Sentencia Civil Nº 301/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 29/2012 de 15 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 29/2012-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1145/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 301/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 15 de mayo de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1145/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Arenys de Mar, a instancia de D/Dª. Moises , contra D/Dª. MITGES I MITJONS, S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de marzo de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMO íntegramente la demandapresentada por el Procurador de los Tribunales D. Lluis Pons Ribot, en nombre y representación de la parte actora, D. Moises , frente a la mercantil MITGES I MITJONS, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Oliva Rossell; y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOal demandado de los pedimentos formulados en la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 6 de febrero de 2013

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda el actor, Moises , interesa se declare resuelto el contrato de arras suscrito en fecha 28.9.2007 con la mercantil demandada, MITGES I MITJONS S.L., para la compra por parte de aquél del local propiedad de ésta sito en la calle Sant Pere Més Baix núm. 45 de esta ciudad por el precio de 150.000€, de los cuales 12.000 se entregaban en dicho acto y en tal concepto y el resto deberían abonarse en el momento de otorgar la correspondiente escritura pública, que debía otorgarse lo más tardar en fecha 30.11.2007. Funda el actor tal pretensión en el incumplimiento de la vendedora, la cual había variado unilateralmente el objeto del contrato, al haber reducido la superfície del altillo del local, por haber cedido parte del mismo a la comunidad de propietarios. Solicita el actor se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato y se condene a la demandada a la devolución de la suma de 12.000€ entregada.

La mercantil demandada se opone a dicha pretensión negando la existencia de incumplimiento alguno por su parte, ya que, si bien no niega la existencia de negociaciones con la comunidad de propietarios, las cuales, además, eran conocidas por el demandante, a ningún acuerdo se llegó con aquélla, por lo que nada impidía a la vendedora entregar el local en las condiciones pactadas, siendo que, en realidad, el comprador pretendía desistir del contrato, apoyándose a tal supuesto incumplimiento de la contraparte, para evitar la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, siendo, en consecuencia, improcedente la resolución del contrato por incumplimiento imputable a la vendedora.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, al considerar que la misma incurre en error en la apreciación de la prueba.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Se aceptan sólo en parte los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida. Ahora bien, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte la conclusión alcanzada por el juez a quo, debiendo confirmarse la sentencia recurrida y ello por las consideraciones que siguen.

En fecha 28.9.2007 las partes suscribieron un autotitulado 'contrato de arras penitenciales', que en realidad es una compraventa perfecta con pacto de arras. Las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, arts. 1281 y ss CC ).

Las arras penitenciales del art. 1454 CC se pactan a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, sin necesidad de alegar causa alguna (de ahí que algunos las definan como el lícito abandono del compromiso adquirido de manera unilateral mediante el pago de multa), teniendo en consideración que en el contrato de compraventa, en tanto que contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, no cabe la resolución unilateral voluntaria sin causa, que configuraría un incumplimiento contractual (con efectos del art. 1124 CC ). En definitiva, las arras penitenciales no son contrato con entidad propia sino un pacto accesorio a otro contrato oneroso - introducción de la facultad de desistir previendo las consecuencias del uso de tal facultad-. Así la SSTS 24.3 y 29.6.2009 , que citan sentencias anteriores afirman, 'Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454'.

En el presente pleito el comprador solicita que se declare resuelto el contrato de compraventa con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no como consecuencia del ejercicio de la facultad de desistir del contrato, derivada del pacto de arras penitenciales, sino en ejercicio de la facultad prevista en el art, 1124 CC , esto es, una resolución causal fundada en el incumplimiento del vendedor, en concreto en la modificación del objeto del contrato (cesión de una parte del altillo a la comunidad de propietarios) introducida por éste, unilateralmente y sin el oportuno consentimiento del comprador. Por tanto, como bien indica la recurrente, el núcleo de la cuestión reside en determinar si es atribuible al vendedor demandado un incumplimiento contractual esencial que pueda dar lugar a la resolución contractual, conforme a lo dispuesto en el citado precepto

Respecto al concepto jurisprudencialmente desarrollado respecto del incumplimiento resolutorio en supuestos de compraventa de bienes inmuebles, es oportuno traer a colación la STS 21.3.2012 'La jurisprudencia de esta Sala, que ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 26 de noviembre de 2007 ), ha señalado también que la descripción de la conducta cumplidora o incumplidora de los contratantes son cuestiones de hecho reservadas a los órganos de instancia, cuyas declaraciones deben respetarse en casación a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho cometido por aquéllos en la valoración de la prueba ( SSTS 8 de febrero de 1993 , 2 de diciembre de 1995 , 18 de julio de 1996 , 13 de febrero de 1998 , 11 de febrero de 1999 y 21 de marzo de 2002 , por citar solamente algunas).'. En el mismo sentido la STS de 28.6.2012 que razona: 'La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

En el supuesto de autos, el demandante afirma que la vendedora había cedido una parte del altillo a la comunidad para el buen fin de las obras, mientras que por el legal representante de la propiedad se asegura que nunca se ha cedido porción alguna del local a la comunidad y menos una vez suscrito el contrato de arras. Ante tal tesitura es preciso acudir a al prueba practicada en autos; nada aporta la declaración en prueba de interrogatorio de parte de los litigantes (teniendo en cuenta que sus respectivas declaraciones apoyan su versión y que esta prueba ha de ser valorada conforme a lo dispuesto en el art. 316 LEC ) y es lo cierto que, tras el análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal no consigue formar su convicción acerca de si efectivamente ha sido o no cedida a la comunidad de propietarios una parte del altillo, ni si ésta lo ha ocupado instalando en el mismo elementos comunitarios; nada concluyente resulta de la documental aportada ni clarifica la situación la declaración del testigo Sr. Alvaro , que actuó como intermediario. Es más, la parte actora en su recurso manifiesta que supo de las negociaciones con la comunidad para la cesión de parte del altillo a través de la propiedad, contradiciendo lo alegado en la propia demanda, en la que afirma que supo de estas negociaciones a través del Presidente de la Comunidad.

En definitiva, no queda probada la realidad del hecho que configuraría el incumplimiento contractual alegado. No queda probada la variación (efectiva o posible) del objeto tampoco queda probada la entidad de tal variación, de modo que comporte un incumplimiento esencial con carácter resolutorio. Tratándose del hecho constitutivo de la demanda, la carga de la prueba del mismo corresponde, como bien indica la sentencia de primera instancia y de conformidad con lo dispuesto en el art. 217.2 LEC , a la parte actora, por lo que, en aplicación de las reglas que rigen el onus probandi, es ésta parte quien ha de pechar con las consecuencias de tal insuficiencia probatoria.

En definitiva, no siendo posible atribuir un incumplimiento contractual a la vendedora, no puede estimarse la pretensión resolutoria deducida, y, consiguientemente tampoco la reclamación dineraria de devolución de las sumas entregadas a cuenta, por todo lo cual ha de ser confirmada la resolución recurrida,

TERCERO.-La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ). .

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Moises contra la sentencia de fecha 24 de marzo de 2011 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1145/2008 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Arenys de Mar, SE CONFIRMA la indicada resolución, con imposición de las costas de la apelación al recurrente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.