Sentencia CIVIL Nº 30/2018, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 458/2017 de 09 de Febrero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00030/2018
Modelo: N10250
C., EL CID, 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 987233159 Fax: 987/232657
Equipo/usuario: MAM
N.I.G. 24089 42 1 2015 0003054
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000458 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.9 de LEON
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000275 /2015
Recurrente: Leonardo
Procurador: DIANA GONZALEZ RODRIGUEZ
Abogado: MIGUEL A GONZALEZ RODRIGUEZ
Recurrido: PROMOHOGAR 3000 SL
Procurador: MARIA ELENA CARRETON PEREZ
Abogado: ISRAEL ALBERTO ALVAREZ-CANAL REBAQUE
SENTENCIA Nº. 30/18
ILMOS /A SRES/A:
D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente
D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado
Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCÍA.- Magistrada .
En León, a nueve de febrero de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de León, los autos de
Procedimiento Ordinario nº 275/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de León, a los que
ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) nº 458/2017, en los que aparece como parte apelante
D. Leonardo , representado por la Procuradora Dña. Diana González Rodríguez y asistido por el Abogado D.
Miguel A. González Rodríguez; y como parte apelada, la mercantil PROMOHOGAR 3000 S.L., representada
por la Procuradora Dña. María Elena Carretón Pérez y asistido por el Abogado D. Israel Alberto Alvarez-Canal

Rebaque, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO
ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 04/09/17 , cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. González Rodríguez en nombre y representación de Leonardo contra la entidad Promohogar 3000 S.L. y, en su consecuencia, debo absolver y absuelvo a meritada demandada de todos los pedimentos contenidos contra la misma al suplico del escrito rector del procedimiento y, todo ello, sin efectuar expresa imposición de costas a parte alguna.'

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación el pasado día 6/02/17.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda en que D. Leonardo reclamaba a la entidad mercantil 'PROMOHOGAR, S.L.' la devolución de los 9.000 euros entregados en concepto de arras con ocasión de la celebración, en fecha 21 de febrero de 2007, de un contrato de compraventa de una vivienda, una plaza de garaje y un trastero en un edificio en construcción en el nº NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad, demanda en la que, con carácter principal, se interesaba la devolución del doble de dicha cantidad. En la misma se justificaba dicha pretensión en el incumplimiento de la vendedora del plazo fijado en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública y consiguiente entrega de la vivienda (16 meses a partir de su celebración, es decir, el 21 de junio de 2008), como lo vendría a demostrar que la licencia de primera ocupación no fue solicitada al Ayuntamiento de León hasta el 13 de diciembre de 2010.

Tras oponerse a la demanda la demandada, la sentencia dictada en la primera instancia la desestimó, al entender que no constaba acreditado el desinterés de esta última en consumar el contrato y sí, por el contrario, el del actor en apartarse del mismo a causa de no haber encontrado a un tercero interesado en adquirir la vivienda y su anejos y a nombre del cual otorgar la correspondiente escritura pública, debido sin duda a la depreciación de aquélla a causa de la crisis inmobiliaria que se inició poco tiempo después de la celebración del contrato.

Contra dicha resolución se recurre en apelación por la representación del actor, que, dando por buena la calificación del contrato como de compraventa y no como opción de compra por que abogaba la contraparte, considera que el juzgador erró tanto al valorar la prueba como al aplicar el Derecho, considerando infringidos, por inaplicados, diversos preceptos del Código Civil relativos al contrato de compraventa, a la resolución de los contratos y a las reglas de interpretación de los mismos.



SEGUNDO.- Partiendo de la base de que a idéntica solución se llega tanto si se considera lo convenido por las partes como un contrato de compraventa o como una opción de compra, escaso esfuerzo interpretativo hemos de emplear en explicar nuestra posición, coincidente en este punto con la del juzgador de la primera instancia.

El contrato de opción de compra se define como aquel convenio por el que una parte (concedente) concede a la otra (optante) por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato cuyos elementos quedan fijados en un momento anterior a dicha celebración.

El contrato de compraventa es un contrato bilateral por el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un precio, en dinero o signo que lo represente.

A la hora de diferenciar ambas figuras se puede decir que la opción de compra es una compraventa perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes. Supone, en definitiva, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos. Se puede decir que son sus causas de extinción tanto su ejercicio como su falta de ejercicio.

Examinado el contrato celebrado por ambas partes (documento nº 1 de la demanda), ciertamente en el último de sus párrafos se habla del 'titular de la opción de compra' para reconocerle el derecho a que cuando se otorgue la escritura pública se haga figurar como comprador a persona distinta a él, mas dicha facultad puede reconocerse igualmente al comprador en firme y del resto del contrato se deduce la venta en firme de los tres referidos inmuebles (vivienda, plaza de garaje y trastero) por un precio único y no que la compraventa se dejase al arbitrio del Sr. Leonardo . Se titula así el documento como "Contrato de Compraventa privado", se habla de 'vendedor' y 'comprador', se acuerda la 'compra- venta' y la frase cuya interpretación más se ha discutido ('El periodo de cadencia para la firma de escritura pública se fija en 16 meses, a partir de la fecha de este contrato'), no tiene otra, considerando que se quiso decir 'carencia' en vez de 'cadencia', que fijar un período de tiempo durante el cual el vendedor no podría exigir el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ni la entrega del resto del precio ni el comprador dicho otorgamiento y la correspondiente entrega material de los inmuebles, interpretación que tampoco choca con la contratación en firme.



TERCERO.- Sentado lo anterior, de la prueba practicada se deduce que efectivamente hubo un retraso en la conclusión de la obra y que, por lo tanto, la vendedora no estaba en condiciones de otorgar la escritura pública y hacer efectiva entrega de la vivienda y anejos al final del plazo indicado, pues así lo reconocieron tanto el representante legal de la demandada D. Apolonio , al ser interrogado, como el testigo D. Calixto , en su día administrador de la misma, que manifestó que la obra se concluyó a finales de 2008, mas dicho retraso, además de no ser excesivo (no se le puede hacer coincidir con la obtención de la licencia de primera ocupación, pues los dos citados explicaron perfectamente por qué tardaron en solicitarla), no lo es de un término contemplado como esencial, cuando es así que existe una jurisprudencia consolidada según la cual, para acordar la resolución del contrato y acordar la restitución de las prestaciones recíprocas, no basta el mero retraso, a no ser que el término se haya establecido como esencial, de moto tal que su incumplimiento impida destinar la cosa a su fin, señalando así la STS de 25.06.09 que 'para que el retraso pueda considerarse como supuesto de incumplimiento se requiere que con él se frustre el fin del contrato', lo que no es el caso, en el que todo apunta a que, como sostiene la representación de la demandada apelada, el contrato tenía para el comprador fines puramente especulativos, incluso puestos de manifiesto a la vendedora al recogerse en el mismo la posibilidad de que se escriturara a nombre de persona distinta al comprador.

Y si el retraso no puede justificar el apartamiento del contrato del comprador, que en ningún momento ha puesto de manifiesto su voluntad de que se otorgue la escritura pública y de abonar el resto del precio, lógico por otra parte si se tiene en cuenta el hecho notorio de la bajada de los precios de la vivienda desde que dio comienzo la crisis económica e inmobiliaria que sufrió el país, es claro que no puede pretender la devolución, y menos duplicadas, de las arras pactadas.

Reguladas en el art. 1454 del Código Civil , las que contempla el precepto son las denominadas 'penitenciales' (en el contrato se las llama penitenciarias') y que es el carácter que quisieron atribuirle las partes al designarlas de esa manera y al no discutirlo en el procedimiento.

Por las mismas, tanto el comprador como el vendedor pueden apartarse del contrato, allanándose el primero a perderlas y el segundo a devolverlas duplicadas.

Acreditada la disposición de la vendedora demandada a consumar el contrato y no, por el contrario, la del comprador demandante, es claro que el recurso que nos ocupa debe ser desestimado y confirmada la desestimación de la demanda.



CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398 en relación con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales del recurso derivadas deben ser impuestas a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. Diana González Rodríguez, en nombre y representación de D. Leonardo , contra la Sentencia dictada por la Ilmo. Sr.

Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de León, en fecha 4 de septiembre de 2017 , en los autos de Juicio Ordinario nº 275/2015 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 15 de noviembre siguiente, la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con imposición al recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contr a esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.