Sentencia Civil Nº 301/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 399/2014 de 07 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 399/2014-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 252/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 RUBÍ

S E N T E N C I A N ú m. 301/2015

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 7 de octubre de 2015.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 252/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Rubí, a instancia de Dª. Dolores , contra D. Nicanor y Dª. Leticia , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de febrero de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO la demanda presentada el Procurador de los Tribunales Don VICENTE RUIZ AMAT en representación de Doña Dolores , representada por

1) DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre Doña Dolores y Doña Leticia y Don Nicanor , respecto a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 , de Sant Cugat del Vallès (Barcelona).

2) CONDENO a Doña Leticia y Don Nicanor al pago a Doña Dolores de 6.200 euros, importe que comprende las rentas vencidas y no satisfechas.

3) Igualmente CONDENO a los demandados a la satisfacción de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presente resolución hasta la entrega de la posesión efectiva del bien inmueble.

4) Las costas del presente procedimiento serán abonadas por la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 23 de septiembre de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia, tras estimar íntegramente la demanda de desahucio y de reclamación de rentas formulada por DÑA. Dolores contra D. Nicanor y DÑA. Leticia , declaró la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 4 de mayo de 2012 y referido a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , de Sant Cugat del Vallés, y condenó a los demandados a abonar a la actora la suma de 6.200 €, importe que comprende las rentas vencidas y no satisfechas (febrero a mayo de 2013, ambos inclusive) y a satisfacer las rentas que se devenguen con posterioridad a la presente resolución hasta la entrega efectiva de la posesión y al pago de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución se han alzado los demandados, a medio del recurso que ahora se conoce, aduciendo error en la valoración de la prueba por cuanto los arrendatarios habían entregado a la firma del contrato la suma de 4.650 € en concepto de garantía adicional a la fianza y la de 1.550 € en concepto de fianza y por tanto no abonaron febrero y marzo porque la arrendadora ya tenía como suyos los importes de las dos mensualidades. También alegó que con suficiente antelación (enero de 2013) habían dado verbalmente aviso a la arrendadora de que iban a marchar de la finca en marzo y que si no se devolvieron las llaves en dicho mes a pesar de los intentos fue por la injustificada oposición de la actora.

SEGUNDO.-Denunciada, pues, la errónea valoración de la prueba, debe señalarse con carácter previo: a) que como sistemáticamente recoge la Jurisprudencia del TS, así entre otras S. de 1 marzo 1994 , se establece la prevalencia de la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses. Señalando igualmente la STS de 30 septiembre 1999 , que es constante la jurisprudencia acerca de no quedar alterado el principio de distribución de la carga de la prueba si se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y luego se valora en conjunto su resultado; b) que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el juez a quo resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del juez a quo por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. Así, en conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar prueba pertinente siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos; y c) que, si bien la apelación transfiere al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración de las pruebas practicadas se ha comportado el Juez a quo de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación de las pruebas es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Reiterando lo dicho, la existencia de un error en la apreciación de la prueba como motivo de apelación podrá prosperar cuando, examinada la resultancia probatoria, las inferencias o conclusiones obtenidas por el Juzgador «a quo» sean ilógicas, absurdas o irracionales o cuando haya dejado de considerarse como prueba objetiva alguna que las contradiga. Pues bien en el caso que nos ocupa por la parte recurrente no se han puesto de manifiesto los datos objetivos que demuestren el error interpretativo de las evidencias, en que haya podido incurrir el juzgador de instancia, sino que se limita a hacer conjeturas y suposiciones y a valorar las pruebas según su propio criterio, que como quedó apuntado no puede prevalecer sobre el del juez a quo. Por ello el recurso no puede prosperar.

TERCERO.-En efecto se tiene dicho con reiteración que el arrendatario, con independencia de si ocupa o no el inmueble arrendado, y de si existe o no acuerdo de extinción del contrato, y salvo pacto en contrario, debe abonar el importe de la renta hasta la fecha de la entrega de la posesión inmediata del inmueble arrendado al arrendador, como contraprestación al hecho de que dicho arrendador no puede ocupar el inmueble en tanto no recupere su posesión, bien por la entrega voluntaria por dicho arrendatario de las llaves del mismo, bien por la entrega de la posesión por el Juzgado mediante la oportuna diligencia de lanzamiento.

Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

De lo expuesto se infiere, pues, que el arrendatario no puede compensar unilateralmente las rentas debidas con la fianza sino que debe pagar las rentas dentro del plazo establecido en el contrato y sólo al final del arriendo y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión del inmueble puede reclamar la restitución del depósito y la fianza en el saldo que corresponda. Por lo que los demandados incurrieron en la causa resolutoria de falta de pago de las rentas, sin que a ello pueda oponerse que la arrendadora se negó a recibir las llaves, pues aparte de que esta afirmación no está acreditada de forma concluyente pues lo único que consta en autos es que el 28 de marzo de 2013 se produjo un intento de entrega de llaves pero no a la propietaria sino a la inmobiliaria que había arrendado el inmueble, los demandados ante la negativa de ésta a recibirlas no realizaron ningún otro acto para efectuar la entrega efectiva de las llaves como era la consignación notarial o judicial.

Por otra parte no consta en autos que los demandados comunicaran a la arrendadora de forma clara e inequívoca su voluntad resolutoria del contrato de arrendamiento hasta el día 15 de mayo de 2013 en que se produjo la entrega de la posesión y en esa fecha ya se adeudaban no sólo las rentas de febrero y marzo de 2013 sino también las de abril y mayo del mismo año.

CUARTO.-La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Nicanor y DÑA. Leticia contra la sentencia de fecha 4 de febrero de 2014, dictada en el juicio verbal nº 252/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Rubí, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Se declara la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con lo di, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D. A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.