Sentencia Civil Nº 3/2003, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 2, Rec 312/2002 de 14 de Enero de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE OURENSE

Sección 2

Rollo: RECURSO DE APELACION 312/2002

(APELACION CIVIL)

La Audiencia Provincial de OURENSE, constituida por los

Iltmos. Sres. D. ABEL CARVAJALES SANTA EUFEMIA,

Presidente, Dª Asunción y D.

FERNANDO ALAÑON OLMEDO, Magistrados, ha pronunciado la

siguiente:

SENTENCIA.- Nº 3

En OURENSE, a CATORCE de ENERO de DOS MIL TRES.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de JUICIO MENOR CUANTIA, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE RIBADAVIA, seguidos con el n° 92/00 y 187/00, acumulados, Rollo de apelación n° 312/02, en los que aparece, como parte APELANTE, la entidad "CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y EDIFICACIONES LOPEZ CARBALLAR, SL.", representada por la Procurador de los Tribunales Dª CARMEN NOVOA AIRA y asistida por el Letrado D. ÁNGEL CALVO SOBRINO, D. Alejandro y Dª María Antonieta , representados por el Procurador de los Tribunales D. JOSE ANTONIO GONZÁLEZ NEIRA y asistido por el Letrado D. VICENTE SOBRINO ALVAREZ, y, como APELADO, la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE RUA MAQUIANS N° 1 DE RIBADAVIA", representada por el Procurador de los Tribunales D. DARIO FERNÁNDEZ PEREZ y asistido por el Letrado D. JOSÉ- MARÍA CASAS AMIL; sobre acción declarativa de propiedad y otros extremos. Es MAGISTRADO-PONENTE el/la Iltmo./Ilma. Sr./Sra. D./Dª FERNANDO ALAÑON OLMEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Ribadavia se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 8 de Marzo de 2.002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. GONZÁLEZ NEIRA, en nombre y representación de D. Alejandro contra "CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES y EDIFICACIONES LOPEZ CARBALLAL, SL.", representado por la Procuradora SRA. NOVOA AIRA, debo condenar y condeno a la demandada a la entrega del bajo, que no incluye la denominada "entreplanta", de forma que se revele de manera contundente e inequívoca que se pone real y efectivamente en la plena, absoluta y única disposición del demandante, y a que otorgue escritura pública conjuntamente con el demandante y Dª María Antonieta en la que se concrete la elección realizada respecto de la opción prevista en el contrato de permuta en relación a la mitad de la planta bajo cubierta o ático; todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador SR. FERNANDEZ PEREZ, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN RUA MAQUIANS N° 1 DE RIBADAVIA, contra CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y EDIFICACIONES LOPEZ CARBALLAL, SL., representada por la Procuradora SRA. NOVOA AIRA y contra D. Alejandro y Dª María Antonieta , representados por el Procurador SR. GONZALEZ NEIRA,

a)DEBO DECLARAR Y DECLARO que el espacio situado en la planta del sótano del edifico sito en rúa Maquians n° 1 de Ribadavia, con lindes Norte-solar de Hrdros. de Isabel , Sur-Subsuelo de solar de Eduardo , Este- subsuelo calle Maquians, Oeste plazas de garaje privativas n° 6, 7 y 8 y zona de acceso a ascensor, es un elemento común del edificio y por lo tanto pertenece en copropiedad a todos los propietarios del edificio para su uso y disfrute y en atención a ello, debo condenar y condeno a la demandada Construcciones, excavaciones y edificaciones López Carballal, SL. a estar y pasar por tal declaración;

b)debo declarar y declaro que el espacio situado encima de la superficie que ocupa el portal y rampa de acceso a los garajes, y debajo del límite en altura de la planta baja, con las características de una entreplanta es un elemento común del edificio sito en Rúa Maquians n° 1 de Ribadavia, y por lo tanto pertenece en copropiedad a todos los propietarios del edificio para su uso y disfrute y en atención a ello debo condenar y condeno a los co-demandados Construcciones, Excavaciones y Edificaciones López Carballal, SL., D. Alejandro y su esposa Dª María Antonieta , a estar y pasar por tales declaraciones;

c)todo ello con expresa imposición de costas a los demandados".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de la entidad "CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y EDIFICACIONES LOPEZ CARBALLAL, SL." y de D. Alejandro y Dª María Antonieta recurso de apelación y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso, se han cumplido las correspondientes prescripciones legales, a excepción de la que señala el término para dictar sentencia debido al excesivo número de recursos que obran ante esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente litis versa sobre la condición jurídica de dos espacios habidos en el edificio sito en el n° 1 de la Rúa Maquians de Ribadavia. Estos espacios son la entreplanta que tiene su génesis en la propia construcción del edificio y que se encuentra sobre el portal y hueco de acceso al garaje y sótano del referido edificio; sobre ese espacio pretenden ostentar derechos dominicales tanto el propietario del bajo como la comunidad demandante. El segundo de los espacios se concreta en aquel que excede, en el sótano, de la línea marcada en el plano de construcción del edificio, por un incremento en la excavación, espacio éste que pretende la comunidad demandante sea atribuido a la misma dada su condición de elemento común.

La tesis planteada por la representación de D. Alejandro y su esposa Dª. María Antonieta es la consideración de que siendo propietarios del bajo del edificio al haberlo adquirido a medio del contrato de permuta de solar por unidades de obra y no constando en el proyecto constructivo ningún local distinto del propio bajo entre la rasante de la calle y el primer piso, una vez excluido el espacio destinado a portal y hueco de acceso al sótano de la construcción, absolutamente todo el espacio restante habrá de ser incluido en el concepto de bajo, de forma que la entreplanta ha de pertenecer a los anteriores. Por su parte, la comunidad de propietarios demandante sostiene que la omisión de los dos espacios a los que se contrae la litis en la escritura de propiedad horizontal conlleva una tácita consideración de elementos comunes y por tanto han de ser atribuidos a la propia comunidad. La sentencia apelada sigue la tesis de la comunidad demandante y entiende que tanto el espacio que se encuentra en el sótano como la propia entreplanta tienen la condición de elementos comunes del inmueble y ello sobre la base de la omisión de aquellos espacios en la escritura de división horizontal del inmueble, sin que, en relación con la primera de las demandas, el término bajo pueda ser extensivo a la entreplanta de nueva creación.

SEGUNDO.- La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1997 da las pautas esenciales para la resolución del conflicto sometido a decisión. La anterior resolución parte del supuesto fáctico de que una planta completa de un edificio es omitida en la escritura de división horizontal y en tal sentido el Alto Tribunal señala, en primer lugar, que toda una planta entera de un edificio no tiene, por naturaleza, el carácter de elemento común del mismo y que para que pudiera tener tal carácter será preciso que expresamente se le atribuya tal condición de elemento común en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Ello es así por cuanto esa condición natural impide que pueda incluirse dentro del elenco de numerus apertus que consagra el artículo 396 del Código Civil. La sentencia anterior viene a configurar la privacidad desde las notas de autonomía e independencia desde el punto de vista arquitectónico de forma que cuando un determinado espacio pueda ser configurado como autónomo e independiente tendrá el carácter de privativo.

Por naturaleza, los elementos comunes son aquellas dependencias o partes del edificio que son necesarias o útiles para su adecuado uso o disfrute por parte de todos los propietarios o locales susceptibles de aprovechamiento independiente cuya titularidad exclusiva coexiste con una cotitularidad respecto de esos elementos comunes, siendo ello precisamente lo que da singularidad a esta compleja institución de la propiedad horizontal. Así, los elementos comunes mantienen en todo caso un rango de mera accesoriedad subordinada a lo que a cada propietario pertenece como suyo; a la nota de accesoriedad habrá que añadir las de inseparabilidad e indivisibilidad lo que no impide que alguno o algunos de ellos puedan ser desafectados de ese destino común convirtiéndolos en privativos lo que, como indica la Sentencia de 22 de diciembre de 1994, puede tener lugar de dos maneras, cuando así se ha determinado en el título constitutivo dando lugar a lo que en realidad y en un sentido técnico puede llamarse "reserva de titularidad" o bien "a posteriori" a virtud de un acuerdo adoptado unánimemente después de la creación del título de constitución.

Por contra, habrá que entender como de propiedad privativa aquellos espacios del edificio que estén suficientemente delimitados y que sean susceptibles de aprovechamiento independiente.

En definitiva, las notas a seguir son las siguientes: en los supuesto de espacios que por naturaleza sean comunes, por presentar las notas de accesoriedad, indivisibilidad e inseparabilidad, únicamente podrán tener carácter privativo cuando expresamente el título constitutivo así lo establezca, bien en momento inicial o bien mediante acuerdo posterior a su creación, de forma que en los casos en que se incurra en alguna omisión respecto de aquellos espacios no ofrecerá duda su condición de elemento común. Por el contrario, aquellos espacios susceptibles de aprovechamiento independiente, que presenta las notas de separabilidad y autonomía desde el punto de vista arquitectónico, tendrán la condición de privativos a menos que el título constitutivo disponga lo contrario, sin que la omisión de los mismos en la escritura de división horizontal del edificio tenga virtualidad para alterar tal carácter privativo.

TERCERO.- Llevados los anteriores criterios al supuesto enjuiciado resulta que el local de la entreplanta, tal y como se configura en el informe pericial del Sr. Luis Andrés (al que no se puede hacer referencia concreta a página alguna al venir los autos sin foliar), es independiente y con acceso desde una puerta situada en la caja de escaleras del edificio, teniendo servicios comunes o la posibilidad de conectarse a los mismos; por su parte, el espacio que queda en el sótano y tal como resulta de su comprobación en los planos al efecto elaborados, aparece perfectamente delimitado, es susceptible de aprovechamiento independiente y en nada afecta a la utilización de los restantes titulares de las plazas de garaje.

Conforme a lo indicado anteriormente, falta en la acción planteada por la comunidad de propietarios demandante la titulación necesaria para el éxito de la acción reivindicatoria planteada sobre la base del artículo 348 del Código Civil. El título esgrimido, la falta de determinación de los locales o espacios litigiosos en la escritura de división horizontal, no les atribuye el carácter de elemento común pretendido, de forma que no cabe sino la plena desestimación de la segunda de las demandas formulada.

CUARTO.- En relación con la demanda planteada por D. Alejandro y su esposa, atendiendo a lo señalado en los fundamentos anteriores y atribuida la condición de elemento privativo de la entreplanta y siendo ésta de sustancialidad diferente al local ubicado en la planta baja del inmueble, atribuido en virtud del contrato de permuta a D. Alejandro y esposa, no cabe sino rechazar su pretensión sobre la entreplanta por carecer de título alguno sobre la misma sin que quepa su integración en el concepto del bajo del edificio tal y como pretende el demandante, recurrente en esta instancia.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en materia de costas, las de la instancia devengadas por la demanda de la comunidad de propietarios del edificio litigioso se impondrán a la misma, habida cuenta de la desestimación de su pretensión; sobre las de la alzada la estimación del recurso conlleva su no imposición.

En cuanto a las devengadas por la demanda planteada por el Sr. Alejandro y esposa, la parcial estimación de la demanda suponen la no imposición de las mismas mientras que la desestimación del recurso llevan a imponer las costas devengadas por la alzada planteada al propio apelante.

Por lo expuesto, la Audiencia ha dictado el siguiente:

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª CARMEN NOVOA AIRA, en nombre y representación de la entidad "CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y EDIFICACIONES LOPEZ CARBALLAL, SL.", contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE RIBADAVIA, en autos de Juicio Menor Cuantía n° 92/00 y 187/00, acumulados, Rollo de apelación n° 312/02, de fecha 8 de Marzo de 2.002, y, en su virtud, se desestima la segunda de las demandas, formulada a instancia del Procurador de los Tribunales D. DARIO FERNANDEZ PEREZ, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN RUA MAQUIANS N° 1 DE RIBADAVIA, con imposición a la demandante de las costas de la instancia y sin imponer las de la alzada.

Asimismo se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ NEIRA, en nombre y representación de D. Alejandro y Dª María Antonieta , con imposición de costas de la alzada a la apelante.

Al notificar esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art° 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que, en unión de los autos originales, se remitirá certificación al Juzgado de procedencia, para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.