Sentencia Civil Nº 30/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 241/2014 de 06 de Febrero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 241/2014.

Autos núm. 1362/2011.

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a seis de febrero de dos mil quince.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Santa Cruz de Tenerife, en los autos núm. 1362/11, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre acción nulidad contrato y promovidos, como demandante, por FESMACLA S..L., representado por la Procuradora doña Dulce Cabrera Delgado y dirigido por el Letrado don Andrés Vila del Castillo, contra DOÑA Carlota , representado por el Procurador don Jaime Comas Díaz y dirigido por el Letrado don Eduardo Silgo Toral, y contra DON Evaristo , en situación procesal de rebeldía ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada doña Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma-. Sra-. Magistrada- Juez doña Ana Delia Hernández Sarmiento, dictó sentencia el veintitrés de enero de dos mil catorce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora Dª Dulce María Cabeza Delgado en nombre y representación de la entidad Fesmacla S.L., absolviendo en consecuencia a los demandados Dª Carlota y D. Evaristo de las pretensiones contra los mismos ejercitadas, y no habiendo lugar a efectuar la declaración de nulidad interesada. Las costas ocasionadas en esta primera instancia serán satisfechas por la parte actora.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por interpuesto por escrito recurso de apelación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se señaló el día 22 de octubre de 2014 para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la primera reunión del Tribunal al efecto, siguiéndose la deliberación en sesiones posteriores.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por las dudas que suscitaba el asunto y la necesidad de tramitar otros pendientes ante esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que viene desestimada por la sentencia recurrida solicitaba, literalmente 'la declaración de nulidad o de ineficacia de la compraventa formalizada por la escritura pública' otorgada entre los demandados y la entidad actora 'y, en su consecuencia, condene a Dª Carlota y D. Evaristo a reintegrar a mi representada por todos los costes, gastos e impuestos que dicha compraventa nula o ineficaz ha provocado y que se eleva a la cantidad de un millón cincuenta y dos mil setecientos cuarenta y cinco euros con setenta y seis céntimos'.

SEGUNDO.- El contrato en cuestión tuvo por objeto una finca que la demandada Dª Carlota dijo haber adquirido en contrato privado y aportado luego a su sociedad de gananciales, por precio de 962.000 euros; la vendedora manifestó que la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que la mercantil adquirente procedió a inmatricularla por el procedimiento previsto en el art. 205 R.H .

Además del precio, tuvo una serie de gastos derivados del negocio, que se detallan en la demanda y quedan acreditados mediante la prueba practicada.

Habiéndose formalizado la escritura de compraventa el día 13 de abril de 2.004, posteriormente la aquí demandante Fesmacla S.L. fue demandada por varias sociedades y por el Cabildo de Tenerife, en reivindicación del título de propietarios de la finca; aunque la repetida finca no estaba inscrita como tal, si constaban inscripciones anteriores de partes de la misma a nombre de los diversos demandantes; a la vista de ello, Fesmaca S.L. optó por allanarse a las demandas y ahora reclama contra sus vendedores por haberle trasmitido un bien ajeno, de lo que deduce la nulidad del contrato, o bien que se declare su ineficacia, instando en todo caso la condena a los demandados al pago de las cantidades que se vio obligada a pagar a causa de la citada compraventa.

TERCERO.- La juzgadora de primera instancia parte de la premisa de que lo que se ejercita es una acción declarativa de nulidad, y desde esta óptica, correctamente, concluye que no ha habido tal nulidad.

Efectivamente se dan todos los elementos para que el contrato sea válido (con las precisiones que se harán) y concretamente en cuanto a su objeto, la finca en cuestión era real e idónea para constituirlo.

La demandante se basa en que no era propiedad de los demandados, que ya la habían vendido (en diferentes parcelas) a otras sociedades y entidades.

Pero, como bien se dice en la resolución apelada, nuestro derecho y nuestra jurisprudencia admiten como válida la venta de bien ajeno.

La venta de cosa ajena, ya admitida en Derecho Romano, en el Fuero Juzgo y en las Partidas, lo es también en nuestro ordenamiento vigente, heredero del romano, en los que la compraventa era y es un contrato generador de obligaciones, entre las cuales y esencial para el vendedor está la de proporcionar una cosa al comprador, a cambio de un precio, sin que en ningún precepto se exija que se sea propietario de la cosa vendida sino que esta pueda y deba ser entregada, bien por ser el dueño en el mismo acto o momento de perfección del contrato, bien por la obligación asumida de adquirirla posteriormente para poder realizar la tradición determinante de la trasmisión efectiva de la propiedad ( arts. 609 y 1.095 C.C .)

Por tanto el contrato de compraventa celebrado por quien no tiene la facultad de trasmitir el objeto, por no ser dueño, es perfectamente válido entre las partes, generando para el referido vendedor la obligación de trasmitir el objeto. Si ello no fuera posible, por no lograr adquirir la propiedad, estaríamos ante un supuesto de incumplimiento de contrato, con la consecuencia de que el vendedor quedaría obligado a resarcir al comprador en el 'id quod interest' o equivalente económico, efecto que también se produciría si el verdadero dueño reivindicara y recuperara la cosa ya entregada al comprador (cuando ello fuera posible, por no haber sido usucapida o inscrita por este, de buena fe). En este sentido se pronuncian numerosas sentencias del tribunal Supremo, como las de 31 de diciembre de 1.981 , 5 de mayo de 1.958 , 7 de marzo y 22 de julio de 1.997 y 28 de diciembre de 2.001 .

La última citada declaró no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 28 de marzo de 1.996 de la sección Primera de esta misma Audiencia Provincial, que contemplaba un supuesto análogo al ahora enjuiciado. En aquel caso se había producido la venta de un inmueble, perteneciente a una herencia, por la viuda del causante, que se atribuyó como título la partición de los bienes dejados al fallecimiento de su esposo, siendo así que con posterioridad, cuando se procedió por aquella y los dos hijos del difunto a llevar a cabo las operaciones particionales de la herencia, dicho inmueble quedó adjudicado a una de las hijas. Esta fue la demandante contra el adquirente por titulo de compra, que reconvino alegando haber adquirido mediante la usucapión. En la referida sentencia de esta Audiencia se dice, comparando el valor de los títulos esgrimidos por ambos litigantes, que el título por el que el demandado había adquirido (contrato privado de compraventa) no debía declararse nulo, 'por no ser nulo de pleno derecho dicho contrato', así como porque 'sería una compraventa de cosa ajena que era perfectamente válida, por darse los requisitos de consentimiento, objeto y causa, pero estando su consumación condicionada a la adquisición e la finca por la vendedora, lo que no ocurrió, y por ello no es título del dominio por faltar la tradición ( art. 609 C.C .)'. Y examinando la eficacia del referido título a los efectos de la usucapión, se declara que es justo título, 'en el sentido expresado en el art. 1.952 C.C ., por tratarse de un contrato de compraventa verdadero y que no ha sido eficazmente impugnado en cuanto a su autenticidad, y válido conforme a lo expuesto anteriormente', concluyéndose en definitiva que se daban todos los requisitos necesarios para que prosperara la acción reconvencional.

La nulidad que se declaró en las sentencias recaídas en los procedimientos seguidos por los primeros adquirentes contra la aquí actora es referida exclusivamente a los efectos del contrato suscrito entre Fesmaca S.L. y los demandados en relación a los primeros compradores, cuyos derechos no pueden verse afectados por la trasmisión e inscripciones posteriores. Como dice la juez a quo 'La venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario (.)' Pero tal nulidad, con base en lo que se acaba de exponer, no afecta al contrato en cuanto generador de obligaciones recíprocas entre los litigantes en este pleito.

CUARTO.- Tras declarar que no procede declarar el contrato nulo ni ineficaz, la juzgadora asume la tesis de la parte demandada, al entender que la demandante podría haberse ejercitado la acción de saneamiento por evicción prevista en el art. 1.475 C.C . Pero razona que, requiriendo dicho ejercicio que la demanda de evicción sea notificada al vendedor a instancias de los compradores, no consta que la ahora actora lo hiciera, limitándose a allanarse a las varias demandas.

En la sentencia de esta Sala de 25 de marzo de 2.008 , se contemplaba un supuesto en el que, ejercitada una acción de evicción, los demandados se allanaron, pero solicitaron que fueran llevados al juicio sus vendedores, a lo que no accedió el juzgado, siendo este pronunciamiento el objeto del recurso visto por la Sala.

En dicha resolución se hacen las siguientes consideraciones:

'SEGUNDO.- La evicción tiene lugar cuando se priva al comprador, mediante sentencia firme, de todo o parte de la cosa objeto del contrato de compraventa ( art. 1475 del CC ), teniendo en tal caso el vendedor la obligación del saneamiento en la extensión que confiere el art. 1478 del CC ; naturalmente, esa privación presupone como antecedente la entrega real y material de la cosa al comprador, pues nadie puede ser privado de ella si previamente no la tiene en su poder, siendo precisamente como consecuencia de esa privación cuando surge la necesidad del saneamiento en esa extensión, y si no se ha procedido a la tradición (por ser ésta incompatible con la situación real y jurídica existente), quedan al comprador las acciones que correspondan por la nulidad o el incumplimiento de esa obligación, con todos los efectos inherentes a éste'.

Esta resolución desestimó el recurso de los demandados, concluyendo pues que no era precisa la llamada al juicio de sus vendedores, al contra con otras acciones al margen de la de saneamiento por evicción para lograr la reparación de los perjuicios sufridos.

En este caso, de la propia sentencia apelada resulta que la mercantil compradora no habían logrado dicha posesión ('Dichas entidades -las demandantes en los otros pleitos- habían tomado ya posesión de las fincas .'), por lo que no era la acción de saneamiento por evicción la única que cabía ejercitar por los aquí demandantes. Pese a la poco específica mención a la acción ejercitada (ya se dijo que tanto se pide la nulidad como la ineficacia) y siendo la ineficacia el concepto más amplio de las causas que pueden dejar sin efecto un contrato (anulabilidad, nulidad, rescisión o resolución por incumplimiento) en atención a tal y como se han planteado los hechos (causa de pedir) concluye la Sala que la actora está pidiendo la resolución por incumplimiento de la parte vendedora, que efectivamente recibió el precio y no entregó la finca objeto del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 C.C ., con la indemnización que entiende que le corresponde por razón de los demás gastos realizados con motivo del contrato.

De hecho, en la fundamentación jurídica de la demanda, aparte de las menciones a la 'acción de nulidad', la actora define como 'acción ejercitada', la de 'resolución contratos artículo 1.124', citando también el art. 1.258 C.C . sobre las obligaciones derivadas de los contratos; la jurisprudencia que cita en su apoyo es mayoritariamente referida a la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes, de las concretas obligaciones de los vendedores y de la entrega de la cosa vendida; finalmente, para motivar jurídicamente su petición de indemnización de daños y perjuicios, tras citar los arts. 1.100 , 1.101 y 1.106 C.C ., se remite la actora a una sentencia del Tribunal Supremo relativa al resarcimiento que puede pedir el contratante cumplidor frente al incumplidor, cuando opte por solicitar la resolución del contrato.

Desde esta perspectiva, a la demandante (segunda compradora) le queda la posibilidad de reclamar y ejercitar las acciones que correspondan contra el vendedor como consecuencia del contrato y de las obligaciones asumidas en el mismo e incumplidas, bien postulando la nulidad (por la no concurrencia o por algún defecto de sus requisitos estructurales a los que se refieren los art. 1261 a 1270 del CC , que no procede en este caso), bien su resolución con base en el art. 1124 del CC , con las consecuencias de todo tipo que de tales acciones puedan derivarse, incluso las de reparación de todos los perjuicios derivados con la operación.

QUINTO.- Por su parte, la demandada personada se limita a alegar la falta de su llamamiento al los anteriores juicios y que el Notario advirtió de la falta de inscripción de la finca.

Esta advertencia era lógica y propiciada por la conducta de los vendedores, que no pusieron de manifiesto que, mediante distintas inmatriculaciones de segmentos de la finca en cuestión, la misma ya había accedido al Registro. Se puede decir que la conducta de los aquí demandados ha reyado el dolo, por el artificio empleado. Pero la consecuencia de esto no es la corrección del compoetamiento de los demandados, sino la falta de protección por la fé pública registral para Fesmacla, a la que se alude en la sentencia apelada.

Y desde luego los demandados vendedores no han cumplido con su obligación de entregar la finca, y se han quedado con el precio, por lo que procede su condena a devolverlo.

Igualmente, a modo de la indemnización de daños y perjuicios prevista en el art. 1.124 C.C ., procede atender la petición de la mercantil demandante de que sea reparada en cuanto a los gastos (impuesto de transmisiones y Actos jurídicos documentados, 57.720 euros más otros 20.202), Impuesto de igual clase por la constitución de la condición resolutoria (4.210 euros), honorarios del Notario, (por un total de 819,44 euros) y del Registrador de la Propiedad (por un total de 1.099,87 euros).

En la demanda no se hace expresa solicitud de intereses, por lo que los correspondientes, en su caso, serán los que se devenguen tras la notificación de esta sentencia ( art. 576.2º L.E.C .)

SEXTO.- En relación con las costas, son aplicables los arts. 394.1 º y 398.2º L.E.C .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Fesmacla S.L. contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, en el juicio ordinario seguido al nº 1.362/11, revocamos dicha resolución, haciendo las siguientes declaraciones:

- Con estimación de la demanda interpuesta por la parte aquí apelante, declaramos ineficaz, por incumplimiento, la compraventa formalizada entre la demandante y los demandados, Dª Carlota y D. Evaristo con fecha 13 de abril de 2.004, que tenía por objeto la finca que en ella se describe, condenando a los demandados a reintegrar a la actora la cantidad correspondiente al precio, impuestos y gastos derivados de dicha compraventa, que ascienden a un total de 1.052.645,76 euros.

- Esta suma devengará el interés de demora procesal correspondiente desde la fecha de notificación de esta sentencia

- Los demandados deberán hacer frente a las costas de la primera instancia

- No procede declaración alguna sobre las costas generadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Procédase devolver a la parte apelante el depósito hecho en su día para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.