Sentencia Civil Nº 3/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 452/2011 de 10 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00003/2012

S E N T E N C I A Nº 3/2012

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS SRES

PRESIDENTE

D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES MAGISTRADOS

D. JAIME ESAIN MANRESA.

D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

En la ciudad de PONTEVEDRA, a diez de enero de 2012.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000223 /2010 , procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de TUI, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000452 /2011, en los que aparece como parte apelante, DESARROLLOS INMOBILIARIOS NOROESTE, IGLESIAS ACEVEDO D NO R , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA SUSANA TOMAS ABAL , asistido por el Letrado D. MANUEL SANLUIS PAMPIN, y como parte apelada, Justo , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA JOSE GIMENEZ CAMPOS, asistido por el Letrado D. MARIA DEL PILAR PEREIRA LAMEIRO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Tui, se dictó sentencia de fecha 15 de abril de 2011, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Antonia Duque Sierra, actuando en nombre y representación de D. Justo contra las entidades mercantiles "Desarrollos inmobiliarios del Noroeste S.L. ("Desinor, SL") e "Iglesias Acevedo Dnor , S.L" y , en consecuencia: 1º Debo declarar y declaro resueltos los contratos privados de opción de compra y reserva de vivienda suscritos entre D. Justo y la entidad "Desarrollos inmobiliarios del Noroeste, S.L." ("Desinor, s.l.") en fecha 27-05-2005, sobre las viviendas señaladas con las letras " NUM000 " y " NUM001 " de la planta de NUM002 del bloque NUM003 y letra " NUM001 " de la planta de áticos del bloque NUM004, ubicadas en el edificio a construir sobre el solar sito en la C/ DIRECCION000 de la localidad de A Guarda, por incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada. 2º Que debo condenar y condeno a las entidades mercantiles "Desarrollos inmobiliarios del Noroeste S.L. ("Desinor S.L.") e ?"Iglesias Acevedo Dnor, S.L.", conjunta y solidariamente, a devolver al demandante la cantidad de treinta y seis mil euros (36.000?) , mas el interés legal del dinero desde la fecha de su reclamación extrajudicial, devengándose desde Sentencia hasta su pago los intereses moratorios del art. 576 de la L.E.C. . Todo ello con expresa imposición de las costas procesales devengadas a la parte demandada.".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su Resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se impugna la Resolución de la instancia por la parte demandada afirmando la concurrencia de una errónea valoración de la prueba, en relación al alcance de los hechos acreditados en autos, y una inadecuada aplicación del Derecho , al aceptarse un incumplimiento resolutorio por parte de los promotores-vendedores o concedentes del Derecho de opción objeto de litis. A ello se opone la parte actora en el traslado dado a la misma en la instancia defendiendo la corrección jurídica de lo decidido, afirmando subjetiva y especulativa la interpretación de la prueba por los impugnantes.

SEGUNDO.- Partiendo de la definición y determinación de los elementos principales jurisprudencialmente establecidos en torno al contrato de opción de compra, en tanto carente de concreta regulación legal, recogidos en la sentencia recurrida , hemos de destacar que el transcurso del tiempo o término establecido para su ejercicio determina, conforme a constante Jurisprudencia, la caducidad del Derecho de opción pactado produciéndose con ello la extinción del contrato de opción, que no el incumplimiento por el optante, con lo que no es de aplicación lo prevenido en el Art. 1124 CC, derivándose de ello que la parte concedente o vendedora recupera la plena disponibilidad de la cosa o bien objeto del Derecho de opción , pero a su vez no se da la pérdida por el optante de la prima pactada, en su caso, sino la necesaria consecuencia de la devolución del precio pagado, estándose en todo caso a lo pactado entre las partes para el caso de falta de ejercicio del Derecho de opción al tratarse de un contrato atípico conforme a lo prevenido en el Art. 1255 y ss en relación a los Arts. 1281 y ss C. Civil (SA P Madrid S 10ª, 21-IV- 2010).

TERCERO.- Establecido lo anterior considera la parte impugnante que yerra la Resolución al no aplicar lo pactado en la Cláusula Penal Primera afirmando que la entiende de modo contrario a lo estipulado dejando en manos del optante-comprador la decisión sobre la materialización de la opción pactada únicamente y de modo unilateral, infringiendo así lo establecido en los Arts. 1256 y 1124 C. Civil . Ya hemos explicado antes que no estamos ante un incumplimiento ex- Art. 1124 C. Civil, sino ante la determinación de las consecuencias jurídico-económicas derivables de la extinción por caducidad, transcurrido el tiempo pactado, del derecho de opción de compra acordado entre las partes , debiendo destacarse aquí que no se suscitó en su momento en demanda la imposibilidad imputable a los concedentes-vendedores de su ejercició conforme a lo pactado. En éste ámbito lo que cabe concluir, a la vista de su redacción, donde se contempla que "se nieguen a formalizar el contrato privado de compraventa", es que se exige una actitud claramente obstativa del optante tras la iniciativa expresa del concedente o vendedor, dentro de esa libertad de pacto y regulación interpartes de la relación negocial o contractual, haciéndose precisa así una iniciativa por la parte concedente. A ello se añade la materialización del requerimiento actual de 14-I-2010 (recogido en la Escritura Pública aportada como D. 4 de la Demanda f. 15 a 20 de autos) casi 4 años después intentando hacer valer la iniciativa pactada ya caducada (a 27-V-2006) a efectos de la cláusula Penal Primera, tal y como se recoge en el acta notarial. En esa situación partiéndose de que tal cláusula exigía o imponía el que la cedente manifestase también su voluntad o interés por la confirmación y materializaciónn de la Compra-venta en tiempo, cabe concluir que en caso contrario la ausencia de iniciativa por una u otra parte (optante y concedente) transcurrido o superado el tiempo de opción supondría otra situación o realidad distinta cual es la extinción del contrato con la recuperación del Derecho de disposición por la parte vendedora cedente y la devolución al comprador optante de las sumas entregadas. No cabe considerar que estemos ante una disposición unilateral del actor optante por ello, ni pueden desvirtuar las anteriores conclusiones la intención de reventa de los pisos reconocida por el actor por sostenida , según cabe percibir, en una aceptación por la Promotora-concedente de tal posibilidad, mas allá de lo acordado, ante la dificultad sobrevenida de la venta inmobiliaria actualmente concurrente y de todos conocida por ser un hecho notorio que se arrastra de años atrás. Abunda en esta consideración la ausencia de precisión del momento de terminación de los pisos, y edificaciones en las que se integran, y el hecho, no cuestionado sino asumido por los codemandados, de que se dejó en manos de la inmobiliaria inicialmente interviniente a la suscripción de las opciones de compra, esa posibilidad de reventa en interés del actor y en el suyo propio por la crisis inmobiliaria referida. Es de destacar aquí , que resulta llamativo que se destaque que el actor conocía a las Promotoras demandadas, de ahí la visita a sus oficinas en septiembre-Octubre de 2009 que explicó en su interrogatorio, en lo que coincidimos, pero que con ello se pretenda defender el desconocimiento por Iglesias Acevedo DNOR SL de los contratos de opción suscritos por DESINOR SL cuando aquélla adquirió los Derechos de ésta última en Escritura Pública de 25-X-2005 subrogándose en los mismos, como refleja en el Acta de Notificación y Requerimiento poco después (apenas 5 meses) y resultando ser D. Evaristo firmante de las opciones y representante de una y otra (Poderes Notariales aportados a autos f. 41, 42 y 44 con relación a I. A. DNOR SL y f.57 en relación a DESINOR SL).

CUARTO.- De todo lo anterior se deriva la necesaria desestimación de la apelación deducida y consiguiente confirmación de la resolución dada en la instancia por las razones jurídicas y consideraciones expuestas en esta Resolución, debe destacarse también que la impugnación contiene una petición declarativa en absoluto viable procesalmente al no responder a pretensión expresa alguna deducida antes vía reconvención ( Art. 405 y 412 en relación al Art. 456 L.E.C. /00) como sería necesario a tal objeto. No habiéndose suscitado otras cuestiones impugnatorias no cabe hacer mas pronunciamientos que la imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada ( Art. 398 LEC /00) y la pérdida del depósito constituido para recurrir conforme establece la Disposición Adicional 15ª LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey ,

Fallo

Debemos desestimar y desestimamos el Recurso de Apelación deducido por la representación de Desarrollos Inmobiliarios Noroeste e Iglesias Acevedo D NO R SL contra la sentencia de fecha 15-IV-2011 dada en el P. Ordinario Nº 223/10 seguido ante el J. de 1ª Instancia Nº 2 de Tui (ROLLO Nº 452/11) confirmando el fallo de la misma con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta alzada y acordándose la pérdida y destino del depósito constituido para recurrir conforme a la Disposición Adicional 15ª LOPJ .

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber el/los recurso/s que cabe/n contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Notifíquese asimismo esta Resolución al/los apelado/s rebelde/s, según dispone el artículo 497 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así, por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos