Sentencia Civil Nº 3/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 125/2005 de 13 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00003/2006

Fecha: 13/01/2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 125/2005

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante: D. Miguel Ángel, Dª. Francisca

PROCURADOR: D. ANTONIO RAFAEL RODRÍGUEZ MUÑOZ

Apelados: D. Jose Pedro y Dª. Nuria

PROCURADOR: Dª. MARÍA ISABEL RAMOS CERVANTES

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO N. 253/0003

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 5 DE ALCORCÓN (MADRID)

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a trece de enero de dos mil seis .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 253/2003, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 5 de ALCORCÓN , a los que ha correspondido el Rollo 125/2005, en los que aparece como parte apelante: D. Miguel Ángel y Dª. Francisca representados por el procurador D. ANTONIO RAFAEL RODRÍGUEZ MUÑOZ, y como apelados: D. Jose Pedro y Dª. Nuria representados por la procuradora Dª. ISABEL RAMOS CERVANTES, sobre reclamación de daños y perjuicios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 253/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 5 de los de Alcorcón, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. José María Segura Grau, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Alcorcón, se dictó sentencia con fecha 20 de Octubre de 2004 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Dª. Marta Roldán García, en nombre y representación de D. Miguel Ángel y Dª. Francisca. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Marta Roldán García, dándole traslado del mismo a la parte demandada, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 11 de enero del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Recurre la parte actora la sentencia de primera instancia alegando infracción del artículo 1.504 CC porque la vendedora no puede dar por resuelto el contrato si antes no ha requerido judicialmente o por vía notarial el pago al comprador. En el segundo motivo alega error en la valoración de la prueba; y en el tercero reprocha que no se ha tenido en cuenta en la sentencia recurrida que el plazo convenido se había prorrogado por las partes, de modo que la resolución decidida por los vendedores no es eficaz, siendo ellos los culpables de la imposibilidad de llevar a cabo la compraventa por carecer el inmueble de idoneidad dada la imposibilidad de los compradores de obtener financiación para adquirirlo.

SEGUNDO. - Respecto al primero de los motivos de apelación, carece de fundamento, pues la sentencia apelada no aplicó esa norma. De cualquier forma, el artículo 1.504 CC está previsto para un contrato de compraventa perfeccionado en el que el pago del precio se cumple con posterioridad al plazo señalado, no para un caso como el presente donde nos hallamos ante una promesa de venta en la que los compradores reconocen que no pueden hacer frente al pago del precio convenido debido a la imposibilidad de obtener financiación. El debate estará centrado, por tanto, en torno a las siguientes cuestiones: si la causa que impidió realizar el contrato de compraventa prometido antes de alcanzar el día señalado era imputable a los compradores o a los vendedores; si hubo un acuerdo entre los contratantes para ampliar el plazo, y hasta cuándo; si la tasación por un precio inferior al contemplado en el contrato, pero comunicada con posterioridad a la resolución decidida por las dos partes, puede producir los efectos solutorios contenidos en el negocio.

TERCERO. - La parte compradora, demandante, pidió en su escrito rector la condena de los vendedores demandados a devolver duplicadas las arras entregadas a la firma del contrato celebrado el día 2 de enero de 2003, o, alternativamente, a entregar los 6.000€ dados como señal, contrato que había dado por resuelto la parte vendedora mediante burofax remitido el día 17 de marzo de 2004 al exceder el plazo máximo fijado para la firma de las escrituras convenido para el día 1 de marzo de ese año y que los compradores respondieron mediante la remisión de otra misiva por el mismo conducto dando igualmente por resuelto el contrato, que se remitió el día 27 de marzo, fundando la resolución en que en el Registro de la Propiedad no estaba declarada la construcción de una torre de alta tensión y en el contrato se indicaba que la entrega se haría libre de cargas. La existencia de la torre era conocida por los compradores, que no veían inconveniente alguno en ello, como manifestaron en el acto del juicio, de modo que conocían la existencia de la carga sin perjuicio de saber o no si estaba reflejada en el Tabulario, de modo que esa causa, por sí misma, no podía dar lugar a la resolución del contrato al no existir incumplimiento de los vendedores.

CUARTO. - Reconocieron los demandantes que se retrasaron en la firma de las escrituras, sobrepasando la fecha fijada en el contrato, porque Caja Castilla la Mancha y Banco Bilbao Vizcaya les denegaron el préstamo, aunque aclararon que se debía a las circunstancias de la finca, argumento este último que no está confirmado con otros medios de prueba ya que la única justificación documental relativa a las causas denegatorias del préstamo es la que expresó Banco Santander Central Hispano en cumplimiento de diligencia final. No obstante, podría aceptarse que así fuera porque sólo estaba inscrito el terreno, como consta en la documentación obrante en las actuaciones y reconocen todos los contendientes, y no puede descartarse que las Entidades prestamistas exijan la previa legalización completa del inmueble antes de proceder a la tasación, sin embargo, no consta que fuese ese el caso porque no hay requerimiento alguno a los vendedores instándoles a realizar la inscripción de lo edificado o construido. Por tanto, la razón del retraso estuvo única y exclusivamente en las dificultades de los compradores para obtener un préstamo hipotecario dentro del plazo señalado en el contrato.

Ahora bien, también está reconocido por uno de los demandados y sus hijos cuando declararon en el juicio como testigos, que ante la insistencia de los compradores ampliaron el plazo para el otorgamiento de las escrituras, y sin duda así fue porque tras cumplirse el fijado en el contrato admitieron que un Perito visitara la vivienda e hiciera la correspondiente evaluación. Sabían, pues, que en ese momento la tasación estaba en marcha y que si el importe determinado en ella era superior al señalado en el precontrato los compradores obtendrían financiación bancaria y carecerían de excusa para no llevar adelante la compraventa, mientras que si era inferior se daría la causa extintiva de la operación y los vendedores debían devolver lo recibido como señal según lo pactado en la estipulación quinta. Existe, por tanto, un acto propio de los vendedores, que, recordemos, exige "primero, que el acto que se pretende combatir haya sido adoptado y verificado con plena libertad de criterio y voluntad no coartada; segundo, un nexo causal eficiente entre el acuerdo adoptado o acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior; y tercero, que la acción sea concluyente e indubitada de forma que defina de modo inalterable la situación de quién lo realiza, por estar por su carácter transcendente o por constituir convención, orientada a crear, modificar o extinguir una relación jurídica." en palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de1996 que cita a su vez las de 4 de marzo, 24 de octubre y 12 de diciembre de 1985 . Ese acto propio supuso otorgar a los compradores un plazo más amplio a fin de llevar a cabo la tasación y poder de ese modo establecer si conseguirían obtener la financiación requerida para la compra de la vivienda, pues no puede interpretarse de otro modo una prórroga que se concede a favor de los compradores y durante la que se facilita la realización de actos dirigidos a tasar el objeto de la compra. De igual forma, el acto de los vendedores era coincidente con la voluntad de los compradores naciendo de ello un nuevo acuerdo sobre el plazo con límites temporales poco definidos pero enmarcados en el deseo mutuo de concluir la operación en el momento en que se supiera el precio de tasación, y que por las circunstancias indicadas debe entenderse fijado en beneficio de los compradores, de modo que no puede fijarse su duración de forma unilateral por los vendedores (art. 1.128 CC ).

Consentida la prórroga por los vendedores no puede aceptarse que su plazo terminara el día 17, hecho del que no hay prueba objetiva que lo demuestre ya que es una mera afirmación de los dos hijos de los actores, que, lógicamente, tienen un interés manifiesto en la causa, no sólo por la relación familiar con los demandantes, sino también por haber intervenido en su favor en todos los tratos del negocio. Es más, si la ampliación del plazo nació del consenso entre las dos partes, la determinación de un nuevo día fatal precisaba igual coincidencia de voluntades, algo que no está demostrado. Por eso, la resolución de los vendedores sin esperar a que los compradores les comunicaran el precio de la tasación ya iniciada o sin requerirles para que se lo indicaran, no podía ya ampararse en el cumplimiento de un plazo anterior ya renunciado, y, en consecuencia, no puede ser homologada judicialmente.

QUINTO. - Por lo hasta ahora expuesto, ninguna de las dos causas de resolución del precontrato en las que cada parte pretende apoyar la ejecución de la cláusula penal estaba justificada, pero sí se dio la contemplada en la estipulación quinta que facilitaba la extinción del contrato si el precio de tasación no alcazaba los 102.172€, ya que ésta, con independencia del tiempo dado en prórroga para la firma de escrituras, causaba la resolución. La consecuencia de aplicar lo así convenido es que la parte vendedora estaba obligada a devolver a la compradora lo recibido en concepto de señal, pacto que no se alteró de modo alguno y que justifica estimar esa pretensión subsidiaria de los demandantes a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.091 CC .

SEXTO. - Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la estimación del recurso, no procede imponer las costas de esta alzada a ninguna de las partes, ni tampoco las de la primera instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 394 del mismo texto legal al no haberse estimado la pretensión principal de la demandante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación que fue interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª. Marta Roldán García, y mantenido en la actualidad por el Procurador D. Antonio R. Rodríguez Muñoz, en nombre y representación de D. Miguel Ángel, Dª. Francisca contra la sentencia de fecha 20 de Octubre de 2004, dictada por el Juzgado de primera instancia nº 5 de Alcorcón , la REVOCAMOS, y dictamos otra por la que estimando la demanda presentada por la expresada parte contra D. Jose Pedro y Dª. Nuria, CONDENAMOS a los demandados a devolver a los actores la cantidad de 6.000€, todo ello sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia ni de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.