa es a cuenta del precio de venta. En caso contrario, esto es, si la venta no se realiza se deberán cumplir las siguientes reglas:

a) Si el que desiste del contrato es el comprador, este perderá la cantidad satisfecha en este acto en concepto de arras penitenciales

b) Si el que desiste del contrato es el vendedor, este deberá devolver al comprador la cantidad entregada en este acto más una cantidad igual en concepto de indemnización por el desistimiento

c) Si la operación no se lleva a efecto de mutuo acuerdo o por cualquier causa de fuerza mayor el vendedor habrá de restituir al promitente-comprador la cantidad recibida en este acto, quedando ambas partes desvinculadas de la promesa» (...).

Nos hallamos ante unas arras de una doble naturaleza: penitencial, la cual se menciona expresamente realizando también expresa remisión al art. 1454 del Código Civil; y confirmatorias, pues se les atribuye asimismo el carácter de anticipo a cuenta del precio pactado.

Para obtener la aplicación de la consecuencia pretendida en la demanda, simple recuperación de la cantidad entregada, ha de apreciarse que la frustración de la compraventa se produjo bien por causa de fuerza mayor, bien de mutuo acuerdo entre ambas partes; supuesto este último que ni se alega, ni concurre.

Procede entonces analizar la realidad de tal fuerza mayor y su capacidad o aptitud para constituir la causa de la frustración de la compraventa proyectada. Es un dato relevante que debe servir como parámetro de interpretación de los tratos que pudieron haber existido entre las partes el estado de alarma que rigió en España durante más de tres meses, para afrontar la crisis sanitaria por la propagación del COVID-19 que, con carácter general, supuso una frustración de las expectativas de todo orden en la vida jurídica de la persona, alterando sobremanera las circunstancias concurrentes antes de la declaración de tal estado excepcional.

Sin embargo, en el caso que nos ocupa, la situación excepcional era conocida y sus circunstancias contempladas por las partes al tiempo no de la celebración del contrato inicial (18 de febrero) pero sí de su prórroga (18 de marzo), fecha en la que extendieron la vigencia de la promesa de compraventa que, en principio vencía el 10 de abril, hasta el día 30 del mismo mes (documento nº 3 de la demanda).

La declaración del estado de alarma entrañó la suspensión de plazos procesales y administrativos así como los de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos ( Disposiciones Adicionales Segunda a Cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), no afectando, sin embargo, a los plazos sustantivos como el de vigencia del contrato objeto del litigio, sin perjuicio de la autonomía de voluntad que en materia contractual asiste a los contratantes.

La sucesión de hechos relevantes para resolver, a la vista de la documental obrante en las actuaciones, puede sistematizarse del siguiente modo:

- El día 18 de febrero de 2020 las partes suscriben el contrato de promesa de compraventa (documento nº 2 de la demanda), haciendo entrega la compradora del importe de 15.000 € al que se atribuye expresamente el carácter de arras penitenciales a la vez que confirmatorias, contemplando el término de su vigencia en el 10 de abril del mismo año.

- El día 12 de marzo, fecha en la que, como hecho notorio, el Presidente del Gobierno ya había comparecido en rueda de prensa para anunciar la inminente declaración del estado de alarma con restricciones de la libre circulación de los ciudadanos, la parte compradora, que había solicitado préstamo hipotecario a la entidad Banco Santander S.A. de cara a financiar el precio de la compraventa proyectada, remite escrito a través de la plataforma notarial comunicando la prórroga de la vigencia de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que le había entregado la entidad, con valor de oferta vinculante, hasta el día 1 de mayo (documento nº 4).

- Ante la declaración del estado de alarma, imposible hasta entonces de prever, cuatro días después las partes prorrogan la vigencia del contrato inicial, hasta el 30 de abril, manteniendo las restantes cláusulas contractuales (documento nº 3).

- El día 20 de abril, el demandado remite fax a los compradores manifestándoles su disposición a entregar el inmueble el quinto día hábil siguiente "al fin del confinamiento obligado de las personas", manifestando ya la imposibilidad de verificarla antes ya que "las cabezas de ganado y animales no se pueden trasladar a otro lugar debido a las limitaciones impuestas" (documento nº 5).

Lo anterior constituye una clara manifestación de la voluntad de diferir el cumplimiento del contenido de lo pactado que, sin necesidad de discurrir acerca de si debe considerarse una ruptura injustificada de los tratos, merece siquiera la calificación de 'causa de fuerza mayor' que impide el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, de la que el propio demandado se hacía eco entonces para evitar cumplir lo acordado cuando en el presente pleito se opone, sin embargo, a la apreciación de tal fuerza mayor, pretendiendo imputar el desistimiento a la parte actora.

Resulta claro que la imprecisión y vaguedad de la definición de tal plazo al que conminaba el demandado (quinto día siguiente a la declaración del estado de alarma) frustra las legítimas expectativas de la contraparte y contradice el sentido del contrato, que contemplaba un término perfectamente determinado, aun tras haber acordado su prórroga, que la parte compradora necesitaba cumplir por la vigencia limitada de la oferta vinculante de las condiciones económicas del préstamo hipotecario. Así se lo transmitieron ya los compradores al demandado en las conversaciones vía whatsapp que se cruzaron en el mes de febrero (documento nº 1 de la contestación). Recordemos que el estado de alarma fue declarado a mediados de marzo, con una vigencia inicial de quince días, sufriendo sucesivas prórrogas, de modo que, en la fecha de esta comunicación que materializaba la imposibilidad del demandado de cumplir (20 de abril), ninguna previsión en un horizonte temporal más o menos cercano podía considerarse fiable. De hecho, el día 24 de abril se decretó la tercera prórroga del estado de alarma (Real Decreto 492/2020), alcanzándose hasta una sexta prórroga decretada el día 5 de junio (Real Decreto 555/2020).

- Los demandantes no estaban dispuestos a someter a semejante inconcreción la conclusión de la compraventa proyectada, de modo que el día 23 de abril (documento nº 6 de la demanda) remitieron al demandado burofax, haciendo referencia a la fecha límite de validez de la FEIN que, estando determinada, llegaría antes de la finalización del estado de alarma, instando al comprador a la devolución de las arras para obtener la desvinculación del contrato.

- El día 28 de abril el demandado manifiesta vía fax a la contraparte su disposición a escriturar en la Notaría, fecha y hora que elijan los compradores (documento nº 7), lo que constituye claramente algo irrisorio, alejado de la realidad y que en absoluto puede enmendar su anterior declaración de voluntad, relativa a la imposibilidad de hacer entrega del inmueble en el plazo pactado libre de semovientes. La vigencia del contrato y de la oferta vinculante del préstamo hipotecario expiraba solo dos días después.

Así se lo hacen saber los compradores mediante burofax remitido el día 29 de abril (documento nº 8), versando las comunicaciones posteriores sobre las pretensiones que ahora son materia del litigio.

La situación anterior denota que debe apreciarse causa de fuerza mayor que imposibilitó que el contrato de compraventa proyectado pudiese celebrarse, de modo que procede aplicar la consecuencia que para tal situación contempla la estipulación tercera, apartado c) del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 18.02.2020, con estimación íntegra de la demanda, condenando al demandado a restituir a los actores la cantidad de 15.000 €, entregada en concepto de arras, quedando así ambas partes desvinculadas de la promesa.'

'Tercero.- Intereses

El artículo 1100 del Código Civil regula la mora del deudor, estableciendo el artículo siguiente, como efecto de la mora, la indemnización por los daños y perjuicios causados que consistirá, en caso de que la obligación sea dineraria, en el pago de los intereses convenidos y a falta de convenio, en el interés legal (de conformidad con el artículo 1108 del mismo cuerpo legal).

La actora interesa que la cantidad reclamada se vea incrementada por el correspondiente interés legal y, de acuerdo con el precepto citado y demás concordantes, así se acuerda, siendo el dies a quode su devengo la fecha de interposición de la demanda y el dies ad quem, la fecha del dictado esta sentencia. A partir de la misma, la cantidad resultante devengará los correspondientes intereses de demora procesal a los que se refiere el art. 576 LEC.'

'Cuarto. - Costas

El art. 394.1 LEC, consagra el principio de vencimiento objetivo al disponer que «En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho». En el caso que nos ocupa, las costas procesales han de ser satisfechas por la demandada, como consecuencia de la íntegra estimación de la demanda.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Oscar, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Non existiu extinción da promesa de venda por forza maior, senón por desestimento unilateral dos actores.

Da documental achegada por ambas as dúas partes tírase a existencia da promesa de venda de 18.02.2020 e da súa prórroga de 18.03.2020 (até o 30.04.2020), que envían os actores ao demandado o 23.03.2020. Tírase tamén que os actores non estiveron dispostos a escriturar até o 17.04.2020, pero sen que requirisen o outorgamento do xeito pactado na cláusula primeira da promesa de venda de 18.02.2020 (que esixía un preaviso de quince días e comunicación escrita de xeito que fixera fe).

Tamén a remisión pola avogada dos actores dun burofax de 23.04.2020 que determinaba unilateralmente a imposibilidade de entrega da casa obxecto da promesa de venda no prazo, ratificado polo burofax de 11.05.2020 onde xa se esixe a devolución dos 15.000 €. Os actores decidiron desestir antes do 30.04.2020 por non lles interesar xa a venda.

Xa que logo a escritura de venda, a entrega da cousa vendida non se realizou no prazo pactado pola vontade dos actores, co que extinguida a vixencia unilateralmente polos actores, as arras están chamadas á súa vocación de pena convencional.

2º) A data de 30.04.2020 non tiña carácter esencial.

O 23.03.2020 os actores remesáronlle ao demandado a prórroga contractual de 18.03.2020, manifestándolle o actor a éste ' nosotros decimos de firmar una prórroga hasta final de abril para ver como se van desarrollando las cosas y si nos sacan del estado de alarma'. Maniféstase unha nidia vontade de prórroga e de recebir a propiedade en canto remate o estado de alarma. E dende logo non se reflicte que a data sexa esencial.

Ás 21.05 do 15.04.2020 xa era imposíbel cumprir co preaviso da cláusula primeira da promesa, mais ao actor semella non lle importar ese detalle e maniféstalle ao demandado que están pemndenets de que lles chamen 'da Notaría'. Non é ata o 17.04.2020 cando a demandante lle sinala que a compravenda pode escriturarse. Ésta será a derradeira mensaxe entre as partes directamente. E de todas elas non se pode tirar ese suposto carácter esencial da data, que tampouco se tira do contratro de alugueiro achegado, vixente até 2022.

O carácter esencial só se manifesta nos burofaxes de 23.04.2020 e 29.04.2020 da avogada dos actores, burofaxes que aproveitan para comunicar o desestimento implícito dos mesmos, malia manter éstes o contacto coa Notaría e manifestarlles ésta que o outorgamento era posíbel.

III.-En escrito de oposición al recuso de apelación, por la representación procesal de D. Raimundo y Doña Casilda se realizaron las siguientes alegaciones:

1º)Los motivos de impugnación alegados en el recurso de apelación, a saber, 1) que no existió fuerza mayor, sino desistimiento unilateral de los actores y 2).- que el plazo o fecha del 30 de abril de 2020 no tenía carácter esencial, fueron resueltos de forma solvente y cabal por la sentencia recurrida a través de un minucioso estudio de los hechos objeto del litigio y de las pruebas practicadas para atribuirles el sentido jurídico y los fundamentos de derecho que le son de aplicación. El fallo de la sentencia recurrida es absolutamente congruente con los elementos fácticos, probatorios y jurídicos concurrentes en el asunto de autos. Por el contrario, el recurso de apelación formulado de adverso colisiona con dichos elementos a través de una interpretación irreal, parcial y subjetiva.

2º) Para la resolución del presente recurso hay que tomar como punto de partida la Promesa de Compraventa Privada de fecha 18 de febrero de 2020 por la que las partes convinieron la futura compraventa de una determinada casa y fincas por un precio total de ciento cincuenta mil euros, 150.000 €. Las partes pactaron explícitamente en la estipulación tercera que dicha Promesa expiraba el 10 de abril de 2020.

Posteriormente, el 18 de marzo de 2020, las partes firmaron una Prórroga de la citada Promesa de Compraventa, cuyo plazo se amplió hasta el 30 de abril de 2020, manteniéndose inalteradas en su totalidad las demás cláusulas de la Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020.

En virtud de lo pactado en la estipulación segunda, A), de la Promesa de Compraventa, la parte actora entregó al demandado quince mil euros, 15.000 €, cuya devolución es objeto de debate en este pleito.

Para resolver tal cuestión, es necesario atender a lo dispuesto en la Estipulación Tercera de la Promesa de Compraventa sobre las normas aplicables en el caso de que la venta no llegase a producirse. Se transcribe literalmente:

a).- 'Si el que desiste del contrato es el comprador, éste perderá la cantidad satisfecha en este acto en concepto de arras penitenciales.

b).- Si el que desiste del contrato es el vendedor, éste deberá devolver al comprador la cantidad entregada en este acto más una cantidad igual en concepto de indemnización por el desistimiento.

c).- Si la operación no se lleva a efecto de mutuo acuerdo o por cualquier causa de fuerza mayor, el vendedor habrá de restituir al promitente-comprador la cantidad recibida en este acto, quedando ambas partes desvinculadas de la promesa'.

En relación con el contenido de la transcrita Estipulación Tercera de la Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020, que se conservó inalterable en la Prórroga de la Promesa de Compraventa de 18 de marzo de 2020, hay que destacar que dicha prórroga se acordó cuando ya se había decretado en España el Estado de Alarma por causa de la situación generada por el covid 19 y que, con pleno conocimiento de tal circunstancia, la previsión contractual de que la promesa expiraba el 10 de abril de 2020 se prorrogó hasta el 30 de abril de 2020, así como también la previsión contractual de que si la futura operación de compraventa no pudiese realizarse por cualquier causa de fuerza mayor las partes quedarían desvinculadas de la promesa, restituyendo el demandado a los compradores los 15.000 € recibidos. Es decir, las consecuencias que pudieran derivarse del Estado de Alarma fueron plenamente consideradas y asumidas por las partes.

La voluntad de las partes recogida en ambos documentos, Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020 y Prórroga de Promesa de Compraventa de 18 de marzo de 2020, es meridianamente clara y no plantea problema alguno de interpretación, sino que, conforme al tenor literal de las mismas, el plazo de vigencia de la promesa se concretó explícitamente, primero hasta el 10 de abril de 2020, y después hasta el 30 abril 2020, y, asimismo, se fijaron específicamente las consecuencias de que la operación no tuviese lugar.

3º) Las partes suscribieron una Promesa de Compraventa con la finalidad de diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado. Según lo pactado, dicha promesa tenía un plazo de vigencia concreto, transcurrido el cual la promesa expiraría. En este sentido, el demandado requería un tiempo para poder entregar los inmuebles objeto de la promesa y ponerlos a la libre y plena disposición de los actores en el momento de la escrituración pública de la compraventa y, por otra parte, los actores tenían que financiar la compra mediante la concesión de un crédito hipotecario. El 12 de febrero de 2020 el Banco Santander entregó a los actores la documentación del préstamo, entre la que figuraba la Ficha Europea de Información Normalizada, (en adelante FEIN), que recogía las condiciones particulares del mencionado préstamo con valor de oferta vinculante hasta el 16 de marzo de 2020. Como no fue posible formalizar la compraventa antes de que expirase dicho plazo de vigencia de la FEIN, los actores negociaron con el Banco una prórroga del mismo, y el 12 de marzo de 2020, dentro de los plazos de vigencia y vencimientos de la FEIN, se prorrogó el plazo de vigencia de la misma con valor de oferta vinculante hasta el 1 de mayo de 2020.

Así pues, todo coincide:

-. La Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020 establecía que dicha promesa expiraba el 10 de abril de 2020 en consonancia con el valor de oferta vinculante que tenía la FEIN del préstamo hipotecario que se había concedido a la parte actora hasta el 16 de marzo de 2020.

-. La Prórroga de la Promesa de Compraventa hasta el 30 de abril de 2020, pactada por las partes en el documento de 18 de marzo de 2020, se corresponde con la prórroga del plazo de vigencia de la FEIN con valor de oferta vinculante hasta el 1 de mayo de 2020, aprobada por el Banco.

4º) De conformidad con lo anteriormente dicho, debe concluirse que el plazo de vigencia de la Promesa de Compraventa se pactó con carácter esencial y que la compraventa se frustró por causa de fuerza mayor. Así lo argumenta y reconoce el segundo fundamento de derecho de la sentencia recurrida, cuyo contenido refleja el sentido literal, el espíritu y la finalidad de lo pactado, así como la intención de las partes a través de un análisis pormenorizado de los actos realizados por las mismas.

A mayores de lo estrictamente pactado en la Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020 y en la Prórroga de la Promesa de 18 de marzo de 2020, así como de la literalidad de la FEIN del préstamo hipotecario de los actores y de su Prórroga, ya tratados anteriormente, deben tenerse en cuenta otra serie de circunstancias:

-. WHATSAPPS intercambiados entre las partes los días anteriores a la firma de la Promesa de Compraventa de 18 de febrero de 2020 y el 17 de abril de 2020:

La sentencia recurrida también alude a estos mensajes para fundamentar el carácter esencial del plazo de vigencia pactado para la Promesa de Compraventa.

Casilda (15-2-2020):

-. En cuanto al tema de plazos, es lo que hay. No es negociable. Tenemos ese plazo legal, 45 días, que pueden ser estirados a 2 meses como mucho, más no se puede forzar.

-. Hay algo que tiene que quedarte claro, en el momento que vayamos a la notaría y firmemos, no te vamos a echar de tu hogar, es que ya no va a ser tu hogar; va a ser una transacción por la que vas a recibir por nuestra parte una suma de dinero y por la cual renuncias a tu hogar y pasa a ser nuestro hogar.

-. Con todo lo que te he dicho, creo que ahora tienes que hacer cálculos y ver si te resulta factible poder organizar todo en ese plazo... Y plantearte si te interesa continuar con la operación, puesto que por nuestra parte sí nos interesa seguir.

Oscar (16-2-2020):

-. No, ahora el tiempo va en mi contra, así que lo antes posible, es para terminar con el tema de una vez.

-. Debemos de empezar lo antes posible pues para mí, en este caso me retrasaría el comienzo de los preparativos y la fecha tope ya la sabemos.

Oscar (17-2-2020):

-. Por mi parte sólo puedo esperar. Eso sí, cada vez me quedan menos días y para mí sí son necesarios para preparar todo.

Casilda (17-4-2020):

-. En notaría nos dicen que la compraventa puede llevarse a cabo. Y ya te comenté que nuestras condiciones bancarias expiran. ¿Qué tienes pensado hacer? ¿Si vamos a notaría, vas a abandonar la casa o sigues pensando en continuar ahí?'

-. BUROFAXES intercambiados entre las partes:

-. El 20 de abril de 2020, muy próxima la fecha de expiración del plazo de la Promesa de Compraventa, el demandado envío a los demandantes un burofax.

El contenido de tal comunicación chocaba frontalmente con lo acordado en la Promesa de Compra de 18 de febrero de 2020 y su Prórroga de 18 de marzo de 2020. El demandado unilateral y arbitrariamente fijaba la fecha de entrega de la vivienda en el quinto día hábil siguiente a que finalizase el estado de confinamiento existente y manifestaba su imposibilidad de que se hiciese en el plazo pactado porque en la propiedad objeto de la venta y que debía entregarse a los actores había cabezas de ganado y animales que no podían trasladarse. Como bien argumenta la sentencia recurrida el demandado se hacía eco y trataba de ampararse entonces en la existencia de una causa de fuerza mayor, negándola, sin embargo, en el presente pleito, e imputando a los actores un desistimiento inexistente.

En contestación, en un burofax de 23 de abril de 2020, los actores recordaron al demandado que el plazo de vigencia de la FEIN del préstamo hipotecario y que su obligación era entregar en el plazo acordado la casa y fincas objeto de la promesa libres de cargas, gravámenes y ocupantes -personas, animales y objetos- y, en caso contrario, restituir a los actores los quince mil euros, 15.000 €, entregados.

-. Burofax del demandado de 27 de abril: Pese a su anterior reconocimiento expreso acerca de la imposibilidad de hacer entrega de los inmuebles en el plazo pactado, el demandado muestra su disposición a escriturar en la notaría, fecha y hora que eligiesen los compradores. Los actores recibieron dicho burofax un día antes de que finalizase la vigencia de la Promesa de Compraventa y dos días antes de que terminase la oferta vinculante del FEIN del préstamo hipotecario. Y así se lo comunicaron mediante burofax de 29 de abril.

-. Documentación aportada en la Audiencia Previa relativa a la solicitud de los actores del cambio de guardia de su Farmacia para librar el día 30 de abril de 2020: De tal documentación se evidencia la voluntad y disposición de cumplimiento de los actores para efectuar la venta dentro del plazo pactado si se hubiesen cumplido las condiciones pactadas.

-. Por último, la alusión a la existencia de un contrato de alquiler de una vivienda firmado por los actores en el año 2014 para negar el carácter esencial del plazo de vigencia de la Promesa de Compraventa es absolutamente insostenible e inconsistente.

SEGUNDO.-I.-Como premisas previas deben sentarse las siguientes. En primer término, que la prueba es la actividad de las partes encaminada a convencer al Juez de la veracidad de unos hechos o de unas afirmaciones que se alegan como existentes. Para que el Juez llegue a este convencimiento es preciso que la prueba practicada tenga éxito. Respecto de la valoración de la prueba tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia. Pues bien de entre los distintos sistemas que la doctrina propone en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes contendientes en un proceso, deben destacarse el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinada criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tener del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 232 LEC y 1. 218.1º y 2º, 1221.1º, 2º y 3º del CC) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225, 1227, 1228, 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En todo caso que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración, sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante, el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en primer término en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y en segundo lugar en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

Todo ello conduce a la llamada doctrina de la carga de la prueba cuya finalidad es determinar para quien han de producirse las consecuencias desfavorables en el caso de que un hecho no haya resultado probado, carga que sin embargo sólo entra en juego cuando falta la necesaria prueba sobre los hechos controvertidos en el proceso. Como se ha dicho en gráfica fase 'el problema de la carga de la prueba es el problema de su falta'. Así lo ha venido estimando la jurisprudencia cuando hace recaer sobre el litigante que no prueba, las consecuencias negativas de dicha ausencia ( SS TS 31 marzo y 14 abril 1998 entre otras muchas). El sistema de la carga de la prueba en nuestro derecho civil se articula hoy esencialmente en torno al art. 217 de la LEC, que sigue la tradicional doctrina del derogado art. 1214 del CC sobre las consecuencias negativas de la falta de prueba de un hecho para quien corresponda probarlo, estableciendo en su número primero que 'cuando al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones',añadiendo a continuación en sus números segundo y tercero que 'corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprende según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención'y que 'incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior'con lo que se sigue manteniendo la tradicional tesis de que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los impeditivos, modificativos, extintivos y excluyentes.

En segundo lugar, que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez 'a quo'resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo'por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En conclusión, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo'de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente, la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios ( SS TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).

II.-Este tribunal está completamente de acuerdo con la valoración probatoria realizada por la juzgadora de instancia, sin que sea obstáculo a ello las alegaciones realizadas en el escrito de recurso de apelación, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

En primer lugar, tal y como se dice en la sentencia de instancia, y no es objeto de controversia, el día 20 de abril de 2020, el demandado remitió un fax a los compradores manifestándoles su disposición a entregar el inmueble el quinto día hábil siguiente al fin de confinamiento obligado de las personas, manifestando la imposibilidad de verificarlo antes ya que las cabezas de ganado y animales no se pueden trasladar a otro lugar, debido a las limitaciones impuestas; es decir el demandado reconocía en dicha comunicación la imposibilidad de cumplir el contrato en aquel momento, debido a las restricciones impuestas por el estado de alarma, sin que pudiera precisar una fecha, ni siquiera aproximada, en que pudiera cumplirse.

Y esta imposibilidad de cumplir el contrato, manifestada por el vendedor demandado, al no poder dejarse libre el inmueble de las cabezas de ganado y demás animales, si bien no puede imputarse al vendedor, tampoco puede atribuirse al comprador.

En segundo lugar, no podía obligarse a los demandantes, como se pretendía con el fax de 20 de abril de 2020, a diferir el contrato de compraventa a una fecha indeterminada -quinto día hábil siguiente al fin del confinamiento de las personas, -por cuanto la parte compradora necesitaba que se otorgase el contrato de compraventa en plazo por la vigencia limitada de la oferta vinculante de las condiciones económicas del préstamo hipotecario.

En tercer lugar, la manifestación vía fax del demandado a los demandantes, el día 28 de abril de 2020, de su disposición a escriturar la compraventa en la notaria, fecha y hora, que eligieran los compradores, en ningún caso, puede suponer, en caso de no se aceptada por los compradores, como así sucedió, que estos últimos hubieran desistido unilateralmente del contrato, por cuanto el ofrecimiento del vendedor -en todo caso completamente contradictorio con lo manifestado en el fax de fecha 20 de abril de 2020- de formalizar el contrato de compraventa no podía cumplirse por cuanto resultaba imposible en la fecha señalada de 29 de abril, al no poder dejar libre el inmueble de animales y cabezas de ganado, la entrega del inmueble a los compradores.

Por último, y sin necesidad de mayor argumentación, resulta meridianamente claro que la fecha de vigencia de la promesa de compraventa se pactó con carácter esencial.

Por los motivos expuestos procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO. -Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Oscar, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Corcubión, en los autos núm. 233/2020, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Esta sentencia no es firme y contra la misma cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.