Sentencia Civil Nº 302/2009, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2606/2005 de 12 de Mayo de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Mayo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por Don Prudencio , Dña. Araceli y la entidad mercantil "Casa Elite Inmobilien del Fuerte S.L." , representados por la Procuradora de los Tribunales, Doña Olga Romojaro Casado, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 24 de octubre de 2005 por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, Sección Tercera, en el rollo número 287/2005, dimanante del Juicio ordinario número 400/2000 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Puerto del Rosario. Es parte recurrida Don Anselmo y Dña. Flora , representados por el Procurador de los Tribunales, D. Jesús Iglesias Pérez.

Antecedentes

PRIMERO .- Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Puerto del Rosario, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo promovidos a instancia de Don Prudencio , Dña. Araceli y de la entidad mercantil "Casa Elite Inmobilien del Fuerte S.L." contra Don Anselmo , Dña. Flora y Don Hipolito .

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la que solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, se dictara Sentencia "en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1. Condenar a los demandados a elevar a escritura pública el contrato privado de fecha 15/06/1999, otorgando escritura pública de venta a favor de mis mandantes de la finca descrita en el Hecho Primero de esta demanda; debiendo reflejarse en dicha escritura todos los pactos, estipulaciones y acuerdos adicionales relativos a dicho contrato, y bajo apercibimiento de que de no hacerlo los demandados, se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la correspondiente escritura.- 2. Condenar a los demandados a entregar al actor la posesión de la finca descrita, libre de toda clase de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios.- 3. Condenar a los demandados a que paguen a mis representados el importe de todos los daños y perjuicios causados, dejando para el periodo de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para la liquidación y su "quantum".- 4. Imponer a los demandados el pago de todas las costas de este procedimiento.- 5. Subsidiariamente, y para el supuesto de que la finca no pueda ser entregada a mis representados, se condene a los demandados a restituir al actor la cantidad de seiscientos mil marcos alemanes (600.000,-- DM) o su equivalente en pesetas por importe de cincuenta y un millones (51.000.000 ptas.), más los intereses legales correspondientes, así como las costas derivadas del presente procedimiento."

Admitida a trámite la demanda, los demandados la contestaron oponiéndose a ella y formulando reconvención, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimaron oportunos y terminaron suplicando al Juzgado dictase Sentencia " que desestime la demanda en su totalidad, con expresa condena en costas a la demandante." . Y en la reconvención, terminaron suplicando "se estime la demanda reconvencional y en consecuencia, se declare la condena de la demandada reconvencional al pago de 25.500.000 ptas., importe correspondiente al 50% de los 51.000.000 de ptas. efectivamente entregados a mis representados, y por ejecución de la cláusula pactada de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la compradora del contrato."

Dado traslado de la demanda reconvencional a la parte actora, esta la contestó en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso, y terminó suplicando: " 1. Tenga por formulada, en tiempo y forma, contestación a la demanda reconvencional interpuesta por los Sres. Hipolito Flora Anselmo , sustanciándose el pleito por sus trámites.- 2. Desestime íntegramente la demanda reconvencional interpuesta de contrario y absuelva a mis representados de los pedimentos de la misma, en méritos a la contestación que se formula en el presente escrito.- 3. Condene en costas a los demandantes reconvencionales."

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 28 de octubre de 2004 cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora, Dña. Vanesa Guerra Gutiérrez, en nombre y representación de D. Prudencio y Dña. Araceli y la entidad Casa Elite Inmobilien del Fuerte S.L. contra D. Anselmo , Dña. Flora y D. Hipolito , debo declarar y declaro que la finca descrita en el fundamento jurídico primero de esta resolución pertenece en pleno dominio a los actores por haberlo adquirido mediante contrato privado de compraventa de fecha 15/06/1999, por lo que debo condenar y condeno a los referidos demandados a elevar a escritura pública el referido contrato de compraventa, y hacer efectiva la entrega de la vivienda previo pago del precio restante de 9.000.000 de pesetas por parte de los actores, y al pago de las costas causadas por parte de los demandados. Así como indemnicen a los actores en la cantidad de 115.250 ptas. mensuales desde julio de año 2000 hasta la entrega efectiva del bien objeto del litigio.- Que desestimo totalmente la demanda reconvencional interpuesta por D. Anselmo , Dña. Flora y D. Hipolito ."

SEGUNDO .- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y actora reconvencional que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección Tercera, dictó sentencia en fecha 24 de octubre de 2005 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Anselmo , D. Hipolito y Dña. Flora contra la sentencia dictada por el Jº de 1ª Instancia nº 2 de Puerto del Rosario de fecha 28 de octubre de 2004 en los autos de Juicio de menor cuantía nº 400/2000, revocando dicha resolución y, en su lugar, desestimamos la demanda interpuesta por D. Prudencio , Dña. Araceli y "Casa Elite Inmobilien del Fuerte S.L." contra los referidos recurrentes, a los que absolvemos de las pretensiones formuladas contra ellos y, asimismo, con estimación de la reconvención formulada por éstos contra los demandantes, condenamos a los reconvenidos al pago de 25.500.000 ptas., importe correspondiente al 50% de los 51.000.000 de ptas. efectivamente entregados a los reconvinientes."

TERCERO .- Por la representación procesal de Don Prudencio , Dña. Araceli y la entidad mercantil "Casa Elite Inmobilien del Fuerte S.L.", se formuló, ante la mencionada Audiencia, recurso de casación con apoyo procesal en los siguientes motivos: Primero .- Por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.- Segundo .- Por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, al exceder la cuantía del asunto de 25 millones de pesetas. e inaplicación de la doctrina del T.S. citada en el motivo.

CUARTO .- Personadas las partes en este Tribunal Supremo, por Auto de esta Sala de fecha 10 de junio de 2008 , se admitió a trámite el recurso de casación y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de los recurridos se presentó escrito de oposición al mismo.

QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso, el día 21 de abril , en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE ,

Fundamentos

PRIMERO .- En el motivo primero del presente recurso de casación, interpuesto por don Prudencio , doña Araceli y la entidad mercantil "Casa Elite Inmobilien del Fuerte, S.L.", se denuncia infracción, por inaplicación, de los artículos 1282 y 1288 del Código Civil. En el motivo segundo del recurso no se señala la pretendida infracción legal objeto del motivo, si bien se citan una serie de sentencias de las que, añadida la argumentación que las sigue, cabe obtener que el recurrente se muestra contrario a la labor de interpretación del contrato de venta de inmueble de 15 de junio de 1999 y acuerdo adicional de la misma fecha efectuada por el Tribunal " a quo ". Por razones de lógica conviene tratar conjuntamente ambos motivos, destinados a combatir la labor hermenéutica realizada por la Sala de apelación en el supuesto de autos.

En el presente caso, para la resolución de la litis, cuyos pedimentos y fallos en las instancias han sido reflejados en los antecedentes, es básico determinar el precio de la compraventa del inmueble vendido por los demandados reconvinientes don Anselmo , doña Flora y don Hipolito a los actores reconvenidos don Prudencio y doña Araceli en contrato privado de 15 de junio de 1999, al que se acompañó acuerdo adicional de la misma fecha. En la estipulación segunda del contrato se decía lo siguiente: " El precio global de la presente compraventa es el de SESENTA MILLONES DE PESETAS (60.000.000, - - PTAS.), que queda totalmente aplazado en su pago por cuarenta y ocho pagos, representado por 48 pagarés por importe cada uno de ellos de un MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL PESETAS, de los cuales se adjunta fotocopias a este documento. La forma de pago es la siguiente: El primer pago de 1.250.000.- - ptas., se realizará el 15 de mayo 2000, los restantes cuarenta y siete pagos de la misma cantidad se harán efectivos cada día 15 de los cuarenta y siete meses siguientes. La falta de pago a su vencimiento de dos de los pagos aplazados, facultará la parte vendedora para resolver la venta, conforme a lo dispuesto en el art. 1504 del Código Civil , Eso facultará la los vendedores quedarse con un 50% de los pagos entregados hasta este momento en pagarés en el sentido de indemnización ". En el Acuerdo adicional de la misma fecha, se hace constar lo siguiente " En el día de hoy, entre D Anselmo , Dª Flora , D. Hipolito (como vendedores), y D. Prudencio y Dª Araceli se suscribe un contrato de compraventa de una finca.- Las partes contratantes convienen en suscribir el siguiente acuerdo adicional: Con independencia de las cláusulas del contrato arriba mencionado la parte compradora (representada por Prudencio y Araceli ) pagará a la parte vendedora (representada por Don Anselmo y Doña Flora , un importe de 600.00.- DM (seiscientos mil marcos alemanes). Asimismo, se considera el presente acuerdo como las más eficaz carta de pago.- En caso de incumplimiento del arriba mencionado contrato por parte del comprador, el vendedor tendrá derecho de hacer valer la cláusula pactada por daños y perjuicios, así como los importes a pagar según el contrato, teniendo el derecho de quedarse con el 50% del importe pagado en fecha de hoy de 600.000, - - DM- Asimismo, las partes contratantes acuerdan que la parte vendedora, tras el pago de 600.000, - - DM en fecha de hoy, pagará un alquiler de 1.500,- - DM mensuales para seguir utilizando la vivienda hasta la fecha en que la vendedora desocupará la vivienda, lo que debe realizar, sin embargo, sea como sea, antes del 31.12.1999".

La cuestión a resolver, por tanto, es si el precio de la venta es de 60.000.000 de pesetas, como sostiene la parte recurrente, o si es la suma de tal cantidad más los 600.000 marcos alemanes a que se refiere el acuerdo adicional y que fueron entregados a los vendedores (111.000.000 de pesetas).

La Sala de apelación consideró, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 1281 del Código Civil , que con la frase "con independencia de las cláusulas del contrato arriba mencionado ..." , que se contiene en el segundo de dichos documentos, lo que se ha querido decir, al no dejarse sin efecto clara y expresamente la cláusula segunda del primero de los documentos, es que, además de los sesenta millones de pesetas, se pactó el abono de seiscientos mil marcos alemanes más, lo que significa que el precio real de la compraventa es la suma de las dos cantidades. La Audiencia llega a esta conclusión porque la cláusula segunda del primer documento permanece, no se anula, teniendo en cuenta además que el pago que se señalaba en la misma comenzaría a producir sus efectos a partir del 15 de mayo del siguiente año, es decir, del año 2000. También tiene en cuenta que las partes no señalaron "que con motivo de tal abono la cantidad pendiente serían los nueve millones de pesetas que la parte recurrida señala como resto del precio" . En cuanto a la anterior pretensión de la ahora recurrente, dice la Audiencia, además, que "no casa con las cantidades fijadas en los pagarés, que lo eran a razón de 1.250.000 pesetas cada uno, lo que, en su caso, supondrían 7,2 pagarés" . Tampoco encuentra la Sala sentenciadora "la razón por la que, de ser cierta la tesis de la parte actora, no se hubiera realizado un nuevo documento, máxime teniendo en cuenta que la fecha de los dos citados es la misma ". Y concluye afirmando que "la explicación plausible de tal proceder es, en principio, la que, a veces, sucede en tal tipo de transacciones: no consignar el precio real por motivos fiscales: se consigna un precio en la escritura pública y en la realidad se abonan cantidades superiores ". Asimismo, del examen del documento 15 aportado con la demanda (folio 55) de fecha 21.10.99, en el que consta que "las partes acordaron que podría otorgarse la escritura a favor de una sociedad española de responsabilidad limitada que pertenece a los señores Araceli Prudencio , así como que, en tal supuesto, no se aceptaría ningún pagaré por parte del vendedor y que el precio se debería pagar mediante cheque bancario o en efectivo" , puesto en relación con la estipulación segunda antes consignada (folio 33), "significaba que los pagarés previstos en tal estipulación se dejarían sin efecto, manteniéndose el resto de lo acordado, inclusive el acuerdo adicional, conforme al cual se habían entregado los 600.000 DM" . Finalmente, concluye que "el hecho de que a efectos fiscales se haya determinado un valor del inmueble objeto del contrato no significa per se que ése sea el valor real en el mercado, valor que, según el informe aportado en autos y adverado vía testifical, es el de 118.452.500 pesetas ".

Sentado lo anterior, la parte recurrente alega en los motivos del recurso, en síntesis, que el precio de venta del inmueble es de 60.000.000 de pesetas, al que no se deben añadir los 600.000 marcos entregados a la parte vendedora a los que se refiere el acuerdo adicional al contrato de compraventa, habiendo infringido la Audiencia el artículo 1282 del Código Civil por no haber tenido en cuenta los actos coetáneos y posteriores al contrato de los contratantes al no apreciar que los demandados ingresaron en la cuenta de los demandantes desde el mes de junio de 1999 hasta el mismo mes de 2000 los alquileres mensuales correspondientes al arrendamiento de la vivienda, lo que implicaba que "se reconocía ya la propiedad de mis mandantes sobre la vivienda objeto del contrato privado de compraventa" . También alega en apoyo de su tesis que, tal como recoge la Sentencia de primera instancia, los demandados permitieron la demora en el pago de la cantidad adeudada del precio aplazado de la compraventa sin reclamarla ni requerir la resolución del contrato. Igualmente, invoca la vulneración del artículo 1288 del Código Civil porque el acuerdo adicional de 15 de junio de 1999 fue redactado por los demandados, sin que estos hubieran podido probar la existencia de otro contrato de compraventa en el que se fijase el precio en 111.000.000 ptas., porque "la intención de las partes era escriturar por 60.000.000 pesetas" , concluyendo que debió la parte demandada probar la divergencia entre la voluntad real y la declarada.

Expuesta así la controversia, debe recordarse que, en materia de revisión casacional de la interpretación contractual, constituye doctrina reiterada de esta Sala, recogida, entre muchas otras, en la reciente Sentencia de 5 de febrero de 2009 (recurso nº 2311/2004 ) que la interpretación contractual constituye función de los tribunales de instancia, y debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica, « sin que pueda pretenderse una revisión casacional para sustituir una hipotética hermenéutica dudosa, pues lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico ». Esta misma Sentencia, con cita de la de 25 de octubre de 2004 , señala que « aunque la interpretación fuere dudosa debe prevalecer el criterio del juzgador de instancia a quien corresponde, como función soberana, la hermenéutica contractual, la cual sólo es revisable en casación cuando se revele contraria a la Ley o a la lógica (SS. 16 de julio de 2002, 11 de marzo y 23 de diciembre de 2003, 29 de enero y 20 de mayo de 2004 , de tal manera que si bien debe prosperar la denuncia casacional cuando la exégesis realizada en la instancia contradice abiertamente al espíritu o la letra del texto interpretado (S. 20 de mayo de 2004 y cita), sin embargo debe prevalecer la apreciación efectuada cuando no se da esa abierta contradicción aunque no sea la única posible (S. 19 de febrero de 2001 ), o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (SS. 10 de octubre de 1959, 17 de noviembre y 7 de diciembre de 1961y 15 de febrero de 2002 , entre otras) ».

Pues bien, la interpretación contractual efectuada por la Audiencia no resulta absurda, ilógica o arbitraria, ni contraria a la Ley, siendo facultad soberana de la instancia, como se ha indicado, la apreciación de las circunstancias fácticas en las que asentar la labor hermenéutica, teniendo en cuenta el instrumento contractual y su acuerdo adicional, así como la intención perseguida de las partes, inferida de los actos previos, concomitantes o posteriores de éstas, asentándose la interpretación de la Sala de apelación en la propia literalidad de tales documentos y en la valoración de la prueba practicada. Esta interpretación efectuada por el Tribunal " a quo " resulta perfectamente lógica y coherente, debiendo señalarse que no cabe ahora sostener que la pretendida oscuridad del clausulado beneficiase exclusivamente a los vendedores, teniendo en cuenta que las condiciones contractuales fueron sido libremente pactadas y que no se aprecia una posición de inferioridad contractual en los compradores, a los que beneficiaba fiscalmente que figurase un menor precio de la venta, habida cuenta de que asumían el pago de los impuestos derivados del contrato (estipulación séptima).

Además, debe también indicarse que la determinación del precio de la venta es cuestión de hecho de la competencia del Tribunal " a quo " y habrá de estarse a lo declarado (Sentencias de 22-9 y 27-12-1988, 7-2, 20-5 y 15-10-1991, 19-5-1992, 7-3-1996 y 14-5-2004 ), salvo que tal determinación se desvirtúe a través de una eficaz impugnación de la valoración probatoria a través del oportuno recurso extraordinario por infracción procesal, que no ha sido interpuesto, o se parta para ello de una ilógica, arbitraria o absurda interpretación contractual, que, como se ha razonado, tampoco es el caso.

Por todo lo cual, los motivos del recurso decaen.

SEGUNDO .- En materia de costas del presente recurso de casación, conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , procede imponerlas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Prudencio , doña Araceli y la entidad mercantil "Casa Elite Inmobilien del Fuerte, S.L.", contra la Sentencia de fecha 24 de octubre de 2005, dictada por la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección Tercera, en el rollo de apelación 287/2005, con imposición de las costas del presente recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesús Corbal Fernández.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.-José Almagro Nosete .- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.