Sentencia Civil Nº 301/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 686/2006 de 24 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00301/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 686 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinticuatro de mayo de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 689/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 686/2006, en los que aparece como parte apelante Dª. Rosario , D. Bruno , Dª. María Inmaculada y D. Felix representados por la procuradora Doña MARIA JOSE CORRAL LOSADA, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE CALLE DIRECCION000 NUMERO NUM000 , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por la procuradora Dª. MARIA LUISA MARTINEZ PARRA, sobre impugnación de acuerdos comunitarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de Madrid, en fecha 5 de junio de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda formulada por Dª. Rosario , Don Bruno , Dª. María Inmaculada y Don Felix , Absuelvo a Comunidad de Propietarios del garaje sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 . Imponiendo las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte de Dª. Rosario , D. Bruno , Dª. María Inmaculada y D. Felix al que se opuso la parte apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 25 de Abril de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El los demandantes se alzan contra la sentencia de instancia, que desestimo su demanda de impugnación de acuerdos comunitarios, oponiendo los motivos siguientes.

1º.- Porque es incierto que en la junta de 15-1-2003, (por error material la sentencia se refiere a junta de 15-1-2004 ) se acordase reducir las plazas de garaje de 68 a 53, lo único que se acordó fue realizar una serie de obras en el garaje para adaptarlo a normativa, pero no se acuerda ninguna operación de venta o compra de plazas de garaje, siendo precisamente en la junta impugnada de 7-7-2004, cuando se acuerda una derrama extraordinaria para la adquisición de 15 plazas de garaje, y de esa forma cumplir las normas municipales sobre la actividad del garaje.

Mantiene que el acuerdo se adopta por coeficiente, y esa forma de hacer, auque es la ordinaria de la comunidad no es justa. El resultado es que los que tienen mas coeficiente paguen mas dinero sin beneficio alguno; los que tienen mas coeficiente son propietarios de plazas mayores, están dentro de normativa, y pagando por coeficiente regalan dinero y superficie a los copropietarios que tienen plazas de menor tamaño.

2º.- Impugnan el fundamento jurídico primero B) por error de interpretación del Art.15 .2 L.P.H. En la junta de 29-9-2004 se les priva de derecho de voto por no estar al corriente de pago de las cuotas de derrama aprobadas en la junta de 7-7-2004.

Lo que se discutía en la junta de 29-9-2004, en la que fueron privados de voto, era si el acuerdo tomado en la junta anterior de exigir una derrama según coeficiente, era o no procedente al volverse a estudiar la procedencia de distribuir de gasto de adquisición de plazas de garaje por coeficiente o por otro sistema. En su opinión no puede hablarse de deudas vencidas cuando lo que se esta tratando es precisamente el establecimiento de esas deudas.

3º.- Por errónea interpretación del Art. 17.1 L.P.H. Se refiere al acuerdo de la junta de 28-2-2004 , por el que se nombró una comisión encargada de la gestión de venta, lo que no significa ejecución del acuerdo de 15-1-2003, pues en la junta de 15-1-2003, ya citada, no se dice nada sobre cual es la competencia de esa comisión, ni cual será el criterio de distribución de superficies.

4º.- En relación con el acuerdo 6º del orden del día de la junta de 28-2-2005, relativo a los ascensores, pues se requiere el acuerdo conjunto de la comunidad de garaje, y la de ascensores para la realización de obras de envergadura como son los accesos de dichos ascensores.

SEGUNDO.- Antes de seguir adelante haremos una precisión. Según la escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de la casa Nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de esta Villa, el garaje que nos ocupa es una finca mas, en concreto la finca Nº NUM001 , y sus titulares no son dueños de plazas de garaje concretas, e identificada física y jurídicamente como fincas independientes.

Son dueños de cuotas en proindiviso ordinario de Art. 392 y ss C. C., con la peculiaridad de que la cuota se identifica con una determinada plaza de garaje, o lo que es lo mismo; las facultades de uso del comunero sobre toda la cosa común ex Art.394 C. C . se compartimentan y atribuyen de esa forma, sin que eso signifique el dominio de una finca independiente que por definición no existe, y con el añadido de que la cuota incluye la superficie de la plaza y los espacios de giro, rodadura, maniobra, y cualesquiera otros no destinados al estacionamiento del vehículo.

La segunda peculiaridad es que las relaciones jurídicas entre los litigantes están sometidas al régimen general de la propiedad horizontal, como lo demuestran los escritos de demanda y contestación, y las actas aportadas a autos en las que solo se detecta la existencia de una comunidad regida por las normas de la L.P.H. En este sentido, el régimen aplicable será conjunto; por mucho que las partes se hubiesen sometido a la L.P.H., la naturaleza profunda del derecho y sus consecuencias inmediatas, serán las que ordena el Código Civil para el proindiviso ordinario.

Hechas las precisiones nos ocuparemos de los acuerdos impugnados.

Con respecto del punto único del orden del día de la junta de7-7-2004, cuyo objeto era el establecimiento de una derrama extraordinaria bajo coeficiente para la adquisición de plazas de garaje y su posterior amortización, lo primero que tenemos que decir es que ni D. Bruno , ni Dª María Inmaculada están legitimados. El primero porque según consta en el acta "No participa en esa votación" o lo que es lo mismo es abstencionista que no ha salvado en debida forma su voto según exige el Art. 18.2 L.P.H .

La segunda porque según consta en el acta, votó a favor del acuerdo, Art.18.2 L.P.H .

Por lo demás estamos conformes con el criterio del Juez de Instancia. Los acuerdos de redistribución de las plazas de garaje, que no de las cuotas del proindiviso, se toman en la junta de 15-1-2003, en la que se aprueba la reducción del numero de plazas. En dicho punto se dice que uno de los problemas es que la Junta Municipal exige una serie de medidas y entre ellas que el garaje sea de 44 plazas de aparcamiento dotacional de 4,50m x 2,20m y 9 plazas de 5,00m x 2,50m, y en esa junta se acuerda por unanimidad realizar las obras necesarias para adaptar el garaje a la normativa vigente, y el presupuesto de la empresa SIMSA.

Dicho de otro modo, la reconversión del garaje esta firme desde 15-1-2003, y no puede volverse sobre ella.

Cosa distinta es la dotación de fondos necesaria para ejecutar el acuerdo de 15-1-2003, y adquirir plazas, por mejor decir cuotas indivisas, para cumplir las exigencias municipales. Como acto de ejecución de un acuerdo anterior firme no puede dejarlo sin efecto, por lo que los problemas no serán de adecuación al acuerdo, si no de determinación del sistema de contribución.

Bien nos remitamos al Código Civil, que nos dice Art.393 que el concurso en los beneficios y en las cargas en los pro indivisos ordinarios será proporcional a las cuotas, bien nos sometamos a las prescripciones del Art. 9 L.P.H ., el acuerdo a que se refiere es de mayoría, y no es contrario a ley o estatutos porque el resultado de la votación ha sido el de respetar el coeficiente legal y estatutario.

En cambio, la alteración del sistema para pasar al de contribución igualitaria requeriría unanimidad y esa no se ha conseguido. En esas condiciones el acuerdo no es ilegal aunque pueda ser contrario a los intereses de los recurrentes, y en ese caso, y para su impugnación, debía de haberse presentado la demanda en los tres meses siguientes a la junta; como muy tarde el 7-9- 2004 y la demanda se presentó el 28-4-2005.

Para terminar este apartado debemos tener en cuenta que el derecho del propietario de fincas urbanas esta sometido, entre otras exigencias, a las derivadas de las normas municipales que gobiernan el uso del suelo urbano, por remisión del Art. 348 C. C ., lo que significa que la reducción de la superficie de aprovechamiento exclusivo, y aumento de la de uso común no tiene en principio repercusión en las cuotas indivisas; la superficie total del garaje sigue siendo la misma, y el uso sigue siendo el mismo; recuerdese que en la cuota de cada participe se incluyen además de los espacio delimitados para aparcamiento los destinados a acceso, rodadura, maniobra, etc.

Es mas, los recurrentes mantienen que pagan más por perjudicarse, y no tenemos prueba de que así sea. No tenemos prueba pericial que nos acredite fehacientemente cual es el resultado final de aumento o reducción, en metros cuadrados, de la superficie de cada una de las antiguas plazas, y de las zonas de maniobra etc., y pudiera ocurrir que la única variación fuese precisamente la ya enunciada la de aumento de zonas de rodadura, acceso y maniobra.

TERCERO.- En relación con el acuerdo de 19-9-2004 por el que se ratificaba el de 7-7-2004 relativo a la derrama para la adquisición y amortización de plazas de garaje, la solución es la misma que la anterior, basada en la caducidad de la acción; desde la fecha del acuerdo a la de la demanda han pasado mas de los tres meses exigidos por la Ley.

Además de lo expuesto es que las consideraciones de los recurrentes en orden al porcentaje de privación de voto son erróneas.

Legitimados para impugnar el acuerdo están todos los que fueron privados del voto, pero resulta que los únicos que lo han hecho han sido los cuatro recurrentes, que solo ostentan el 15,7510% de las cuotas del garaje, por lo que aunque la privación fuese ilegal, lo cierto es que su influencia en el cómputo de mayorías no seria determinante.

A los votos de los presentes, favorables al acuerdo de mantener la contribución por coeficiente, habría que añadir los de los ausentes que también se computa como favorables al no constar que se opusieran en los 30 días siguientes como ordena el Art.17 L.P.H .

Si se mira el problema desde la óptica de la L.P.H. el acuerdo de establecer o suprimir la derrama igualitaria seria un acuerdo de unanimidad, porque supone alterar el sistema de participación legal y estatuario del coeficiente por el de igualdad, y en esas condiciones la variación porcentual es inútil, bastaba una sola oposición para dar al traste con las pretensiones de los recurrentes.

Por último, hay otro argumento. Los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde que se dictan salvo que conste la suspensión judicial, lo que significa que los demandantes son morosos. Notese que el acuerdo que nos ocupa no es de establecimiento de derrama, si no de intento de revocación de otro anterior que la establecia.

CUARTO.- En relación con la junta de 28-2-2005, tampoco damos razón a los recurrentes. En relación con el punto 5º del orden del día, consistente en nombrar la comisión que gestionara la remodelación del garaje, porque no están legitimados para ello. Los recurrentes no estaban al corriente del pago de las derramas, no las habían consignado, y los acuerdos a que nos referimos no son de aumento o creación de cuotas, o de alteración de sistemas de contribución

En opinión del recurrente son acuerdos de unanimidad en cuanto suponen alteración del titulo, pero no estamos de acuerdo con esa opinión. En el titulo constitutivo de la propiedad horizontal no existen ni 68 plazas, ni 53 plazas de garaje que tengan la categoría de fincas independientes. Según la escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal, f.137, la única finca que hay es la finca Nº NUM001 garaje con un 5,20% sobre el total del edificio, por lo que la remodelación del garaje a tenor de las normas urbanísticas, o sin ellas, nunca afectaran al titulo; el garaje siempre tendrá un 5,20% sobre el total del inmueble.

Lo único que ocurre es que hay un problema de uso del condominio ordinario, afectado por las normas de aprovechamiento urbanístico -Leyes en el sentido del Art.348 C. C ., - que repercuten en la subsistencia de alguna cuota, provocando extinción parcial del condominio, pero sin afectar al que no desee enajenar su cuota, que mantendrá la que tenia aunque sus facultades de uso puedan ser distintas. El error de los recurrentes es identificar cuotas de participación en el proindiviso con plazas de garaje concretas cuando no es así; ya hemos dicho que en su cuota se incluyen espacios cuyo uso no es exclusivo y ni excluyente.

En esas condiciones la regla a seguir no es la de la unanimidad propia de los cambios de titulo según la L.P.H., si no la de la mayoría entre los comuneros sujetos a régimen de condominio ordinario.

En relación con el punto 6º del orden del día tampoco podemos dar razón a los recurrentes. No tenemos constancia de que existan dos comunidades de vecinos legalmente constituidas. Nos cuesta trabajo comprender como el garaje que participa del suelo, forjados, cimientos, y elementos estructurales de sustentación del edificio, puede ser una finca independiente susceptible de constituirse en régimen de propiedad horizontal.

Lo que existe es una sola comunidad en la que se integra el garaje, cuya participación en el total del conjunto es el 5,20%, y que con arreglo al Art. 15 L.P.H . debían nombrar un representante en la junta general. Otra cosa es que por razones operativas los condóminos del garaje se hayan constituido de esa forma, pero eso no significa más que el modo de gobernar las relaciones internas entre ellos.

Si los ascensores llegan al garaje para uso común de todos los propietarios, sean de garaje, de pisos, o de ambos, y además son obras obligadas; según el acta podrían ser precintados por no ajustarse a normativa, dicho esta que la derrama es obligatoria para los comuneros pues la obra es necesaria y se benefician de ella; el ascensor es elemento común de todos y no nos consta cláusula de salvaguarda para los propietarios del garaje.

El problema será el de de determinar si las obras de reparación del foso de ascensores debe ser de cuenta solo de los propietarios de garaje, o de los propietarios de todo el edificio. Teóricamente los propietarios del garaje deberían contribuir de acuerdo con la cuota del garaje dentro de la finca común es decir con el 5.20% de dicho gasto, y repartírselo entre ellos según sus cuotas en el proindiviso.

No obstante no sabemos, porque nadie nos lo ha proporcionado, cual sido el gasto total de los ascensores, sabemos que la derrama extraordinaria es de 9.471€ entre los 53 condóminos del garaje, y sabemos que se hace de ese modo porque hubo otras obras de la comunidad favorables a los propietarios del garaje, y que perjudicaban a los propietarios de viviendas sin que estos protestaran lo que viene a concordar con el escrito de contestación a la demanda F. 102 que nos dice: "la actitud de algunos propietarios, de no participar en este gasto es meridianamente ilegal, por cuanto se debe de partir de que el Ayuntamiento exigió para dar la licencia de funcionamiento del garaje que el ascensor quedara a nivel de de la planta baja del edificio. Y esta exigencia tuvo su origen en la denuncia formulada por el hoy actor D. Bruno ante el Ayuntamiento, que tuvo como consecuencia la realización de una obra por importe igual al aprobado en la junta que se impugna ....y que se ejecuto en beneficio del garaje, por lo que resulta extraña la argumentación de contrario..."

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de Dª Rosario , D. Bruno , Dª María Inmaculada , y D. Felix , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 46 de los de esta Villa, en sus autos Nº 689/05, de fecha cinco de junio de dos mil seis.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e imponemos las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.